// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 30.07.2024
Odstoupení od kupní smlouvy pro porušení smluvené povinnosti
Podle závěrů judikatury je třeba rozlišovat v poměrech o. z. kategorizaci porušení smlouvy, které může nastat buď (a) prodlením, nebo (b) porušením smlouvy jiným způsobem, kam spadají (1) případy porušení smlouvy vadným splněním, tedy vadným plněním, které věřitel přijal, čímž došlo k transformaci původního závazku (§ 1914 odst. 2 o. z.), (2) nesplněním jednorázového závazku spočívajícího v non-facere, tedy jednorázové omittere a pati, (3) porušení smlouvy způsobením nemožnosti plnění, jež má vlastní právní úpravu (§ 2006 o. z.), a (4) porušení smlouvy nesplněním v důsledku vnějších okolností, tedy objektivní nemožnost plnění (§ 2006 o. z.), smrt (§ 2009 o. z.). Ustanovení § 2002 o. z. míří na porušení smlouvy obecně, zatímco § 1977 a 1978 o. z. dopadají na situace, kdy porušení povinnosti nastalo prodlením, tedy toliko jedním specifickým druhem porušení smlouvy. Ustanovení § 1977 a násl. o. z. tedy představuje speciální úpravu k obecné právní úpravě odstoupení od smlouvy obsažené v § 2002 a násl. o. z.
V poměrech projednávané věci je pro rozlišení, zda lze na odstoupení aplikovat úpravu § 2002 o. z. nebo § 1977 a násl. o. z., nezbytné vyřešit, zda nedodržení závazných parametrů při stavbě domu sjednaných v kupní smlouvě představuje prodlení kupujících se splněním jejich smluvní povinnosti, či nikoliv, neboť jen v případě, že by se o prodlení jednalo, přicházela by aplikace § 1978 o. z. na daný případ v úvahu.
V literatuře je argumentováno, že prodlení dlužníka (mora creditoris) je určitý trvající závazkový stav, do kterého se dlužník svým jednáním dostává, neplní-li svůj dluh „řádně a včas“. Po dobu, kdy je tedy dluh plněn vadně anebo není plněn vůbec, prodlení trvá. Prodlení tudíž dopadá jen na ty situace, kdy nebylo splněno včas a zároveň později být splněno může, nebo může být plnění obnoveno (jde-li o závazek k trvalému kontinuálnímu plnění). Případy porušení povinností, ze kterých prodlení vzejít nemůže, představují (a) povinnost zdržet se (omittere) určitého jednorázového jednání (např. vyzrazení důvěrné informace třetí osobě, uzavření smlouvy se třetí osobou, zhlédnutí utajených dokumentů apod.), neboť v okamžiku, kdy povinná strana takovou povinnost poruší a zapovězený úkon provede, není možno hovořit o tom, že se tím dostala do „prodlení“, poněvadž provedení zakázaného úkonu již nelze fakticky odčinit a realizovanou skutečnost zvrátit. Prodlení je dále vyloučeno i u (b) povinnosti strpět výkon určitého jednorázového zásahu do práva (jednorázové pati) jako je porušení závazku strpět účast věřitele při určité události, která se z povahy věci může udát jen jednou (narození, smrt, určitý přírodní úkaz, neopakovatelná společenská událost apod.). Naopak prodlení může nastat u jednorázového i trvajícího dare (např. dodávka objednaného zboží či nepřetržitá dodávka vody) a facere (např. provedení opravy věci nebo závazek k nepřetržité činnosti po určitou dobu) a u nepřetržitého omittere (např. nevykonávat nějakou činnost po určenou dobu) a pati (např. strpět průchod přes pozemek po určitou dobu).
V posuzovaném případě se kupující kupní smlouvou (mimo jiné) zavázali, že při stavbě svého domu na pozemcích, které jim k tomu prodávající kupní smlouvou prodal, dodrží v kupní smlouvě sjednané parametry výstavby svého domu. Sjednání takové povinnosti nepředstavovalo ve vztahu k prodávajícímu závazek k vykonání určité činnosti, ale závazek zdržet se jednání, které by sjednané parametry porušovalo. Nejednalo se přitom o závazek zdržet se smluvně vymezeného jednání po určitou dobu nepřetržitě, ale závazek jednorázový při probíhající stavbě dané parametry zachovat (jednorázové omittere). Porušení takové povinnosti tedy není možno fakticky odčinit a realizovanou skutečnost zvrátit (ze skutkových zjištění soudů vyplývá, že dům kupujících již byl postaven tak, že v určitých aspektech sjednané parametry porušuje).
V projednávané věci byla stranami sjednána povinnost, při jejímž porušení prodlení s jejím splněním nenastává. Odstoupení od kupní smlouvy pro porušení smluvené povinnosti je tedy možné podle § 2002 o. z., nikoliv dle § 1978 o. z.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2111/2023, ze dne 19. 6. 2024
Dotčené předpisy:
§ 1978 o. z.
§ 2002 o. z.
Kategorie: obecná ustanovení závazkového práva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
I. Dosavadní průběh řízení
1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaných určení, že je vlastníkem pozemků p. č. XY, XY, XY, XY, spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/20 na pozemcích p. č. XY, XY, XY, a dále spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/20 na asfaltové komunikaci nacházející se na pozemcích p. č. XY, XY, XY, na kanalizaci vybudované na pozemcích p. č. XY, XY, XY, XY, XY, na vodovodu vybudovaném na pozemcích p. č. XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, XY, a na veřejném osvětlení vybudovaném na pozemcích p. č. XY, XY, XY, XY, XY, vše v katastrálním území XY (dále jen „předmětné nemovité věci“). Tohoto určení se žalobce domáhal s odůvodněním, že předmětné nemovité věci převedl do společného jmění žalovaných kupní smlouvou ze dne 10. 1. 2019, a to včetně práva provést stavbu podle vypracované projektové dokumentace. Z důvodu jejího nedodržení žalovanými však od kupní smlouvy odstoupil, a to dopisy ze dne 20. 9. 2021, ze dne 13. 12. 2021 a ze dne 16. 8. 2022. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout, neboť odstoupení považovali za neplatná z důvodu, že závazné parametry při výstavbě domu neporušili a provedené odchylky nepředstavují narušení jednotného architektonického a urbanistického uspořádání lokality. Nadto i v případě porušení smlouvy by se nejednalo o porušení podstatné. Navíc ve smlouvě za taková porušení byla sjednána smluvní pokuta, čímž byla možnost odstoupení vyloučena. Odstoupení žalovaní rovněž označili za opožděné, neboť o záměru realizovat stavbu dle změněného záměru žalobce věděl nejpozději od 28. 12. 2020. Nakonec žalovaní považovali odstoupení i za šikanózní výkon práva, jednání v rozporu s dobrými mravy, za odplatu za nedořešený sousedský spor ohledně parkování a snahu žalobce obohatit se na jejich úkor.
2. Okresní soud ve Zlíně jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne ze dne 20. 9. 2022, č. j. 38 C 24/2022-415, zamítl žalobu o určení, že žalobce je vlastníkem předmětných nemovitých věcí, (výrok I) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovaným, oprávněným společně a nerozdílně, náhradu nákladů řízení ve výši 1 441 197,50 Kč (výrok II).
3. Soud prvního stupně vyšel z následujících skutkových zjištění. Kupní smlouvou ze dne 10. 1. 2019 převedl žalobce na žalované vlastnické právo k předmětným nemovitým věcem a dále nevýhradní právo provést stavbu podle projektové dokumentace rodinného domu typu A3 – SO.02 jako součásti projektu „Soubor rodinných domů XY“, pro který bylo vydáno společné stavební povolení ze dne 8. 8. 2018, sp. zn. MMZL-SÚ-058527/2018/Ho. Za převod vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem žalovaní dle kupní smlouvy zaplatili žalobci částku 2 796 500 Kč a za převod práva k projektové dokumentaci pak částku 500 000 Kč. V kupní smlouvě (čl. IV. bod 6) se žalovaní zavázali při stavbě domu na zakoupených pozemcích dodržet z projektové dokumentace nejméně tyto parametry: objem a polohu stavby; barevný odstín a strukturu fasády; barevný odstín a provedení střešní krytiny, klempířských a zámečnických prvků a výplní otvorů (okna, dveře); provedení oplocení (výška plotu 150 cm po celém obvodu i na severní uliční straně z poplastovaného zeleného pletiva se zelenými sloupky, přípustné bylo i oplocení ve stejném provedení po obvodu celého pozemku, provedení pojezdové brány bylo přílohou smlouvy); umístění oken (na východní straně v místě a rozsahu podle projektové dokumentace nebo menším, případně jejich zazdění, přípustná však byla změna oken v 1. nadzemním podlaží po dohodě se sousedem z východní strany, na jižní straně jen jedno okno v přízemí v místnosti 1.07 a jedno okno v podkroví s umístěním a velikostí dle projektové dokumentace, na severní straně jen okno v podkroví s umístěním a velikostí dle projektové dokumentace, příp. mělo být zazděno); provedení střešní krytiny; provedení a umístění popelnicového boxu; provedení a vzhled zábradlí na horní terase; provedení fasády garáže a spojovacího krčku z pohledového dřeva.
4. Pro případ porušení některého ze závazků dle čl. IV. bod 6 kupní smlouvy byla sjednána povinnost kupujících (žalovaných) zaplatit prodávajícímu (žalobci) smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, přičemž jejím zaplacením neměl být dotčen nárok na náhradu škody ani její výše. Stejná smluvní pokuta pak byla sjednána i ve prospěch žalovaných při porušení sjednaných parametrů výstavby domu na pozemcích p. č. XY a p. č. XY. Smyslem ujednání o povinnosti dodržet závazné parametry výstavby bylo zejména zachování jednotného architektonického zpracování dané lokality, soukromí sousedů a výhledy vlastníků jednotlivých domů. Žalobce však v podstatě od počátku rezignoval na zachování konceptu dané lokality coby jednotného architektonického celku, neboť nejpozději v lednu 2019 věděl, že v dané lokalitě bude R. H. postavena úplně jiná stavba (zcela odlišný typ domu) a místo dalšího domu postavil R. H. na dalších pozemcích bazén se zázemím. I přesto však žalobce pokračoval v uzavírání kupních smluv s povinností pod smluvními pokutami dodržet závazné parametry výstavby. R. K. a D. B. při výstavbě svých domů nedodrželi původně projektované klesání úrovně podlahy v obývacím pokoji o 3 schody, čímž došlo ke zvýšení podlahové plochy v obývacím pokoji a současně terasy, která na ni přímo navazuje. V důsledku toho je úroveň pozemku žalovaných ve vztahu k sousednímu pozemku paní B. výrazně níž, než bylo původně plánováno, na což žalovaní museli reagovat změnami původního projektu, což žalobci v únoru 2020 oznámili, nechali si vypracovat změněnou projektovou dokumentaci a o těchto změnách žalobce informovali emailem ze dne 28. 12. 2020 se zasláním severovýchodního, severozápadního a jihozápadního pohledu, z nichž byly plánované změny patrné, a v emailu výslovně zmínili dvě odvětrávací okénka navíc ze severovýchodní strany u WC a koupelny, která budou od uličního prostoru oddělena vzrostlou zelení, úpravy oken ze severozápadní a jihozápadní strany považovali za bezkonfliktní a sdělili, že úpravy z jihovýchodní strany řeší se sousedem z této strany. Žalobce na tento email nereagoval a námitky nevznesl ani v řízení o povolení změny stavby před dokončením, vyjma umístění tepelného čerpadla, které žalovaní změnili, a velikosti parkovacího stání a šíře vjezdu, resp. velikosti garáže, s ohledem na možnost využívání pozemku p. č. XY žalobce k parkování, čímž mezi účastníky vznikl spor. Dne 12. 5. 2021 stavební úřad navrženou změnu stavby žalovaných před dokončením schválil. Emailem ze dne 2. 6. 2021 pak žalobce žalovaným sdělil, že je zklamán tím, že žalovaní nereflektovali na jeho požadavky týkající se dodržení podmínek kupní smlouvy, a pokud svůj přístup nezmění, od kupní smlouvy odstoupí. Vyzval tedy žalované, aby požádali o další změnu stavebního povolení tak, aby výstavba probíhala podle podmínek sjednaných kupní smlouvou a původním projektem a aby mu toto dali na vědomí do 30. 6. 2021.
5. Dopisem ze dne 20. 9. 2021 odeslaným žalovaným stejného dne pak žalobce odstoupil od kupní smlouvy s odůvodněním, že žalovaní realizací sklepa změnily objem a polohu stavby, čímž porušili jeden ze závazných parametrů výstavby dohodnutý v kupní smlouvě. Následně dopisem ze dne 13. 12. 2021 odeslaným žalovaným stejného dne žalobce od kupní smlouvy opětovně odstoupil, neboť žalovaní začali kupní smlouvu porušovat již zahájením výstavby sklepa v září 2021 a nadále provádí stavbu domu v rozporu s ujednanými parametry (tj. povinnost zachovat původní polohu a objem), poněvadž realizují sklep a terasu z jižní strany včetně jejích základů, na jižní straně v přízemí staví okno s jiným rozměrem a polohou než v původním projektu a ze severní strany pak v přízemí okno, které tam být nemělo. Nakonec žalobce odstoupil od kupní smlouvy dopisem ze dne 16. 8. 2022, který téhož dne doručil žalovaným při jednání soudu, a to z důvodu, že po dokončení hrubé stavby je patrné porušení dalších závazných parametrů (umístění okna v 1. nadzemním podlaží na východní straně v rozporu s původní projektovou dokumentací; nezachování objemu a polohy stavby zastřešením terasy, nové okno v 1. nadzemním podlaží na východní straně, změna vjezdu do garáže - ostění garáže, rozšíření vstupní chodby a zmenšením objektu garáže, zastřešení vstupu, změna sklonu střechy, změna výšky hlavní budovy, a to hřeben + 8,265 m místo + 8,335 m, změna výšky garáže, a to + 3,250 m místo + 3,430 m, změna výšky objektu vstupní chodby, a to + 2 975 m místo + 3,430 m, změna výškového osazení objektu hlavní budovy, a to severní strana – 0,1 m místo – 0,02 m, jižní strana – 1,1 m místo – 0,5 m a jižní terasa – 0,1 m místo – 0,5 m).
6. Po právní stránce vyšel soud prvního stupně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“ nebo „zákon č. 89/2012 Sb.“), a uzavřel, že všechna tři žalobcem učiněná odstoupení od kupní smlouvy jsou projevem nepoctivého jednání žalobce (§ 6 o. z.) a ve svém důsledku představují zneužití práva, které nepožívá právní ochrany (§ 8 o. z.), nemají tedy žádné právní účinky, neboť to byl primárně žalobce, kdo v rozporu s principem poctivosti neinformoval žalované jako zájemce o koupi předmětných nemovitých věcí o vyčlenění pozemku p. č. XY na místní komunikaci před pozemky žalovaných, čímž došlo ke zúžení místní komunikace, a místní komunikaci jim prezentoval jako jednotně širokou, což se následně stalo zdrojem vzájemného sváru. Dále žalobce i přes deklarovanou snahu o zachování jednotného vzhledu lokality připustil, aby sousedé žalovaných provedli takové úpravy svých staveb a jejich okolí, na něž museli žalovaní reagovat. Rovněž již v době uzavírání kupní smlouvy se žalovanými věděl o tom, že v lokalitě připustí výstavbu zcela jiného typu domu a dlouhodobě toleruje výstavbu bazénu se zázemím na pozemcích R. H. Především však žalobce žalovaným dne 19. 2. 2021 sdělil, že vyjma rozměrů vjezdu a umístění jednotky tepelného čerpadla, na něž žalovaní reagovali úpravami, nemá k jimi navrženým změnám stavby, s nimiž byl seznámen emailem ze dne 28. 12. 2020, příp. před schůzkou, námitek a tyto nevznášel ani v průběhu řízení o povolení změny stavby před dokončením. Žalovaní se tedy důvodně domnívali, že mu nic jiného ve skutečnosti nevadí, neboť žalobce žádnou (další) konkrétní změnu stavby, která by měla být důvodem pro avizované odstoupení od kupní smlouvy, neuvedl ani v emailu ze dne 2. 6. 2021. Teprve následně po zahájení stavby, vzhledem k tomu, že žalovaní zcela neakceptovali jeho požadavky ohledně vjezdu, začal žalobce hledat důvody pro zrušení kupní smlouvy v okolnostech, o nichž žalovaným v únoru 2021 sdělil, že s nimi problém nemá, neboť šíře vjezdu (parkovacího stání) závazným parametrem dle kupní smlouvy nebyla. Tímto jednáním tedy žalobce nesleduje dosažení účelu, pro který byly především závazné parametry dohodnuty, tj. zachování charakteru lokality a soukromí sousedů, na jejichž dosažení více či méně rezignoval, ale zneužívá je ke sledování zájmů jiných, v době uzavření kupní smlouvy neznámých, a to ničím nerušeného užívání pozemku p. č. XY žalobcem k parkování jeho vozidel, přestože od počátku jednání účastníků prezentoval tuto pozemkovou parcelu jako součást jednotně široké místní účelové komunikace. Navíc soud prvního stupně uzavřel, že změny původní projektové dokumentace, v nichž nyní žalobce spatřuje porušení závazných parametrů kupní smlouvy, nepředstavují porušení původního účelu sjednání závazných parametrů budoucí výstavby, neboť se jedná o změny „kosmetické“, jejichž provedením není narušeno jednotné architektonické řešení a vzhled dané lokality a jsou zachovány výhledy do krajiny i ochrana soukromí jednotlivých sousedů. Vybudování sklepa v 1. podzemním podlaží nemění hmotovou strukturu stavby, byť zvětšuje objem stavby. V tomto ohledu nemá význam ani zúžení garáže (jejího ostění) a rozšíření vstupní chodby vedle garáže, neboť jde o cca 50 cm. Hmotové řešení je navíc zachováno a tento detail je stěží postřehnutelný. Fakt, že stavba domu žalovaných je nakonec o 20 až 30 cm nižší, že došlo k zastřešení vstupu a změně sklonu střechy o 2 stupně (tj. snížení domu o 18 cm, tedy zlepšení výhledu a přístupu světla ostatním sousedům) rovněž nikterak podstatně nezasahuje účel závazných parametrů výstavby a jde o detaily pouhým okem téměř nepostřehnutelné. Zastřešení terasy bylo obsahem jedné z výbavových verzí typových domů a je na terasách i jiných domů v lokalitě, což žalobce nijak neřeší. Zvýšení terasy je pak důsledkem terénních úprav a změn projektů u domu pana K. a paní B. Ve vztahu k budoucímu domu žalobce vyšší terasa rovněž nepředstavuje problém, neboť na východní straně domů nebyla intimní zóna plánována, navíc stejný výhled jako z terasy by měli žalovaní např. z oken z 2. nadzemního podlaží na stejné straně. Umístění dvou odvětrávacích oken v 1. nadzemním podlaží na severní straně domu (odvětrání WC a koupelny) rovněž žádný z chráněných zájmů nenarušuje (z hlediska jednotnosti vzhledu jde o nepodstatný detail a soukromí sousedů jimi rovněž narušeno nebude). Soukromí sousedů pak není narušováno ani umístěním střešního okna ve 2. nadzemním podlaží domu z jihovýchodní strany (s ohledem na to, jak je vysoko od podlahy), navíc s jeho umístěním souhlasila sousedka žalovaných z této strany, paní B. Rovněž tak drobné změny pozice oken a jejich rozměrů z jihozápadní strany nemají významný dopad do chráněných zájmů v dané lokalitě. Soud prvního stupně tudíž dospěl k závěru, že jednotlivá žalobcem učiněná odstoupení od kupní smlouvy ze dne 10. 1. 2019 představují zneužití práva, které nepožívá právní ochrany, nevyvolala tedy žádné právní účinky a kupní smlouva jimi zrušena nebyla. Žaloba na určení vlastnického práva žalobce k předmětným nemovitým věcem tedy byla zamítnuta a soud prvního stupně se již nezabýval tím, zda žalovaní realizací stavby podle změněného stavebního povolení kupní smlouvu porušili, a pokud ano, zda se jedná o porušení podstatné či nepodstatné, příp. zda žalobce své právo od smlouvy odstoupit uplatnil včas, či nikoliv.
7. Krajský soud v Brně – pobočka ve Zlíně jako soud odvolací rozsudkem ze dne 28. 2. 2023, č. j. 60 Co 244/2022-463, k odvolání žalobce rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I rozsudku odvolacího soudu) a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovaným k ruce společné a nerozdílné náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 192 070,60 Kč (výrok II rozsudku odvolacího soudu).
8. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, s nimiž se ztotožnil, částečně však nesouhlasil s jeho právním posouzením věci. V první řadě odvolací soud uzavřel, že je dán naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení, neboť takto by žalobce získal podklad pro zápis jeho vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem do katastru nemovitostí. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že jednotlivé změny původní projektové dokumentace, k nimž žalovaní přistoupili, jsou plně v souladu se zájmy, které měly být chráněny stanovením závazných parametrů výstavby v kupní smlouvě ze dne 10. 1. 2019, byť se od těchto parametrů v jednotlivých případech (nikoliv však podstatně) odchylovaly. Odvolací soud však uzavřel, že soud prvního stupně postupoval nesprávně, pokud se v první řadě nezabýval tím, zda vzhledem k porušení článku VI. bod 6 kupní smlouvy ze dne 10. 1. 2019 žalovanými, což vedlo žalobce k odstoupení od kupní smlouvy dopisy ze dne 20. 9. 2021, 13. 12. 2021 a 16. 8. 2022 doručenými žalovaným, žalobce splnil podmínky pro odstoupení od kupní smlouvy ze zákonných důvodů, či nikoliv, neboť odstoupení od kupní smlouvy při porušení článku VI. bodu 6 nebylo v kupní smlouvě ujednáno. Odvolací soud se tedy nejprve zabýval tím, zda žalovaní porušili článek VI. bod 6 kupní smlouvy podstatným nebo nepodstatným způsobem, poněvadž dle § 2002 odst. 1 o. z. lze od smlouvy odstoupit při jejím podstatném porušení, a dospěl k závěru, že se jedná o porušení nepodstatné. V daném případě bylo smyslem ujednání o povinnosti žalovaných dodržet závazné parametry dle článku VI. bodu 6 kupní smlouvy zejména zachování jednotného architektonického zpracování dané lokality, soukromí sousedů a výhledu vlastníků jednotlivých domů. Jednotlivé změny původní projektové dokumentace, k nimž žalovaní přistoupili a které vedly žalobce k odstoupení od této kupní smlouvy dopisy ze dne 20. 9. 2021, 13. 12. 2021 a 16. 8. 2022, jsou pak s těmito zájmy zcela v souladu, byť se od těchto parametrů v jednotlivých případech (nikoliv však podstatně) odchylovaly. Navíc žalobce v podstatě od počátku na zachování konceptu lokality jako jednotného architektonického celku rezignoval, přesto uzavíral s kupujícími včetně žalovaných kupní smlouvy, v nichž je pod smluvními pokutami zavazoval k dodržení sjednaných závazných parametrů. Z těchto důvodů dospěl odvolací soud k závěru, že se o podstatné porušení smlouvy dle § 2002 odst. 1 o. z. nejednalo, neboť nešlo o takové porušení povinností, o němž by strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala, poněvadž hlavní účel závazku byl naplněn. Podmínky pro odstoupení od kupní smlouvy dopisy ze dne 20. 9. 2021, 13. 12. 2021 a 16. 8. 2022 tedy dány nebyly. Odvolací soud tudíž rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a nepovažoval za nutné zabývat se tím, zda k odstoupení došlo bez zbytečného odkladu či nikoliv. Pro úplnost pak odvolací soud uzavřel, že skutkové závěry soudu prvního stupně při posuzování odstoupení žalobce dle § 6 a 8 o. z. jsou správné, byť nezohlednil, že pozemek p. č. XY byl před podpisem kupní smlouvy v katastru nemovitostí evidován jako samostatný pozemek a podle kupní smlouvy ze dne 10. 1. 2019 nebyl předmětem prodeje žalovaným, což žalovaní mohli z katastru nemovitostí zjistit (dle § 980 odst. 1 věty první o. z. je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje), a že komunikace na pozemku p. č. XY je účelovou komunikací, která je v šíři 3,5 m dostatečná pro obsluhu pozemků a domu žalovaných. Bylo tudíž věcí žalovaných a nikoliv žalobce, jak si při této šíři účelové komunikace a respektování vlastnického práva žalobce k pozemku p. č. XY obsluhu svých pozemků a stavby zajistí. Na závěr pak odvolací soud zdůraznil, že vzhledem k porušení článku VI. bod 6 kupní smlouvy žalovanými, uplatnil žalobce své právo stanovené v § 2001 a § 2002 odst. 1 o. z. od smlouvy odstoupit, bylo tudíž na soudu prvního stupně, aby se zabýval tím, zda žalobce podmínky pro odstoupení od této kupní smlouvy ze zákonných důvodů splnil či nikoliv, neboť toto jeho právo vyplývalo přímo ze zákona a nebylo možno mu je co do základu upřít postupem, který zvolil soud prvního stupně.
II. Dovolání a vyjádření k němu
9. Rozsudek odvolacího soudu napadl žalobce dovoláním. Byť v úvodu žalobce uvedl, že dovolání směřuje do obou výroků rozsudku odvolacího soudu, závěrem v rámci kritiky stanovení odměny za jeden úkon právní služby upřesnil, že „nákladový výrok dovoláním nenapadá“. Nejvyšší soud tedy dospěl k závěru, že dovolání směřuje pouze do výroku o věci samé.
10. V dovolání žalobce vymezil jednak otázku hmotného práva, která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena, a to zda je porušení povinnosti spočívající v nedodržení závazných parametrů při stavbě domu prodlením žalovaných s plněním kupní smlouvy způsobujícím nepodstatné porušení jejich smluvní povinnosti, pro které byl žalobce oprávněn odstoupit od kupní smlouvy dle § 1978 o. z., a dále namítal, že se odvolací soud svým postupem odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Ústavního soudu.
11. Ve vztahu k takto formulované otázce žalobce uvedl, že dovolací soud se v minulosti částečně zabýval vztahem § 2002 a § 1968, resp. 1977 a 1978 o. z. a uzavřel, že odstoupení od smlouvy podle § 1977 a 1978 o. z. je úpravou zvláštní k úpravě v § 2002 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2541/2021, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 3447/2021, jež jsou stejně jako další citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu dostupná na http://www.nsoud.cz) s tím, že odstoupení je sankcí i pro případ nepodstatného porušení smluvní povinnosti prodlením. Účelem § 1978 o. z. je ochrana věřitele spočívající v možnosti jednostranně se vymanit z nefunkčního vztahu. V případě prodlení představujícího nepodstatné porušení povinnosti může strana odstoupit až v případě, že druhá strana svoji povinnost nesplní ani v dodatečné době poskytnuté jí výslovně nebo mlčky. Prokáže-li strana, že od smlouvy odstoupila pro prodlení se splněním nepodstatné povinnosti, je na druhé straně, aby prokázala, že svoji povinnost včas splnila nebo že důvod pro odstoupení neexistoval (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 33 Cdo 456/2021). Aby soud správně právně posoudil splnění podmínek odstoupení, musí posoudit všechny podmínky odstoupení. Dovolací soud však doposud neřešil otázku, zda porušení nepeněžité povinnosti (dodržet závazné parametry při stavbě domu) naplňuje atributy prodlení a zda se tedy při jejich nedodržení dostává porušující strana do prodlení s plněním smluvní povinnosti umožňujícího druhé straně od smlouvy odstoupit pro nepodstatné porušení smlouvy. Na tyto otázky si pak žalobce odpověděl kladně a uzavřel, že se odvolací soud dopustil nesprávného posouzení věci, pokud na odstoupení od kupní smlouvy, zejména ze dne 13. 12. 2021 a ze dne 16. 8. 2022, aplikoval § 2002 o. z. umožňující straně odstoupit od smlouvy z důvodu podstatného porušení smlouvy, nikoli § 1978 o. z. umožňující straně odstoupit od smlouvy z důvodu prodlení druhé strany s plněním smlouvy, jež zakládá nepodstatné porušení její smluvní povinnosti.
12. Dále žalobce namítal, že se odvolací soud svým postupem odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Ústavního soudu a z hlediska přípustnosti dovolání pro rozpor s judikaturou Ústavního soudu odkázal na stanovisko Pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16 (které je stejně jako další citovaná rozhodnutí Ústavního soudu dostupné na http://www.nalus.usoud.cz). Ve vztahu k ochraně základních lidských práv a svobod žalobce odkázal na nálezy Ústavního soudu ze dne 10. 3. 2015, sp. zn. I. ÚS 1895/14, ze dne 6. 3. 2018, sp. zn. III. ÚS 2860/17, a ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. II. ÚS 968/18, a namítl, že ačkoli v řízení opakovaně (např. v žalobě či písemném závěrečném návrhu) uváděl, že porušení závazných parametrů při stavbě domu je zároveň prodlením s plněním povinností žalovaných dle čl. IV. bodu 6 kupní smlouvy, pro které byl oprávněn po marném uplynutí dodatečné lhůty ke splnění od kupní smlouvy odstoupit (žalobce opakovaně argumentoval, že odstoupení ze dne 13. 12. 2021 a ze dne 16. 8. 2022 jsou odstoupeními dle § 1978 o. z.), odvolací soud se touto otázkou vůbec nezabýval, byť dospěl k závěru, že žalovaní porušili smlouvu nepodstatným způsobem. Odvolací soud se tudíž v rozporu s výše uvedenou judikaturou nevypořádal s klíčovými argumenty žalobce a jeho rozsudek tak trpí vadou nepřezkoumatelnosti. S touto problematikou se pak ve svém rozsudku nevypořádal ani soud prvního stupně.
13. Závěrem žalobce navrhl napadený rozsudek odvolacího soudu změnit tak, že žalobě v plném rozsahu vyhoví, příp. jej zrušit a věc vrátit odvolacího soudu k dalšímu řízení.
14. Žalovaní se k dovolání žalobce vyjádřili tak, že navrhli jeho odmítnutí pro nepřípustnost, neboť na první žalobcem formulované otázce hmotného práva napadený rozsudek nespočívá, poněvadž odstoupení od smlouvy dle § 2002 o. z. pro podstatné porušení smlouvy, které neobsahuje hledisko časové, a odstoupení pro prodlení dle § 1968 a násl. o. z. jsou dvě samostatné právní úpravy pro případ porušení různých smluvních povinností. Přípustnost dovolání pak nezakládá ani druhá otázka procesního práva, neboť odůvodnění napadeného rozsudku je komplexní, úplné a všeobecně se vypořádává se všemi rozhodnými skutkovými i právními aspekty věci, což je patrné i ze samotného dovolání. Závěrem žalovaní uvedli, že i pokud by odstoupení řádné bylo (ať již pro podstatné porušení smlouvy nebo pro nepodstatné porušení prodlením), nemohla by být žaloba úspěšná, neboť by bylo třeba jednání žalobce posoudit dle § 6 a 8 o. z. a dospět k závěru jako soud prvního stupně, že se jedná ze strany žalobce o zneužití práva. V této souvislosti žalovaní nesouhlasili s nepravdivou a zkreslenou prezentací skutkového děje v dovolání a upozornili na to, že skutkový stav nemůže být předmětem dovolacího přezkumu.
III. Přípustnost dovolání
15. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“.
16. Dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou, za splnění podmínek § 241 odst. 1 a 4 o. s. ř. a § 241a odst. 2 o. s. ř. Nejvyšší soud se proto dále zabýval tím, zda se jedná o dovolání přípustné.
17. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.
18. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
19. Dovolání je přípustné pro řešení otázky, zda může porušení smluvní povinnosti spočívající v nedodržení ujednaných parametrů následné stavby domu kupujícím na pozemcích, jež byly předmětem kupní smlouvy, představovat prodlení kupujícího s plněním této kupní smlouvy a být tak důvodem pro odstoupení od kupní smlouvy prodávajícím dle § 1978 o. z. pro její nepodstatné porušení, neboť tato otázka dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena.
IV. Důvodnost dovolání
20. Dovolání není důvodné.
21. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.
22. Podle § 1977 o. z. poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla.
23. Podle § 1978 o. z. zakládá-li prodlení jedné ze smluvních stran nepodstatné porušení její smluvní povinnosti, může druhá strana od smlouvy odstoupit poté, co prodlévající strana svoji povinnost nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou jí druhá strana poskytla výslovně nebo mlčky (odstavec 1). Oznámí-li věřitel dlužníkovi, že mu určuje dodatečnou lhůtu k plnění a že mu ji již neprodlouží, platí, že marným uplynutím této lhůty od smlouvy odstoupil (odstavec 2).
24. Podle § 1979 o. z. poskytl-li věřitel dlužníku nepřiměřeně krátkou dodatečnou lhůtu k plnění a odstoupí-li od smlouvy po jejím uplynutí, nastávají účinky odstoupení teprve po marném uplynutí doby, která měla být dlužníku poskytnuta jako přiměřená. To platí i tehdy, odstoupil-li věřitel od smlouvy, aniž byl dlužníkovi dodatečnou lhůtu k plnění poskytl.
25. Podle § 2002 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není (odstavec 1). Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu (odstavec 2).
26. Žalobce v dovolání namítal, že se odvolací soud nevypořádal s jeho námitkou, že (alespoň) některé z ním učiněných právních jednání obsahujících odstoupení od kupní smlouvy je třeba posuzovat dle § 1978 o. z., nikoliv § 2002 o. z., neboť porušení smlouvy žalovanými představuje jejich prodlení s plněním smlouvy. Tuto námitku dle obsahu spisu žalobce vznesl již v žalobě a zopakoval ji i ve vyjádření ze dne 31. 5. 2022.
27. Podle závěrů judikatury je třeba rozlišovat v poměrech občanského zákoníku z roku 2012 kategorizaci porušení smlouvy, které může nastat buď (a) prodlením, nebo (b) porušením smlouvy jiným způsobem, kam spadají (1) případy porušení smlouvy vadným splněním, tedy vadným plněním, které věřitel přijal, čímž došlo k transformaci původního závazku (§ 1914 odst. 2 o. z.), (2) nesplněním jednorázového závazku spočívajícího v non-facere, tedy jednorázové omittere a pati, (3) porušení smlouvy způsobením nemožnosti plnění, jež má vlastní právní úpravu (§ 2006 o. z.), a (4) porušení smlouvy nesplněním v důsledku vnějších okolností, tedy objektivní nemožnost plnění (§ 2006 o. z.), smrt (§ 2009 o. z.). Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2021, sp. zn. 33 Cdo 1043/2019.
28. Jde-li o právní následek porušení povinnosti odstoupením od smlouvy je třeba uvést, že Nejvyšší soud se vzájemným vztahem právní úpravy odstoupení obsažené v § 2002 o. z. a § 1977 a 1978 o. z. již ve své judikatuře zabýval a uzavřel, že § 2002 o. z. míří na porušení smlouvy obecně, zatímco § 1977 a 1978 o. z. dopadají na situace, kdy porušení povinnosti nastalo prodlením, tedy toliko jedním specifickým druhem porušení smlouvy. Ustanovení § 1977 a násl. o. z. tedy představuje speciální úpravu k obecné právní úpravě odstoupení od smlouvy obsažené v § 2002 a násl. o. z. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 33 Cdo 456/2021, a ze dne 3. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2541/2021).
29. V poměrech projednávané věci je pro rozlišení, zda lze na odstoupení aplikovat úpravu § 2002 o. z. nebo § 1977 a násl. o. z., nezbytné vyřešit, zda nedodržení závazných parametrů při stavbě domu sjednaných v kupní smlouvě představuje prodlení žalovaných se splněním jejich smluvní povinnosti, či nikoliv, neboť jen v případě, že by se o prodlení jednalo, přicházela by aplikace § 1978 o. z. na daný případ v úvahu.
30. V literatuře je argumentováno, že prodlení dlužníka (mora creditoris) je určitý trvající závazkový stav, do kterého se dlužník svým jednáním dostává, neplní-li svůj dluh „řádně a včas“. Po dobu, kdy je tedy dluh plněn vadně anebo není plněn vůbec, prodlení trvá. Prodlení tudíž dopadá jen na ty situace, kdy nebylo splněno včas a zároveň později být splněno může, nebo může být plnění obnoveno (jde-li o závazek k trvalému kontinuálnímu plnění). Případy porušení povinností, ze kterých prodlení vzejít nemůže, představují (a) povinnost zdržet se (omittere) určitého jednorázového jednání (např. vyzrazení důvěrné informace třetí osobě, uzavření smlouvy se třetí osobou, zhlédnutí utajených dokumentů apod.), neboť v okamžiku, kdy povinná strana takovou povinnost poruší a zapovězený úkon provede, není možno hovořit o tom, že se tím dostala do „prodlení“, poněvadž provedení zakázaného úkonu již nelze fakticky odčinit a realizovanou skutečnost zvrátit. Prodlení je dále vyloučeno i u (b) povinnosti strpět výkon určitého jednorázového zásahu do práva (jednorázové pati) jako je porušení závazku strpět účast věřitele při určité události, která se z povahy věci může udát jen jednou (narození, smrt, určitý přírodní úkaz, neopakovatelná společenská událost apod.). Naopak prodlení může nastat u jednorázového i trvajícího dare (např. dodávka objednaného zboží či nepřetržitá dodávka vody) a facere (např. provedení opravy věci nebo závazek k nepřetržité činnosti po určitou dobu) a u nepřetržitého omittere (např. nevykonávat nějakou činnost po určenou dobu) a pati (např. strpět průchod přes pozemek po určitou dobu) (srov. ŠILHÁN, Josef. § 1968 [Pojem prodlení dlužníka]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1039–1041).
31. V posuzovaném případě se žalovaní kupní smlouvou (mimo jiné) zavázali, že při stavbě svého domu na pozemcích, které jim k tomu žalobce kupní smlouvou prodal, dodrží v kupní smlouvě sjednané parametry výstavby svého domu. Sjednání takové povinnosti nepředstavovalo ve vztahu k žalobci závazek k vykonání určité činnosti, ale závazek zdržet se jednání, které by sjednané parametry porušovalo. Nejednalo se přitom o závazek zdržet se smluvně vymezeného jednání po určitou dobu nepřetržitě, ale závazek jednorázový při probíhající stavbě dané parametry zachovat (jednorázové omittere). Porušení takové povinnosti tedy není možno fakticky odčinit a realizovanou skutečnost zvrátit (ze skutkových zjištění soudů vyplývá, že dům žalovaných již byl postaven tak, že v určitých aspektech sjednané parametry porušuje).
32. V projednávané věci byla stranami sjednána povinnost, při jejímž porušení prodlení s jejím splněním nenastává. Odstoupení od kupní smlouvy pro porušení smluvené povinnosti je tedy možné podle § 2002 o. z., nikoliv dle § 1978 o. z., jak žalobce namítal.
33. Žalobcem zpochybňované právní posouzení této otázky odvolacím soudem je tudíž správné.
34. Za situace, kdy bylo dovolání shledáno přípustným, se Nejvyšší soud ve smyslu § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. zabýval i tím, zda ve věci existují zmatečnostní vady uvedené v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., případně jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci takových vad však žalobce (kromě tvrzené nepřezkoumatelnosti rozsudku odvolacího soudu z důvodu nevypořádání jeho námitky, že alespoň některé z jím učiněných odstoupení lze posuzovat dle § 1978 o. z.) netvrdil a nepodávají se ani z obsahu soudního spisu. Pokud žalobce namítal, že se odvolací soud dostatečně nevypořádal s jeho výše uvedenou námitkou, jak mu ukládají nálezy Ústavního soudu ze dne 10. 3. 2015, sp. zn. I. ÚS 1895/14, ze dne 6. 3. 2018, sp. zn. III. ÚS 2860/17, a ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. II. ÚS 968/18, tedy že rozsudek odvolacího soudu je nepřezkoumatelný, tak s tímto závěrem se Nejvyšší soud neztotožňuje, neboť z odůvodnění napadeného rozsudku je zřejmé, jakými úvahami se odvolací soud při jeho vydání řídil, jakož i to, že se v něm odvolací soud vypořádal se všemi pro posouzení věci podstatnými námitkami žalobce (srov. nález Ústavního soudu ze dne 31. 7. 2017, sp. zn. III. ÚS 1167/17, nebo ze dne 9. 4. 2008, sp. zn. I. ÚS 1589/07) včetně toho, že za rozhodnou právní úpravu odstoupení od kupní smlouvy považoval § 2002 o. z., nikoliv tedy žalobcem prosazovaný § 1978 o. z., což Nejvyšší soud považuje za závěr správný, jak je rozebráno výše. Přezkoumatelnost napadeného rozsudku vyplývá i z obsahu podaného dovolání, v němž žalobce byl zjevně schopen na závěry odvolacího soudu relevantně reagovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2543/2011, publikovaný pod č. 100/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo ze dne 22. 4. 2015, sp. zn. 30 Cdo 4430/2013). Napadený rozsudek tudíž žalobcem vytýkanou vadou netrpí.
35. Nejvyšší soud z výše uvedených důvodů dovolání žalobce podle ustanovení § 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř. zamítl.
Autor: -mha-