// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 29.08.2022

Forma smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti

Smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se převodu nemovité věci nemusí mít písemnou formu.

V občanskoprávních poměrech nemůžou být jejich účastníci pod sankcí (absolutní) neplatnosti nuceni jednat ve formě (nemají povinnost), kterou jim zákon neukládá.

Podle nynější právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 72/2021, ze dne 27. 5. 2022

vytisknout článek


Dotčené předpisy: 
čl. 2 odst. 3 předpisu č. 2/1993 Sb.
čl. 2 odst. 4 předpisu č. 1/1993 Sb.
§ 2 odst. 1 o. z.
§ 2 odst. 2 o. z.
§ 559 o. z.
§ 560 o. z.
§ 582 o. z.
§ 1785 o. z.

Kategorie: právní jednání; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:


Rozsudkem ze dne 13. 11. 2019, č. j. 11 C 1/2019-72, Okresní soud v Jeseníku (dále jen „soud prvního stupně“) zamítl žalobu požadující a) určení obsahu kupní smlouvy mezi účastníky řízení vztahující se k prodeji pozemku p.č. st. XY jehož součástí je stavba č. ev. XY, pozemku p.č. XY, pozemku p.č. XY, pozemku p.č. XY, pozemku p.č. XY, pozemku p.č. XY a pozemku p.č. XY, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště XY na listu vlastnictví č. XY pro obec XY a katastrální území XY (dále též „nemovitosti“), b) nahrazení projevů vůle žalovaného k uzavření takové kupní smlouvy a dohody o společném užívání a správě těchto nemovitých věcí. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalovaný se na základě kupní smlouvy ze dne 16. 5. 2018, č. 01-365/18, uzavřené s Povodím Odry, státním podnikem, stal vlastníkem nemovitostí zapsaných na LV č. XY pro obec XY a katastrální území XY, a to pozemku p.č. st. XY, jehož součástí je stavba č. ev. XY, pozemku p.č. XY, pozemku p.č. XY, pozemku p.č. XY, pozemku p.č. XY, pozemku p.č. XY a pozemku p.č. XY. S odkazem na § 634 a § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), zdůraznil, že nebyla-li smlouva o smlouvě budoucí, z níž žalobce dovozuje své právo a povinnost žalovaného uzavřít realizační smlouvu, mezi účastníky řízení uzavřena písemně, je neplatná, a je tak i nadbytečné zabývat se požadavkem žalobce na určení obsahu dohody o užívání společné věci. Podle jeho přesvědčení povinná písemná forma kupní smlouvy, jejímž předmětem jsou nemovité věci, zakotvená v § 560 o. z. nesleduje pouze pořádkový charakter, ale slouží i k ochraně účastníků před ukvapeností, a v takovém případu by takovou formu měla mít i smlouva o smlouvě budoucí kupní.

V záhlaví označeným rozsudkem Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci (dále jen „odvolací soud“) potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Ztotožnil se s jeho závěrem, že účastníci nesjednali platně smlouvu o smlouvě budoucí kupní, neboť ji – s odkazem na § 560, § 582 odst. 1 o. z. – neuzavřeli písemně. Připustil přitom, že ustanovení § 1785 o. z. výslovně nevyžaduje písemnou formu, přičemž podle důvodové zprávy k tomuto ustanovení lze smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít i v jiné, než písemné formě. Přesto - se zřetelem ke smyslu a účelu § 560 o. z. - má za to, že dispozice s nemovitými věcmi, jíž předchází smlouva o budoucí smlouvě kupní, vyžaduje ke své platnosti písemnou formu pod sankcí neplatnosti takového právního jednání.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce (dále též „dovolatel“) dovolání, jehož přípustnost podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“), spojuje s tím, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázek, které nebyly dosud v rozhodovací činnosti dovolacího soudu vyřešeny, a sice zda nedostatek písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovité věci působí neplatnost takové smlouvy, dále zda v řízení o nahrazení prohlášení vůle je při určení tarifní hodnoty potřeba vycházet z ceny penězi ocenitelného předmětu plnění, a to i v případě, kdy v daném řízení nebyla cena předmětu sporu při dokazování vůbec zjištěna, resp. tato vyplývá jen z žalobních tvrzení, o nichž nebylo vedeno žádné dokazování, a otázky, a zda v řízení o nahrazení prohlášení vůle při stanovení výše nákladů na právní zastoupení účastníka advokátem, byť v případě účastníka s plným úspěchem ve věci, lze vycházet z tvrzené hodnoty předmětu sporu, aniž by jeho hodnota byla v řízení řádně zjištěna, resp. o ní vůbec bylo vedeno dokazování.

Poukazuje na zásadu neformálnosti právních jednání podle § 559 o. z. (v dovolání chybně uveden § 599 o. z.), akcentuje, že „[K]aždý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem,“ přičemž požadavek povinné písemné formy zákon ukládá jen v případě právního jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i k právním jednáním, kterým se takové právo mění nebo ruší. Výčet právních jednání, u nichž je povinná písemná forma (§ 560 o. z.) je podle přesvědčení dovolatele zjevně uzavřený (taxativní), a to z toho důvodu, že jde o výjimku z obecného pravidla neformálnosti právních jednání. Požadavek písemné formy u smlouvy o budoucí kupní smlouvě týkající se budoucího převodu nemovité věci odvolací soud chybně dovozuje z varovné funkce písemné formy, která má účastníky právního jednání chránit před vlastní ukvapeností. Se zřetelem k tomu, že smlouvou o smlouvě budoucí kupní nedochází ke zřízení, převodu, změně či zrušení věcného práva (nejde o tzv. vkladovou listinu podle zákona o katastru nemovitostí), není důvod dovozovat, že taková smlouva s ohledem na § 560 o. z. musí mít obligatorně písemnou formu. Dovolatel souhlasí se závěrem doktríny, týkajícím se aplikace § 560 o. z., podle něhož „písemnost, resp. zákonnou formu si v těchto případech vyžaduje princip publicity, neboť věcná práva je třeba zapisovat do veřejného seznamu.“ Smlouva o smlouvě budoucí kupní se nezapisuje do katastru nemovitostí, a tak nemusí být uzavřena písemně. Shora řečené znamená, že taxativní výčet právních jednání, k nimž je nezbytné pod sankcí neplatnosti zachovat písemnou formu, nelze rozšiřovat ani pod záminkou smyslu a účelu § 560 o. z. Důvody, které zákonodárce vedly ke stanovení obligatorní písemné formy některých právních jednání, však nedopadají na smlouvu o smlouvě budoucí kupní, byť se týká budoucího prodeje nemovitosti; touto (přípravnou) smlouvou nedochází ke zřízení, převodu, změně či zrušení věcného práva, a proto se nezapisuje do katastru nemovitostí. Může být uzavřena v libovolné formě.

Dovolatel odvolacímu soudu rovněž vytýká, že při výpočtu náhrady nákladů řízení nestanovil tarifní hodnotu podle § 9 odst. 3 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“), ale nesprávně podle § 8 odst. 1 advokátního tarifu, přičemž vycházel pouze z žaloby, podle níž má kupní cena podílu na předmětných nemovitostech činit 2 400 000 Kč.

S tímto odůvodněním navrhl, aby Nejvyšší soud rozsudky odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.

Nejvyšší soud projednal dovolání podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 30. 9. 2017 (dále jen „o. s. ř.“).

Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

Podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dovolání nelze podat z důvodu vad podle § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř.

Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud (srov. § 239 o. s. ř.).

Domáhá-li se žalobce revize rozhodnutí odvolacího soudu v části potvrzující výrok soudu prvního stupně o nákladech řízení, pomíjí, že od 30. 9. 2017, již není dovolání proti výroku o nákladech řízení objektivně přípustné [§ 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.].

Rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla v poměrech zákona č. 89/2012 Sb. zcela a výslovně vyřešena v rozhodovací praxi dovolacího soudu, konkrétně, zda musí mít smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se převodu nemovité věci pod sankcí neplatnosti písemnou formu, a dovolání je tudíž pro její řešení přípustné podle § 237 o. s. ř.

Dovolání je důvodné.

Nesprávným právním posouzením věci je obecně omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutková zjištění), tj. jestliže věc posoudil podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Podle čl. 2 odst. 4 Ústavy každý občan může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.

Podle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod (dále jen „Listina“) každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.

Podle § 2 odst. 1 o. z. každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec, se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Rozejde-li se výklad jednotlivého ustanovení pouze podle jeho slov s tímto příkazem, musí mu ustoupit.

Podle § 2 odst. 2 o. z. zákonnému ustanovení nelze přikládat jiný význam, než jaký plyne z vlastního smyslu slov v jejich vzájemné souvislosti a z jasného úmyslu zákonodárce; nikdo se však nesmí dovolávat slov právního předpisu proti jeho smyslu.

Podle § 559 o. z. každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

Podle § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

Podle § 582 odst. 1 věty první o. z. není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí.

Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

Úvodem považuje Nejvyšší soud za nezbytné poukázat na to, že již ve svém rozsudku ze dne 30. 4. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1109/2018, zdůraznil, že podle právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí (§ 50a zákona č. 40/1964 Sb. – dále jen „obč. zák.“) účinné do 31. 12. 2013 soud svým rozhodnutím nahrazoval projev vůle povinného subjektu směřující k uzavření realizační smlouvy, která tvořila nedílnou součást žaloby. Podle nynější právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí však soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 o. z. [srovnej Lavický, P. a kol.: Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). Komentář. 1. vydání, Praha: C. H. Beck, 2014, s. 2232 – 2233]. (…) Platný občanský zákoník otázku smluvního přímusu v případě smlouvy o smlouvě budoucí reguluje podstatně odlišně než zákon č. 40/1964 Sb. Nesplní-li totiž zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může podle § 1787 obč. zák. oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud (nebo třetí osoba určená ve smlouvě). Obsah budoucí smlouvy má být určen podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat (v podrobnostech viz druhý odstavec tohoto ustanovení). „Rozhodnutí soudu se tedy neomezuje na nahrazení projevu vůle zavázané strany, jako tomu bylo podle předcházející úpravy, ale má určit obsah smlouvy (na to výstižně poukazují Lazíková, Števček in Lavický a kol. Občanský zákoník I. Obecná část. Komentář, s. 2232 a 3). Vyhovující rozsudek proto nemá povahu deklaratorního rozsudku na plnění, ale právotvorného rozsudku, jímž soud hmotněprávní vztah mezi stranami vytváří (…) Rozlišení žalob a rozsudků ukládajících prohlášení vůle na straně jedné, a žalob a rozsudků právotvorných na straně druhé, má praktické dopady, jež se projevují mj. v otázce vázanosti soudu žalobou. Má-li rozsudek pouze nahradit projev vůle žalovaného, a nejde-li o výjimečný případ, kdy z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.), je žalobou vázán, a nemůže nijak dotvářet obsah toho, s čím měl žalovaný projevit souhlas; rozsudkem pouze nahradí akceptaci návrhu. Podstatně jiná je ale zjevně role soudu tam, kde jej hmotné právo výslovně povolává k tomu, aby podle kritérií uvedených v zákoně sám obsah smlouvy stanovil“ [In LAVICKÝ, P., Občanský soudní řád (§ 1 až 250l). Řízení sporné. Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2016, s. 791].

Je nezbytné si uvědomit, že „zákonem stanovená forma je výjimkou z obecného pravidla neformálnosti právních jednání. Pokud zákon takovou výjimku stanoví, je to odůvodněno povahou a významem konkrétního právního jednání. Důvod, pro který zákon předepisuje určitou (obvykle písemnou) formu, může spočívat zejména v tom, že s takovými jednáními jsou spojeny závažné právní následky (smlouvy o převodu nemovitostí), nebo v tom, že taková jednání podléhají veřejnoprávní evidenci, významná je zde také otázka ochrany práv třetích osob (smlouvy, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, či smlouvy, které se zakládají do sbírky listin obchodního rejstříku), může se jednat o jednání, u kterých je zájem na ochraně slabší smluvní strany (například spotřebitelské smlouvy, smlouva o nájmu bytu)“ - srovnej Lavický P. a kol.: Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1–654). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 1780 – 1789.

Odvolací soud (a potažmo i soud prvního stupně) dospěl k závěru o nezbytnosti písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti, přestože zákon tuto formu právního jednání neukládá, a dovodil absolutní neplatnost takové přípravné smlouvy (právního jednání) pro nedostatek formy.

Jakkoliv lze rozumět jeho úvaze, že smlouva o smlouvě budoucí, kdy předmětem budoucího plnění má být nemovitost, by měla být zachycena v písemné formě, neboť se tím chrání jak práva prodávajícího tak i kupujícího a jejich oprávněné očekávání budoucího prodeje - koupě (vůle nemovitost prodat a koupit), nelze pominout, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní není bezprostřední závazek ke konkrétnímu věcněprávnímu plnění (zřízení nebo převodu věcného práva k nemovité věci či k jeho změně či zrušení), nýbrž jejím obsahem (sjednanými právy a povinnostmi) je „pouze“ závazek uzavřít v dohodnuté době hlavní (realizační) smlouvu, která bude podkladem k plnění, o něž účastníkům této přípravné smlouvy jde. Podle nynější právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí však soud již nenahrazuje pouze projev vůle povinného, nýbrž určuje obsah smlouvy pomocí obecných kritérií stanovených v § 1787 odst. 2 o. z. – i proto nemusí být smlouva o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti uzavřena písemně, neboť přípravná smlouva nemusí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy, nýbrž její obsah má být určen „alespoň obecným způsobem“ – tzn. takovým způsobem, aby právní jednání představující smlouvu o smlouvě budoucí kupní nemovitosti vyhovovalo požadavkům na určitost právního jednání; oprávněná strana ovšem musí prokázat obsah takového právního jednání (smlouvy o smlouvě budoucí). Tím se otázka písemnosti zachycené vůle účastníků smlouvy o smlouvě budoucí přesouvá do oblasti procesního práva (dokazování) v občanském soudním řízení, kde v situaci, kdy si účastníci přípravné smlouvy dohodli písemnou formu právního jednání (nebyli k ní nuceni požadavkem zákona), může být z tohoto důvodu smluvní strana, která z obsahu smlouvy o smlouvě budoucí dovozuje pro sebe příznivější výsledek, ve výhodnější důkazní pozici. Uvedené ostatně odpovídá klasické římské zásadě vigilantibus iura scripta sunt (práva náleží bdělým).

Z důvodové zprávy k § 1785 o. z. se podává, že ,“[Z]ákladní nevýhodou stávající úpravy smlouvy o smlouvě budoucí v platném občanském zákoníku je zákonný požadavek, že v této předběžné (přípravné) smlouvě musí být dohodnuty podstatné náležitosti smlouvy (§ 50a obč. zák.), a tím zákoník vlastně nečiní rozdílu mezi smlouvou předběžnou a definitivní. Z toho důvodu se s drobnými úpravami přejímají normativní konstrukce obchodního zákoníku (§ 289 a násl. obch. zák.) včetně pojetí, že při dobrovolném nesplnění povinnosti uzavřít budoucí smlouvu soud určí obsah smlouvy mezi stranami. … Obdobně jako v řadě jiných obdobných případů se návrh odchyluje od platného právního stavu v tom, že po vzoru jak převážné většiny zahraničních úprav, tak i zdejší tradice ustupuje na mnoha místech od zákonného požadavku písemné formy. Je všeobecně známo, že každá předepsaná forma projevu vůle ztěžuje právní styk soukromých osob a to zákonodárce vybízí, aby nařízení písemné formy pro právní jednání nenadužíval. … Někteří představitelé právní praxe prosazují důraz zákonného textu na písemnou formu nejrůznějších právních úkonů poukazem, že jinak budou vznikat problémy s dokazováním. To však není dostatečný důvod pro to, aby se právní úprava vydala cestou byrokratického omezování soukromého styku. Je třeba vyjít z toho, že strany naprostou většinu smluv plní dobrovolně a že ani v případech, kdy vymáhají plnění ze smlouvy před soudem, mnohdy vedou spor o toto plnění, nikoli o existenci nebo platnost smlouvy. Navíc je záležitostí smluvních stran a jejich autonomie vůle, zda si případné riziko potíží s dokazováním uvědomí, vyhodnotí a zda je podstoupí nebo nepodstoupí, protože každá z nich má právo na písemné formě smlouvy trvat (§ 1758). Není tudíž zvláštní důvod obecným požadavkem písemné formy zatěžovat projevy vůle stran neplatností, třebaže strany při uzavření smlouvy i při plnění závazku mají vůli splnit, k čemu se zavázaly.“ K otázce písemné formy smlouvy o smlouvě budoucí kupní týkající se nemovitosti autoři komentáře občanského zákoníku nakladatelství C. H. Beck bez bližší argumentace uvádějí, že „[Z]ákon stanoví v některých případech zvláštní požadavky na budoucí smlouvu k ochraně jednající osoby, k ochraně věřitelů či zajištění veřejné kontroly. … Pokud tedy vyžadujeme z těchto důvodů písemnou formu pro smlouvy, jimiž se zřizují věcná práva k nemovitostem (§ 560), měla by být tato forma dodržena i v případě smlouvy o smlouvě budoucí. [srovnej Hulmák M., a kol., Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 281 – 285].

Stranou nelze ponechat ústavní konsekvence požadavku na obligatorní písemnou formu právního jednání tam, kde zákon takovou formu nevyžaduje. Podle § 2 odst. 1 o. z. každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec, se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Rozejde-li se výklad jednotlivého ustanovení pouze podle jeho slov s tímto příkazem, musí mu ustoupit. Podle čl. 2 odst. 4 Ústavy a čl. 2 odst. 3 Listiny každý (občan) může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá. Z toho lze dovodit, že v občanskoprávních poměrech nemůžou být jejich účastníci pod sankcí (absolutní) neplatnosti nuceni jednat ve formě (nemají povinnost), kterou jim zákon neukládá.

Z pohledu shora uvedených závěrů je právní posouzení věci odvolacím soudem, a potažmo i soudem prvního stupně, nesprávné, a dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci (§ 241a odst. 1 věty první o. s. ř.) byl uplatněn důvodně.

Nejvyššímu soudu proto nezbylo než podle § 243e odst. 1 o. s. ř. rozsudek odvolacího soudu zrušit.

Jelikož důvod, pro který byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta druhá o. s. ř.).

Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný.

V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů