// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 27.03.2019
K prodloužení doby nájmu prostoru sloužícího podnikání
I. Právní úprava nájmu nebytových prostor účinná do 31. prosince 2013 (zák. č. 116/1990 Sb.) výslovně stanovila, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Uplynutím takto sjednané doby pak nájemní poměr ze zákona (§ 9 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.) zanikl i v případě, že pronajímatel nezajistil nájemci možnost užívat pronajatý nebytový prostor (ke sjednanému účelu) po celou dobu trvání nájmu.
II. Právní úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání, která s účinností od 1. ledna 2014 nahradila dosavadní právní úpravu nájmu nebytových prostor obsaženou v zákoně č. 116/1990 Sb., ani obecná úprava nájemního poměru již neobsahuje ustanovení obdobné § 9 odst. 1 zák. č. 116/1990 Sb. Je však nepochybné, že i za současné právní úpravy se uplatní obecné pravidlo obsažené v tomto ustanovení; jinak tomu při pravidelném chodu věcí ani být nemůže. Navíc toto pravidlo lze dovodit i z obecné části nyní účinného občanského zákoníku, konkrétně např. z ustanovení § 550 věty druhé před čárkou o. z.
Nadále tedy platí, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Nyní účinná právní úprava – stejně jako právní úprava účinná do 31. prosince 2013 – neposkytuje žádný prostor pro závěr, že by k prodloužení sjednané doby nájmu mohla vést okolnost, že pronajímatel nezajistil nájemci možnost užívat pronajatý prostor po celou dobu trvání nájmu (to však nevylučuje, aby za těchto okolností byl nájem prodloužen dohodou účastníků právního jednání).
III. I za současné právní úpravy lze dobu trvání nájemního poměru sjednaného na dobu určitou dohodnout nejen uvedením určitého časového období (např. měsíců), popř. uvedením konkrétního dne, k němuž nájemní poměr zanikne, ale i tak, že ji lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane. Dobu trvání nájemního poměru lze sjednat i kombinací určitého časového úseku s objektivně zjistitelnou skutečností, od níž dohodnuté časové období počíná běžet.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1932/2018, ze dne 12. 12. 2018
Dotčené předpisy:
§ 9 odst. 1 zák. č. 116/1990 Sb.
§ 2201 o. z.
§ 2302 o. z.
Kategorie: nájem prostoru sloužícího k podnikání; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 21. června 2017, č. j. 19 C 4/2017-50, vyhověl žalobě a uložil žalované povinnost vyklidit a vyklizenou předat žalobkyni (do patnácti dnů od právní moci rozsudku) „jednotku – jiný nebytový prostor XY v budově XY na pozemku XY, vše v katastrálním území XY, obec XY“ (dále jen „předmětný nebytový prostor“, resp. „nebytový prostor“ a „budova“); současně rozhodl o nákladech řízení účastnic.
K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 30. listopadu 2017, č. j. 70 Co 355/2017-76, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic.
Z provedených důkazů učinil – shodně se soudem prvního stupně – zejména následující skutková zjištění. Dne 15. prosince 2005 uzavřela žalobkyně jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemkyně smlouvu o nájmu předmětného nebytového prostoru (dále jen „Nájemní smlouva“) za účelem provozování obchodní činnosti žalované. Nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou v trvání deseti let „ode dne faktického zahájení provozu“, přičemž žalovaná se zavázala provoz zahájit do čtrnácti dnů od právní moci kolaudačního rozhodnutí, jímž bude povolena změna ve způsobu užívání nebytového prostoru na masážní, kosmetický a kadeřnický salon (dále jen „salon“). Změnu ve způsobu užívání nebytového prostoru na salon stavební úřad povolil kolaudačním rozhodnutím ze dne 15. září 2006, které nabylo právní moci 20. října 2006. Dopisem z 21. července 2011 žalobkyně vypověděla žalované nájem k nebytovému prostoru (dále jen „Výpověď“). Dne 27. listopadu 2012 uzavřely účastnice dohodu o narovnání (dále jen „dohoda o narovnání“), v níž prohlásily, že mezi nimi panuje spor o to, zda nájemní poměr založený Nájemní smlouvou skončil Výpovědí k 1. srpnu 2011, a návazně si rovněž ujednaly, že nájem nebytového prostoru nadále trvá. Současně se dohodly, že 29. listopadu 2012 předá žalovaná nebytový prostor žalobkyni na dobu čtyř měsíců za účelem uskutečnění tam specifikovaných stavebních prací souvisejících s probíhající rekonstrukcí budovy (dále jen „Rekonstrukce“); pro případ, že by k dokončení Rekonstrukce byla nezbytná delší doba, zavázaly se účastnice dohodnout další postup. Na základě dohody o narovnání předala žalovaná nebytový prostor žalobkyni k Rekonstrukci, která nebyla do doby rozhodování soudu prvního stupně dokončena. Žalobkyně dopisem z 29. listopadu 2016 vyzvala žalovanou k vyklizení nebytového prostoru (dále jen „výzva k vyklizení“) s odůvodněním, že nájemní poměr skončil uplynutím sjednané doby nájmu. Žalovaná uvedené výzvě nevyhověla a do současné doby má v nebytovém prostoru umístěny své věci. Na tomto skutkovém základě odvolací soud především dovodil, že nabylo-li kolaudační rozhodnutí o změně ve způsobu užívání nebytového prostoru na salon právní moci dne 20. října 2006, uplynula žalované dne 3. listopadu 2011 čtrnáctidenní lhůta k faktickému zahájení provozu; desetiletá doba trvání nájmu tak vypršela nejpozději dne 3. listopadu 2016. Přitom dodal, že z obsahu Nájemní smlouvy a ani z dohody o narovnání nevyplývá, že by se nájemní poměr „přerušoval“ na dobu, kdy žalovaná nemohla nebytový prostor užívat, a že by se o takto vymezenou dobu měla prodloužit (prolongovat) sjednaná (desetiletá) doba nájmu. Uzavřel, že nevyklidila-li žalovaná předmětný nebytový prostor v den skončení nájmu, tj. dne 3. listopadu 2016, a navzdory výzvě k vyklizení v něm má do současné doby své věci, žalobkyně (vlastnice nebytového prostoru – jednotky) se proti ní oprávněně domáhá ochrany svého vlastnického práva žalobou na vyklizení ve smyslu § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Za této situace vyhovující rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Nesouhlasila s názorem, že nájemní poměr zanikl „striktně“ uplynutím sjednané doby nájmu. Podle jejího názoru by tomu tak bylo pouze v případě, kdy by měla možnost nebytový prostor užívat (čerpat jeho užitné vlastnosti) po celou dobu trvání nájemního poměru (v této souvislosti odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 26 Cdo 1455/2015). V řešeném případě jí však žalobkyně podstatnou část doby trvání nájmu neumožňovala předmět nájmu užívat (ke sjednanému účelu) a činila tak v rozporu se zákonem (s ustanovením § 2209 o. z., dříve s ustanovením § 5 zákona č. 116/1990 Sb.) pouze proto, že se ho rozhodla změnit (zrekonstruovat). Na tom nic nemění ani okolnost, že jí ho za účelem této změny (Rekonstrukce) sama zpřístupnila, jelikož podle dohody o narovnání měla Rekonstrukce trvat pouze čtyři měsíce; žalobkyně jí však odpírala možnost nebytový prostor plnohodnotně užívat až do konce roku 2016, kdy ji vyzvala k jeho vyklizení. Z toho dovozovala, že porušila svůj slib, který jí dala v dohodě o narovnání (§ 3 odst. 2 písm. d/ o. z.), a své povinnosti pronajímatelky, neboť jí neumožnila „návrat“ do nebytového prostoru po uplynutí dohodnuté doby čtyř měsíců; v konečném důsledku jí tak odepřela, co jí po právu náleželo (§ 3 odst. 2 písm. f/ o. z.), a zároveň těžila z protiprávního stavu, který vyvolala a nad nímž měla kontrolu (§ 6 o. z.). Podle jejího mínění nemůže uvedené jednání zůstat bez vlivu ani na posouzení doby trvání nájemního poměru. Z vyložených důvodů tedy předkládala k dovolacímu přezkumu otázku, zda vůbec a v kladném případě jaký vliv má na trvání nájemního poměru, resp. na jeho zánik uplynutím sjednané doby nájmu, porušení pronajímatelovy povinnosti umožnit nájemci předmět nájmu užívat (ke sjednanému účelu) po celou dobu nájmu; zastávala stanovisko, že uvedená otázka nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud vyřešena. Navrhla, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s rozsudkem odvolacího soudu, vyvracela správnost použitých dovolacích námitek a navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto, popř. zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda k prodloužení sjednané doby nájmu může vést okolnost, že pronajímatel nezajistil nájemci možnost užívat pronajatý nebytový prostor /prostor určený k podnikání/ ke sjednanému účelu po celou dobu trvání nájmu), která v rozhodovací praxi dovolacího soudu nebyla – zejména v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 – dosud řešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
V souzené věci měl nájemní vztah skončit každopádně až po 1. lednu 2014; ve smyslu § 3074 odst. 1 věty první před středníkem o. z. proto dovolací soud posuzoval práva a povinnosti účastnic podle zákona č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
Právní úprava nájmu nebytových prostor účinná do 31. prosince 2013 výslovně stanovila, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán (srov. § 9 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). O nájem na dobu určitou šlo přitom nejen tehdy, byla-li doba jeho trvání dohodnuta – jako v tomto případě – uvedením určitého časového období (např. měsíců), popř. uvedením konkrétního dne, k němuž zanikne, nýbrž i tehdy, byla-li doba jeho trvání vázána na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž bylo možné bez pochyb zjistit, kdy skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemuseli mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, bylo však jisté, že tato skutečnost nastane (srov. odůvodnění rozsudku velkého senátu občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu z 22. června 2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003, uveřejněného pod č. 17/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek – dále jen „uveřejněný rozsudek“). Uplynutím takto sjednané doby pak nájemní poměr ze zákona (§ 9 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.) zanikl i v případě, že pronajímatel nezajistil nájemci možnost užívat pronajatý nebytový prostor (ke sjednanému účelu) po celou dobu trvání nájmu. Bylo tomu tak proto, že žádné ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. a ani jiného v té době účinného právního předpisu nespojovalo s uvedenou okolností právní následek v podobě prodloužení sjednané doby nájmu.
Právní úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), která s účinností od 1. ledna 2014 nahradila dosavadní právní úpravu nájmu nebytových prostor obsaženou v zákoně č. 116/1990 Sb., ani obecná úprava nájemního poměru (§ 2201 a násl. o. z.), již neobsahuje ustanovení obdobné § 9 odst. 1 uvedeného zákona. Je však nepochybné, že i za současné právní úpravy se uplatní obecné – zcela samozřejmé – pravidlo obsažené v tomto ustanovení; jinak tomu při pravidelném chodu věcí ani být nemůže. Navíc toto pravidlo lze dovodit i z obecné části nyní účinného občanského zákoníku, konkrétně např. z ustanovení § 550 věty druhé před čárkou o. z. Nadále tedy platí, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. I za současné právní úpravy lze dobu trvání nájemního poměru sjednaného na dobu určitou dohodnout nejen uvedením určitého časového období (např. měsíců), popř. uvedením konkrétního dne, k němuž nájemní poměr zanikne, ale i tak, že ji lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane. Dobu trvání nájemního poměru lze sjednat i kombinací určitého časového úseku s objektivně zjistitelnou skutečností, od níž dohodnuté časové období počíná běžet (srov. opět odůvodnění uveřejněného rozsudku). Nyní účinná právní úprava – stejně jako právní úprava účinná do 31. prosince 2013 – neposkytuje žádný prostor pro závěr, že by k prodloužení sjednané doby nájmu mohla vést okolnost, že pronajímatel nezajistil nájemci možnost užívat pronajatý prostor po celou dobu trvání nájmu (to však nevylučuje, aby za těchto okolností byl nájem prodloužen dohodou účastníků právního jednání, o kterýžto případ v posuzované věci evidentně nejde). Dovolatelčin odkaz na zásady zakotvené v § 3 odst. 2 o. z. je právně bezvýznamný, neboť tyto zásady mají zejména interpretační význam. Nejde tedy o konkrétní pravidla chování, jež by – sama o sobě – byla způsobilá přivodit určité právní následky, jak se snad mylně domnívala. Povahu přímo aplikovatelné právní normy však nepochybně mají ustanovení § 6 o. z. Z nich se dovolatelka dožadovala použití ustanovení § 6 odst. 2 o. z., podle něhož nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého (protiprávního) jednání, resp. z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu. Citované ustanovení (mimo jiné) brání účastníku řízení s úspěchem uplatnit pro sebe výhodu, kterou nabyl vlastní nepoctivostí (protiprávním jednáním nebo stavem). Zánik nájemního poměru uplynutím doby, na níž byl sjednán, jehož se dovolává (bývalý) pronajímatel prostoru sloužícího podnikání žalobou na jeho vyklizení, však není výhodou, která by mu plynula z toho, že (bývalému) nájemci nezajistil možnost užívat pronajatý prostor (ke sjednanému účelu) po celou dobu nájmu, nýbrž je zákonným následkem toho, že trvání nájemního poměru (nájemní smlouvy) bylo omezeno dobou, jejímž uplynutím dotčený právní vztah zanikl (srov. již zmíněné ustanovení § 550 věty druhé před čárkou o. z.).
Z vyložených důvodů dospěl dovolací soud k závěru, že z pohledu právní otázky otevřené dovolacímu přezkumu je napadené rozhodnutí správné, a proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání rozsudkem (§ 243f odst. 4 o. s. ř.) zamítl (§ 243d odst. 1 písm. a/ o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal dovolatelku, která nebyla v dovolacím řízení úspěšná, k náhradě nákladů dovolacího řízení, jež vznikly žalobkyni v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v částce 2.500,- Kč (§ 9 odst. 3 písm. e/ ve spojení s § 7 bodem 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a z částky 588,- Kč představující 21 % DPH (§ 137 odst. 3 o. s. ř.).
Autor: -mha-