// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 03.03.2025
Stanovení přiměřené náhrady za vypořádávaný spoluvlastnický podíl
Výše náhrady za vypořádávaný spoluvlastnický podíl má podle ustálené rozhodovací praxe základ v obvyklé ceně společné věci, tedy ceně v daném místě a čase v době rozhodování. Vždy musí jít o to, aby náhrada opravdu nahradila to, o co vylučovaný přichází, je-li výchozím principem přiměřenost náhrady. Jinými slovy, účelem poskytnutí náhrady je vyvážení majetkové újmy vylučovaného spoluvlastníka, tedy zohlednění, o co při pozbytí spoluvlastnického podílu přichází. Skutečnost, že hypoteticky dojde ke zvýšení hodnoty okolních pozemků ve výlučném vlastnictví toho ze spoluvlastníků, kterému soud přikazuje vypořádávané pozemky, není pro výši vypořádacího podílu rozhodná.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1151/2024, ze dne 28. 1. 2025
Dotčené předpisy:
§ 1143 o. z.
§ 1147 o. z.
Kategorie: spoluvlastnictví; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Nejvyšší soud se zabýval otázkou výše náhrady za spoluvlastnický podíl při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.
I.
Dosavadní průběh řízení
2. Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozsudkem ze dne 17. 2. 2023, č. j. 13 C 84/2021-299, zrušil podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k pozemkům v katastrální území XY (výrok I) a přikázal je do výlučného vlastnictví žalobce (výrok II). Žalobce zavázal, aby zaplatil žalovanému na vypořádání spoluvlastnického podílu částku 1 000 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III) a rozhodl o náhradě nákladů nalézacího řízení a nákladech státu (výroky IV až VI).
3. Vyšel ze zjištění, že účastníci jsou rovnodílnými spoluvlastníky v žalobě specifikovaných pozemků (dále též „blokační pozemky“), které se nacházejí ve dvou lokalitách označených jako severní a jižní. Blokační pozemky v severní lokalitě navazují na pozemek ve spoluvlastnictví žalobce a třetí osoby, v jižní lokalitě na pozemky ve výlučném vlastnictví žalobce. Vypořádávané blokační pozemky ohraničují pozemky ve vlastnictví a spoluvlastnictví žalobce (dále též „rozvojové pozemky“) tak, aby přes ně bylo znemožněno vybudování a napojení technické a dopravní infrastruktury. Jejich výměra je malá, pohybuje se od 10 do 596 m2 na pozemek, z toho osm pozemků má výměru menší než 100 m2. Jde o úzké pásy pozemků vytvořené jen za tím účelem, aby inženýrské sítě a dopravní infrastruktura vybudovaná na jiných pozemcích bezprostředně nesousedily s pozemky rozvojovými.
4. Ke způsobu vypořádání soud prvního stupně uvedl, že přednostní způsob vypořádání, jímž je reálné rozdělení věci, není v daném případě vhodný ani účelný, neboť vzhledem k jejich velikosti by se rozdělením výrazně snížila jejich využitelnost a funkčnost a samy o sobě by byly prakticky nevyužitelné. Nepřisvědčil způsobu vypořádání navrhovanému žalobcem, podle kterého by část pozemků potřebných pro realizaci jeho stavebních záměrů byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví a zbylá část pozemků do vlastnictví žalovaného. Pokud jde o další zákonný způsob vypořádání, tedy přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu, přiklonil se k tomu, aby byly blokační pozemky přikázány do vlastnictví žalobce, který plánuje v obou lokalitách realizovat výstavbu veřejné dopravní a technické infrastruktury a jeho záměr je v souladu s aktuálně platnou plánovací dokumentací města i plány rozvoje daných lokalit.
5. Dále se soud prvního stupně zabýval náhradou za spoluvlastnický podíl. Vyšel ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce Ing. M. M., který v souladu se zadáním určil obvyklou cenu vypořádávaných blokačních pozemků, dále určil obvyklou cenu rozvojových pozemků v severní i jižní lokalitě bez zohlednění přivedených páteřních sítí, s limitovaným přístupem a příjezdem a bez prověření možnosti dostupnosti a kapacity sítí, a dále obvyklou cenu rozvojových pozemků v severní a jižní lokalitě se zohledněním realizovaných stavebních prací (páteřních sítí), tedy s předpokladem volného a bezproblémového přístupu a příjezdu do této lokality, a s předpokladem dostatečně kapacitních inženýrských sítí potřebných parametrů pro celou lokalitu. Obvyklá cena blokačních pozemků činila podle znaleckého posudku 782 000 Kč. Za spravedlivé považoval soud zvýšit tuto hodnotu o 40 %, neboť právě o tolik se podle posudku zvýší hodnota pozemků rozvojových ve vlastnictví a spoluvlastnictví žalobce poté, co mu bude umožněno, aby se bez výraznějších investic napojil na již vybudované inženýrské sítě a infrastrukturu nacházející se na hranicích s blokačními pozemky. Po tomto navýšení by cena vypořádávaných blokačních pozemků činila 1 102 620 Kč, z toho polovina částku 551 310 Kč. Soud ale zohlednil, že žalobce navrhoval zaplatit žalovanému 1 000 000 Kč, a proto tuto částku považoval za odpovídající náhradu žalovanému za jeho spoluvlastnický podíl.
6. K odvolání žalovaného Krajský soud v Brně – pobočka v Jihlavě rozsudkem ze dne 13. 11. 2023, č. j. 72 Co 90/2023-343, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I a II potvrdil (výrok I), ve výroku III změnil tak, že žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému na vypořádání jeho podílu částku 3 702 578,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II), a dále rozhodl znovu o nákladech nalézacího řízení, o nákladech státu a nákladech odvolacího řízení (výroky III až VI).
7. Ve způsobu vypořádání spoluvlastnictví dospěl ke stejnému závěru jako soud prvního stupně, tedy že reálné dělení blokačních pozemků není dobře možné, svůj názor ovšem opřel o jinou skutečnost, konkrétně o veřejný zájem na vybudování ploch pro bydlení a s tím související infrastruktury. Se soudem prvního stupně pak zcela souhlasil v otázce určení osoby, do jejíhož výlučného vlastnictví budou pozemky přikázány.
8. Pokud jde o stanovení výše vypořádacího podílu, vyšel odvolací soud stejně jako soud prvního stupně ze závěrů znalce Ing. M. M., jehož znalecký posudek považoval ohledně stanovení obvyklé ceny pozemků za nestranný a správný. Na rozdíl od soudu prvního stupně neshledal důvod k tomu, aby bylo vycházeno ze zvýšené hodnoty rozvojových pozemků, protože rozvojové pozemky nejsou předmětem zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Poukázal na zvláštní poměry souzené věci spočívající v tom, že přikázáním blokačních pozemků do vlastnictví žalobce budou moci být tyto pozemky přičleněny k pozemkům rozvojovým, čímž se (s marginálními úpravami) stanou jejich součástí a uvedl, že za takových okolností je nutné na cenu pozemků nahlížet jinak než jako na cenu obvyklou, stanovenou znaleckým posudkem. Při stanovení ceny vypořádávaných blokačních pozemků vzal tedy za základ obvyklou cenu za 1 m2 rozvojových pozemků v obou lokalitách se zohledněním realizovaných stavebních prací (páteřních sítí), tedy s předpokladem volného a bezproblémového přístupu a příjezdu do této lokality, a s předpokladem dostatečně kapacitních inženýrských sítí potřebných parametrů pro celou lokalitu. Podle této hodnoty stanovil i cenu za 1 m2 blokačních pozemků, celkem dospěl k částce 3 702 578,50 Kč, kterou i stanovil jako odpovídající za vypořádávaný spoluvlastnický podíl. Také uvedl, že nebude významné, že rozvojové pozemky v severní lokalitě jsou ve spoluvlastnictví žalobce s třetí osobou, neboť po zrušení a vypořádání spoluvlastnictví budou ve výlučném vlastnictví žalobce, a proto není důvod ke krácení jejich hodnoty.
II.
Dovolání a vyjádření k němu
9. Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalobce dovolání. Jeho přípustnost opírá o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) a uplatňuje v něm dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř. Má za to, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a současně na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
10. Podle dovolatele se odvolací soud při stanovení přiměřené náhrady za spoluvlastnický podíl odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
11. Vytýká odvolacímu soudu, že stanovil přiměřenou náhradu za spoluvlastnický podíl na základě toho, jaká by byla obvyklá cena pozemků žalobce v rozvojových lokalitách (tedy navazujících na vypořádávané pozemky) v momentě rozhodování soudu v případě, že by tyto pozemky již byly napojeny na dopravní a technickou infrastrukturu. Podle dovolatele ale vypořádávané blokační pozemky takové hodnoty nabudou až po jejich sloučení s pozemky rozvojovými. Zda se tak opravdu stane, nelze předjímat, neboť je čistě na vůli vlastníka, jak s nimi naloží; samy o sobě tak vysokou hodnotu nemají. Má za to, že odvolací soud postupoval v rozporu se svými úvahami, „že z hlediska určení výše vypořádacího podílu nemůže být rozhodné ani to, který ze spoluvlastníků se stane výlučným vlastníkem věci“. Klade přitom otázku, zda by soud při stanovení přiměřené náhrady postupoval stejně i v případě, že by blokační pozemky přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného.
12. Podle dovolatele se při stanovení přiměřené náhrady vychází z obvyklé ceny nemovitosti, která je předmětem vypořádání, tj. z obvyklé ceny společné věci (odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2008, sp. zn. 2 Cdon 425/96 nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 1376/2021), odvolací soud však vycházel z obvyklé ceny jiných nemovitostí (rozvojových pozemků), kterou by hypoteticky měly, kdyby byly napojeny na dopravní a technickou infrastrukturu.
13. Dále dovolatel namítá, že při stanovení přiměřené náhrady se vychází z obvyklé ceny (tedy ceny v daném období) v době rozhodování (odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1927/2004), nikoliv z ceny, kterou by měly nebo budou mít jiné pozemky, budou-li jím zasíťovány.
14. Rovněž tvrdí, že účelem poskytnutí přiměřené náhrady je vyvážení majetkové újmy vylučovaného spoluvlastníka, tedy zohlednění, o co v okamžiku pozbytí spoluvlastnického podílu přichází, nikoliv zohlednění investičního záměru spoluvlastníka a také, že skutečnost, že hypoteticky dojde ke zvýšení hodnoty okolních pozemků ve výlučném vlastnictví druhého spoluvlastníka, není pro výši přiměřené náhrady rozhodná (odkazuje na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2018, sp. zn. 22 Cdo 3789/2018).
15. Dovolatel též vymezuje následující právní otázky, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a to: zda lze jednání žalovaného považovat za souladné s dobrými mravy a veřejným pořádkem a zda lze takové jednání považovat za investiční záměr; zda by při stanovení přiměřené náhrady mělo být přihlédnuto k tomu, že žalovaný svým jednáním sledoval nepoctivý záměr; zda by mělo být přihlédnuto k hypotetickému navýšení obvyklé ceny pozemků, když žalovaný svým jednáním (vytvořením pozemků jako blokačních proužků) zapříčinil snížení jejich hodnoty; zda by mělo být zohledněno předchozí jednání žalovaného; zda v jeho jednání nelze spatřovat zjevné zneužití práva.
16. Navrhuje, aby Nejvyšší soud změnil rozsudek odvolacího soudu ve výrocích I a II tak, že potvrdí rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích I, II a III.
17. Žalovaný ve svém vyjádření k dovolání uvedl, že by měl soud přihlédnout „k poctivosti obou spoluvlastníků“. Jinak se závěry odvolacího soudu souhlasí a navrhuje, aby bylo dovolání žalobce zamítnuto.
III.
Přípustnost dovolání
18. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
19. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
20. Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na řešení v dovolání formulované právní otázky stanovení přiměřené náhrady za vypořádávaný spoluvlastnický podíl. Odvolací soud se při řešení této právní otázky odchýlil od rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, a dovolání je proto přípustné (§ 237 o. s. ř.).
IV.
Důvodnost dovolání
21. Výše náhrady má podle ustálené rozhodovací praxe základ v obvyklé ceně společné věci, tedy ceně v daném místě a čase v době rozhodování [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2012, sp. zn. 22 Cdo 976/2011 (uveřejněný, stejně jako i dále označená rozhodnutí Nejvyššího soudu, na www.nsoud.cz)]. Při stanovení náhrady se vychází z podílu ceny, za niž by bylo reálně možno prodat celou věc, nikoliv ceny, za niž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl [srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2908/2015, (uveřejněné v časopise Soudní rozhledy, 2016, č. 6, str. 193) nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 1998, sp. zn. 2 Cdon 425/96, (uveřejněný pod č. 15/1999 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozh. obč.)].
22. Následně tyto závěry dovolací soud shrnul v rozsudku ze dne 28. 4. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1205/2019, uveřejněném pod č. 103/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, kde vysvětlil, že: „Při určení ceny věci tvořící součást vypořádávaného SJM je rozhodující cena obvyklá. Tento závěr vyplývá již z § 492 odst. 1 věty druhé o. z., podle kterého se cena věci určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Na základě uvedeného jsou tedy i nadále uplatnitelné závěry ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu řešící otázku stanovení věci tvořící součást vypořádávaného SJM, podle kterých podkladem pro vypořádání může být jen obvyklá cena věci, tj. cena, které by bylo dosaženo při prodeji obdobné věci ve stejné době a v obvyklém obchodním styku. Jinými slovy jde o cenu, za kterou by určitou věc bylo možno v určitém čase reálně prodat nebo koupit.“ Ke stejným závěrům se přiklání i odborná literatura [srov. MELZER, F., TÉGL, P. a kol. Občanský zákoník – velký komentář. Svazek IV. § 655–975. Praha: Leges, 2016, s. 584, či HRUŠÁKOVÁ M. a kol. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655–975). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 345]“.
23. Vždy musí jít o to, aby náhrada opravdu nahradila to, o co vylučovaný přichází, je-li výchozím principem přiměřenost náhrady (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2903/2010). Jinými slovy, účelem poskytnutí náhrady je vyvážení majetkové újmy vylučovaného spoluvlastníka, tedy zohlednění, o co při pozbytí spoluvlastnického podílu přichází. Skutečnost, že hypoteticky dojde ke zvýšení hodnoty okolních pozemků ve výlučném vlastnictví toho ze spoluvlastníků, kterému soud přikazuje vypořádávané pozemky, není pro výši vypořádacího podílu rozhodná.
24. Uvedené závěry odvolací soud nerespektoval, a jeho rozhodnutí je proto s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu v rozporu.
25. Odvolací soud vyšel ze závěrů znalce Ing. M. M., který určil obvyklou cenu vypořádávaných blokačních pozemků, dále určil obvyklou cenu rozvojových pozemků v severní i jižní lokalitě bez zohlednění jakýchkoliv faktorů, a dále obvyklou cenu rozvojových pozemků v severní a jižní lokalitě se zohledněním realizovaných stavebních prací (páteřních sítí), tedy s předpokladem volného a bezproblémového přístupu a příjezdu do této lokality, a s předpokladem dostatečně kapacitních inženýrských sítí potřebných parametrů pro celou lokalitu. Až tuto poslední hodnotu zohlednil odvolací soud při stanovení přiměřené náhrady. Uvedl, že přikázáním vypořádávaných blokačních pozemků do vlastnictví žalobce budou moci být tyto pozemky přičleněny k pozemkům rozvojovým, čímž se (s marginálními úpravami) stanou jejich součástí, a je proto za takových okolností nutné stanovit cenu pozemků jinak než jako cenu obvyklou. Přiměřenou náhradu proto stanovil na základě toho, jaká by (hypoteticky) byla cena obvyklá sousedních pozemků v momentě rozhodování soudu v případě, že by již tyto pozemky byly napojeny na páteřní sítě (dopravní a technickou infrastrukturu).
26. Odvolací soud tedy při stanovení náhrady za spoluvlastnický podíl nevycházel z obvyklé ceny vypořádávané věci (pozemků), tj. ceny, za kterou by tyto pozemky bylo možno v určitém čase reálně prodat nebo koupit. Pouhý předpoklad zhodnocení pozemků po jejich sloučení s vedlejšími pozemky žalobce vyloučení obvyklé ceny vypořádávaných pozemků při stanovení přiměřené náhrady neumožňuje. Takovýto postup totiž vůbec neodpovídá zjištění hodnoty, o kterou vylučovaný spoluvlastník přichází a která má být základem pro stanovení jeho náhrady.
27. Vycházel-li odvolací soud z jiného právního názoru, spočívá jeho rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci a dovolací důvod upravený v § 241a odst. 1 o. s. ř. byl žalobcem uplatněn právem.
V.
Závěr a náklady řízení
28. Jelikož rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci a Nejvyšší soud shledal, že ve věci nejsou splněny předpoklady pro změnu rozhodnutí odvolacího soudu podle § 243d písm. b) o. s. ř., napadený rozsudek zrušil a věc mu vrátil podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení.
29. Odvolací soud je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.).
30. náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Autor: -mha-