// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 25.11.2024
Placení nájemného novému pronajímateli v případě předplacení nájemného
Nový vlastník bytu není chráněn ustanovením § 2221 odst. 2 občanského zákoníku v tom smyslu, že by měl právo na nájemné, které již bylo uhrazeno předchozímu pronajímateli předem, bez ohledu na to, zda o předplacení věděl.
Při výkladu ustanovení § 2221 o. z. se Nejvyšší soud v obecné rovině hlásí k závěrům, jež formuloval v souvislosti s interpretací obsahově obdobného ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. Vyplývá z nich, že interpretované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však bezvýhradně platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). Účelem takovéto právní úpravy je přitom poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit. V rozsudku sp. zn. 28 Cdo 270/2019 dovolací soud akcentoval, že právní stav, v němž by plnění poskytnuté v dobré víře nájemcem původnímu vlastníkovi coby nájemné bylo právně kvalifikováno jako bezdůvodné obohacení a vůči nájemci by se duplicitně mohl domáhat úhrady dlužného nájemného nabyvatel předmětu nájmu jakožto nový pronajímatel (nehledě na eventuální možnost použití sankčních opatření ze strany nového pronajímatele spojených s prodlením nájemce s úhradou nájemného), by zcela jistě neodpovídal spravedlivému uspořádání práv a povinností mezi účastníky soukromoprávních vztahů.
Právní závěr odvolacího soudu, dle něhož je nový vlastník bytu chráněn ustanovením § 2221 odst. 2 o. z. a má právo na nájemné, které byl již uhrazeno předchozímu pronajímateli předem, v případě, že o předplacení nájemného nevěděl, tak judikatuře dovolacího soudu neodpovídá. Navíc je třeba dodat, že § 2221 odst. 2 o. z. se týká povinností pronajímatele sjednaných nad rámec zákona, nevztahuje se tudíž na zákonnou povinnost nájemce hradit nájemné a její splnění, o níž v dané věci jde.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 513/2024, ze dne 9. 10. 2024
Dotčené předpisy:
§ 2221 o. z.
§ 2291 o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
1. Okresní soud v Kladně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 11. 12. 2019, č. j. 10 C 53/2019-119, ve znění opravného usnesení ze dne 28. 2. 2020, č. j. 10 C 53/2019-139, určil, že výpověď žalovaného ze dne 28. 6. 2019, týkající se nájemní smlouvy se žalobci ze dne 1. 6. 2014, je neplatná (výrok I.), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.).
2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobci (nájemci) na základě smlouvy o nájmu části domu z 1. 6. 2014 (dále jen „nájemní smlouva“) uzavřené s původními spoluvlastníky nemovitosti (pronajímateli) obývají bytové jednotky v žalobě specifikovaném domě za dohodnuté nájemné 100 Kč měsíčně, které složili předem na 8 let dopředu (do června 2022), krátce po uzavření nájemní smlouvy. Žalovaný jako nový vlastník domu a pronajímatel vypověděl nájem výpovědí ze dne 28. 6. 2019 z důvodu zvlášť závažného porušení povinnosti nájemců – neplacení nájemného po dobu deseti měsíců - bez výpovědní doby. Z hlediska právního posouzení poukázal na § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s tím, že výpověď je formálně bezvadná a předcházela jí řádná výzva k plnění. S ohledem na to, že na žalovaného podle § 2221 odst. 1 o. z. přešla práva a povinnosti z nájmu, přičemž žalobci užívají část domu na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy a prokázali předplacení nájemného, však není výpovědní důvod z nájmu bytu pro neplacení nájemného naplněn.
3. K odvolání žalovaného Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 20. 9. 2023, č. j. 26 Co 83/2020-227, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil tak, že žalobu na určení, že výpověď žalovaného ze dne 28. 6. 2019, týkající se nájemní smlouvy uzavřené se žalobci ze dne 1. 6. 2014, je neoprávněná, zamítl (výrok I.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II.). Odvolací soud rozhodoval poté, co byl jeho předchozí rozsudek ze dne 15. 7. 2020, č. j. 26 Co 83/2020-151, zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 21. 7. 2021, č. j. 26 Cdo 266/2021-168.
4. Odvolací soud po zopakovaní některých důkazů a po doplnění dokazování reklamačními listy pošty Brno z hlediska skutkového shrnul, že žalobci užívají bytové jednotky na základě smlouvy o nájmu části domu, které jim původní pronajímatelé přenechali na 49 let, a to od 1. 6. 2014 do 31. 1. 2063, a že mají předplaceno nájemné na dobu osmi let do června 2022.
5. Zabývaje se včasností podané žaloby (§ 2290 o. z.) zdůraznil, že žalovaný nebyl v průběhu řízení před soudem prvního stupně ani před soudem odvolacím poučen podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., ačkoliv ho tížilo důkazní břemeno k žalobnímu tvrzení, že „výpověď byla žalobcům doručena v zákonné lhůtě“. Žalovaným nově předložené důkazy (reklamační listy) považoval pak ve smyslu § 205a odst. 1 písm. c) o. s. ř. za důkazy přípustné. Z nich měl za prokázané, že výpověď byla žalobcům doručena, tj. dostala se do jejich dispoziční sféry již 2. 7. 2019 (žalobci toho dne měli objektivně možnost vyzvednout si na poště zásilku obsahující výpověď a seznámit se s jejím obsahem), a v důsledku toho je žaloba podaná u soudu dne 3. 9. 2019 opožděná.
6. Přes tento závěr se odvolací soud dále zabýval tím, jaká práva a povinnosti z nájmu přešly v souvislosti se změnou vlastnictví na žalovaného. Zdůraznil, že při převodu věci má dobrá víra chránit nabyvatele, který zpravidla není schopen zjistit přesný obsah nájemního vztahu bez spolupráce předchozího vlastníka – pronajímatele. Pokud tedy žalovaný o předplacení nájemného nevěděl (a žalovaný takovou vědomost od počátku řízení popírá) a ze smlouvy o prodeji nemovitosti ani z nájemní smlouvy taková skutečnost nevyplývá, pak povinnost respektovat užívání bytu žalobci bez nutnosti platit měsíční nájemné v důsledku jeho předplacení není povinností, která na žalovaného přešla, když ze zákona (§ 2118 o. z.) vyplývá, že není-li ujednáno něco jiného, nájemné se platí měsíčně pozadu, a tomu odpovídá i obsah písemné nájemní smlouvy. Žalobci tak byli povinni ve vztahu k žalovanému jako pronajímateli plnit povinnost vyplývající z nájemní smlouvy, tj. platit nájemné ve výši 100 Kč měsíčně, a protože tak nečinili, je výpověď z nájmu bytu ze dne 28. 6. 2019, oprávněná
7. Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v pozdějším znění (dále jen „o. s. ř.“). Uvedli, že napadené rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek hmotného i procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, příp. které dosud nebyly v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešeny. Namítají, že ohledně výkladu ustanovení § 205a písm. c) o. s. ř. se odvolací soud odchýlil od rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2003, sp. zn. 21 Cdo 818/2003, pokud přihlédl k novým důkazům předloženým žalovaným k prokázaní doručení výpovědi. Žalovaný předložením reklamačních listů nezpochybňoval věrohodnost žádných důkazních prostředků, ale snažil se jimi docílit toho, aby byl skutkový stav zjištěn jinak, a to tak, že žaloba byla podána po uplynutí dvouměsíční prekluzivní lhůty. Žalovaného žádné břemeno k prokázání doručení v žádné „zákonné lhůtě“ netížilo a nadto se mu v řízení řádného poučení dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. dostalo.
Přihlédl-li odvolací soud (nesprávně) k novým důkazům, měl dovolatele poučit dle § 118a o. s. ř. o tom, že mají tvrdit a prokázat, že se s výpovědí mohli objektivně seznámit až dne 3. 7. 2019. Také tím, že odvolací soud dospěl k závěru o povinnosti dovolatelů hradit již jednou uhrazené nájemné znovu žalovanému jako novému pronajímateli, odchýlil se od rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, konkrétně od rozsudků ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019, a ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 136/2001. Proto navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
8. Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
9. Nejvyšší soud shledal dovolání přípustným podle § 237 o. s. ř., a zároveň též důvodným v otázce povinnosti nájemce bytu platit nájemné novému pronajímateli v případě předplaceného nájemného, neboť odvolací soud se při jejím řešení odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
10. Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Takovou vadu řízení dovolatelé spatřují v porušení § 205a o. s. ř. a jejich námitka je oprávněná.
11. V projednávaném případě dovolatelé od počátku řízení tvrdili, že jim byla výpověď doručena 3. 7. 2019, a žalobu podali dne 3. 9. 2017 včas ve dvouměsíční prekluzivní lhůtě. Žalovaný tuto skutečnost nijak nesporoval až do nového projednávání věci odvolacím soudem (poté, co byl jeho předchozí rozsudek zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu), kdy předložil nový důkaz v podobě reklamačních listů pošty s tvrzením, že k doručení výpovědi došlo již 2. 7. 2019, a žaloba je tak podána opožděně. Odvolací soud tento nový důkaz připustil s tím, že žalovaný nebyl soudem prvního stupně poučen podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., a proto jde o důkaz přípustný ve smyslu § 205a odst. 1 písm. c) o. s. ř. [správně § 205a odst. d) o. s. ř.]. Jelikož však žalovaného k prokázání včasnosti podání žaloby břemeno tvrzení a důkazní netížilo (tížilo naopak žalobce), nebylo třeba jej ani poučovat podle § 118a o. s. ř. a odůvodnění odvolacího soudu tak není správné. Soud prvního stupně účastníky řádně poučil podle § 118b a § 119a o. s. ř., ale ani na základě tohoto poučení žalovaný do skončení prvoinstančního řízení netvrdil žádné skutečnosti ani neoznačil žádné důkazy k prokázání okamžiku doručení výpovědi. Jím předložené důkazy po rozhodnutí dovolacího soudu proto nemohly být přípustnými novotami ve smyslu ustanovení § 205a o. s. ř. Ačkoliv nelze vyloučit, že by reklamační listy pošty mohly ovlivnit výsledek řízení, z hlediska úpravy obsažené v ustanovení § 205a o. s. ř. byly uplatněny opožděně. Přitom se zjevně nejednalo o skutečnosti, které by žalovanému nemohly být známy před vyhlášením rozhodnutí soudu prvního stupně, nebo o důkazy, které v té době ještě neměl k dispozici [§205a písm. f) o. s. ř. – k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2003, sp. zn. 21 Cdo 818/2003]. V odvolacím řízení se tedy prosadil princip neúplné apelace a žalovaným namítané skutečnosti nemohly založit způsobilý odvolací důvod dle § 205 a § 205a o. s. ř.
12. Za této situace nelze závěr odvolacího soudu, že žaloba o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu byla podána opožděně, považovat za správný. Proto se dovolací soud zabýval dalším dovolacím důvodem, kterým byla dle dovolatelů nesprávná aplikace § § 2221 o. z. na danou věc.
13. Při výkladu ustanovení § 2221 o. z. se Nejvyšší soud v obecné rovině hlásí k závěrům, jež formuloval v souvislosti s interpretací obsahově obdobného ustanovení § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013, dále jen „obč. zák.“ (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2018, sp. zn. 26 Cdo 1868/2018). Vyplývá z nich, že interpretované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však bezvýhradně platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). Účelem takovéto právní úpravy je přitom poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019, ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod č. 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí stanovisek, či ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4497/2017). V již citovaném rozsudku sp. zn. 28 Cdo 270/2019 dovolací soud akcentoval, že právní stav, v němž by plnění poskytnuté v dobré víře nájemcem původnímu vlastníkovi coby nájemné bylo právně kvalifikováno jako bezdůvodné obohacení a vůči nájemci by se duplicitně mohl domáhat úhrady dlužného nájemného nabyvatel předmětu nájmu jakožto nový pronajímatel (nehledě na eventuální možnost použití sankčních opatření ze strany nového pronajímatele spojených s prodlením nájemce s úhradou nájemného – jak k tomu došlo právě v této věci), by zcela jistě neodpovídal spravedlivému uspořádání práv a povinností mezi účastníky soukromoprávních vztahů.
14. Právní závěr odvolacího soudu, dle něhož je nový vlastník bytu chráněn ustanovením § 2221 odst. 2 o. z. a má právo na nájemné, které byl již uhrazeno předchozímu pronajímateli předem, v případě, že o předplacení nájemného nevěděl, tak judikatuře dovolacího soudu neodpovídá. Navíc je třeba dodat, že § 2221 odst. 2 o. z. se týká povinností pronajímatele sjednaných nad rámec zákona, nevztahuje se tudíž na zákonnou povinnost nájemce hradit nájemné a její splnění, o níž v dané věci jde.
15. S přihlédnutím k uvedenému lze uzavřít, že právní posouzení oprávněnosti výpovědi odvolacím soudem neobstojí.
16. Jelikož rozhodnutí odvolacího soudu ve výroku o věci samé není z uvedených důvodů správné a podmínky pro jeho změnu dány nejsou, Nejvyšší soud je, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil, spolu se závislým výrokem o nákladech řízení (§ 243e odst. 2 věta třetí o. s. ř.), a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
17. Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Autor: -mha-