// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 08.02.2023
Zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu při změně okolností
Zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu podle § 1788 odst. 2 věty první o. z. vyžaduje, aby došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, a aby tato změna byla natolik intenzivní, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Jde o okolnosti, k nimž jedna nebo obě strany přihlížely při uzavírání smlouvy. Skutečnost, že určité okolnosti měly význam pro rozhodování smluvní strany, musí být z procesu uzavření smlouvy zjevná.
Ke změně okolností může dojít mimo jiné tím, že se po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí pouze zjistí, že okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, byly nepravdivé nebo neúplné.
K zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvu dochází již změnou okolností (závazek zanikne jenom na základě změny okolností).
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 1762/2022, ze dne 29. 11. 2022
Dotčené předpisy: § 1788 odst. 2 o. z.
Kategorie: obecná ustanovení závazkového práva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Blansku (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 13. 2. 2020, č. j. 3 C 93/2019-99, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku 5.786,- Kč (výrok I.), zamítl žalobu v částech, jimiž se žalobkyně domáhala zaplacení 511.490,- Kč (výrok II.) a nahrazení projevu vůle žalovaného přijmout návrh žalobkyně na uzavření kupní smlouvy z 23. 4. 2019 (výrok III), a rozhodl o nákladech řízení (výrok IV.).
Krajský soud v Brně (odvolací soud) rozsudkem ze dne 25. 1. 2022, č. j. 37 Co 144/2020-253, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v napadených výrocích II., III. a IV. a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Soudy vyšly mimo jiné ze zjištění, že žalobkyně v postavení budoucí kupující a žalovaný v postavení budoucího prodávajícího uzavřeli dne 6. 12. 2018 smlouvu o budoucí kupní smlouvě, v níž se žalovaný zavázal prodat žalobkyni nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. XY v katastrálním území XY, obec XY, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrálního pracoviště XY, konkrétně pozemek p. č. XY – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. XY, a dále pozemek p. č. XY – zahrada a pozemek p. č. XY – zahrada (dále jako „předmětné nemovitosti“) za kupní cenu 3.500.000,- Kč, a to do 14 dnů ode dne, kdy bude jedné smluvní straně druhou doručena výzva k uzavření kupní smlouvy (obě smluvní strany měly právo i povinnost vyzvat k uzavření kupní smlouvy, případně kupní smlouvu uzavřít), nejpozději však do 31. 5. 2019, za současného splnění podmínky, že na předmětných nemovitostech nebudou váznout žádná práva třetích osob. V článku V smlouvy byla stranami sjednána smlouva o výpůjčce, podle níž žalovaný přenechal žalobkyni předmětné nemovitosti do převodu vlastnického práva k užívání. Žalobkyně nemovitosti protokolárně převzala k 6. 12. 2018 a začala je se svou rodinou užívat. V průběhu užívání domu vyšla najevo celá řada jeho skrytých vad, které žalobkyně řešila s technickými odborníky, posléze zadala vypracování znaleckého posudku, který všechny vady popsal a vyčíslil náklady na jejich odstranění částkou 299.690,- Kč. Dopisem z 27. 3. 2019 žalovaný žalobkyni vyzval, aby s ním v čtrnáctidenní lhůtě od doručení výzvy uzavřela kupní smlouvu v dohodnutém znění. Na tuto výzvu žalobkyně zareagovala dopisem z 9. 4. 2019, v němž uvedla, že se na předmětných nemovitostech vyskytla řada skrytých vad, čímž došlo prokazatelně ke změně poměrů a nelze po ní spravedlivě požadovat, aby splnila závazek koupit předmětné nemovitosti za původně sjednanou kupní cenu; odkázala přitom na § 1787 (správně § 1788) odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jako „o. z.“). Projevila zájem uzavřít kupní smlouvu za novou kupní cenu ve výši 3.157.724,- Kč reflektující cenu skrytých vad ve výši 299.690,- Kč, náklady na vypracování znaleckého posudku ve výši 35.000,- Kč, náklady na revizi plynového kotle ve výši 2.160,- Kč, na revizi elektroinstalací ve výši 1.800,- Kč a na revizi otopné soustavy ve výši 3.626,- Kč; současně žalovaného vyzvala k předložení energetického štítku budovy, dokladů o provedených revizích a stavební dokumentace. Dne 10. 4. 2019 při osobním setkání účastníků u právní zástupkyně žalovaného žalobkyně výslovně odmítla uzavřít kupní smlouvu ve znění sjednaném ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. V dopise ze dne 16. 4. 2019 žalovaný přisvědčil změně okolností bránících žalobkyni v uzavření kupní smlouvy za původně sjednaných podmínek a uznal, že její závazek uzavřít realizační smlouvu (kupní smlouvu ve znění sjednaném ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě) zanikl. Dopisem z 23. 4. 2019 žalobkyně žalovaného vyzvala k uzavření kupní smlouvy k předmětným nemovitostem za původně sjednanou kupní cenu 3.500.000,- Kč s tím, že nároky z titulu skrytých vad budou řešeny později v možné pětileté lhůtě. Žalovaný nabídku žalobkyně dopisem ze 14. 5. 2019 odmítl a vyzval žalobkyni k vyklizení předmětných nemovitostí.
Na podkladě uvedených zjištění, odvolací soud přisvědčil odkazu soudu prvního stupně na rozsudek ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3216/2010, v němž Nejvyšší soud přijal a odůvodnil závěr, že „účelem smlouvy o smlouvě budoucí je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazek smluvních stran tuto smlouvu uzavřít“. Stejně jako soud prvního stupně uznal existenci vytýkaných vad předmětných nemovitostí a s poukazem na § 1788 odst. 2 o. z. dovodil, že jde o takovou změnu okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí vycházely, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Dospěl k závěru, že v důsledku toho zanikla povinnost žalobkyně uzavřít kupní smlouvu ve znění sjednaném ve smlouvě o smlouvě budoucí, tuto skutečnost obě smluvní strany reflektovaly, když žalobkyně na jednání dne 10. 4. 2019 výslovně odmítla uzavřít kupní smlouvu v původním znění a žalovaný zánik její povinnosti uzavřít kupní smlouvu v původním znění dopisem z 16. 4. 2019 akceptoval. Ze zákona tak účastníkům zanikla povinnost budoucí kupní smlouvu uzavřít. Návrh žalobkyně z 23. 4. 2019 posoudil jako novou nabídku na uzavření kupní smlouvy, která není vázána sjednanou smlouvu o smlouvě budoucí a nezavazuje žalovaného k jejímu přijetí. Odmítnutí žalovaného bylo projevem autonomie jeho vůle a nelze na něm vynucovat uzavření kupní smlouvy ve znění sjednaném ve smlouvě o smlouvě budoucí za situace, kdy závazek účastníků ze smlouvy o smlouvě budoucí podle § 1788 odst. 2 o. z. zanikl. Další (peněžní) nároky žalobkyně pak odvolací soud poměřoval ustanovením § 2199 o. z., zda se jedná o obvyklé nebo mimořádné náklady spojené s užíváním věci; žalobkyni přiznal pouze náklady, které vynaložila jako mimořádné (oprava kotle a topenářské práce). Současně uplatněnou částku 299.690,- Kč, jíž žalobkyně vyčíslila vady předmětných nemovitostí, neshledal nárokem na náhradu škody, neboť žalobkyni škoda nevznikla (uvedenou částku na odstranění vad dosud nevynaložila).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Předně požaduje, aby Nejvyšší soud posoudil jinak než ve své dosavadní judikatuře reprezentované např. rozsudkem ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3216/2010, otázku nemožnosti měnit kontraktační proces a otvírat jednání o podstatných náležitostech smlouvy sjednaných ve smlouvě o smlouvě budoucí. Vytýká soudům, že nevzaly v potaz, že neměla jinou možnost, než skryté vady vytknout bez zbytečného odkladu, a že s ohledem na jejich existenci nemohla předmětné nemovitosti převzít podle kupní smlouvy „bez vad a v řádném stavu“ za plnou kupní cenu. Vady vytkla postupem podle zákona (§ 2129 a násl. o. z.) a učinila volbu podle § 2107 o. z. Je přesvědčena, že nadále trvá závazek žalovaného uzavřít s ní kupní smlouvu za nižší cenu, neboť ocenění vad ve výši 8,6 % ze sjednané kupní ceny nelze považovat za významné, a nejedná se o změnu v podstatné náležitosti smlouvy. Jako dovolacím soudem dosud neřešenou označila otázku, kterou spojuje s okamžikem zjištění a vytknutí skrytých vad po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a převzetí nemovitostí (na základě smlouvy o výpůjčce). Má za to, že jednání po vytknutí vad, nebylo novou nabídkou na uzavření kupní smlouvy. Vytýká odvolacímu soudu, že nesprávně určil datum 10. 4. 2019 jako poslední den pro uzavření kupní smlouvy ve znění (v podstatných náležitostech) podle smlouvy o smlouvě budoucí, neboť v ní byl jako poslední možný termín pro uzavření kupní smlouvy určeno datum 31. 5. 2019. Prosazuje, že vytknutí vad a následné odmítnutí uzavřít kupní smlouvu se sjednanou kupní cenou ve výši 3.500.000,- Kč nemohlo vést k zániku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí, zejména za situace, kdy opakovaně deklarovala svou vůli stát se vlastnicí předmětných nemovitostí. V souvislosti s tím vytkla odvolacímu soudu, že v rozporu s § 555 a 556 o. z. i „v rozporu s konstantní judikaturou Nejvyššího a Ústavního soudu“ neposuzoval její právní jednání podle jeho obsahu a jejího úmyslu a nepřihlédl k její (opakovaně deklarované) vůli kupní smlouvu uzavřít. Svou argumentaci podpořila odkazem na usnesení ze dne 9. 10. 2015, sp. zn. 21 Cdo 369/2015, v němž Nejvyšší soud dovodil, že výklad vůle účastníka právního jednání má být rozumný a má vycházet z obsahu, jaký mu účastník přisuzuje. Srozuměna není ani s tím, že jí odvolací soud nepřiznal nárok na náhradu škody ve výši 342.276,- Kč a připomíná, že jej musela učinit předmětem řízení, aby dosáhla snížení původně sjednané kupní ceny. Ze všech uvedených důvodů navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí soudů obou stupňů zrušil.
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“).
Podle § 237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 239 o. s. ř. je přípustnost dovolání oprávněn zkoumat jen dovolací soud.
Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Podle § 241a odst. 2 o. s. ř., v dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4 o. s. ř.) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až 238a o. s. ř.) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh).
Požadavek, aby dovolatel v dovolání uvedl, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání, je obligatorní náležitostí dovolání. Může-li být dovolání přípustné jen podle § 237 o. s. ř. (jako v této věci), je dovolatel povinen v dovolání vymezit, které z tam uvedených hledisek považuje za splněné, přičemž k projednání dovolání nepostačuje pouhá citace textu ustanovení § 237 o. s. ř. či jeho části (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2013, sp. zn. 29 NSČR 55/2013, a ze dne 29. 8. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2488/2013), stejně tak je na dovolateli, aby vymezil otázku hmotného nebo procesního práva, na níž je rozhodnutí odvolacího soudu založeno. Není úkolem dovolacího soudu z moci úřední přezkoumávat rozhodnutí odvolacího soudu při pochybnosti dovolatele o správnosti v něm dovozených závěrů, nýbrž je vždy povinností dovolatele, aby způsobem předvídaným v § 241a odst. 2 o. s. ř. ve vazbě na § 237 o. s. ř. vymezil předpoklady přípustnosti dovolání z hlediska konkrétně odvolacím soudem vyřešené právní otázky, ať již z oblasti hmotného či procesního práva. Závisí-li rozhodnutí odvolacího soudu na řešení více právních otázek, zkoumá dovolací soud přípustnost dovolání ve vztahu ke každé zvlášť. Vždy musí jít o takovou právní otázku, na níž byl výrok rozhodnutí odvolacího soudu z hlediska právního posouzení věci skutečně založen. Uvedené postuláty nejsou splněny v případě výtky, že odvolací soud pochybil, jestliže jí nepřiznal nárok na náhradu škody ve výši 342.276,- Kč, když žalobkyně neuvedla, v čem spatřuje přípustnost dovolání, a tento údaj nelze dovodit ani z obsahu tohoto podání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.). Ani námitku, že odvolací soud vyložil obsah její vůle v rozporu s § 555 a § 556 o. z., žalobkyně nespojila s odkazem na konkrétní (a aktuální) judikaturu Nejvyššího soudu k výkladu projevu vůle účastníků právního jednání, od níž se odvolací soud podle jejího názoru při rozhodování odchýlil; prohlášení, že odvolací soud rozhodl „v rozporu s konstantní judikaturou Nejvyššího a Ústavního soudu“, nárokům kladeným na vymezení přípustnosti dovolání v intencích ustanovení § 237 o. s. ř., nedostojí. Zcela nepřiléhavý je pak odkaz dovolatelky na usnesení ze dne 9. 10. 2015, sp. zn. 21 Cdo 369/2015, v němž se Nejvyšší soud vyjadřuje k výkladu procesního úkonu podle § 41 odst. 2 o. s. ř.
Dále se Nejvyšší soud zabýval právní otázkou, ve vztahu k níž žalobkyně přípustnost dovolání vymezila. Nevyhověl požadavku posoudit jinak právní otázku přípustnosti změn kontraktačního procesu po uzavření smlouvy o budoucí smlouvě, resp. neshledal důvodu přehodnotit závěry, které přijal např. v rozsudku ze dne 30. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3216/2010, ve vztahu k § 50a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jako „obč. zák.“), kdy - navazuje na dosavadní ustálenou judikaturu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu z 29. 6. 1990, sp. zn. 3 Cz 45/90, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 53) - dovodil, že „změna okolností ve smyslu § 50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě. Citované ustanovení předvídá proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů. Výjimečně proto připouští uplatnění zásady změny poměrů (rebus sic stantibus) a s podstatnou změnou okolností, ze kterých smluvní strany při vzniku závazku (uzavření smlouvy) vycházely, jež následně nastala, spojuje zánik závazku k uzavření budoucí smlouvy, jestliže nelze (objektivně posuzováno) po povinném spravedlivě požadovat uzavření zamýšlené realizační smlouvy. Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazek smluvních stran podléhajícímu režimu § 50a odst. 1 obč. zák. Výjimku z kontraktační povinnosti tvoří jen takové změny poměrů (oproti původním podmínkám smlouvy o smlouvě budoucí), za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít (v dané věci kupní) smlouvu.“ Uvedené závěry lze vztáhnout jak obecně na nynější právní úpravu obsaženou v § 1788 o. z., tak na nyní projednávanou věc a není rozumného důvodu je měnit.
Podle § 1788 odst. 2 věty první o. z., změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.
Citované ustanovení upravuje tzv. clausulam rebus sic stantibus, neboť s ohledem na přípravnou a mnohdy dlouhodobou povahu smlouvy je tradičně přiznávána relevance podstatné změně okolností, která může nastat v období mezi uzavřením realizační smlouvy a uzavřením smlouvy přípravné. Komentářová literatura uvádí, že zánik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu vyžaduje, aby došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, a aby tato změna byla natolik intenzivní, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Jde o okolnosti, k nimž jedna nebo obě strany přihlížely při uzavírání smlouvy. Skutečnost, že určité okolnosti měly význam pro rozhodování smluvní strany, musí být z procesu uzavření smlouvy zjevná. Ke změně okolností může dojít mimo jiné tím, že se po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí pouze zjistí, že okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy vycházely, byly nepravdivé nebo neúplné. K zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvu dochází již změnou okolností (závazek zanikne jenom na základě změny okolností). Z oznámení musí být zjevné, že jde o změnu okolností, které mají vést k zániku povinnosti uzavřít budoucí smlouvu (srov. Hulmák. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 290 – 294).
Žalobkyně se mýlí, domnívá-li se, že jiná (zde nižší) kupní cena není změnou podstatné náležitosti kupní smlouvy (a že žalovaný tudíž byl povinen uzavřít s ní kupní smlouvu s kupní cenou reflektující vyčíslení vad nemovitostí). Kupní cena je podstatnou náležitostí kupní smlouvy, která zakládá mezi smluvními stranami závazkový právní vztah, jehož účelem je převod vlastnictví z prodávajícího na kupujícího; ke vzniku kupní smlouvy je totiž třeba, aby se strany dohodly na předmětu koupě a kupní ceně, tj. na podstatných náležitostech, které – logicky vzato – nelze jednostranně měnit. Jak bylo již výše uvedeno, účelem přípravné smlouvy (tj. smlouvy o smlouvě budoucí), která zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně měnit. Žalovaný tudíž neměl podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě povinnost uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu za nižší než v ní sjednanou kupní cenu, byť pouze reflektovala vyčíslení vad převáděných nemovitostí. Závěry odvolacího soudu dovozené v tomto směru jsou proto správné.
V posuzovaném případě byly podle smlouvy o budoucí smlouvě zavázány povinností k uzavření kupní smlouvy obě smluvní strany, a to na výzvu té které z nich. Protože k zániku povinnosti zavázaných osob uzavřít budoucí smlouvu dochází ze zákona již v okamžiku ustanovením § 1788 o. z. předvídané změny okolností, zanikla kontraktační povinnost účastníků tím, že se žalobkyně v dopise z 9. 4. 2019 dovolala existence skrytých vad převáděných nemovitostí coby změny okolností ve smyslu ustanovení § 1788 o. z. a následně při jednání 10. 4. 2019 s odkazem na uvedený dopis výslovně odmítla kupní smlouvu s původně sjednanou kupní cenou na výzvu žalovaného uzavřít, přičemž žalovaný v reakci na to postup žalobkyně písemně akceptoval, uznal, že se změnily okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí vycházely, do té míry, že nelze rozumně požadovat, aby smlouva byla uzavřena za původně sjednaných podmínek. Tím zanikl právní vztah účastníků ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě (zavázaným osobám automaticky zanikla kontraktační povinnost). Že žalovaný na nabídku jiné kupní ceny, resp. na uzavření kupní smlouvy jiného obsahu, než byl sjednán ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, nepřistoupil, je vyjádřením jeho smluvní autonomie. Výzva žalobkyně z 23. 4. 2019, jakkoliv odpovídala původnímu závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí, byla učiněna až po zániku právního vztahu ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě; žalovaný ji proto nemusel vyslyšet, nebyv již vázán (zaniklým) závazkem ze smlouvy o smlouvě budoucí.
Jen jako obiter dictum dovolací soud konstatuje, že nebylo povinností žalobkyně před uzavřením realizační (kupní) smlouvy vytknout žalovanému skryté vady předmětných nemovitostí bez zbytečného odkladu, jak se mylně domnívá. Ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. ukládá kupujícímu, aby oznámil skryté vady prodávajícímu do pěti let od nabytí nemovitosti. Skutečnost, že žalobkyně předmětné nemovitosti formou výpůjčky (resp. na základě smlouvy o výpůjčce) fakticky převzala a dům obývala ještě před uzavřením kupní smlouvy, na uvedeném nic nemění. Ačkoliv skryté vady odhalila dříve, lhůta k jejich vytknutí ještě ze zákona v okamžiku, kdy je vytkla, nezačala ani běžet, neboť předmětné nemovitosti nenabyla do svého vlastnictví. Vzhledem k tomu, že se jednalo o vady skryté, by jejich vytknutí po nabytí nemovitostí nebránilo ani to, pokud by tyto smluvně převzala tzv. „bez vad“.
Ve vztahu ke shora uvedeným závěrům dovolací soud nenachází prostor pro právní otázku, kterou žalobkyně v dovolání označila za dosud neřešenou. Byť ji vymezila ne zcela srozumitelně, zjevně ji vztahuje k okamžiku zjištění a vytknutí skrytých vad po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní a faktickém převzetí nemovitostí (na základě smlouvy o výpůjčce) ve vztahu k trvání závazku uzavřít realizační smlouvu podle smlouvy o smlouvě budoucí. Správný postup pro zachování závazku účastníků ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní vyplývá již ze shora podaného výkladu a nepředstavuje otázku, k níž by bylo nutné zaujímat zvláštní stanovisko. Pokud žalobkyně nebyla ohrožena možnou sankcí za „ne bezodkladné“ vytknutí skrytých vad a naopak k němu byla povinna teprve poté, co by nemovitosti nabyla do vlastnictví, pak měla uzavřít kupní smlouvu za podmínek sjednaných ve smlouvě o smlouvě budoucí a poté jako vlastník (nabyvatel) uplatnit svá práva z odpovědnosti prodávajícího z vad. To, že opakovaně deklarovala svoji vůli předmětné nemovitosti koupit, nemělo při současném oznámení existence okolností ve smyslu § 1788 odst. 2 o. z. a navržení nové kupní ceny právní význam. Závěry odvolacího soudu (stejně jako před ním soudu prvního stupně) jsou správné a v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu.
Žalobkyně v dovolání sice výslovně uvedla, že dovolání podává „proti celému rozsudku odvolacího soudu, a to do všech jeho výroků“, proti nákladovým výrokům však žádné konkrétní výhrady neuplatnila. Ostatně ve vztahu k nim není dovolání podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. přípustné.
Lze uzavřít, že dovolání směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, proti němuž není tento mimořádný opravný prostředek přípustný; Nejvyšší soud je proto podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
Autor: -mha-