// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 29.11.2022
Vznik práva na uzavření nájemní smlouvy družstevního bytu
Je-li právo člena družstva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vymezeno ve stanovách družstva natolik obecně, že nelze dovodit, který konkrétní byt má být členu družstva pronajat, ani na základě jakých kritérií družstvo určuje, který byt poskytne svému členu do nájmu, a určení tohoto bytu nevyplývá ani z jiných okolností případu, rozhoduje o tom, kterého bytu se právo člena družstva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu týká, příslušný orgán družstva nebo osoba určená stanovami družstva. V takovém případě právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vzniká nejdříve účinností tohoto rozhodnutí.
V poměrech projednávané věci ze stanov družstva nelze dovodit, ke kterému bytu se vázalo právo druhého žalovaného na uzavření smlouvy o nájmu bytu, ani na základě jakých kritérii družstvo určovalo, který byt poskytne svým členům do nájmu. Naopak stanovy družstva ke vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vyžadovaly rozhodnutí družstva. Současně však nelze přehlédnout, že družstvo dne 18. 12. 2000 uzavřelo s druhým žalovaným smlouvu, kterou se mu zavázalo – za splnění podmínky vzniku jeho členství v družstvu a zaplacení „rezervačního poplatku“ – předmětný byt „rezervovat“, s tím, že druhý žalovaný se „hodlal stát jeho nájemcem“. Tato skutečnost nutně vede k závěru, že uzavřením smlouvy družstvo projevilo svou vůli být zavázáno (rozhodlo) poskytnout druhému žalovanému – za podmínek ve smlouvě stanovených – do nájmu předmětný byt. Lze tedy uzavřít, že naplněním podmínek, jež si strany ve smlouvě sjednaly, se rozhodnutí družstva, jež stanovy družstva vyžadovaly pro vznik práva druhého žalovaného na uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu, stalo účinným.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 460/2022, ze dne 31. 8. 2022
Dotčené předpisy: § 703 odst. 3 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
I. Dosavadní průběh řízení
[1] Rozsudkem ze dne 7. 1. 2021, č. j. 18 Cm 306/2017-132, Krajský soud v Brně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala, aby soud určil, že jsou s druhým žalovaným společnými členy BD XY, (dále jen „družstvo“) se společným právem najmu bytu, jednotky č. 1232/24, vymezené v budově č. p. XY (na LV č. XY), stojící na pozemku parc. č. XY (na LV č. XY) zapsané v katastru nemovitostí na LV č. XY, v katastrálním území XY, v obci XY (dále jen „předmětný byt“) [výrok I.], a rozhodl o nákladech řízení (výroky II. a III.).
[2] Soud prvního stupně vyšel z toho, že:
1) Družstvo a Statutární město XY jsou spoluvlastníky předmětného bytu.
2) Podle článku III. bodu 2 písm. b) stanov družstva ze dne 17. 4. 2000 (dále jen „stanovy družstva“) vzniká členství v družstvu „přijetím člena na základě jeho písemné přihlášky“.
3) Podle článku IV. bodu 3 stanov družstva „členství v družstvu vzniká dnem, kdy předseda nebo místopředseda po předchozím souhlasu města Brna rozhodne o přijetí za člena“.
4) Listinou označenou jako „Prohlášení zájemce o členství v bytovém družstvu XY, družstvo“ (datovanou dne 18. 12. 2000) druhý žalovaný „požádal o přijetí za člena družstva, s tím, že má zájem o přidělení předmětného bytu“.
5) Listinou označenou jako „Přijetí za člena družstva“ (datovanou dne 1. 3. 2001) oznámilo družstvo druhému žalovanému, že „na základě jeho přihlášky ze dne 7. 2. 2001 na základě rozhodnutí předsedy družstva ze dne 28. 2. 2001 byl přijat za člena družstva, s tím že tento dopis zároveň potvrzuje, že druhý žalovaný v souladu s článkem VII. bod 2 stanov družstva uhradil základní členský vklad ve výši 2.000 Kč“.
6) Dne 28. 4. 2001 žalobkyně a druhý žalovaný uzavřeli manželství (dále také jen „manželství“).
7) Dne 17. 12. 2001 uzavřeli žalobkyně a druhý žalovaný (jako nájemci) s družstvem a Statutárním městem XY (jako pronajímateli) nájemní smlouvu, kterou jim byl předmětný byt poskytnut do nájmu.
8) Dne 14. 3. 2017 bylo manželství rozvedeno.
9) Žalobkyně podala Městskému soudu v Brně návrh na vypořádání společného jmění manželů, do něhož zahrnula i podíl v družstvu. Řízení o vypořádání společného jmění manželů bylo přerušeno do rozhodnutí v projednávané věci.
[3] Soud prvního stupně nejprve konstatoval, že žalobkyně má naléhavý právní zájem na určení, že spolu s druhým žalovaným jsou společnými členy družstva, neboť podala návrh na vypořádání společného jmění manželů, do něhož zahrnula i podíl v družstvu.
[4] Při řešení otázky, zda uzavřením smlouvy o nájmu družstevního bytu manželi vzniká se společným nájmem manželů také společné členství manželů v bytovém družstvu – tj. otázky výkladu § 703 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „obč. zák.“) – je podle soudu prvního stupně třeba posuzovat, zda jednomu z manželů vzniklo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za trvání manželství, nikoli to, zda člen družstva smlouvu o nájmu družstevního bytu za trvání manželství skutečně uzavřel.
[5] V projednávané věci podle soudu druhý žalovaný nabyl právo na uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu – s ohledem na článek IV. bod 3 a článek V. bod 1 písm. c) stanov družstva – spolu se svým členstvím v družstvu (28. 2. 2001). Jelikož se tak stalo před uzavřením manželství, společné členství žalobkyně a druhého žalovaného v družstvu uzavřením nájemní smlouvy (datované dne 17. 12. 2001) nevzniklo.
[6] K odvolání žalobce Vrchní soud v Olomouci v záhlaví označeným rozsudkem potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně (první výrok) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (druhý a třetí výrok).
[7] Vycházeje ze závěrů soudu prvního stupně odvolací soud doplnil dokazování a dále vyšel z toho, že:
1) Podle článku V. bodu 1 písm. c) stanov družstva „má člen družstva právo zejména na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebyt. prostoru), na základě rozhodnutí družstva, nebo na základě dohody o převodu členských práv a povinností, nebo na základě schválené dohody o výměně bytů“.
2) Podle článku VII. stanov družstva „základní členský vklad je pro všechny členy družstva stejný a činí 50.000 Kč u zakladatelů, u ostatních členů 2.000 Kč“ (bod 2). „Svým rozhodnutím může družstvo zavázat své členy ke splacení dalšího členského vkladu jako formu majetkové účasti člena družstva na pořízení koupě bytového domu do vlastnictví družstva“ (bod 4).
3) Dne 18. 12. 2000 uzavřela společnost KOMFORT, a. s. a družstvo s druhým žalovaným (jako zájemcem) smlouvu č. 920001/K-24/00/12 (dále jen „smlouva“).
4) Podle článku II. smlouvy byla na základě smlouvy o výstavbě ze dne 12. 4. 1999 a rozhodnutí stavebního odboru ÚMČ XY ze dne 30. 6. 1999 povolena stavba bytového domu na pozemku p. č. XY, zapsaném v katastrálním území XY, v obci XY (dále jen „bytový dům“). Předpokládaným termínem dokončení stavby bytového domu byl prosinec 2001.
5) Podle článku III. smlouvy „se ve shora uvedeném bytovém domě nachází mimo jiné i byt č. 24, jehož nájemcem se za splnění stanovených podmínek hodlá stát zájemce“.
6) Podle článku VI. smlouvy „Na důkaz vážného zájmu zájemce stát se členem družstva a nájemcem shora popsaného bytu (…) družstvo rezervuje pro zájemce předmětný byt a zájemce uhradí družstvu rezervační poplatek ve výši 30.000 Kč, (…) a to při podpisu této smlouvy“.
7) Podle článku VII. písm. a) smlouvy vznikla druhému žalovanému povinnost zaplatit družstvu na jeho výzvu zálohu na další členský vklad ve výši 866.295 Kč. Dne 8. 2. 2001 druhý žalovaný – na základě výzvy družstva – zálohu na další členský vklad zaplatil.
8) Podle článku VII. písm. b) smlouvy „finanční prostředky zaplacené zájemcem družstvu v souladu s ustanovením článku VI. této smlouvy je družstvo povinno započítat na úhradu základního členského podílu ve výši 2.000 Kč a jako částečnou splátku na zálohu dalšího členského vkladu“.
[8] Odvolací soud (ve shodě se soudem prvního stupně) dospěl k závěru, že právo na uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu vzniklo druhému žalovanému okamžikem, kdy se stal členem družstva (28. 2. 2001). Za podstatnou skutečnost však odvolací soud (na rozdíl od soudu prvního stupně) považoval také to, že druhý žalovaný splnil podmínky vymezené v článcích VI. a VII. smlouvy – zaplatil družstvu „rezervační poplatek“ ve výši 30.000 Kč, jakožto zálohu na členský vklad (ve výši 2.000 Kč), a stal se členem družstva. Jiné skutečnosti jako např. „kolaudace bytového domu, v němž se předmětný byt nachází, ani doplacení zbytku dalšího členského vkladu, nejsou“ podle odvolacího soudu „pro posouzení věci podstatné“.
[9] Ani námitku žalobkyně, podle které právo na uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu druhému žalovanému jeho přijetím do družstva nevzniklo, protože „nebylo prokázáno (ani tvrzeno)“, že by družstvo učinilo rozhodnutí stanovené v článku V. bodu 1 písm. c) stanov družstva, neměl odvolací soud za důvodnou. K tomu odkázal na závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2005, sp. zn. 29 Odo 920/2004, uveřejněného pod číslem 44/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „R 44/2006“), podle kterých vyplývá-li ze stanov družstva nárok člena na přidělení družstevního bytu, je rozhodnutí členské schůze o tom, že byt bude přidělen konkrétnímu členovi nebo členům, nezbytné pouze tehdy, nelze-li ze stanov dovodit, který byt má být členovi přidělen, anebo je-li třeba rozhodnout o tom, kterému z více nebydlících členů má být byt přidělen.
II. Dovolání a vyjádření k němu
[10] Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opírá o § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), majíc za to, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu a které „částečně“ v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, a sice (posuzováno podle obsahu):
1) Jaký vliv na vznik společného členství manželů v družstvu podle § 703 odst. 2 obč. zák. má skutečnost, že družstvo v době, kdy se jeden z manželů stane členem družstva, družstevní byt nevlastní.
2) Zda ke vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu je třeba „rozhodnutí družstva“, pokud je tak určeno ve stanovách družstva.
[11] Dovolatelka namítá, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (uplatňuje dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř.), a navrhuje, aby jej, jakož i rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil a věc vrátil soud prvního stupně k dalšímu řízení.
[12] K první otázce dovolatelka uvádí, že z „logiky věci“ vyplývá, že dovolatelka nabyla s druhým žalovaným „společné právo na uzavření nájemní smlouvy“ k předmětnému bytu (již) uzavřením manželství (28. 4. 2001) a že družstvo nabylo vlastnictví předmětného bytu až po vzniku členství druhého žalovaného v družstvu a za trvání manželství (s účinky vkladu do katastru nemovitostí k 22. 10. 2001).
[13] Za této situace je podle dovolatelky nesprávný závěr odvolacího soudu, podle něhož přijetí druhého žalovaného za člena družstva, v jehož důsledku vzniklo jeho právo na uzavření nájemní smlouvy předmětného bytu (tj. 28. 2. 2001), naplňuje hypotézu § 703 odst. 2 obč. zák. V projednávané věci se totiž dle dovolatelky uplatní závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2435/2002, podle nichž „jestliže se účastníci, jimž svědčilo do nabytí vlastnického práva k předmětnému domu bytovým družstvem právo společného nájmu bytu, stali členy bytového družstva, je třeba na základě analogické (§ 853 obč. zák.) aplikace ustanovení § 703 odst. 2 obč. zák. dovodit, že dosavadní právo společného nájmu bytu se (dnem, kdy bytové družstvo nabylo vlastnické právo k předmětnému domu) transformovalo na právo společného nájmu družstevního bytu manžely, a že účastníkům vzniklo rovněž společné členství v družstvu.“
[14] Na základě uvedené argumentace dovolatelka dospívá k názoru, že jí „svědčilo s druhým žalovaným společné právo na uzavření nájemní smlouvy (obdobně v dikci ustanovení § 703 odst. 2 obč. zák.) k bytu, který se stal bytem družstevním až následně po tomto okamžiku, když ke dni vzniku práva na uzavření nájemní smlouvy vlastnické právo k předmětnému bytu svědčilo osobám odlišným od družstva. Došlo-li ke změně vlastnictví k předmětnému domu, vstoupilo bytové družstvo jako nabyvatel předmětného domu do právního postavení pronajímatele (§ 680 odst. 2 zákona obč. zák.). Tím se teprve družstvo stalo pronajímatelem předmětného bytu, avšak účastníkům nevzniklo ‚nové samostatné užívací právo k bytu‘.“
[15] Ve vztahu ke druhé otázce dovolatelka namítá, že odvolací soud pominul, že ze stanov družstva nebylo možné dovodit, který byt mělo družstvo druhému žalovanému přidělit, pročež se závěry formulované v R 44/2006 v projednávané věci neuplatní.
[16] Podle dovolatelky žádný ze žalovaných v řízení netvrdil ani neprokázal, že by družstvo učinilo rozhodnutí, jímž jeho stanovy [v článku V. bodu 1 písm. c)] podmiňovaly vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Právo na uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu tak vzniklo (až) dne 17. 12. 2001 uzavřením smlouvy o nájmu bytu.
[17] Druhý žalovaný ve svém podání (datovaném 21. 12. 2020) navrhuje, aby dovolací soud dovolání zamítl, poněvadž jej považuje za nedůvodné a rozhodnutí soudů obou stupňů jsou podle něj „správná a přiléhavá“.
III. Přípustnost dovolání
[18] Dovolání bylo podáno včas, osobou oprávněnou a splňující podmínku podle § 241 odst. 1 o. s. ř.; dovolací soud se proto zabýval jeho přípustností.
[19] Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř. k posouzení dovolatelkou předkládaných otázek, které v rozhodnutích dovolacího soudu dosud (v souvislostech popsaných v dovolání) nebyly vyřešeny.
IV. Důvodnost dovolání
a) Použitá právní úprava
[20] S ohledem na skutkové okolnosti projednávané věci je pro její posouzení rozhodný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, a zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obch. zák.“) [srov. § 3028 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a § 775 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)].
[21] Podle § 703 odst. 2 obč. zák. vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu; z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně.
[22] Podle ustanovení § 226 odst. 1 písm. c) obch. zák. stanovy družstva musí obsahovat vznik a zánik členství, práva a povinnosti členů k družstvu a družstva k členům.
b) K rozhodnutí družstva jako podmínce vzniku práva na uzavření nájemní smlouvy družstevního bytu
[23] V případě, že se jeden z manželů stane členem bytového družstva, vzniká podle § 703 odst. 2 obč. zák. spolu se společným nájmem družstevního bytu společné členství manželů v bytovém družstvu jen tehdy, vzniklo-li právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jednoho z manželů za trvání manželství.
[24] Právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu je jedním ze základních práv člena bytového družstva. Toto právo, jakož i podmínky uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu, jsou – jako jejich obligatorní náležitosti – upraveny ve stanovách družstva [srov. § 226 odst. 1 písm. c) obch. zák. a § 685 odst. 2 obč. zák., případně též § 687 odst. 4 obč. zák.]. Právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu proto členu bytového družstva vzniká okamžikem, kdy jsou splněny podmínky, jež stanovy bytového družstva a (případně) zákon pro jeho vznik stanoví.
[25] Již v R 44/2006 Nejvyšší soud vysvětlil, že vyplývá-li ze stanov družstva nárok člena na přidělení družstevního bytu, je rozhodnutí členské schůze o tom, že byt bude přidělen konkrétnímu členovi nebo členům, nezbytné pouze tehdy, nelze-li ze stanov dovodit, který byt má být členovi přidělen, anebo je-li třeba rozhodnout o tom, kterému z více nebydlících členů má být byt přidělen. Určují-li stanovy, že členům družstva přísluší právo na užívání konkrétního bytu (např. při privatizaci domu právo na užívání bytu, ve kterém bydlí), popřípadě určují-li stanovy obecně, že členu přísluší právo na přidělení bytu, přičemž družstvo má pouze jediného nebydlícího člena, může se takový člen za situace, kdy mu družstvo neodůvodněně odpírá právo přiznané stanovami, domáhat tohoto práva soudní cestou (srov. dále usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 1188/2012, nebo ze dne 15. 6. 2017, sp. zn. 27 Cdo 5021/2016).
[26] Z citované judikatury plyne, že předmětem práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu je uzavření smlouvy o nájmu konkrétního družstevního bytu. Předpokladem vzniku tohoto práva tak je i určení konkrétního bytu, který má bytové družstvo svému členu poskytnout do nájmu. Určení, který byt má být bytovým družstvem jeho členu pronajat, může být učiněno buď přímo ve stanovách bytového družstva, nebo stanovy mohou alespoň určit, kdo a (případně) podle jakých kritérií o poskytnutí družstevního bytu do nájmu rozhodne.
[27] V rozsudku ze dne 11. 12. 2007, sp. zn. 29 Odo 1147/2005, pak Nejvyšší soud formuloval a odůvodnil závěr, podle něhož splnil-li nebydlící člen družstva podmínky pro přidělení bytu a orgán družstva podle stanov určený k rozhodnutí o přidělení bytu přes jeho žádost o přidělení bytu nerozhodl, může soud rozhodnout o povinnosti uzavřít nájemní smlouvu ke konkrétnímu bytu, nebude-li rozhodnutí orgánu družstva o přidělení bytu potřebné. Stane se tak v případě, lze-li určit, komu má být podle kritérií určených ve stanovách konkrétní byt přidělen.
[28] Je-li právo člena družstva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vymezeno ve stanovách družstva natolik obecně, že nelze dovodit, který konkrétní byt má být členu družstva pronajat, ani na základě jakých kritérií družstvo určuje, který byt poskytne svému členu do nájmu, a určení tohoto bytu nevyplývá ani z jiných okolností případu, rozhoduje o tom, kterého bytu se právo člena družstva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu týká, příslušný orgán družstva nebo osoba určená stanovami družstva. V takovém případě právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vzniká nejdříve účinností tohoto rozhodnutí.
[29] V poměrech projednávané věci ze stanov družstva nelze dovodit, ke kterému bytu se vázalo právo druhého žalovaného na uzavření smlouvy o nájmu bytu, ani na základě jakých kritérii družstvo určovalo, který byt poskytne svým členům do nájmu. Naopak stanovy družstva ke vzniku práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vyžadovaly rozhodnutí družstva.
[30] Současně však nelze přehlédnout, že družstvo dne 18. 12. 2000 uzavřelo s druhým žalovaným smlouvu, kterou se mu zavázalo – za splnění podmínky vzniku jeho členství v družstvu a zaplacení „rezervačního poplatku“ – předmětný byt „rezervovat“, s tím, že druhý žalovaný se „hodlal stát jeho nájemcem“. Tato skutečnost nutně vede k závěru, že uzavřením smlouvy družstvo projevilo svou vůli být zavázáno (rozhodlo) poskytnout druhému žalovanému – za podmínek ve smlouvě stanovených – do nájmu předmětný byt. Lze tedy uzavřít, že naplněním podmínek, jež si strany ve smlouvě sjednaly, se rozhodnutí družstva, jež stanovy družstva vyžadovaly pro vznik práva druhého žalovaného na uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu, stalo účinným.
c) K otázce, zda v režimu právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 bylo vlastnictví bytu družstvem podmínkou vzniku společného členství manželů v bytovém družstvu
[31] Jelikož (jak uvedeno výše) je právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu právem, jehož předmětem je uzavření smlouvy o nájmu konkrétního bytu, považuje dovolací soud za potřebné zodpovědět též otázku, zda skutečnost, že bytové družstvo byt, jenž má být jeho členu poskytnut do nájmu, nevlastní, je překážkou pro uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.
[32] Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu se podává:
1) Nedohodnou-li se účastníci kupní smlouvy jinak, nabývá kupující vlastnictví k předmětu koupě nikoli okamžikem uzavření kupní smlouvy, ale až jejím převzetím a v případě věci nemovité vkladem do katastru nemovitostí. V uvedených případech tedy přechodu vlastnictví předchází uzavření kupní smlouvy. Prodávající tak v době uzavření smlouvy nemusí být jejím vlastníkem, zavazuje se jen, že ji kupujícímu opatří, resp. předá. Mezi případy, kdy prodávající není vlastníkem prodávané věci, patří nejen situace, kdy prodávaná věc ještě neexistuje (koupě věci budoucí), nebo kdy ji sám ještě od jiného prodávajícího nepřevzal či v případě, kdy ji prodává se souhlasem vlastníka (smlouva o obstarání prodeje věci), ale i případ, kdy teprve na základě skutečnosti, o níž není jisté, že nastane, má vlastnictví k prodávané věci nabýt (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2002, sp. zn. 22 Cdo 981/2001).
2) Věcné břemeno spočívající v právu užívání rodinného domku k bydlení lze zřídit i v době, kdy stavba domku nebyla dosud kolaudována. Je však třeba rozlišit vznik práva od jeho výkonu, jelikož vznikem smluveného práva užívání vzniká oprávněným osobám právní nárok, který budou moci realizovat až po veřejnoprávním schválení dokončené a faktického užívání způsobilé stavby k povolenému účelu“ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 142/2012).
3) Soukromoprávní smlouva, kterou se někomu sjednává možnost užívat pozemek k účelu, který vyžaduje ještě veřejnoprávní povolení, není neplatná jen proto, že nabyvatel práva ještě nemá potřebné oprávnění; to si totiž může opatřit (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2017, sp. zn. 22 Cdo 308/2017, uveřejněný pod číslem 100/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
4) Vydání kolaudačního rozhodnutí o povolení užívání prostor, jež mají být předmětem nájmu, k trvalému bydlení (předvídaného i účastníky v nájemní smlouvě) je proto předpokladem platnosti právního úkonu (nájemní smlouvy k bytu). Tato podmínka platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor je splněna i tehdy, je-li sice smlouva uzavřena v okamžiku, kdy ještě nebylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, avšak strany ve smlouvě řádně zajistily, že účinnost smlouvy, resp. počátek nájmu, nezačne dříve, než bude vydáno kolaudační rozhodnutí a toto rozhodnutí nabude právní moci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2015, sp. zn. 31 Cdo 945/2013, uveřejněný pod číslem 66/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
5) Nájemní smlouva není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák.) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 4. 2021, sp. zn. 31 Cdo 3679/2020, uveřejněný pod číslem 94/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
[33] Vycházeje ze závěrů citované judikatury dovolací soud uzavírá, že skutečnost, že družstvo byt nevlastní, nečiní smlouvu, kterou se tento byt zaváže poskytnout do nájmu s podmínkou, která vznik nájmu bytu odloží až na dobu, kdy družstvo nabude byt do svého vlastnictví, neplatnou (srov. v literatuře např. Hulmák, M. a Novotný M., in. Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009, § 663, marg. č. 4.). Jinak řečeno povinnost uzavřít smlouvu o nájmu družstevního bytu může družstvo splnit i před tím, než nabude byt do svého vlastnictví, a vzniku práva člena družstva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu tak nebrání, že bytové družstvo byt, k němuž se toto právo vztahuje, dosud nevlastní.
[34] Nad rámec uvedeného Nejvyšší soud k argumentaci dovolatelky dodává, že závěry jí citovaného rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2435/2002 (srov. dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 3. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2198/2003, uveřejněný pod číslem 43/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo ze dne 30. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 3322/2009), se v projednávané věci neuplatní. Je tomu tak proto, že společný nájem bytu dovolatelky a druhého žalovaného vznikl uzavřením nájemní smlouvy až dne 17. 12. 2001, tedy po nabytí vlastnictví předmětného bytu družstvem. Právo společného nájmu bytu se nemohlo (podle závěrů uvedené judikatury) „transformovat“ na právo společného nájmu družstevního bytu manžely, neboť v okamžiku nabytí předmětného bytu družstvem neexistovalo.
d) Shrnutí a náklady řízení
[35] Závěr odvolacího soudu, podle něhož druhý žalovaný nabyl právo na uzavření smlouvy o nájmu předmětného bytu dnem, kdy se stal členem družstva (28. 2. 2001), a tedy před uzavřením manželství (28. 4. 2001), v důsledku čehož uzavřením smlouvy o nájmu předmětného bytu nevzniklo podle § 703 odst. 2 obč. zák. se společným nájmem předmětného bytu dovolatelky a druhého žalovaného i jejich společné členství v družstvu, je s ohledem na výše uvedené závěry správný.
[36] Jelikož se dovolatelce prostřednictvím uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahového vymezení správnost rozhodnutí odvolacího soudu zpochybnit nepodařilo, přičemž Nejvyšší soud neshledal ani jiné vady, k jejichž existenci u přípustného dovolání přihlíží z úřední povinnosti (§ 242 odst. 3 o. s. ř.), dovolání zamítl podle § 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.
[37] Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o § 243c odst. 3 větu první, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť dovolání žalobkyně bylo zamítnuto a žalovaným vzniklo právo na náhradu účelně vynaložených nákladů dovolacího řízení. Družstvu však podle obsahu spisu v dovolacím řízení žádné náklady nevznikly a jediné podání druhého žalovaného datované 21. 12. 2020 (správně 21. 12. 2021) nelze vzhledem ke stručnosti a obsahové strohosti považovat za úkon právní služby ve smyslu § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif).
Autor: -mha-