// Profipravo.cz / Obchodněprávní shrnutí 02.04.2025
Závazky a ostatní závady váznoucí na zpeněžované nemovitosti
I. Právo nájemců užívat jednotlivé byty (§ 2255 odst. 1 o. z.), jakož i možnost členů jejich domácnosti tyto byty užívat (§ 2272 odst. 1 a 2 o. z.), nelze považovat za „závazky váznoucí na věci“ (§ 283 odst. 5 insolvenčního zákona), ani za „ostatní závady váznoucí na zpeněžovaném majetku“ [§ 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona].
II. Právní úprava obsažená v § 285 odst. 2 a 3 insolvenčního zákona se vztahuje na povinnost dlužníka vyklidit (zpeněženou) nemovitost, kterou dlužník používá k bydlení své rodiny, nebo (zpeněžený) byt ve vlastnictví dlužníka; neuplatní se tak ve vztahu k osobám, které užívají (jako nájemci) byty ve zpeněženém domě (původně ve vlastnictví dlužníka) na základě nájemních smluv sjednaných s dlužníkem [a nikoli (jen) jako rodina dlužníka].
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 3264/2023, ze dne 17. 2. 2025
Dotčené předpisy:
§ 283 zák. č. 182/2006 Sb.
§ 285 zák. č. 182/2006 Sb.
Kategorie: insolvenční řízení; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Teplicích rozsudkem ze dne 16. srpna 2022, č. j. 21 C 100/2020-310, zamítl žalobu, kterou se žalobce (M. N.) domáhal, aby první žalovaný a třetí žalovaná (L. K. a Z. K.) vyklidili byt ve druhém nadzemním podlaží domu č. p. XY v obci XY, který je součástí pozemku p. č. XY v k. ú. a obci XY (dále též jen „dům“, „byt ve druhém podlaží“ a „pozemek“), a po druhém, čtvrté, pátém, šestém a sedmém žalovaným (L. K., V. L., T. L., A. K. a K. K.), aby vyklidili byt ve třetím nadzemním podlaží domu, který je součástí téhož pozemku (dále jen „byt ve třetím podlaží“) [výroky I. a II.] a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III.).
Soud prvního stupně vyšel z toho, že Krajský soud v Ústí nad Labem v insolvenčním řízení na majetek dlužníka [J. K. (dále jen „dlužník“)] vedeném pod sp. zn. KSUL 92 INS 11889/2018 (mimo jiné) usnesením ze dne 17. srpna 2018 zjistil úpadek dlužníka a povolil mu oddlužení a usnesením ze dne 21. března 2019 schválil oddlužení dlužníka plněním splátkového kalendáře. Na základě pokynu zajištěného věřitele (Hypoteční banky, a. s.) byl zajištěný majetek dlužníka (pozemek a dům) zpeněžen ve veřejné dražbě (provedené na návrh společnosti AAA INSOLVENCE OK v. o. s., jako insolvenčního správce dlužníka); výlučným vlastníkem tohoto majetku stal žalobce. Dlužník předal žalobci předmět dražby 18. února 2020, a to včetně kopií nájemních smluv, které uzavřel 1. května 2015 s prvním žalovaným a třetí žalovanou (k bytu ve druhém podlaží) a s druhým žalovaným (k bytu ve třetím podlaží). Obě nájemní smlouvy obsahovaly ujednání, podle nichž byl nájem sjednán na dobu 16 let a nájemci se zavázali investovat do oprav bytů nejméně částku 500.000,- Kč, která měla být započtena proti 90 % nájemného měsíčně (nájemci tak měli po dobu trvání nájmu hradit částku 300,- Kč měsíčně). V dubnu 2020 žalobce vyzval žalované k vyklizení bytů.
Na tomto základě soud prvního stupně – vycházeje z § 552, § 555 odst. 2, § 2201 a § 2221 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „o. z.“), a z § 283 odst. 5, § 285 odst. 1 písm. b) a § 398 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenčního zákona) – dospěl k následujícím závěrům:
1) Nájemní smlouvy jsou platnými právními jednáními (nejde o právní jednání simulovaná či zdánlivá); byly uzavřeny za účelem „stvrzení“ faktického stavu užívání obou bytů „žalovanými“.
2) Není významné, zda „žalovaní“ řádně plnili povinnosti z nájemních smluv, popřípadě jak dlouho před uzavřením nájemních smluv v bytech bydleli.
3) O existenci nájemních smluv žalobce věděl (měl a mohl vědět) ještě před konáním veřejné dražby (viz dražební vyhláška). Dům kupoval s vědomím, že „jsou zde nájemní vztahy“ (a „kupuje dům s nájemníky“).
4) Práva a povinnosti z nájemních vztahů přešla na žalobce podle občanského zákoníku, když zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nemá „pro tyto situace“ žádnou zvláštní úpravu. I pro případ, že by soud „připustil“ použití insolvenčního zákona, nelze přehlédnout, že úpadek dlužníka byl řešen oddlužením a ke zpeněžení předmětu dražby došlo v režimu § 398 odst. 3 insolvenčního zákona na návrh zajištěného věřitele. Zmíněné ustanovení přitom neurčuje, že „zpeněžení majetkové podstaty při oddlužení má tytéž účinky jako zpeněžení majetkové podstaty v konkursu“.
Krajský v Ústí nad Labem k odvolání žalobce rozsudkem ze dne 3. května 2023, č. j. 8 Co 5/2023-356, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně (první výrok) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (druhý výrok).
Odvolací soud se v prvé řadě ztotožnil se závěry soudu prvního stupně o platnosti nájemních smluv a o důvodu jejich uzavření.
Cituje § 256 odst. 1 a 2, § 283 odst. 1 a 5, § 285 a § 398 odst. 1 až 3 insolvenčního zákona (ve znění účinném do 31. května 2019), dále zdůraznil, že insolvenční správce dlužníka, ač věděl, že byty jsou pronajaty rodinným příslušníkům dlužníka, nájemní smlouvy nevypověděl; o existenci těchto smluv věděl i žalobce. Práva a povinnosti z nájemních smluv tak přešla na nového vlastníka (§ 2221 odst. 1 o. z.). Zánik nájemních vztahů ‒ pokračoval odvolací soud ‒ nelze dovodit ani z § 283 odst. 5 insolvenčního zákona, když zmíněné ustanovení je nutno vykládat ve spojení s § 256 insolvenčního zákona. Jinak řečeno, v případě zániku nájemních smluv ke zpeněžované nemovité věci podle § 283 odst. 5 insolvenčního zákona by byla nadbytečná právní úprava, podle níž může insolvenční správce nájemní smlouvy vypovědět (§ 256 insolvenčního zákona); nadbytečná by byla též informace o nájmu bytů v dražební vyhlášce. V projednávané věci nelze aplikovat ani § 285 odst. 2 insolvenčního zákona; ten „míří“ na základní rodinu, tj. na rodiče a jejich děti (v dané věci na dlužníka a jeho děti). Dopad zmíněného ustanovení na rodiče dlužníka a jeho sourozence s rodinou, jimiž žalovaní jsou, by byl „již velice extenzivní, zákonodárcem jistě nezamýšlený, když je třeba přihlédnout i k tomu, že v naší kultuře není obvyklé společné soužití tzv. rozšířené rodiny (rodičů, dospělých sourozenců a jejich rodin) v nájemních bytech“.
Konečně odvolací soud doplnil, že žalobce se rozhodl [jako osoba znalá práva (advokát)] zúčastnit dražby v rámci insolvenčního řízení dlužníka, mohl se seznámit s obsahem insolvenčního spisu a předmět dražby si prohlédnout; byl seznámen v dražební vyhlášce i s tím, že část předmětu dražby (byty) je předmětem nájmu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, které má za přípustné (§ 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu – dále jen „o. s. ř.“) k řešení následujících právních otázek dosud (podle jeho názoru) Nejvyšším soudem nezodpovězených:
1) Zaniká při zpeněžení majetkové podstaty v rámci oddlužení zpeněžením majetkové podstaty nájemní vztah k nemovité věci podle § 283 odst. 5 insolvenčního zákona [respektive § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona]?
2) Dopadá povinnost vyklidit nemovitost užívanou rodinou dlužníka určená v § 285 odst. 2 insolvenčního zákona rovněž na rodiče a bratra dlužníka?
Dovolatel akcentuje, že na něj jako na nabyvatele předmětu dražby nepřešla práva a povinnosti plynoucí z nájemních smluv (§ 283 odst. 5 insolvenčního zákona), jelikož (insolvenční) zákon nestanoví jinak; navíc lze nájemní smlouvy „označit za závady váznoucí na zpeněžovaném majetku a mělo by dojít k jejich zániku podle § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona“.
Dále nesouhlasí s výkladem pojmu rodina dlužníka (§ 285 odst. 2 insolvenčního zákona), když v poměrech dané věci má rodinný vztah stran nájemních smluv zcela zásadní význam. Kdyby zákonodárce chtěl omezit zmíněné ustanovení pouze na manžela (manželku) dlužníka a jeho děti – pokračuje dovolatel – mohl tak znění (insolvenčního) zákona formulovat. Účastníci nájemních smluv (rodiče, bratr) jsou osobami blízkými původnímu vlastníku (dlužníku) podle § 22 o. z., tj. „ve stupních vůbec nejbližších“. Jakkoli občanský zákoník neobsahuje definici pojmu „rodina“, např. u definice rodinného závodu udává, že zahrnuje pracovníky i příbuzné až do třetího stupně nebo osoby s manžely „sešvagřené“ až do druhého stupně. Přitom právě obdobnému nestandardnímu zatížení zpeněžované nemovité věci chtěl zákonodárce zamezit, když pro skutečnou ochranu legitimních uživatelů zpeněžovaných nemovitých věcí ponechal možnost jejich užívání na základě dříve zřízených služebností a reálných břemen, která by nezanikla ani zpeněžením. Dovolatel setrvává rovněž na názoru, podle něhož byly nájemní smlouvy sepsány až v průběhu insolvenčního řízení dlužníka, přičemž šlo o předstíraná právní jednání.
V této souvislosti soudům nižších stupňů vytýká, že: a) neprovedly navržené důkazy k tvrzené rekonstrukci domu (letecká fotografie založená ve spise), kterými hodlal vyvrátit důkaz žalovaných v tomto směru, a b) v rozporu s (označenou) judikaturou Nejvyššího soudu ho řádně nepoučily podle § 118a o. s. ř., ač se tak mělo z objektivního hlediska stát.
Proto požaduje, aby Nejvyšší soud napadené rozhodnutí změnil a žalobě vyhověl.
Žalovaní považují rozhodnutí odvolacího soudu za správné a navrhují, aby Nejvyšší soud dovolání zamítl.
Dovolání je přípustné (§ 237 o. s. ř.) k řešení právních otázek dovolatelem otevřených, dosud Nejvyšším soudem nezodpovězených.
Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 256 odst. 1 insolvenčního zákona insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce. Ustanovení občanského zákoníku o tom, v kterých případech a za jakých podmínek může pronajímatel vypovědět nájem bytu, tím nejsou dotčena.
Podle § 283 insolvenčního zákona zpeněžením majetkové podstaty se rozumí převedení veškerého majetku, který do ní náleží, na peníze za účelem uspokojení věřitelů. Za zpeněžení se k tomuto účelu považuje i využití bankovních kont dlužníka a jeho peněžní hotovosti. Zpeněžením majetkové podstaty se rozumí i úplatné postoupení dlužníkových pohledávek; ujednáními, která tomu brání, není insolvenční správce omezen (odstavec 1). Ke zpeněžení majetkové podstaty lze přikročit teprve po právní moci rozhodnutí o prohlášení konkursu, nejdříve však po první schůzi věřitelů, pokud nejde o věci bezprostředně ohrožené zkázou nebo znehodnocením anebo pokud insolvenční soud nepovolí výjimku (odstavec 2). Není-li dále staveno jinak, nepřecházejí zpeněžením majetkové podstaty na nabyvatele závazky váznoucí na věci (odstavec 5).
Podle § 285 insolvenčního zákona zpeněžením majetkové podstaty zanikají v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku, a) účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce, účinky doručení vyrozumění o zahájení exekuce a účinky vydaných exekučních příkazů, b) ostatní závady váznoucí na zpeněžovaném majetku, včetně neuplatněných předkupních práv podle § 284 odst. 3 a 4 a včetně závad zapsaných ve veřejném seznamu, není-li dále stanoveno jinak (odstavec 1). Byla-li zpeněžena nemovitost, kterou dlužník používá k bydlení své rodiny, anebo byt ve vlastnictví dlužníka, je dlužník povinen je vyklidit. Neučiní-li tak dobrovolně, může se nabyvatel domáhat vyklizení žalobou u soudu; nejde o incidenční spor (odstavec 2). Při vyklizení podle odstavce 2 přísluší dlužníku stejná bytová náhrada jako při výpovědi nájmu bytu dané nájemci pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu (odstavec 3). Nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak, zpeněžením majetkové podstaty v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku, nezanikají služebnosti a reálná břemena, s výjimkou těch, které jsou v insolvenčním řízení neúčinné (odstavec 4).
Podle § 397a insolvenčního zákona v průběhu oddlužení platí přiměřeně ustanovení § 253 až 260. Práva náležející podle těchto ustanovení insolvenčnímu správci vykonává nadále insolvenční správce.
Podle § 398 insolvenčního zákona oddlužení lze provést zpeněžením majetkové podstaty nebo plněním splátkového kalendáře. Na základě výslovného prohlášení dlužníka lze k návrhu insolvenčního správce provést oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty nebo její části (odstavec 1). Při oddlužení zpeněžením majetkové podstaty se postupuje obdobně podle ustanovení o zpeněžení majetkové podstaty v konkursu a zpeněžení majetkové podstaty při oddlužení má tytéž účinky jako zpeněžení majetkové podstaty v konkursu. Není-li dále stanoveno jinak, při tomto způsobu oddlužení do majetkové podstaty nenáleží majetek, který dlužník nabyl v průběhu insolvenčního řízení poté, co nastaly účinky schválení oddlužení (odstavec 2). Při oddlužení plněním splátkového kalendáře je dlužník povinen po dobu 5 let měsíčně splácet nezajištěným věřitelům ze svých příjmů částku ve stejném rozsahu, v jakém z nich mohou být při výkonu rozhodnutí nebo při exekuci uspokojeny přednostní pohledávky. Tuto částku rozvrhne dlužník prostřednictvím insolvenčního správce mezi nezajištěné věřitele podle poměru jejich pohledávek způsobem určeným v rozhodnutí insolvenčního soudu o schválení oddlužení. Zajištění věřitelé se uspokojí jen z výtěžku zpeněžení zajištění; při tomto zpeněžení se postupuje obdobně podle ustanovení o zpeněžení zajištění v konkursu (odstavec 3).
Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
Podle § 2221 o. z. změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka (odstavec 1). Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (odstavec 2).
Vzhledem k datu rozhodnutí o úpadku dlužníka (17. srpna 2018) je pro citovaná ustanovení insolvenčního zákona rozhodné jeho znění do 31. května 2019 [srov. článek II (Přechodné ustanovení) části první zákona č. 31/2019 Sb., kterým se mění zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 6/2002 Sb., o soudech, soudcích, přísedících a státní správě soudů a o změně některých dalších zákonů (zákon o soudech a soudcích), ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 312/2006 Sb., o insolvenčních správcích, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony].
Při výkladu § 2221 o. z. se Nejvyšší soud v obecné rovině hlásí k závěrům, jež formuloval v souvislosti s interpretací obsahově obdobného § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. prosince 2013. Z nich vyplývá, že toto ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Účelem takovéto právní úpravy je poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit. Srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. května 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod číslem 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. prosince 2018, sp. zn. 26 Cdo 1868/2018, jakož i důvody rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 2. dubna 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019, a ze dne 7. února 2023, sp. zn. 26 Cdo 2814/2022.
Smyslem přijetí § 285 odst. 2 a 3 insolvenčního zákona (v podobě, jež platila do 31. prosince 2013) nebylo upravit, kdo je oprávněn užívat dlužníkovu nemovitost k bydlení poté, co ji insolvenční správce zahrne do soupisu majetkové podstaty dlužníka, nýbrž pouze (oproti dřívější úpravě v zákoně č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání) jasně stanovit, kdy a za jakých podmínek se může nabyvatel zpeněžené nemovitosti domáhat toho, aby ji dlužník (neučinil-li tak již dříve) vyklidil. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. května 2022, sp. zn. 29 Cdo 1277/2020, uveřejněný pod číslem 49/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „R 49/2023“).
Je-li majetek sepsaný do majetkové podstaty dlužníka platně pronajat, pak ani v těch případech, kdy prohlášením konkursu na majetek dlužníka přešlo na insolvenčního správce plné dispoziční oprávnění k majetku náležejícímu do majetkové podstaty dlužníka [§ 229 odst. 3 písm. c) a § 246 odst. 1 insolvenčního zákona], nájemní vztah nezaniká. Insolvenční správce v takovém případě (pouze) vstupuje do právního postavení pronajímatele, čímž mu vzniká i právo inkasovat nájemné a za podmínek uvedených v § 256 insolvenčního zákona nájemní smlouvu též vypovědět (R 49/2023).
Samotná skutečnost, že prohlášením konkursu na majetek dlužníka přešlo dispoziční oprávnění k majetku náležejícímu do majetkové podstaty dlužníka na insolvenčního správce, také (bez dalšího) neznamená, že dlužník již tímto okamžikem ztrácí právo užívat nemovitost zapsanou v majetkové podstatě k uspokojení bytové potřeby své nebo své rodiny (R 49/2023).
Jinak řečeno, nejsou-li zde žádné další okolnosti, jež by takový postup odůvodňovaly, není insolvenční správce jen proto, že na něj přešlo dispoziční oprávnění k majetku zahrnutému do majetkové podstaty dlužníka, legitimován k podání žaloby na vyklizení nemovitosti vůči dlužníku, který tuto nemovitost používá k bydlení své rodiny. Jen tím, že na insolvenčního správce přešlo dispoziční oprávnění, dlužník neztrácí právo uspokojovat bytovou potřebu svou nebo své rodiny dosavadním způsobem, nemá-li reálnou možnost tak učinit (odpovídajícím způsobem) jinak. Ostatně ani s přihlédnutím k účelu insolvenčního zákona promítnutému v jeho základních zásadách by nebylo možné odůvodnit závěr, podle kterého oprávnění dlužníka využívat k bydlení nemovitost, kterou vlastní, je závislé jen na tom, zda se insolvenční správce rozhodne dlužníka (s jeho rodinou) v nemovitosti i nadále ponechat (k pojetí „práva na bydlení“ jakožto základního lidského práva – byť chráněného nikoli výslovně, ale jako součást šířeji pojímaného základního sociálního práva na přiměřenou životní úroveň, garantovaného mezinárodními smlouvami o lidských právech a základních svobodách, srov. v této souvislosti vedle R 49/2023 též nález pléna Ústavního soudu ze dne 21. června 2010, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, uveřejněný pod číslem 231/2000 Sb., jakož i důvody rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 9. prosince 2015, sp. zn. 22 Cdo 5159/2014, uveřejněného pod číslem 101/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Vzhledem k § 398 odst. 3 insolvenčního zákona se závěry formulované shora pro řešení úpadku konkursem uplatní i pro zpeněžení zajištění při řešení úpadku oddlužením plněním splátkového kalendáře.
Ustanovení § 283 odst. 5 a § 285 odst. 1 písm. b) ve shora citovaném znění byla do insolvenčního zákona „včleněna“ zákonem č. 294/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 312/2006 Sb., o insolvenčních správcích, účinným od 1. ledna 2014, a později nedoznala změn.
Při respektu k zásadám, jež zkoumání smyslu a účelu zákona nastavil Ústavní soud (pojmenováním podmínek priority výkladu e ratione legis) např. již ve stanovisku svého pléna ze dne 21. května 1996, sp. zn. Pl. ÚS-st.-1/96, uveřejněném pod č. 294/1996 Sb., Nejvyšší soud poznamenává, že samotná důvodová zpráva k označeným ustanovením toliko stručně uvádí, že:
a) Obsah navrženého § 283 odst. 5 insolvenčního zákona předchází možným výkladovým obtížím v souvislosti s účinky některých pravidel zaváděných od 1. ledna 2014 novým občanským zákoníkem. Jde přitom o zásadu obecně platnou (i bez výslovného vyjádření a bez vazby na nový občanský zákoník) pro stávající insolvenční zákon.
b) Text § 285 odst. 1 písm. b) a § 285 odst. 4 návrhu má zpřesňující charakter, když z veřejné konzultace vyplynul požadavek pojmenovat účinky zpeněžení majetkové podstaty ve vazbě na právní závady váznoucí na zpeněžovaném majetku obecně.
Jakkoli důvodová zpráva k označeným ustanovením odpověď na právní otázky dovolatelem otevřené nenabízí, Nejvyšší soud dospívá k závěru, podle něhož právo nájemců užívat jednotlivé byty (§ 2255 odst. 1 o. z.), jakož i možnost členů jejich domácnosti tyto byty užívat (§ 2272 odst. 1 a 2 o. z.), nelze považovat za „závazky váznoucí na věci“ (§ 283 odst. 5 insolvenčního zákona), ani za „ostatní závady váznoucí na zpeněžovaném majetku“ [§ 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona].
Je tomu tak proto, že insolvenční zákon (jak správně zdůraznil odvolací soud) i v těchto případech umožňuje insolvenčnímu správci (jako osobě s dispozičním oprávněním k zajištěnému majetku) ukončit nájemní vztahy zatěžující zpeněžovaný objekt bydlení (v poměrech dané věci byty ve druhém a třetím podlaží) v režimu § 256 odst. 1 insolvenčního zákona.
Opačný (dovolatelem zastávaný) názor by vedl k tomu, že na nového vlastníka nepřejdou (nemohou přejít) povinnosti podle nájemních smluv uzavřených úpadcem (pronajímatelem) se třetími osobami (nájemci) [§ 283 odst. 5 insolvenčního zákona], nebo k tomu, že tyto nájemní smlouvy (vždy) bez dalšího zaniknou [§ 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona]; takový výklad odporuje zásadě ochrany práv nájemce (srov. např. obecně R 49/2023, jakož i důvody rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 15. dubna 2024, sp. zn. 26 Cdo 2029/2023, který byl dne 12. února 2025 schválen občanskoprávním a obchodním kolegiem Nejvyššího soudu k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).
Nad rámec výše uvedeného Nejvyšší soud dodává, že dovolatel se zúčastnil dražby, ač byl (v dražební vyhlášce) seznámen se skutečností, že část domu (označené byty) „jsou pronajaty“; nemohl tak být existencí nájemních smluv (včetně jejich vlivu na cenu předmětu dražby) překvapen.
Současně nelze přehlédnout (při respektu k pravidlům obsaženým v § 7 insolvenčního zákona) ani řešení otázky osudu nájmu bytu v mimoinsolvenčních poměrech; srov. § 336l odst. 5 písm. a) o. s. ř. a v něm určenou výjimku vztahující se (i) k nájmu bytu.
Promítnuto do poměrů projednávané věci, kdy byl řešen úpadek dlužníka oddlužením plněním splátkového kalendáře [dovolatel při formulaci první právní otázky, pro jejíž řešení má dovolání za přípustné, vychází (nesprávně) z toho, že šlo o oddlužení zpeněžením majetkové podstaty] a dům (s byty) byl zpeněžen jako zajištěný majetek dlužníka (§ 398 odst. 3 věta poslední a § 409 odst. 3 insolvenčního zákona), prosadí se shora uvedené závěry potud, že práva a povinnosti z nájmu přešla na nového vlastníka (na žalobce). Jinak řečeno, za stavu, kdy insolvenční správce nevypověděl nájemní smlouvy [uzavřené 1. května 2015 mezi dlužníkem jako pronajímatelem a prvním žalovaným a třetí žalovanou jako nájemci (k bytu ve druhém podlaží) a druhým žalovaným jako nájemcem (k bytu na třetím podlaží)] podle § 256 insolvenčního zákona, a žalobce nabyl vlastnické právo k domu (s byty) ve veřejné dražbě v rámci insolvenčního řízení dlužníka, přešla na žalobce ze zákona (i) práva a povinnosti z nájmu obou bytů (§ 2221 odst. 1 o. z.).
Dále Nejvyšší soud zdůrazňuje, že právní úprava obsažená v § 285 odst. 2 a 3 insolvenčního zákona se vztahuje na povinnost dlužníka vyklidit (zpeněženou) nemovitost, kterou dlužník používá k bydlení své rodiny, nebo (zpeněžený) byt ve vlastnictví dlužníka; neuplatní se tak ve vztahu k osobám, které užívají (jako nájemci) byty ve (zpeněženém) domě (původně ve vlastnictví dlužníka) na základě nájemních smluv sjednaných s dlužníkem [a nikoli (jen) jako rodina dlužníka]. Odpověď na dovolatelem položenou právní otázku týkající se výkladu pojmu rodina obsaženému v § 285 odst. 2 insolvenčního zákona je tak pro rozhodnutí o dovolání právně nevýznamná.
Jde-li o nesouhlas dovolatele se závěrem odvolacího soudu (a soudu prvního stupně) ohledně platnosti nájemních smluv, Nejvyšší soud konstatuje, že v tomto směru dovolatel nevymezil, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání, tedy které z hledisek uvedených v § 237 o. s. ř. považuje za splněné (srov. též stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16, uveřejněné pod číslem 460/2017 Sb.).
Konečně Nejvyšší soud dodává, že soudy nižších stupňů nepochybily, když neprovedly důkaz (leteckou fotografií) k tvrzené rekonstrukci domu; označený důkaz byl totiž pro posouzení, zda šlo o nájemní smlouvy simulované a (ne)platné, právně nevýznamný (soud prvního stupně ostatně v důvodech svého rozsudku výslovně uvedl, proč neprovedl další účastníky navržené důkazy). Opodstatněnými neshledává ani námitky vztahující se k (dovolatelem tvrzeným) vadám řízení; jejich prostřednictvím totiž dovolatel dílem (nepřípustně) polemizuje se správností skutkových zjištění soudů nižších stupňů, dílem namítá absenci poučení podle § 118a o. s. ř., ačkoli soudy nižších stupňů nezaložily svá rozhodnutí na neunesení důkazního břemene žalobcem.
Jelikož se dovolateli prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu nepodařilo zpochybnit správnost rozhodnutí odvolacího soudu, Nejvyšší soud (při absenci vad řízení podle § 242 odst. 3 o. s. ř.) dovolání zamítl [§ 243d odst. 1 písm. a) o. s. ř.].
Autor: -mha-