// Profipravo.cz / Nájem
Nájem
02.04.2010 10:20
Rc 20/2009
O porušení povinnosti nájemce vrátit pronajatou věc po skončení nájmu pronajímateli jde i tehdy, způsobila-li nemožnost vrácení předmětu nájmu třetí osoba.
(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6.9.2007, sp. zn. 25 Cdo 65/2006)
11.03.2010 00:01
K prekluzi práva nájemce na slevu na nájemném
I. Je-li nájemce omezen v užívání předmětu nájmu, popř. nemůže-li předmět nájmu užívat, po delší dobu, trvá jeho právo žádat slevu na nájemném, popř. nájemné neplatit po dobu, dokud není vada předmětu nájmu odstraněna a obnovena možnost věc ze strany nájemce řádně užívat. Po celou tuto dobu „dochází“ ve smyslu druhé věty § 675 obč. zák. ke skutečnosti zakládající právo na slevu, resp. právo neplatit nájemné. Nájemci ovšem prekluduje nárok na slevu z nájmu, popř. nárok nájemné neplatit (resp., bylo-li již nájemné zaplaceno, nárok na jeho vrácení) za dobu starší než šest měsíců před uplatněním nároku (např. oznámením pronajímateli, že nájemce bude do odstranění protiprávního stavu platit nižší nájemné nebo je nebude platit vůbec, popř. žádostí o vrácení zaplaceného nájemného).
Ustanovení § 675 obč. zák. neznamená prekluzi práva nájemce na to, aby pronajímatel svým nákladem udržoval předmět nájmu ve stavu způsobilém dohodnutému, popř. obvyklému způsobu jeho užívání (§ 664 obč. zák.). Výklad zastávaný odvolacím soudem, podle něhož neuplatněním nároku nájemné neplatit, resp. nároku na slevu na nájemném do šesti měsíců ode dne, kdy protiprávní stav započal, nárok zaniká i za situace, kdy protiprávní stav trvá, a to jak za období mladší šesti měsíců před uplatněním nároku, tak i do budoucna, by zbavil nájemce možnosti uplatňovat vůči pronajímateli účinnou sankci a pronajímatel by nebyl veden k plnění své povinnosti podle § 664 obč. zák. Systematický výklad uvedených ustanovení proto vedl dovolací soud k závěru, že právní názor odvolacího soudu je nesprávný.
V projednávané věci proto nárok žalované neplatit nájemné, resp. nárok na slevu na nájemném, nezanikl prekluzí s výjimkou nároku na vrácení (části) nájemného za dobu předcházející šesti měsícům před uplatněním nároku.
II. Možností užívat předmět nájmu pouze omezeně ve smyslu § 674 obč. zák. je u luxusní nemovitosti třeba rozumět rovněž situaci, kdy je nájemce omezen v užívání nadstandardního zařízení, případně kdy správa a údržba nemovitosti působí nájemci potíže nepřiměřené standardu luxusní nemovitosti.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2170/2009, ze dne 8. 12. 2009, ze dne 8. 12. 2009
04.03.2010 00:01
K obnovení nájemní smlouvy podle § 676 odst. 2 ObčZ
I. Ve vyklizení je obsaženo i odevzdání, proto v dané věci předmětný dům nebyl vyklizen (a byl i nadále užíván) i v případě, kdy nebyl oprávněné rovněž odevzdán (např. předáním klíčů).
V daném případě tak nájemkyně domu naplnila podmínky stanovené pro obnovení nájemní smlouvy v ustanovení § 676 odst. 2 obč. zák. tím, že nadále nemovitost užívala (tj. dům po uplynutí sjednané doby nájmu nevyklidila) a pronajímatelka neuplatnila proti ní (ve lhůtě třiceti dnů) nárok na její vyklizení. Tím došlo k obnovení nájemní smlouvy ze zákona, a to za stejných podmínek, za nichž byla sjednána původně.
II. Užívání nájemcem je i užívání osobami s odvozeným právem užívání, např. podnájemce, osoby spolužijící ve společné domácnosti.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4903/2008, ze dne 15. 12. 2009
26.02.2010 00:05
ÚS: Regulace nájemného v případě užívání pozemku
Analytická právní věta
Rozhodnutí obecných soudů porušují podmínky stanovené v čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, za nichž lze omezit vlastnické právo, pokud v posuzované věci není dán žádný veřejný zájem, pro který by bylo možno omezit vlastnické právo stěžovatele. Regulaci výše nájemného za užívání pozemku družstvem pro účely parkování jeho členů nelze považovat za takový veřejný zájem.
PRÁVNÍ VĚTY
Obecné soudy, bez ústavně přípustného důvodu, znevýhodnily stěžovatele jako vlastníka pozemku, jehož část využívá jiný subjekt (žalované družstvo) k poskytování parkovacích stání pro své členy. Využívání části pozemku za účelem parkování je využitím pozemku ve prospěch družstva a jeho členů. Ústavní soud neshledává důvod, který by opravňoval k regulaci nájemného za takové užívání pozemku.
Je-li jakákoliv část vlastnického práva omezována, je třeba z hlediska naplnění ústavně garantované ochrany vlastnického práva zkoumat, zda je toto omezení ještě ústavně konformní, či se již jedná o nepřípustné porušení vlastnického práva. Přitom podmínkou ústavní konformity je, že toto omezení je stanoveno zákonem, sleduje legitimní cíl a zachovává vztah proporcionality.
Napadená rozhodnutí obecných soudů zakládají nerovné postavení mezi vlastníkem nemovitosti, na jejíž ocenění aplikovaly cenový výměr MF ČR a nemovitostí, na jejichž užívání je sjednáváno nájemné dohodou smluvních stran. Rovněž nerespektují podmínky stanovené čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, za nichž lze omezit vlastnické právo. V posuzované věci není dán žádný veřejný zájem, pro který by bylo možné omezit vlastnické právo stěžovatele. Regulace nájemného za užívání pozemku družstvem pro účely parkování jeho členů nelze považovat za veřejný zájem.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 2229/08, ze dne 29.12.2009
29.07.2009 00:02
ÚS: Specifika právního vztahu vyplývajícího z nájmu honitby
Ústavní soud při svém rozhodování vycházel v prvé řadě z toho, že při posuzování argumentace použité v ústavní stížnosti (stejně jako v předchozích rozhodnutích soudních orgánů) nelze pominout specifika právního vztahu vyplývající z institutu nájmu honitby a tedy i posouzení otázky, zda se jedná o dočasné přenechání výkonu práva myslivosti na určitých pozemcích jiné osobě, či zda předmětem smlouvy je dočasné přenechání pozemku jako věci dle § 663 o.z. Tuto otázku soud prvního stupně a soud odvolací kvalifikovaly rozporně.
Ústavní soud si za této situace [a to i vzhledem k citované judikatuře Evropského soudního dvora (č. C-451/06 Gabriele Walderdorff v. Finanzamt Waldviertel) a své vlastní (Pl. ÚS 34/03)] vyžádal výše zmíněná a podrobně rozvedená vyjádření Ministerstva financí a Ministerstva zemědělství. Ústavní soud je přesvědčen, že z těchto vyjádření (a zvláště pak z podrobného vyjádření Ministerstva zemědělství) lze kvalifikovaně dovodit tam posouzenou povahu práva myslivosti vykonávaného v honitbě na základě smlouvy o nájmu honitby (srov. především část. VI., a část IX. pod body – 95., 100. a 103. citovaného judikátu Ústavního soudu). Ta představuje zvláštní typovou smlouvu, na niž nelze primárně vztáhnout ustanovení občanského zákoníku o nájmu. Ministerstvo financí pak právem dovodilo, že nejsou-li splněny podmínky pachtu nebo pronájmu věci movité uvedené v bodu 17., pak nelze aplikovat osvobození od daně a jedná se o běžné zdaňování výkonu práva. Ministerstvo financí aplikuje citovaný rozsudek ve stejném duchu i na výkon práva mysliveckého při pronájmu „honitby“, kdy nelze aplikovat osvobození, ale jedná se o běžné zdanění při převodu práva vykonávat právo myslivecké v dané oblasti. Ústavní soud současně připomíná veřejnoprávní (daňověprávní) charakter vztahu držitele honitby (stěžovatele) a státu, z něhož nelze dovodit jiný než v případě nájmu honitby jako převodu užívání práva myslivosti (tj. poskytnutí služby) daňově obligatorní vztah.
podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 104/06, ze dne 03.06.2009
17.09.2008 00:00
K výkonu práva myslivosti, k nájmu honitby
Výkon práva myslivosti se spojuje s určitými územními celky, označovanými zákonem za honitby (uznaná honitba, obora a samostatná bažantnice), které se administrativním způsobem (uznáním ze strany okresního úřadu) vytvářejí na honebních pozemcích. Právo myslivosti pak náleží vlastníku honitby, jímž je vlastník honebních pozemků uznaných z podnětu okresního úřadu za honitbu, vlastník či nájemce honebních pozemků, k jehož návrhu byla honitba uznána, nebo honební společenstvo vytvořené následně po uznání honitby. Vlastník honitby může v této honitbě vykonávat právo myslivosti sám nebo může honitbu smlouvou pronajmout jiné fyzické či právnické osobě nebo jejich sdružení. Ten, kdo právo myslivosti vykonává, je podle dikce zákona uživatelem honitby. Může tedy jít o osobu odlišnou od vlastníka honitby i vlastníka honebních pozemků, jestliže jí bylo právo myslivosti v honitbě přenecháno do nájmu (§ 2 odst. 2 a § 14 odst. 2 věta první zákona o myslivosti) – srov. 25 Cdo 1390/2003.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1341/2006, ze dne 30. 7. 2008
(posuzováno podle zák. č. 23/1962 Sb., o myslivosti, ve znění účinném do 31. 12. 2000)
26.05.2008 00:00
K převedení pozemků do užívání dle zák. č. 122/1975 Sb.
Právo družstevního užívání půdy náleželo jednotnému zemědělskému družstvu (§ 6 odst. 1 zákona č. 122/1975 Sb.) k pozemkům, které byly sdruženy ke společnému družstevnímu hospodaření nebo které byly dány do náhradního užívání za sdružené pozemky při provedené hospodářskotechnické úpravě pozemků (§ 37 odst. 1 zákona). K již sdruženým pozemkům právo družstevního užívání vzniklo dnem účinnosti zákona č. 122/1975 Sb., tj. 1. 1. 1976, a to za předpokladu, že byly dosud sdruženy (včetně pozemků, ohledně nichž po zániku členství v družstvu nedošlo k 31. 12. 1975 k vypořádání a právo družstevního užívání založené podle dřívějších předpisů u nich trvalo); k pozemkům sdružovaným po tomto datu vzniklo okamžikem jejich sdružení (k tomu srov. R 1/1980). Sdružené pozemky, jež nebylo možno účelně a hospodárně využít, mohlo družstvo se souhlasem okresního národního výboru, vydaným po předchozím vyjádření okresní zemědělské správy, přenechat k dočasnému užívání státní, družstevní či společenské organizaci, nebo členům družstva, a to písemnou smlouvou, v níž byl sjednán způsob a doba dočasného užívání, popř. i přiměřená úplata (§ 40, § 41 zákona).
Pokud však družstvu nesvědčilo právo družstevního užívání, nýbrž „pouze“ právo užívání k zajištění výroby ve smyslu § 1 a násl. zákona č. 123/1975 Sb., nebylo k převodu těchto pozemků do dočasného užívání smlouvou podle § 40 a § 41 zákona č. 122/1975 Sb. oprávněno.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 4376/2007, ze dne 28. 2. 2008
15.05.2008 00:00
Ke škodě na „pronajaté“ věci při neplatnosti nájemní smlouvy
K prekluzi podle § 683 odst. 2 obč. zák. může dojít jen u nároků na náhradu škody na pronajaté věci, která byla poškozena nebo opotřebena způsobem uvedeným v § 683 odst. 1 obč. zák.
V rozsudku sp. zn. 25 Cdo 546/2004 pak Nejvyšší soud dovodil, že je-li rozhodnutí odvolacího soudu založeno na závěru, že písemná dohoda o nájmu je neplatná, a současně z provedených důkazů nevyplývá, že by žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem nájemní smlouvu v jiné než písemné podobě, nárok žalobce na náhradu majetkové újmy, jež byla způsobena na žalovanému „poskytnuté“ věci, není nárokem z odpovědnosti za škodu podle § 683 obč. zák., nýbrž nárokem na náhradu škody podle ustanovení o obecné odpovědnosti za škodu (§ 420 obč. zák.).
Závěr odvolacího soudu v posuzované věci, že na základě absolutně neplatné smlouvy nelze se domáhat práv, a že povinnosti a odpovědnost žalovaného za škodu vzniklou na věci, kterou užíval dle takové neplatné smlouvy, vychází z ustanovení § 420 odst. 1 občanského zákoníku, neboť žalovaný svým jednáním poškodil majetek žalobce, čímž si počínal v rozporu s ustanovením § 415 obč. zák., je tedy výrazem standardní rozhodovací praxe.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 1568/2007, ze dne 25. 3. 2008
30.04.2008 00:00
K zániku nájmu sklepu jako příslušenství bytu při jeho zničení
Je-li předmětem nájmu, respektive právního vztahu obdobného, určitý prostor (část stavby), je třeba za jeho zničení ve smyslu § 680 odst. 1 obč. zák. považovat nejen fyzický zánik stavby, v níž se prostor nachází, ale též takovou stavební úpravu této stavby, že se v ní uvedený prostor již nadále fakticky nenachází. Okolnost, zda si tento prostor zachoval své stavebnětechnické určení podle původního kolaudačního rozhodnutí či zda byl rekolaudován, není již v tomto směru významná. Rozhodující je, zda takový prostor fyzicky existuje (obdobně jako je v právní praxi obecně uznávána teze, že i nezkolaudovaná, popřípadě nepovolená stavba existuje a je předmětem občanskoprávních vztahů, zejména předmětem vlastnictví) – viz 26 Cdo 2669/2004, 26 Cdo 2674/2004 a 26 Cdo 1766/2006.
Tento právní názor sdílí Nejvyšší soud i v projednávané věci; přitom bez právního významu je to, že na rozdíl od těchto věcí jde v posuzovaném případě o sklep (nájemní právo k němu) jako příslušenství bytu (srov. např. 26 Cdo 623/2005). Zničením sklepu (ve smyslu § 680 odst. 1 obč. zák.) se proto rozumí nejen zánik stavby, v níž byl sklep umístěn, nýbrž i taková stavební úprava, v jejímž důsledku se konkrétně vymezený prostor tvořící sklep již ve stavbě nenachází. S přihlédnutím ke stávajícímu faktickému stavu v dané věci dovolateli zaniklo nájemní právo k předmětnému sklepu v důsledku zániku, resp. zničení sklepu ve smyslu § 680 odst. 1 obč. zák. Je přitom nerozhodné, zda k zániku původních prostor došlo v důsledku povolených či nepovolených stavebních úprav či změn.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1998/2007, ze dne 26. 2. 2008
23.04.2008 00:01
K vyklizení nebytových prostor po skončení nájmu a bezdůvodnému obohacení
Po skončení nájmu nebytových prostor je nájemce povinen pronajaté nebytové prostory vyklidit; ke splnění této povinnosti přitom nestačí odstranit z nich věci nájemce, případně třetích osob, jimž nájemce umožnil jejich užívání. Vyklizení v sobě zahrnuje též jejich odevzdání pronajímateli tak, aby k nim měl volný přístup a mohl s nimi dále nakládat. Odpovědnost za bezdůvodné obohacení tak může být spojována se situací, kdy pronajatý nebytový prostor nebyl po skončení nájmu odevzdán pronajímateli a tím mu bylo znemožněno realizovat jeho právo s ním dále disponovat.
Z hlediska posouzení, zda nájemce získal na úkor pronajímatele bezdůvodné obohacení, je v takovém případě proto významné zjištění, zda nájemce ke dni skončení nájmu nebytové prostory odevzdal ve smyslu jejich zpřístupnění. Naopak bez významu je okolnost, zda nájemce nebytové prostory po skončení nájmu fakticky užíval, případně zda je umožnil užívat jinému subjektu. Na odpovědnost za získané bezdůvodné obohacení je přitom bez vlivu skutečnost, že nebytové prostory i po skončení nájmu užívala společnost, jíž nájemce umožnil ještě za existence nájemního vztahu jejich užívání k podnikání, a která je ani přes výzvu nájemce nevyklidila (srov. např. 33 Odo 924/2003, 33 Odo 366/2003, 33 Odo 1175/2004) Odpovědnost za bezdůvodné obohacení je totiž objektivního charakteru a předpokladem jejího vzniku není protiprávní úkon obohaceného ani jeho zavinění; podstatné je pouze to, že stav obohacení vznikl.
Jestliže tedy po skončení nájmu nájemce nebytové prostory neodevzdal, tj. nezpřístupnil je pronajímateli, užíval je bez právního důvodu a získal tím na jeho úkor bezdůvodné obohacení.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 49/2006, ze dne 28. 2. 2008
11.04.2008 00:02
K uzavření leasingové smlouvy ohledně dosud neexistující věci
I. Vzhledem k tomu, že leasingová smlouva je smlouvou inominátní a vztahy mezi účastníky se řídí především touto smlouvou, nelze na ni aplikovat ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě. U klasické nájemní smlouvy musí pronajímaná věc existovat už v momentu uzavření nájemní smlouvy. V případě leasingové smlouvy jde o účelové pořízení věci, práva či jiné majetkové hodnoty podle potřeb, výběru a určení leasingového nájemce s využitím cizích zdrojů – zdrojů poskytovatele předmětu leasingu.
Jestliže tedy poskytovatel předmětu leasingu podle leasingové smlouvy poskytuje nabyvateli – leasingovému nájemci věc podle jeho přání (na míru), není vyloučeno (a spíše to bude pravidlem), že tuto věc musí nejprve obstarat do svého vlastnictví, resp. musí k ní získat oprávnění nakládat s předmětem leasingu. Skutečnost, že v době uzavření leasingové smlouvy nebyla ještě věc, jež je přenechávána do leasingového nájmu, vyrobena, tedy nezpůsobuje neplatnost této smlouvy.
II. V praxi se rozlišují dva základní druhy leasingu – leasing finanční a leasing operativní. Operativní leasing obvykle nezakládá právo na následné odkoupení věci, cílem finančního leasingu je konečný převod vlastnictví k předmětu leasingu. Finanční leasing je specifický soukromoprávní institut; leasingová smlouva je nepojmenovaná smlouva – ve vztazích mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti jde o smlouvu předpokládanou ustanovením § 269 odst. 2 ObchZ. Práva a povinnosti jejích účastníků se řídí především ustanoveními leasingové smlouvy. Ujednání leasingové smlouvy nelze rozštěpit na část týkající se závazků spojených s „nájmem“ předmětu leasingu a na část vztahující se k závazku převodu předmětu leasingu do vlastnictví leasingového nájemce. Podstatou finančního leasingu je, že pronajímatel zajistí financování předmětu leasingu, který opatří a předmět leasingu předá nájemci do užívání.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1289/2005, ze dne 30. 1. 2008
04.04.2008 00:00
K přenechání předmětu nájmu; ke vzájemnosti povinností z nájmu
I. Jestliže si strany nájemní smlouvy nesjednaly zvláštní způsob předání pronajímaných strojů, podmiňující účinnost nájemní smlouvy, a jestliže na základě dokazování vzal soud za prokázané, že k datu uzavření nájemní smlouvy se předmětné stroje nacházely v areálu provozu nájemkyně, tedy v dosahu její dispozice, potom je správný jeho závěr, že již k tomuto datu pronajímatel svou smluvní povinnost přenechat věci do užívání splnil.
II. Ke vzniku platné nájemní smlouvy podle § 663 a násl. obč. zák. se vyžaduje dosažení dohody o předmětu nájmu (o individuálně určené věci), o úplatě za užívání a o době nájmu. Případné nesplnění povinnosti pronajímatele přenechat pronajímanou věc nájemci nemá vliv na vznik nájemního vztahu a na povinnost platit nájemné, neboť nejde o povinnosti vzájemně podmíněné. Podle § 560 věty první obč. zák. mají-li si ze smlouvy plnit účastníci navzájem, může se domáhat splnění závazku jen ten, kdo splnil svůj závazek dříve anebo je připraven jej splnit. Nájemní smlouvou sice vzniká mezi účastníky dvoustranný vzájemný závazkový právní vztah, to však neznamená, že by povinnost účastníků poskytnout si navzájem plnění byla vzájemně podmíněná, tedy že by povinnost jednoho byla vázána na splnění vzájemné povinnosti druhého a naopak; z povahy věci totiž plyne, že k poskytnutí plnění každého z nich nedochází ke stejnému okamžiku, nýbrž v různých časových okamžicích.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 86/2006, ze dne 29. 11. 2007
20.03.2008 00:00
K neplacení nájemného při nevyužívání najatých prostor z vůle nájemce
Skutečnost, že nájemce nevyužil svého práva užívat nebytové prostory po sjednanou dobu na základě platně uzavřené smlouvy o nájmu nebytových prostor, přičemž mu v tom pronajímatel nebránil, není důvodem neplacení nájemného podle platně uzavřené smlouvy, a to ani za použití § 3 odst. 1 občanského zákoníku (srov. 28 Cdo 1416/2003).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3033/2005, ze dne 22. 8. 2007
19.03.2008 00:00
K vyloučení náhrady nákladů vynaložených na pronajatou věc
Sjednali-li účastníci smlouvy o nájmu nebytových prostor, že „… stavební úpravy a změny může nájemce provádět jen s písemným souhlasem pronajímatele v souladu se stavebními předpisy a na své náklady“, zavázal se tak nájemce dobrovolně k náhradě nákladů spojených se stavebními úpravami a tímto ujednáním smluvní strany současně vyloučily možnost nájemce domáhat se po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota předmětné nemovitosti ve smyslu § 667 ObčZ.
podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3497/2006, ze dne 19. 12. 2007
17.03.2008 00:01
K aktivní věcné legitimaci komisionáře k žalobě o vyklizení nebytových prostor
Komisionář není aktivně věcně legitimován k podání žaloby o vyklizení nebytových prostor, jejichž vlastníkem je komitent.
Jak výslovně vyplývá ze znění § 126 odst. 1 o. z., je oprávněným subjektem k podání vlastnické žaloby vlastník věci. Komisionářská smlouva, uzavřená podle ustanovení § 577 a násl. obchodního zákoníku, je specifickým institutem, použitelným právě v obchodněprávních vztazích. Právní vztahy k nebytovým prostorům, včetně jejich nájmu, jsou však podle právní úpravy vztahy občanskoprávní a při jejich praktické realizaci nelze institut komisionářské smlouvy využít uvedeným způsobem.
V právních vztazích vznikajících při hospodaření s nebytovými prostory se běžně připouští, aby právnická či fyzická osoba pověřená správou domu vyřizovala právní záležitosti vlastníka nemovitosti. Musí se tak ale dít na základě takového zmocnění vlastníkem, v němž se tato osoba opravňuje generálně nebo ad hoc k zastoupení vlastníka (srov. např. 26 Cdo 356/2000), nikoli tedy k jednání vlastním jménem.
Argumentace dovolatelky (Domovní správy města P.) ustanovením § 102 odst. 2 písm. m) zákona č. 128/2000, o obcích, ve znění po novele č. 313/2002 Sb., zde není namístě. Zákon v tomto ustanovení zcela jasně hovoří pouze o možnosti rady obce svěřit příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci zcela nebo zčásti rozhodování o uzavírání nájemních smluv a smluv o výpůjčce a nikoliv o jednání za obec svým jménem v navazujících řízeních, která mohou být vyvolány spory ohledně práv z předmětných smluv vyplývajících.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2708/2006, ze dne 19. 12. 2007
17.03.2008 00:00
K pronájmu funkčního areálu čerpací stanice
Nejvyšší soud již v usnesení sp. zn. 28 Cdo 764/2004 dospěl k závěru, že areál čerpací stanice podobného typu, jako v nyní projednávané věci, je možné – vzhledem k podstatě funkce užívání, realizované v nebytových prostorách – pronajmout cestou smlouvy o nájmu nebytových prostor.
Poněvadž byly pronajaty nemovitosti jako celek nájemní smlouvou, jež měla za předmět budovu čerpací stanice, 2 podzemní nádrže a pozemky, řídí se smluvní vztah ustanoveními § 663 a násl. o. z. (nájemní smlouva samotná pak též ustanovením § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2807/2006, ze dne 19. 12. 2007
05.03.2008 00:01
K obnovení nájmu bytu (ObčZ do 30. 3. 2006)
Je-li žaloba na vyklizení bytu podána v době, kdy ještě trvá sjednaný, popř. obnovený nájemní vztah (neuplynula doposud doba uvedená v § 676 odst. 2 věta druhá obč. zák.), jde o žalobu předčasnou, jíž nelze bez dalšího vyhovět. Probíhá-li ale řízení o této žalobě na vyklizení bytu (na níž žalobce trvá) ještě v okamžiku, kdy doba trvání sjednaného, popř. obnoveného nájemního vztahu uplynula (a nebylo-li již o ní rozhodnuto soudem druhého stupně, proti jehož rozhodnutí není přípustné odvolání), je nutno takové žalobě přiznat účinky předvídané v § 676 odst. 2 věta první obč. zák (viz 20 Cdo 1427/99).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1303/2006, ze dne 29. 1. 2008
(posuzováno podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 3. 2006)
05.03.2008 00:00
Ke sjednání nájemní smlouvy na dobu určitou za trvání nájmu
V případě, kdy mezi stranami byla sjednána nájemní smlouva na dobu určitou za trvání nájemního vztahu k témuž předmětu nájmu bez časového omezení, zabývat otázkou, zda tato nově sjednaná nájemní smlouva a tedy i na jejím základě vzniklý nájemní vztah má povahu závazku zcela nového ve smyslu § 570 odst. 1 obč. zák. (novace privativní) či pouze dochází ke změně stávajícího nájemního vztahu dle § 516 obč.zák. a tento pak obstojí vedle nájemního vztahu původního (novace kumulativní). Jinak řečeno, je třeba se zabývat platností či neplatností nově sjednané nájemní smlouvy i z toho hlediska, zda existující nájemní vztah má být touto smlouvou změněn či zcela nahrazen (srov. např. 26 Cdo 1657/2004, 26 Cdo 254/2006).
Současně je soudní praxí zastáván názor, že předpokladem platného uzavření nájemní smlouvy k bytu je okolnost, že jde o byt právně volný, tj. že k tomuto bytu nesvědčí právo nájmu jiné osobě; smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná. Svědčí-li určité osobě právo nájmu k určitému bytu (bytové jednotce), nemůže platně uzavřít smlouvu o nájmu téhož bytu ani tato osoba (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2005, sp.zn. 26 Cdo 2033/2004).
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3141/2006, ze dne 17. 1. 2008
(posuzováno podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 3. 2006)
28.02.2008 00:00
K bytové náhradě při vyklizení prostor užívaných dle § 397 ObčZ
Na právní vztah dříve upravený v ustanovení § 397 a násl. obč. zák. ve znění před novelou č. 509/1991 Sb. nelze ve smyslu ustanovení § 853 obč. zák. aplikovat ustanovení o nájmu bytu (§ 685 a násl. obč. zák.); obsahem i účelem nejbližší tomuto právnímu vztahu je – za předpokladu, že za přenechání věci do dočasného užívání byla sjednána úplata – právní vztah nájmu podle § 663 a násl. obč. zák. (srov. 26 Cdo 2138/99).
Tam, kde byl služební (zejména domovnický) byt užíván právem dočasného užívání nemovitosti podle § 397 obč. zák. před novelou po delší dobu, nebude vyloučeno přiznat při vyklizení náhradu za byt (viz 26 Cdo 2397/2005, R 5/2001). Podle ustálené soudní praxe lze, byť výjimečně, vázat za použití ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. na zajištění bytové náhrady vyklizení bytu užívaného bez právního důvodu. Tím spíše se musí tato úvaha (úvaha o vázanosti vyklizení na zajištění bytové náhrady za použití § 3 odst. 1 obč. zák.) uplatnit v případě, kdy jde o vyklizení prostor dlouhodobě užívaných k bydlení na základě práva přenechání (části) nemovitosti k dočasnému užívání (§ 397 odst. 1 obč. zák. před novelou) transformovaného na právo nájmu (§ 663 a násl. obč. zák.) po skončení práva nájmu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 932/2007, ze dne 10. 1. 2008
26.02.2008 00:01
K ukončení nájmu uzavřeného na dobu určitou sjednanou výpovědí
Také nájem na dobu určitou může skončit výpovědí, je-li podle § 676 odst. 1 obč. zák. dohodnuta. Není-li přitom sjednána výpovědní lhůta, řídí se její délka ustanovením § 677 odst. 2 obč. zák.; počátek a konec výpovědní lhůty (doby) určují obecná ustanovení obč. zák. o běhu lhůt (viz 20 Cdo 2685/99).
Smluvní autonomie účastníků občanskoprávních vztahů - jako jeden ze základních principů občanského (soukromého) práva - nevylučuje, aby si účastníci smlouvy, a to i smlouvy o nájmu pozemku, dohodli výpovědní důvody i v případě, že je zákon neuvádí, a tím omezili (konkretizovali) alternativy projevů vůle, směřujících ke skončení nájemního vztahu. Jde pak jen o to, aby se takové ujednání neprotivilo případnému zákonnému zákazu či smyslu zákona (§ 2 odst. 3 o. z.).
Smluvní ujednání o výpovědních důvodech, jak je obsahuje posuzovaná smlouva mezi účastníky, je beze vší pochybnosti přípustné. Sjednané výpovědní důvody (neplacení nájemného, stavební úpravy bez souhlasu pronajímatelů, způsobení škody na pozemku) jsou zcela určité, rozumné a v případě deliktního jednání nájemce i použitelné .
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3451/2006, ze dne 19. 12. 2007