// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 02.11.2020
Přechod dluhu na nabyvatele jednotky dle § 1186 odst. 2 o. z.
I. Ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. upravuje zákonný přechod dluhu souvisejícího se správou domu a pozemku v případě převodu jednotky (změnu v osobě dlužníka). V zájmu právní jistoty ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. vyžaduje, aby výše dluhů, které na nabyvatele mají přejít, byla doložena potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, tedy aby nabyvatel znal výši dluhů, které na něj přecházejí. Je-li potvrzení vydáno, přejdou dluhy na nabyvatele ve výši jím doložené, přičemž rozhodující je částka uvedená v potvrzení, proto není důvod rozlišovat mezi dluhy vzniklými před a po účinnosti o. z. V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z. (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit.
II. Projednávanou věc je třeba posuzovat podle o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, i když dluh na příspěvcích spojených se správou domu a pozemku částečně vznikl přede dnem jeho účinnosti (tj. před 1. 1. 2014). Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. je okamžik převodu bytové jednotky.
III. Podle § 1186 odst. 2 o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, přecházejí jen dluhy spočívající v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, nikoli dluhy na úhradu plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu (služeb).
Pro úplnost je třeba uvést, že s účinnosti od 1. 7. 2020 byl § 1186 o. z. novelizován zákonem č. 163/2020 Sb., který kromě jednoznačnější formulace zákonného přechodu dluhů v odstavci 2 napříště stanovil, že na nabyvatele přecházejí nejen dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a pozemku, ale i na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 774/2019, ze dne 28. 7. 2020
Dotčené předpisy: § 1186 odst. 2 o. z. ve znění do 30.06.2020
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Kolíně rozsudkem ze dne 26. 9. 2016, č. j. 6 C 220/2015-82, uložil žalované zaplatit žalobci 93.865 Kč s ročním úrokem z prodlení ve výši 8,05 % od 14. 11. 2015 do zaplacení (výrok I.), zastavil řízení (po částečném zpětvzetí žaloby) v části, ve které se žalobce domáhal zaplacení částky 13.686 Kč a dalšího úroku z prodlení (výrok II.), a rozhodl o povinnosti žalované zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení 30.702 Kč (výrok III.).
Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalovaná jako vlastnice bytové jednotky č. XY v domě č. p. XY, k. ú. XY, obec XY, nepřispívala na náklady spojené se správou domu a pozemku a neplatila zálohy na služby související s užíváním bytové jednotky v období od listopadu 2012 do října 2015. Výše příspěvků spojených se správou domu a pozemku byla určena rozhodnutím ustavujícího shromáždění společenství žalobce, výše nákladů za služby vyplývala z vyúčtování služeb za roky 2012 - 2015. Uzavřel, že za uvedené dluhy odpovídá žalovaná, neboť v řízení neprokázala, že došlo k převodu jednotky na nového nabyvatele a tím případně k přechodu dluhů souvisejících se správou domu a pozemku.
K odvolání žalované Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 3. 5. 2017, č. j. 25 Co 44/2017-138, výrok I. rozsudku soudu prvního stupně změnil tak, že zamítl žalobu v rozsahu, ve které se žalobce domáhal zaplacení úroku z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 48.825 Kč od 14. 11. 2015 do 10. 4. 2017, a ve zbytku jej potvrdil (výrok I.), změnil výrok III. rozsudku tak, že náhrada nákladů řízení činí 25.402 Kč, jinak jej potvrdil (výrok II.) a konečně rozhodl o povinnosti žalované zaplatit žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 18.731 Kč (výrok III.).
Odvolací soud po doplnění dokazování zjistil, že žalovaná byla ke dni podání žaloby (13. 11. 2015) vlastníkem předmětné bytové jednotky, že své vlastnické právo převedla na základě kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2015 (s účinky zápisu ke dni 26. 11. 2015) na společnost PPR s.r.o., (tehdy) se sídlem v Novém Jičíně, Riegrova 525/7, IČO 47975300, že v kupní smlouvě (čl. IV. bod 1, 2 a 3) se žalovaná zavázala zaplatit veškeré úhrady za služby spojené s užíváním bytu, veškeré poplatky dodavatelům medií a případné nedoplatky z vyúčtování nákladů na správu, údržbu a opravy společných částí domu, to vše do dne povolení vkladu vlastnického práva, a že žalobce dopisem ze dne 3. 4. 2017 vyzval nového nabyvatele k úhradě dluhu souvisejícího se správou domu a pozemku ve výši 86.025 Kč za období od listopadu 2012 do listopadu 2015 ve lhůtě do 10. 4. 2017.
Dospěl k závěru, že žalobce má právo na úhradu dluhu vzniklého za dobu od 1. 11. 2012 do 31. 10. 2015 na základě vyúčtování služeb za jednotlivé roky ve výši 12.490 Kč s tím, že za tento dluh žalovaná odpovídá do 31. 12. 2013 podle § 15 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 72/1994 Sb.“), a od 1. 1. 2014 podle § 1181 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“).
Dluh na příspěvcích souvisejících se správou domu a pozemku v celkové výši 81.375 Kč rozdělil z pohledu právní úpravy před a po účinnosti o. z. (§ 3028 odst. 3 o. z.). Uvedl, že za dluh na příspěvcích vzniklý do 31. 12. 2013 odpovídá žalovaná přímo (§ 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.) a že na dluh vzniklý po 1. 1. 2014 je třeba aplikovat § 1186 o. z., z jehož odstavce 2 vyplývá, že dluhy vzniklé na platbách spojených se správou domu a pozemku přejdou na nového vlastníka jednotky, ale převodce za ně osobě odpovědné za správu domu ručí. Proto došlo-li v průběhu řízení k převodu vlastnického práva, a žalobce vyzval nového nabyvatele jednotky jako dlužníka, na něhož dluh v souladu s kogentním ustanovením § 1186 odst. 2 o. z. přešel, k plnění, ale ten ve stanovené lhůtě neuhradil ničeho (§ 2021 odst. 1 o. z.), je oprávněn domáhat se splnění dluhu po žalované jako ručitelce. Dodal, že dohoda v kupní smlouvě mezi nabyvatelem a převodcem o tom, že veškeré dluhy související s vlastnictvím bytové jednotky do dne povolení vkladu zaplatí žalovaná, je závazná pouze pro účastníky této smlouvy, ale nemůže změnit důsledky kogentního ustanovení § 1186 odst. 2 o. z.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání. Měla za to, že otázka, zda přechází dluh související se správu domu a pozemku na nabyvatele jednotky podle § 1186 odst. 2 o. z. ze zákona a v jakém rozsahu, nebyla doposud v rozhodovací praxi vyřešena. V této souvislosti namítala nedostatek své pasivní legitimace jednak proto, že soud měl po převodu bytové jednotky řešit její právní nástupnictví „v návaznosti na zákonný přechod dluhu v širší analogii k ustanovení § 107 o. s. ř.“, a jednak proto, že nebyla splněna podmínka uplatnění pohledávky za ní jako ručitelkou podle § 2021 odst. 1 o. z., neboť žalobce vyzval dlužníka (nového nabyvatele) k plnění až po podání žaloby v průběhu odvolacího řízení. Dále nesouhlasila s názorem odvolacího soudu, že na nového nabyvatele přechází podle § 1186 odst. 2 o. z. pouze dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku vzniklé od 1. 1. 2014 s odůvodněním, že dluhem souvisejícím s konkrétní bytovou jednotkou je i dluh na službách. Konečně zpochybnila i nárok žalobce na náhradu nákladů řízení v celém rozsahu poukazem na to, že plnění je po ní vymáháno jako ručitelce, ale výzva k plnění byla učiněna až v odvolacím řízení. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu (stejně jako rozsudek soudu prvního stupně) zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném od 1. 1. 2014 do 29. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2. zákona č. 296/2017 Sb.), dále jen „o. s. ř.“. Zjistil, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) zastoupenou advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř. Shledal, že dovolání je přípustné podle ustanovení § 237 o. s. ř., neboť napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, za jakých podmínek dochází k přechodu dluhu na nabyvatele jednotky podle § 1186 odst. 2 o. z. a v jakém rozsahu, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Přezkoumal proto napadené rozhodnutí ve smyslu ustanovení § 242 o. s. ř. bez nařízení jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) a dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolatelka existenci těchto vad netvrdila a neplyne ani z obsahu spisu.
Projednávanou věc je třeba posuzovat podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020, dále opět jen „o. z.“ (§ 3028 odst. 1 o. z.), i když dluh na příspěvcích spojených se správou domu a pozemku částečně vznikl přede dnem jeho účinnosti (tj. před 1. 1. 2014). Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. je v tomto případě okamžik převodu bytové jednotky.
Předně je třeba uvést, že je zcela nedůvodná námitka dovolatelky, že odvolací soud měl po zjištění převodu bytové jednotky postupovat podle § 107 o. s. ř. a rozhodnout o procesním nástupnictví. Citované ustanovení totiž upravuje tzv. universální sukcesi, to znamená situaci, kdy účastník po zahájení řízení ztratí způsobilost být účastníkem řízení, což v případě fyzické osoby nastává její smrtí nebo prohlášením za mrtvého. To se ale v dané věci nestalo. Pro úplnost lze dodat, že po převodu bytové jednotky mohla přicházet v úvahu singulární sukcese podle § 107a o. s. ř., o té však soud může rozhodnout pouze na návrh žalobce, který podán nebyl.
Podle § 1186 odst. 1 o. z. při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.
Podle § 1186 odst. 2 o. z. převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku.
Ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. nemělo v dřívější úpravě (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, zákon č. 72/1994 Sb.) obdoby. Judikatura Nejvyššího soudu posuzující stav před 1. 1. 2014 dovozovala, že dluh převodce jednotky spočívající v nezaplacených platbách (zálohách) na správu domu a pozemku, splatných v době, kdy byl vlastníkem jednotky, nepřechází na nabyvatele jednotky (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009). V témže rozhodnutí Nejvyšší soud uvedl, že vztah mezi společenstvím vlastníků jednotek a vlastníkem jednotky, týkající se plateb na správu domu a pozemku a úhrad za služby spojené s užíváním jednotky, je vztahem závazkovým (obligačním), přičemž tento názor je platný i v poměrech současné právní úpravy o. z. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5789/2017).
Smyslem nové úpravy bylo posílení postavení osoby odpovědné za správu domu (většinově společenství vlastníků jednotek) při vymáhání příspěvků na správu domu po převodu jednotky tím, že jí byla dána možnost vymáhat dluh jednak po novém nabyvateli v důsledku přechodu dluhu a jednak po původním vlastníku (převodci) jako ručiteli. Ručení převodce za přecházející dluhy zde vzniká ze zákona, jeho povinnost plnit nastává ve smyslu § 2021 odst. 1 o. z. tehdy, nesplnil-li dluh v přiměřené lhůtě dlužník, ačkoli jej k tomu věřitel písemně vyzval.
Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 27. 7. 2020, sp. zn. 26 Cdo 557/2019, formuloval a odůvodnil závěr, že dluhy převodce jednotky související se správou domu a pozemku nejsou jinou závadou váznoucí na věci ve smyslu § 1107 o. z. Zároveň dospěl k závěru, že ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. upravuje zákonný přechod dluhu souvisejícího se správou domu a pozemku v případě převodu jednotky (změnu v osobě dlužníka).
V zájmu právní jistoty ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. vyžaduje, aby výše dluhů, které na nabyvatele mají přejít, byla doložena potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, tedy aby nabyvatel znal výši dluhů, které na něj přecházejí. Je-li potvrzení vydáno, přejdou dluhy na nabyvatele ve výši jím doložené, přičemž rozhodující je částka uvedená v potvrzení, proto není důvod rozlišovat mezi dluhy vzniklými před a po účinnosti o. z. V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z. (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit.
Zbývá odpovědět otázku, co je v § 1186 odst. 2 o. z. míněno pod pojmem dluhy související se správou domu a pozemku, tedy jaké jsou přecházející dluhy. Odpověď je třeba hledat v ustanovení § 1186 o. z. jako celku, přihlédnout ke znění odstavce 1, který hovoří pouze o příspěvcích na správu domu. Stejně jako dříve zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013, i o. z. rozlišuje příspěvky na správu domu a pozemku (§ 1180 o. z.) od placení služeb (§ 1181 o. z.). Podílet se na nákladech souvisejících se správou společných částí, tedy přispívat na správu domu a pozemku, a to v zásadě podle svého podílu na společných částech, je jednou ze základních povinností vlastníka jednotky. Naopak placení služeb souvisí s užíváním bytu, podrobnější úprava většiny otázek související se službami, včetně placení záloh (paušálu), vyúčtování nákladů, jejich rozúčtování apod. pak upravuje zákon č. 67/2013 Sb., o službách.
Dovolací soud se proto přiklonil k názoru (na rozdíl od komentářové literatury – srov. např. Kabelková, E., Schödelbauerová, P.: Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 154 - 158), že podle § 1186 odst. 2 o. z. přecházejí jen dluhy spočívající v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, nikoli dluhy na úhradu plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu (služeb).
Pro úplnost je třeba uvést, že s účinnosti od 1. 7. 2020 byl § 1186 o. z. novelizován zákonem č. 163/2020 Sb., o změně občanského zákoníku a dalších souvisejících zákonů, který kromě jednoznačnější formulace zákonného přechodu dluhů v odstavci 2 napříště stanovil, že na nabyvatele přecházejí nejen dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a pozemku, ale i na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.
V projednávané věci odvolací soud ze shora uvedených závěrů zásadně vycházel, jestliže dovodil, že podle § 1186 odst. 2 o. z. po převodu jednotky přešel dluh žalované na příspěvcích na správu domu a pozemku na nového nabyvatele, neboť z obsahu kupní smlouvy o převodu jednotky plyne, že o dluhu žalované věděl (vystavení potvrzení o dluzích žalobcem nebylo v řízení zjištěno). Korigovat je třeba jeho závěry pouze tak, že tento dluh přešel na nabyvatele jednotky v celém rozsahu (81.375 Kč), tedy i v části vzniklé před 1. 1. 2014. Protože nabyvatel na písemnou výzvu žalobce v přiměřeně stanovené lhůtě dluh neuhradil, má žalobce právo požadovat toto plnění po žalované jako ručitelce (§ 2012 odst. 1 o. z.). Skutečnost, že výzvu k plnění zaslal žalobce nabyvateli až v průběhu odvolacího řízení (poté, co byl prokázán převod jednotky), nemá na závěr o pasivní legitimaci žalované žádný vliv, neboť pro rozhodnutí je rozhodující stav (zjištěný skutek) v době jeho vyhlášení (srov. § 154 odst. 1 o. s. ř.). Správný je i závěr odvolacího soudu o přímé osobní odpovědnosti žalované za dluh na základě vyúčtování služeb za jednotlivé roky ve výši 12.490 Kč, do 31. 12. 2013 podle § 15 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, a od 1. 1. 2014 podle § 1181 odst. 1 o. z.
Lze uzavřít, že z pohledu uplatněných dovolacích námitek je rozsudek odvolacího soudu v napadeném potvrzujícím výroku o věci samé věcně správný. Proto dovolací soud dovolání zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
Dovolatelka směřuje dovolání i do výroků o nákladech řízení. Dovolání proti nákladovým výrokům napadeného rozsudku však není přípustné podle § 238 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neboť celková výše nákladů nepřesáhla 50.000 Kč (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2013, sp. zn. 29 Cdo 1172/2013, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 80/2013). Z tohoto důvodu bylo dovolání v této části odmítnuto podle § 241c odst. 3 o. s. ř.
Žalovaná napadla dovoláním výslovně také rozsudek Okresního soudu v Kolíně ze dne 26. 9. 2016, č. j. 6 C 220/2015-82. Dovolání je ve smyslu ustanovení § 236 odst. 1 o. s. ř. mimořádným opravným prostředkem, kterým lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. Z uvedeného vyplývá, že dovoláním rozhodnutí soudu prvního stupně úspěšně napadnout nelze. Opravným prostředkem pro přezkoumání rozhodnutí soudu prvního stupně je podle ustanovení § 201 o. s. ř. odvolání, pokud to zákon nevylučuje. Není-li tak k možnému přezkoumání takového rozhodnutí vyhrazeno dovolání, občanský soudní řád proto ani neupravuje funkční příslušnost určitého soudu k projednání dovolání, je-li přesto proti takovému rozhodnutí podáno. Jelikož nedostatek funkční příslušnosti představuje neodstranitelný nedostatek podmínky řízení, Nejvyšší soud řízení o „dovolání“ proti rozhodnutí soudu prvního stupně podle ustanovení § 243b a § 104 odst. 1 o. s. ř. zastavil (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2003, sp. zn. 29 Odo 265/2003, uveřejněné pod č. 47/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že žalobci nevznikly v dovolacím řízení žádné prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by jinak měl právo proti žalované, která nebyla v dovolacím řízení úspěšná.
Autor: -mha-