// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 30.07.2019
Dohoda o vyloučení obnovení nájmu na dobu určitou podle obč. zák.
Podle ustálené soudní praxe zakotvoval § 676 odst. 2 obč. zák. nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního obnovení nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou; pokračování nájmu (za stejných podmínek) přitom předpokládá, že nájem sjednaný na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby, nájemce věc i po skončení nájmu nadále užívá a pronajímatel nepodá ve stanovené lhůtě žalobu na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti. Při posouzení naplnění hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák. přitom není nutné rozlišovat intenzitu, s jakou nájemce nadále – po skončení nájmu – předmět nájmu užívá; podmínka užívání předmětu nájmu po uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, je naplněna již tehdy, jestliže nájemce předmět nájmu po skončení nájmu nevyklidí a pronajímateli nepředá, jde-li o nemovitost, případně nevrátí (nevydá), jde-li o věc movitou.
Ze skutkových zjištění odvolacího soudu v posuzované věci nevyplývá, že by aplikace § 676 odst. 2 obč. zák. byla dohodou účastníků smlouvy vyloučena. Pro závěr, že došlo k naplnění hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák. a tedy k prodloužení trvání nájmu, nebylo (v poměrech obč. zák.) významné, zda se účastníci nájemní smlouvy v době uplynutí sjednané doby nájmu dohodli, že se nájem neobnoví. Skončení nájmu uplynutím doby je jedním ze znaků hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák.; bylo-li obsahem dohody účastníků pouze to, že k zániku nájmu dojde uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nelze předmětnou dohodu bez dalšího považovat za dohodu o vyloučení konkludentního obnovení nájmu (relocatio tacita, popř. prolongace).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4109/2018, ze dne 23. 4. 2019
Dotčené předpisy: § 676 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 9. 2. 2015 domáhala, aby soud uložil žalované zaplatit částku 400.000 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení. Tvrdila, že jako obecně prospěšná společnost provozuje Lyžařský areál Sport Centrum Bouřňák, je vlastnicí převážné většiny pozemků, na nichž se areál nachází, dojezdy lyžařských vleků a počátky sjezdových tratí jsou však umístěny na části pozemků společnosti SKIMMER a. s., se sídlem v Moldavě – Novém Městě č. p. 74 (nyní Krupka, Fojtovice 173), IČO 28265742 (dále též jen „SKIMMER a. s.“). Dne 1. 10. 2010 uzavřela se společností SKIMMER a. s. smlouvu o nájmu těchto částí pozemků na sezónu 2010/2011, dne 1. 10. 2011 uzavřela stejnou smlouvu i na sezónu 2011/2012 - nájemní smlouva byla uzavřena do 30. 9. 2012 (dále též jen Smlouva ze dne 1. 10. 2011). Na sezónu 2012/2013 uzavřela s žalovanou (která mezitím uzavřela se společností SKIMMER a. s. smlouvu o nájmu těchto pozemků) dne 1. 12. 2012 smlouvu o podnájmu na dobu určitou od 1. 12. 2012 do 30. 9. 2013, jejímž předmětem byly tytéž pozemky (dále též jen „Podnájemní smlouva“) a v souladu s podnájemní smlouvou jí zaplatila dne 16. 4. 2013 podnájemné ve výši 400.000 Kč. Měla za to, že Podnájemní smlouva je neplatná a žalovaná by jí proto měla vrátit zaplacené podnájemné. Po uplynutí sjednané doby nájmu totiž užívala předmětné pozemky, společnost SKIMMER a. s. nepodala žalobu na jejich vyklizení, podle § 676 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), tak došlo k prodloužení Smlouvy ze dne 1. 10. 2011 nejméně do 30. 9. 2013. Trval-li nájemní poměr mezi ní a SKIMMER a. s., nebyl v době uzavření smlouvy o nájmu mezi SKIMMER a. s. a žalovanou předmět nájmu právně volný, nájemní smlouva proto nemohla být uzavřena platně a stejně tak nemohla být platně uzavřena ani Podnájemní smlouva. Uvedené plnění bylo tedy žalované poskytnuto bez právního důvodu.
Žalovaná se (samostatně podanou) žalobou došlou soudu dne 23. 3. 2016 domáhala zaplacení částky ve výši 400.000 Kč spolu s tam specifikovaným úrokem z prodlení. Tvrdila, že s žalobkyní uzavřela Podnájemní smlouvu, žalobkyně měla zaplatit podnájemné ve výši nejméně 800.000 Kč ve dvou splátkách po 400.000 Kč se splatností ke dni 28. 2. 2013 a 31. 3. 2013; ačkoliv po celou sjednanou dobu užívala nerušeně předmět podnájmu, uhradila jen první splátku. Zároveň požadovala zaplacení další částky 100.000 Kč, představující smluvní pokutu. Podle Podnájemní smlouvy měla žalobkyně po skončení podnájmu předat předmět podnájmu ve stavu, v jakém jej převzala, zejména byla povinna odstranit zařízení k zasněžování, veškeré nadzemní i podzemní potrubí pro přívod vody, hydranty a elektrické, ovládací a napájecí vedení. Pro případ porušení této povinnosti byla sjednána smluvní pokuta ve výši 100.000 Kč. Po skončení podnájmu dne 30. 9. 2013 tuto povinnost, a to ani dodatečně, nesplnila.
Obě tato řízení Okresní soud v Teplicích (soud prvního stupně) usnesením ze dne 9. 11. 2017, č. j. 13 C 45/2015-246, spojil ke společnému řízení s tím, že nadále budou projednávány pod sp. zn. 13 C 45/2015.
Krajský soud v Ústí nad Labem (odvolací soud) rozsudkem ze dne 6. 6. 2018, č. j. 84 Co 59/2018-297, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ze dne 21. 11. 2017, č. j. 13 C 45/2015-266, kterým zamítl žalobu žalobkyně na zaplacení částky 400.000 Kč s „úrokem z prodlení od 9. 2. 2015“, uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované částku 400.000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně od 1. 4. 2013 do zaplacení a smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku, a rozhodl o náhradě nákladů řízení; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalobkyně jako obecně prospěšná společnost provozuje Lyžařský areál Sport Centrum Bouřňák, je vlastníkem většiny pozemků, na nichž se areál nachází, dojezdy lyžařských vleků, počátky sjezdových tratí, objekt pokladny a vedení umělého zasněžování jsou však umístěny na části pozemkových parcel č. XY, vše v katastrálním území Nové Město u Mikulova (dále jen „Pozemky“), jejichž vlastníkem je společnost SKIMMER a. s. Dne 1. 10. 2010 žalobkyně (jako nájemkyně) uzavřela se společností SKIMMER a. s. (pronajímatelkou) smlouvu na dobu určitou od 1. 10. 2010 do 30. 9. 2011 o nájmu Pozemků, účelem nájmu bylo provozování lyžařských vleků a tratí pro veřejnost, nájemné bylo ujednáno ve výši 1.000.000 Kč za celou dobu trvání nájmu. Další smlouvu o nájmu – se stejným obsahem – uzavřely tytéž smluvní strany dne 1. 10. 2011, a to na dobu určitou od 1. 10. 2011 do 30. 9. 2012 (Smlouva ze dne 1. 10. 2011). Po skončení nájmu žalobkyně Pozemky nadále užívala; pronajímatelka jejich vyklizení a předání nepožadovala, probíhala jednání o uzavření nové smlouvy na sezónu 2012/2013. Výsledkem jednání – kterých se účastnila společnost SKIMMER a. s., žalobkyně i žalovaná – byla dohoda, že Pozemky budou pronajaty žalované, která je dá žalobkyni do podnájmu. V Podnájemní smlouvě byl účel podnájmu shodný s účelem předcházejících nájemních smluv, podnájemné bylo dohodnuto ve výši 10% z celkových výnosů v sezóně 2012/2013, minimálně však 800.000 Kč s tím, že bude uhrazeno ve splátkách – částka 400.000 Kč k 28. 2. 2013, částka 400.000 Kč k 31. 3. 2013, částka dopočítaná do 10% celkových výnosů sezóny k 30. 6. 2013 a žalobkyně se zavázala předat Pozemky po skončení podnájmu ve stavu, v jakém jej do podnájmu převzala, jen s opotřebením odpovídajícím dohodnutému způsobu užívání, zejména odstranit zařízení k zasněžování, veškeré nadzemní i v zemi uložené potrubí pro přívod vody, hydranty, vedení elektrické energie, ovládací a napájecí vedení. Pro případ porušení této povinnosti se zavázala zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč. Žalobkyně zaplatila první splátku podnájemného ve výši 400.000 Kč, druhou splátku nezaplatila, požádala žalovanou o posečkání platby, snažila se dohodnout na splátkovém kalendáři; nájemné společnosti SKIMMER a. s. podle Smlouvy ze dne 1. 10. 2011 v té době neplatila. Dopisem ze dne 12. 5. 2015 vyzvala žalovanou k vrácení uhrazené první splátky podnájemného ve výši 400.000 Kč s tím, že tato částka byla zaplacena bez právního důvodu.
Odvolací soud se ztotožnil i s právním hodnocením soudu prvního stupně. Za správný považoval jeho závěr, že Podnájemní smlouva byla uzavřena platně. Pozemky byly v době uzavření Podnájemní smlouvy právně volné, nájem mezi žalobkyní a společností SKIMMER a. s. vzniklý na základě Smlouvy ze dne 1. 10. 2011 skončil podle jejich (ústně) uzavřené dohody uplynutím sjednané doby nájmu dne 30. 9. 2012. Ačkoliv žalobkyně Pozemky po skončení nájmu nadále užívala a pronajímatelka se jejich vyklizení nedomáhala, nemohlo s ohledem na dohodu o ukončení nájmu dojít k obnovení nájmu podle § 676 odst. 2 obč. zák. Zdůraznil, že tyto závěry odpovídají i chování stran po skončení Smlouvy ze dne 1. 10. 2011, žalobkyně se ostatně v době po skončení nájmu (tj. po 30. 9. 2012) ani jako nájemkyně nechovala; její jednání odpovídalo tomu, že nájemní vztah zanikl a že podnájemní smlouva je platná (částečně zaplatila podnájemné, jednala o splátkovém kalendáři ohledně dalšího dlužného podnájemného). Uzavřel, že žalobkyni nárok na vydání bezdůvodného obohacení nevznikl a důvodný je naopak nárok žalované na zaplacení dlužného podnájemného a smluvní pokuty.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, namítala, že odvolací soud se při posouzení otázky, zda (ne)došlo k obnovení nájmu a zda podnájemní smlouva byla uzavřena platně, odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Uvedla, že z provedeného dokazování vyplývá, že předmětné Pozemky užívala i po skončení nájmu. Jelikož vlastník Pozemků (společnost SKIMMER a. s.) nepodal žalobu na vyklizení, došlo k prodloužení Smlouvy ze dne 1. 10. 2011 podle § 676 odst. 2 obč. zák.; odkázala přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1790/2002, podle něhož se užíváním předmětu nájmu rozumí i jeho nevyklizení. Měla za to, že v době uzavření Podnájemní smlouvy nájem trval, Pozemky nebyly právně volné a Podnájemní smlouva je proto absolutně neplatná (odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 12. 6. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3720/2011, ze dne 29. 5. 2012, sp. zn 22 Cdo 2222/2011). Současně namítala, že byla-li Smlouva ze dne 1. 10. 2011 uzavřena písemně, bylo nutné k vyloučení aplikace § 676 odst. 2 obč. zák. dodržení písemné formy. Za nesprávný proto považovala závěr, že k neprodloužení trvání nájemního vztahu dostačuje, že všechny zúčastněné strany byly s ukončením nájmu uplynutím doby srozuměny. Odvolacímu soudu dále vytýkala, že se nevypořádal se všemi odvolacími námitkami, zejména s tvrzením, že soud prvního stupně nepřihlédl k jí uvedeným skutečnostem a označeným důkazům, aniž by k tomu byly splněny zákonné podmínky, a že nebyla soudem prvního stupně řádně vyzvána k doplnění rozhodných tvrzení a důkazů (§ 118a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“). Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil a uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 400.000 Kč, ve zbývající části rozsudek soudu prvního stupně zrušil, a uložil žalované zaplatit žalobkyni náklady řízení před soudy obou stupňů.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť při posouzení otázky, zda došlo k obnovení trvání nájmu na dobu určitou, se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Projednávanou věc je třeba, s ohledem na dobu, kdy mělo dojít k obnovení nájmu podle Smlouvy ze dne 1. 10. 2011 a uzavření Podnájemní smlouvy, posuzovat podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále opět jen „obč. zák.“ (§ 3028 odst. 1, § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Podle § 676 odst. 1 obč. zák. skončí nájem uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Podle odst. 2 užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.
Podle ustálené soudní praxe (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97, uveřejněný pod číslem 10/99 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 30. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 972/2006) zakotvuje § 676 odst. 2 obč. zák. nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního obnovení nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou; pokračování nájmu (za stejných podmínek) přitom předpokládá, že nájem sjednaný na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby, nájemce věc i po skončení nájmu nadále užívá a pronajímatel nepodá ve stanovené lhůtě žalobu na vydání věci nebo vyklizení nemovitosti. Toto ustanovení jednoznačně určuje, jakým způsobem mají smluvní strany projevit svou vůli, aby k obnovení nájmu nedošlo – nájemce tím, že pronajatou věc užívá jen do doby skončení nájmu; pronajímatel v případě, že nájemce věc užívá i po uplynutí sjednané doby nájmu, podáním žaloby u soudu. Při posouzení naplnění hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák. přitom není nutné rozlišovat intenzitu, s jakou nájemce nadále – po skončení nájmu – předmět nájmu užívá; podmínka užívání předmětu nájmu po uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, je naplněna již tehdy, jestliže nájemce předmět nájmu po skončení nájmu nevyklidí a pronajímateli nepředá, jde-li o nemovitost, případně nevrátí (nevydá), jde-li o věc movitou (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2012, sp. zn. 32 Cdo 2471/2010).
Odvolací soud zjistil (tento závěr nelze v dovolacím řízení zpochybnit, dovolací soud je skutkovými zjištěními vázán), že žalobkyně Pozemky po uplynutí doby na kterou byl nájem sjednán nevyklidila a pronajímatelce (společnosti SKIMMER a. s.) nepředala, pronajímatelka jejich předání nepožadovala a nepodala žalobu na vyklizení. Ze skutkových zjištění odvolacího soudu nevyplývá, že by aplikace § 676 odst. 2 obč. zák. byla dohodou účastníků smlouvy vyloučena. Pro závěr, že došlo k naplnění hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák. a tedy k prodloužení trvání nájmu, nebylo (v poměrech obč. zák.) významné, zda se účastníci nájemní smlouvy v době uplynutí sjednané doby nájmu dohodli, že se nájem neobnoví. Skončení nájmu uplynutím doby je jedním ze znaků hypotézy § 676 odst. 2 obč. zák.; bylo-li obsahem dohody účastníků pouze to, že k zániku nájmu dojde uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nelze předmětnou dohodu bez dalšího považovat za dohodu o vyloučení konkludentního obnovení nájmu (relocatio tacita, popř. prolongace).
Podle ustálené judikatury lze nájem uzavřený na dobu určitou skončit i jinak než uplynutím sjednané doby nájmu – např. výpovědí, dohodou apod. (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2685/99, uveřejněný pod číslem 26/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek téhož soudu ze dne 21. 8. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2876/2000, uveřejněný pod číslem 43/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Není tedy vyloučeno, že nájem Pozemků skončil dohodou stran Smlouvy ze dne 1. 10. 2011, ať již v jejím průběhu nebo i poté, co došlo k prolongaci. Ze skutkových zjištění je zřejmé, že žalobkyně (stejně jako společnost SKIMMER a. s. a žalovaná) se při uzavírání Podnájemní smlouvy i v průběhu jejího trvání nechovala, jako kdyby nájem sjednaný ve Smlouvě ze dne 1. 10. 2011 trval.
Jelikož Smlouva ze dne 1. 10. 2011 byla uzavřena písemně, měla mít i dohoda o jejím ukončení písemnou formu (§ 40 odst. 2, § 46 odst. 1 obč. zák.). Byla-li dohoda o ukončení nájmu uzavřena jen ústně, byla podle § 40 odst. 1 obč. zák. neplatná. Protože však smlouva o nájmu pozemků nemusela mít podle zákona písemnou formu (ta byla vyžadována jen pro smlouvu o nájmu bytu - § 686 odst. 1 věta druhá obč. zák.) - na písemné formě se dohodli účastníci - nešlo podle § 40a obč. zák. o neplatnost absolutní, ale jen relativní. Byla-li by tedy dohoda o ukončení nájmu uzavřena ústně, byla by platná, dokud se některá ze stran její neplatnosti nedovolala.
Měl-li odvolací soud za to, že žalobkyně a společnost SKIMMER a. s. uzavřely ústní dohodu o ukončení Smlouvy ze dne 1. 10. 2011 (ať již před její prolongací nebo až po ní), měl se také zabývat tím, zda a kdy se žalobkyně dovolala relativní neplatnosti této dohody pro nedodržení její formy, aby mohl učinit závěr o její (ne)platnosti. Protože se však těmito skutečnostmi nezabýval, je v této části jeho právní posouzení neúplné a tedy nesprávné. Zjištění, zda žalobkyni svědčilo právo nájmu k Pozemkům v době, kdy byla uzavřena smlouva o jejich nájmu mezi žalovanou a společností SKIMMER a. s. (a posléze Podnájemní smlouva), je pak významné pro závěr o platnosti těchto smluv (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdon 120/96, uveřejněný v příloze časopisu Soudní judikatura č. 10/1998, ze dne 21. 8. 2013, sp. zn. 26 Cdo 1460/2013, ze dne 12. 6. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3720/2011, ústavní stížnost podanou proti tomuto rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 18. 10. 2012, sp. zn. IV. ÚS 3902/12).
Protože rozsudek odvolacího soudu není správný, dovolací soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Autor: -mha-