// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 16.06.2025
Zásah do zdi vymezující a ohraničující bytové jednotky
Zdi vymezující a ohraničující jednotlivé jednotky, a to i nenosné, lze zařadit mezi hlavní svislé a vodorovné konstrukce, které jsou společnými částmi domu [§ 2 písm. e) zákona č. 72/1994 Sb.]. Současně přímo ze zákona (§ 1175 odst. 1 o. z.) plyne, že vlastník jednotky nemůže společné části změnit. Jestliže tak učiní, zasáhne do vlastnického práva všech ostatních vlastníků jednotek v domě, kteří se následně mohou – vedle společenství vlastníků – domáhat odstranění nežádoucí stavební úpravy.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3153/2024, ze dne 14. 5. 2025
Dotčené předpisy:
§ 1175 odst. 1 o. z.
§ 2 písm. e) zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 30. 6. 2000
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Obvodní soud pro Prahu 6 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 14. 2. 2024, č. j. 13 C 139/2023-44, uložil žalovaným povinnost odstranit stavební propojení bytových jednotek č. 334/7 a č. 334/8 v domě č. p. XY, k. ú. XY, to je odstranit dveře a zárubně ze společné zdi těchto jednotek a zazdít a začistit vybouraný otvor v této zdi, to vše nejpozději do dvou měsíců od právní moci rozsudku (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II).
2. K odvolání žalovaných Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 26. 6. 2024, č. j. 18 Co 154/2024-66, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok II).
3. Odvolací soud vyšel ze zjištění, že žalovaná 1) vlastní jednotku č. 334/8 a žalovaná 2) jednotky č. 334/4 a č. 334/7 nacházející se v domě na adrese XY, k. ú. XY (dále jen „dům“). V říjnu roku 2020 žalované ve společné zdi oddělující jednotky č. 334/7 a č. 334/8 vytvořily dveřní otvor a osadily jej dveřmi. Žalobce je poté opakovaně vyzýval k odstranění této stavební úpravy, tj. k zazdění otvoru. Spojovací zeď, v níž byl otvor vytvořen, je nenosnou příčkou. Shromáždění Společenství vlastníků XY č.p. XY, XY, XY, (dále též „Společenství“) s propojením bytových jednotek nesouhlasilo a odmítlo udělit i dodatečný souhlas. V Prohlášení vlastníka ze dne 19. 12. 1995 (dále jen „Prohlášení“) je uvedeno, že součástí jednotek jsou nenosné příčky; současně jsou zde určeny společné části, mezi než se řadí též hlavní svislé a vodorovné konstrukce. Primárním předmětem činnosti Společenství je zajišťování správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického.
4. Po právní stránce se ztotožnil se závěry soudu prvního stupně. Předně uvedl, že soud prvního stupně nepochybil, pokud neprovedl navrhované místní šetření a nevzal v úvahu závěry Stavebního úřadu Městské části Praha 6, neboť tyto důkazy nejsou pro rozhodnutí relevantní. Pokud jde o věc samu, zdůraznil, že žalované probouraly zeď pro vznik dveřního otvoru a osadily jej dveřmi. Nešlo sice o nosnou zeď, ale o obvodovou zeď mezi jednotkami, náležející ke společným částem domu. Správu společných částí domu vykonává na základě Prohlášení žalobce; náleží mu tedy právo se k provedené úpravě vyjádřit. V daném případě přitom žalobce se stavební úpravou nesouhlasil a výkon jeho práva není šikanózní ani v rozporu s dobrými mravy. Propojením dvou bytových jednotek se totiž zásadně mění podlahová plocha jednotek, což má dopad na jejich vytápění a může být problematické při výpočtu spotřeby tepla atd. Vysvětlil, že rozhodnutí, na něž odkazovaly žalované (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2014, sp. zn. 26 Cdo 886/2013, a usnesení Ústavního soudu ze dne 25. 11. 2014, sp. zn. IV. ÚS 3230/14), nejsou přiléhavá, jelikož se týkají vybourání nenosné příčky uvnitř bytové jednotky. V souzené věci však jde o vybourání příčky mezi bytovými jednotkami, přičemž i z odkazované judikatury vyplývá, že vlastník jednotky může stavební úpravy provádět jen tehdy, neohrožuje-li jimi výkon vlastnického práva některého z ostatních vlastníků jednotek. Řečené tudíž naopak svědčí o oprávnění žalobce s dotčenou stavební úpravou nesouhlasit. Uzavřel, že žalobě Společenství, zastupující i ostatní vlastníky jednotek v domě, k ohrožení jejichž práv již došlo, bylo proto zapotřebí vyhovět.
5. Proti rozsudku odvolacího soudu podaly žalované (dovolatelky) dovolání, jehož přípustnost opřely o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu doposud nebyla vyřešena. Konkrétně jde o otázku, zda „vytvoření (dočasného) stavebního propojení dvou bytových jednotek dveřmi a zárubněmi v nenosné příčce zasahuje do výkonu vlastnických práv žalovaných a ostatních vlastníků jednotek a zda se tímto zásadně mění podlahová plocha jednotek…“. Podle jejich názoru tomu tak není, přičemž skutečnost, že propojením se nemění podlahová plocha jednotek, vyplývá i ze sdělení Odboru výstavby Městské části Praha 6 ze dne 31. 1. 2023, k němuž ovšem soudy obou stupňů nepřihlédly, ač jej měly k dispozici. Uvedly, že z materiálního hlediska není rozdíl mezi vybouráním otvoru v nenosné příčce mezi jednotkami a vybouráním nenosné příčky mezi pokoji uvnitř jednotky. Na danou věc je tudíž třeba aplikovat závěry vyjádřené v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2014, sp. zn. 26 Cdo 889/2013 (správně 26 Cdo 886/2013), a v usnesení Ústavního soudu ze dne 25. 11. 2014, sp. zn. IV. ÚS 3230/14. Konečně soudu prvního stupně vytkly, že neprovedl jimi navrhovaný důkaz místním šetřením a tento postup ani neodůvodnil. Navrhly, aby dovolací soud změnil rozsudek odvolacího soudu tak, že rozsudek soudu prvního stupně změní a žalobu zamítne. Současně požádaly o odložení vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
6. Žalobce považoval rozsudek odvolacího soudu za věcně správný a dovolání žalovaných za neopodstatněné, neboť neuvádí žádné nové skutečnosti ani argumenty. Navrhl, aby dovolací soud dovolání odmítl.
7. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými – účastnicemi řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelek (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť dovolacím soudem doposud nebyla řešena otázka, zda propojení bytových jednotek v nenosné příčce mezi těmito jednotkami zasahuje do vlastnických práv ostatních vlastníků jednotek v domě a zda se společenství vlastníků může domáhat odstranění této stavební úpravy. Není však důvodné.
8. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedenou vadu uplatnily dovolatelky námitkou, že soud prvního stupně neprovedl jimi navržený důkaz místním šetřením.
9. Ústavně zaručenému právu na spravedlivý proces (čl. 36 odst. 1 a násl. Listiny základních práv a svobod) odpovídá povinnost obecných soudů svá rozhodnutí řádně odůvodnit a v tomto rámci se adekvátně, co do myšlenkových konstrukcí racionálně logickým způsobem vypořádat s provedenými důkazy i s argumentačními tvrzeními účastníků řízení, jakož je třeba i zdůvodnit, proč určitý účastníkem navržený důkaz nebylo třeba provést. Jinými slovy, rozhodující soud není povinen provést všechny navržené důkazy, avšak musí o vznesených návrzích rozhodnout, a pokud účastníky řízení vzneseným důkazním návrhům nevyhoví, pak musí v rozhodnutí vyložit, z jakých důvodů navržené důkazy neprovedl, resp. je nepřevzal pro základ skutkových zjištění. V opačném případě dochází k ústavněprávnímu deficitu obdobnému kategorii neústavnosti v podobě tzv. opomenutých důkazů (srov. např. nálezy Ústavního soudu ze dne 28. 5. 2009, sp. zn. III. ÚS 2110/07, ze dne 10. 3. 2015, sp. zn. II. ÚS 2172/14, a ze dne 23. 6. 2015, sp. zn. II. ÚS 2067/14, uveřejněné pod č. 123/2009, č. 54/2015, a č. 119/2015 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu). Současně však Ústavní soud zastává stanovisko, že nikoliv každé opomenutí důkazu nutně automaticky vede k porušení práva na spravedlivý proces, neboť v praxi se lze setkat s takovými důkazními návrhy účastníků řízení, které nemají k projednávané věci žádnou relevanci, nemohou vést k objasnění skutečností a otázek, podstatných pro dané řízení, resp. mohou být dokonce i výrazem „zdržovací“ taktiky (srov. opět již citované nálezy Ústavního soudu ze dne 10. 3. 2015, sp. zn. II. ÚS 2172/14, či ze dne 23. 6. 2015, sp. zn. II. ÚS 2067/2014). Jestliže tedy soud prvního stupně provedení důkazu místním šetřením zamítl, nepochybil, neboť z odůvodnění jeho rozhodnutí je zřejmé, že skutkový stav považoval za dostatečně objasněný ostatními provedenými důkazy. Nadto nelze přehlédnout, že odvolací soud při svém přezkumu doplnil, že daný důkaz není pro rozhodnutí projednávané věci relevantní. Řízení proto namítanou vadou netrpí.
10. Současně dovolací soud na tomto místě předesílá, že zpochybnily-li dovolatelky právní posouzení věci odvolacím soudem prostřednictvím skutkových námitek (výtkou, že soudy obou stupňů vadně zjistily skutkový stav věci, jelikož nepřihlédly k obsahu sdělení Odboru výstavby Městské části Praha 6 ze dne 31. 1. 2023), uplatnily jiný dovolací důvod, než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř.
11. I když se práva a povinnosti vlastníků jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) od 1. 1. 2014 řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“, resp. „občanský zákoník“), vznik vlastnického práva k takovým jednotkám a odvozená (sekundární) práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku se posuzují podle dosavadních předpisů (§ 3028 odst. 2 o. z.). V projednávané věci byly jednotky a společné části domu určeny Prohlášením vlastníka ze dne 19. 12. 1995, pro jejich vymezení je tak určující zákon č. 72/1994 Sb. ve znění účinném do 30. 6. 2000 – dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“ (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, uveřejněný pod č. 21/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
12. Podle § 2 písm. e) zákona č. 72/1994 Sb. se pro účely tohoto zákona rozumí společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. studny, oplocení) a stavby vedlejší včetně jejich příslušenství.
13. Podle § 1175 odst. 1 o. z. vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
14. V souzené věci je zapotřebí nejprve posoudit, zda nenosná příčka oddělující bytové jednotky č. 334/7 a č. 334/8 je společnou částí domu či součástí jednotky (jednotek).
15. Podle § 5 zákona č. 72/1994 Sb. vlastník budovy určoval svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se staly za podmínek stanovených zákonem č. 72/1994 Sb. a v souladu se stavebním určením bytovými jednotkami [§ 2 písm. f)] a společnými částmi domu [§ 2 písm. e)]. Společné části domu vymezuje zákon č. 72/1994 Sb. v § 2 písm. e) jen demonstrativně, výslovně jsou však zde uvedeny hlavní svislé a vodorovné konstrukce. Rovněž podle čl. III Prohlášení jsou společnými částmi domu hlavní svislé a vodorovné konstrukce. V čl. II pod body 18. a 19. pak Prohlášení vymezuje jednotky č. 334/7 a č. 334/8 s tím, že k jejich vlastnictví patří nenosné příčky.
16. I když zákon (ani Prohlášení) blíže nedefinuje, co se rozumí hlavními svislými a vodorovnými konstrukcemi, nepochybně mezi ně budou patřit též zdi ohraničující jednotlivé jednotek, které je oddělují jak od sebe navzájem, tak od společných částí domu. Je tomu tak již jen z toho důvodu, že by nebylo zřejmé, kterému z vlastníků dvou sousedících jednotek by měla zeď je oddělující patřit (ostatně ani dovolatelky netvrdí, které z nich podle jejich mínění probouraná nenosná příčka mezi jednotkami patří) a s tím by samozřejmě souvisely (mohly souviset) i praktické problémy týkající se její správy, jež by potenciálně mohly dát vzniknout mnoha různým sporům mezi sousedy. Je přitom bez významu, zda jde o zeď nosnou či nenosnou příčku, neboť taková okolnost nemůže mít na uvedený význam této zdi – ohraničení, resp. vymezení konkrétní jednotky, vliv. Pro úplnost zbývá dodat, že patří-li podle Prohlášení k vlastnictví jednotek též nenosné příčky, půjde o ty příčky, jež se nachází uvnitř bytů, nikoliv po jejich obvodu, neboť jedině takový výklad dává – s přihlédnutím k výše řečenému – logický smysl. Odvolací soud tedy nepochybil, považoval-li nenosnou příčku oddělující bytové jednotky dovolatelek za společnou část domu.
17. Přímo ze zákona (§ 1175 odst. 1 o. z.) pak vyplývá, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Z uvedeného je zřejmé, že poruší-li vlastník jednotky tyto povinnosti, může se dotčený vlastník domáhat ochrany svého vlastnického práva podle citovaného ustanovení. Půjde-li o změnu společných částí domu, je třeba za „dotčené“ vlastníky považovat všechny vlastníky jednotek v domě a k žalobě na odstranění neoprávněného zásahu, kterého se dopustil vlastník jednotky nebo osoba, která jednotku se souhlasem jejího vlastníka užívala, jsou i v poměrech občanského zákoníku aktivně věcně legitimováni – vedle společenství vlastníků – také všichni vlastníci jednotek v domě (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 287/2018).
18. Obecně lze dovozovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2359/2018), že pro právní režim užívání společných prostor v rámci bytového spoluvlastnictví lze aplikovat zásadu přiměřenosti (proporcionality) stanovenou pro obsah vlastnického práva (§ 1012 o. z.), případně speciálně pro imise (§ 1013 o. z.), s tím, že vlastník jednotky nesmí užívat společné prostory takovým způsobem, kterým nad míru přiměřenou poměrům ztíží užívání těchto prostor ostatním vlastníkům jednotek. Jde-li však již o změny společné části domu (jako je tomu v projednávané věci), pak přímo ze zákona – z § 1175 odst. 1 o. z. – vyplývá, že vlastník jednotky společné části domu změnit nemůže. Otázkou, co se rozumí změnou (na) věci (zde společných částí domu), se Nejvyšší soud již zabýval v rozsudku ze dne 24. 2. 2015, sp. zn. 26 Cdo 4208/2014, v němž dovodil, že při absenci zákonné definice uvedeného slovního spojení je při jeho výkladu zapotřebí vycházet z významu, který je mu přisuzován v obecném jazyce, kde se jím chápe pozorovatelný, měřitelný nebo kvantifikovatelný rozdíl ve stavu nebo vlastnosti věci, jenž nastal během určitého časového úseku. Podle názoru dovolacího soudu je uvedený výklad slovního spojení změny (na) věci využitelný i v poměrech právní úpravy bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku, zejména v § 1175 odst. 1 o. z. (srov. dále též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1627/2022).
19. Výše bylo vyloženo, že zeď (nenosná příčka) oddělující jednotky č. 334/7 a č. 334/8 je společnou částí domu. Současně je nepochybné, že vybudování otvoru v této nenosné příčce a jeho osazení dveřmi představuje pozorovatelný rozdíl v jejím stavu, tj. její změnu. Ustanovení § 1175 odst. 1 o. z. však vylučuje, aby vlastník jednotky toliko z titulu svého postavení a bez ohledu na vůli ostatních vlastníků jednotek, změnu společné části provedl. Ze skutkových zjištění soudů obou stupňů přitom vyplývá, že Společenství s propojením jednotek nesouhlasilo, a to ani dodatečně. Za této situace je tudíž oprávněno (vedle ostatních vlastníků jednotek v domě) odstranění nežádoucí stavební úpravy požadovat.
20. Pro úplnost lze již jen shrnout, že zdi vymezující a ohraničující jednotlivé jednotky lze zařadit mezi hlavní svislé a vodorovné konstrukce, které jsou společnými částmi domu [§ 2 písm. e) zákona č. 72/1994 S.]. Současně přímo ze zákona (§ 1175 odst. 1 o. z.) plyne, že vlastník jednotky nemůže společné části změnit. Jestliže tak učiní, zasáhne do vlastnického práva všech ostatních vlastníků jednotek v domě, kteří se následně mohou – vedle společenství vlastníků – domáhat odstranění nežádoucí stavební úpravy.
21. Za tohoto stavu nezbývá než uzavřít, že z pohledu uplatněných dovolacích námitek je napadené rozhodnutí správné. Nejvyšší soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].
22. S přihlédnutím k závěrům vyplývajícím z nálezu Ústavního soudu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, Nejvyšší soud za situace, kdy přikročil k rozhodnutí o samotném dovolání v přiměřené lhůtě, již samostatně nerozhodoval o návrhu dovolatelek na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
23. O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243c odst. 3, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal procesně neúspěšné žalované k náhradě nákladů dovolacího řízení, které vznikly žalobci v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím jeho zástupce z řad advokátů. Výši nákladů dovolacího řízení stanovil dovolací soud podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „AT“ (srov. nález Ústavního soudu ze dne 17. 4. 2013, sp. zn. Pl. ÚS 25/12, uveřejněný pod č. 116/2013 Sbírky zákonů, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010, uveřejněný pod č. 73/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
24. Zástupce žalobce učinil v dovolacím řízení jeden úkon právní služby, a to vyjádření k dovolání, ve smyslu § 11 odst. 1 písm. k) AT, náleží mu tak celkem náklady ve výši 2.178 Kč, sestávající z odměny podle § 6 odst. 1, § 9 odst. 1 AT ve výši 1.500 Kč, z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300 Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 4 AT), a z náhrady za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 378 Kč (§ 137 odst. 1 a 3 o. s. ř.). Náhradu nákladů řízení jsou žalované povinny zaplatit k rukám advokátka (§ 149 odst. 1 o. s. ř.), v zákonné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).
Autor: -mha-