// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 11.11.2019
Určitost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání
I. Na rozdíl od předchozí úpravy nájmu nebytových prostor upravené zákonem č. 116/1990 Sb. se vyžaduje, aby ve výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou byl uveden důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Citované ustanovení je však dispozitivní, a připouští proto, aby si smluvní strany ujednaly práva a povinnosti odchylně od zákona.
II. Výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou daná z důvodu neplacení nájemného, v níž pronajímatel neuvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil, není dostatečně určitá. Byť uvedení konkrétních měsíců a částek, které nájemce v jednotlivých měsících nezaplatil, je nejvhodnějším způsobem, jakým lze dlužnou částku specifikovat, nelze vyloučit, že (v závislosti na formulaci výpovědního důvodu) pronajímatel vyčíslí dlužnou částku za jiné (delší) období.
Dlužná částka přitom nemusí být specifikována toliko v samotném textu výpovědi z nájmu. Požadavku určitosti se neprotiví, je-li dlužná částka specifikována i zprostředkovaně, např. odkazem na předchozí výzvu k její úhradě.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2217/2019, ze dne 24. 7. 2019
Dotčené předpisy: § 2310 odst. 1 o. z.
Kategorie: nájem prostoru sloužícího k podnikání; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci (odvolací soud) rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 29. listopadu 2018, č. j. 75 Co 30/2017–509 [poté, co k dovolání žalobce byl jeho předchozí (potvrzující) rozsudek ze dne 17. května 2017, č. j. 75 Co 30/2017-416, zrušen rozsudkem Nejvyššího soudu jako soudu dovolacího soudu ze dne 30. srpna 2018, č. j. 26 Cdo 5461/2017-482, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení], potvrdil rozsudek Okresního soud v Olomouci (soud prvního stupně) ze dne 18. října 2016, č. j. 21 C 288/2015-336, jímž zamítl žalobu o určení, že výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 11. srpna 2015 (dále jen "Výpověď), je neoprávněná, a rozhodl o náhradě nákladů řízení; současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Vyšel ze zjištěného skutkového stavu, že žalovaná (a její předchůdci) jako pronajímatelé a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 7. října 2013 smlouvu o nájmu nebytových prostor o výměře 194 m2 v 1. nadzemním podlaží a o výměře 150,3 m2 v 1. podzemním podlaží v domě XY na pozemku p. č. XY, obec a katastrální území XY (dále jen „Smlouva“) na dobu od 1. října 2013 do 31. prosince 2028. Ve smlouvě sjednali možnost výpovědi nájemního vztahu mimo jiné pro případ prodlení s placením nájemného o více než jeden měsíc od termínu splatnosti, pokud nebude provedena úhrada ani po písemné výzvě pronajímatele, ve výpovědní lhůtě dvou měsíců od počátku prvního dne následujícího po doručení výpovědi. Nájemné ve výši 100 000 Kč měsíčně mělo být hrazeno kvartálními splátkami po 300 000 Kč vždy do 15. dne každého prvního měsíce příslušného kvartálu počínaje uvedením prostor do provozu. Dopisem ze dne 8. června 2015 žalovaná vyzvala žalobce k úhradě dlužného nájemného ve výši 470 833,60 Kč a k zaplacení smluvní pokuty ve výši 14 891 Kč do 26. června 2015 (dále jen „Výzva"), na žádost žalobce lhůtu prodloužila do 31. července 2015. Dopisem ze dne 11. srpna 2015 žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání z důvodu neplacení nájemného podle předchozí výzvy k jeho úhradě (dále jen „Výpověď"). Výpověď byla žalobci doručena dne 14. srpna 2015, žalobce vznesl proti Výpovědi námitky, které žalovaná převzala dne 14. září 2015, neshledala je však důvodnými.
Shodně se soudem prvního stupně především dovodil pravomoc soudu ve věci jednat a rozhodnout podle § 6 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém. Za správný pokládal závěr soudu prvního stupně, že mezi účastníky byla uzavřena platná smlouva o nájmu nebytových prostor (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.), která se s účinností od 1. ledna 2014 řídí ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženými v § 2302 - § 2015 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.". Vzhledem k tomu, že pronajaté prostory byly uvedeny do provozu nejpozději ke dni 1. července 2014, měl žalobce do 30. června 2015 zaplatit na nájemném celkem 1 200 000 Kč, zaplatil pouze 931 400 Kč, dluh na nájemném tak činí 268 600 Kč. Uzavřel, že žalobce byl v prodlení s jeho placením déle než jeden měsíc (nájemné za období duben až červen 2015 bylo splatné 15. dubna 2015) a přes výzvu žalované jej nezaplatil ani v dodatečné lhůtě do 31. července 2015. Za této situace shledal, že podmínky pro výpověď nájmu sjednané ve Smlouvě byly splněny, a Výpověď je proto oprávněná. Ztotožnil se rovněž se závěrem soudu prvního stupně, že Výpověď vykazuje formální vady a jisté nejasnosti, které však nezpůsobují její zdánlivost pro neurčitost nebo nesrozumitelnost, neboť je lze překlenout výkladem. Výpověď sice neuvádí, za jaké konkrétní období a jakou konkrétní částku žalobce dluží, odkazuje však na předchozí Výzvu, která byla podle Smlouvy předpokladem Výpovědi a ve které byl žalobce vyzván k úhradě dlužného nájemného ve výši 470 833,60 Kč a smluvní pokuty ve výši 14 891 Kč, celkem 485 724,60 Kč. Výpověď proto není zdánlivá (§ 551 o. z.), ani neplatná (§ 574 o. z.).
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 o. s. ř. a odůvodnil tím, že napadený rozsudek závisí na vyřešení otázky hmotného práva (zda je výpověď z nájmu prostor sloužícího k podnikání daná nájemci z důvodu neplacení nájemného a úhrad za služby dostatečně určitá, přestože neobsahuje informaci o tom, kdy a kolik nájemce na nájemném či službách nehradil), při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od stálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, např. od jeho rozsudku ze dne 10. října 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009, ze dne 25. ledna 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009, ze dne 12. května 2010, sp. zn. 4111/2008, ze dne 15. července 2010, sp. zn. 26 Cdo 2950/2009. Vyjádřil přesvědčení, že i když se citovaná judikatura týká výpovědi z nájmu bytu, je nutno ji použít i na výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání, neboť i v tomto případě může být nájemce slabší stranou. Zdůraznil, že ani samotná Výzva neobsahovala přezkoumatelný výpočet dlužné částky, navíc v mezidobí od doručení Výzvy a Výpovědi žalobce žalované uhradil částku 400 000 Kč, ke dni doručení výpovědi tedy dlužná částka vyčíslená ve Výzvě již nebyla aktuální. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“. Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť dovolacím soudem doposud nebyla výslovně vyřešena otázka, zda výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou daná z důvodu neplacení nájemného, v níž pronajímatel neuvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil, je určitá. Není však důvodné.
Projednávanou věc je třeba posuzovat – vzhledem k okamžiku dání Výpovědi – podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále opět jen „o. z." (§ 3074 odst. 1 o. z.).
Skončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou je upraveno v § 2308 - § 2311 o. z. Na rozdíl od předchozí úpravy nájmu nebytových prostor upravené zákonem č. 116/1990 Sb. se vyžaduje, aby ve výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou byl uveden důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná (§ 2310 odst. 1 o. z.). Citované ustanovení je dispozitivní, a připouští proto, aby si smluvní strany ujednaly práva a povinnosti odchylně od zákona (§ 1 odst. 2 o. z.); o takovou situaci se v posuzovaném případě nejedná.
Dovolateli je třeba přisvědčit, že za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.“, se soudní praxe ve vztahu k určitosti výpovědi pronajímatele z nájmu bytu (§ 37 odst. 1 obč. zák.) dané z důvodu podle § 711 odst. 1 písm. b) obč. zák., spočívajícího v neplacení nájemného a úhrad za služby (srov. např. rozsudky z 25. listopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009, z 15. července 2010, sp. zn. 26 Cdo 2950/2009, a z 20. října 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009, ze dne 20. října 2015, sp. zn. 26 Cdo 3435/2015), ustálila v závěru, že je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění; je třeba, aby specifikoval, z čeho se dlužná částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil).
Tyto závěry se přiměřeně uplatní i v poměrech o. z. I když se žaloba na neoprávněnost výpovědi podle § 2314 o. z. obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 711 odst. 3 obč. zák., i nadále je v o. z. ve prospěch nájemce upravena speciální žaloba, kterou se může takové výpovědi bránit a ve které musí v rámci vylíčení rozhodujících skutečností uvést, v čem spatřuje její neoprávněnost, tedy proč podle něj není výpovědní důvod naplněn. K tomu, aby mohl této povinnosti dostát, je (logicky) třeba, aby měl k dispozici údaje, které podle pronajímatele výpovědní důvod zakládají. Byť uvedení konkrétních měsíců a částek, které nájemce v jednotlivých měsících nezaplatil, je nejvhodnějším způsobem, jakým lze dlužnou částku specifikovat, nelze vyloučit, že (v závislosti na formulaci výpovědního důvodu) pronajímatel vyčíslí dlužnou částku za jiné (delší) období.
Dlužná částka přitom nemusí být specifikována toliko v samotném textu výpovědi z nájmu. Již v rozsudku ze dne 27. dubna 2006, sp. zn. 33 Odo 899/2004, Nejvyšší soud vysvětlil, že požadavku určitosti vymezení předmětu písemného právního úkonu (nyní právního jednání) vyhovuje i písemný odkaz na jinou listinu, z níž je předmět úkonu objektivně (tedy každému, a nikoli jen smluvním stranám) seznatelný, samozřejmě za předpokladu, že je v této listině označen zcela nezaměnitelným způsobem. Není důvod tento postup nepoužít přiměřeně i pro jednostranné právní jednání, jakým je výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Požadavku určitosti se neprotiví, je-li dlužná částka specifikována i zprostředkovaně, např. odkazem na předchozí výzvu k její úhradě. Uvedený závěr současně odpovídá i výkladovým pravidlům obsaženým v ustanovení § 556 o. z.
V projednávané věci je součástí skutkového stavu i zjištění, že výzvou ze dne 8. června 2015 žalovaná vyzvala žalobce k úhradě dlužného nájemného a záloh na služby v celkové výši 470 833,60 Kč a upozornila ho, že od 16. ledna 2015 je v prodlení s úhradou částky 150 416,80 Kč a od 16. dubna 2015 s úhradou částky 320 416,80 Kč. Vzhledem k tomu, že nájemné za první kvartál roku 2015 bylo splatné dne 15. ledna 2015, je zjevné, že podle pronajímatelky dluh na nájemném za toto období činí 150 416,80 Kč (včetně služeb), a obdobně vzhledem k tomu, že nájemné za druhý kvartál roku 2015 bylo splatné dne 15. dubna 2015, je zjevné, že podle pronajímatelky dluh na nájemném za toto období činí 320 416,80 Kč (včetně služeb). Jestliže za této situace odvolací soud dospěl k závěru, že výpověď z nájmu ze dne 11. srpna 2015 odkazující na tuto výzvu, je dostatečně určitá, je jeho právní posouzení správné.
Namítá-li dovolatel, že dlužná částka vyčíslená ve výzvě ze dne 8. června 2015 již nebyla ke dni doručení výpovědi (14. srpna 2015) aktuální, neboť v mezidobí uhradil částku 400 000 Kč, přehlíží, že rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na závěru, že se účastníci odchýlili od (dispozitivního) ustanovení § 9 odst. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Sb. a ujednali, že pronajímatel je oprávněn nájem vypovědět mimo jiné v případě, že nájemce je v prodlení s placením nájemného o více než jeden měsíc od termínu splatnosti, a ani po písemné výzvě pronajímatele dlužné nájemné nezaplatí, a že výpovědní důvod byl naplněn tím, že žalobce dlužné nájemné neuhradil ve lhůtě určené pronajímatelkou (a následně prodloužené) do 31. července 2015. Uvedený závěr přitom žalobce v dovolání účinně nezpochybnil. Pro úplnost je nutno dodat, že v postavení slabší strany je toliko nájemce bytu či domu (srov. § 2235 o. z.).
Nejvyšší soud proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalované nevznikly v dovolacím řízení náklady, na jejichž náhradu by jinak měla právo vůči neúspěšnému žalobci.
Autor: -mha-