// Profipravo.cz / Věcná práva

Věcná práva

29.09.2008 00:00

K nabytí bytu ve výlučném nájmu jednoho z manželů do SJM

V rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1668/2003 (R 50/2005) Nejvyšší soud dovodil, že byt v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, který nabyl do vlastnictví podle ustanovení § 23 zákona č. 72/1994 Sb. a § 24 zákona č. 42/1992 Sb. ten z manželů, který se stal členem družstva, není ve společném jmění manželů, jestliže manželům nevzniklo společné členství v bytovém družstvu. Vysvětlil, že družstevní byt ve vlastnictví člena družstva sice nebyl, ale členský podíl, který může být předmětem převodu nebo dědění, má majetkovou hodnotu; z tohoto pohledu představuje byt majetek nabytý za trvání manželství jedním z manželů (členem družstva) za majetek náležející do výlučného vlastnictví tohoto manžela (§ 143 odst. 1 písm. a/ obč. zák.).

V případě bytu, který není bytem v budově ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví bytového družstva, se shora uvedené neuplatní. Jestliže tedy vlastník budovy převedl smlouvou podle § 6 zákona č. 72/1994 Sb. byt do vlastnictví manžela, který je (výlučným) nájemcem bytu, pak – neuplatní-li se žádná z výhrad § 143 odst. 1 písm. a/ obč. zák. – se byt (se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku) stává předmětem společného jmění manželů; sjednání smlouvy o zúžení zákonem stanoveného rozsahu společného jmění je jediným způsobem, jak se nastolení takových vlastnických poměrů vyhnout.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 3463/2006, ze dne 28. 8. 2008

13.08.2008 08:00

K vlastnictví povrchových a podzemních vod

Povrchové a podzemní vody nejsou předmětem vlastnictví a nejsou součástí ani příslušenstvím pozemku, na němž nebo pod nímž se vyskytují; práva k těmto vodám upravuje tento zákon (§ 3 odst. 1 vodního zákona č. 254/2001 Sb.). Vlastníkem povrchových vod, o které v řízení jde, tak není ani stát; jde o tzv. res extra commercium.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1244/2007, ze dne 4. 6. 2008

05.08.2008 00:00

K příspěvku přehlasovaného spoluvlastníka na náklady

V souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu (srov. 22 Cdo 599/99) spadá pod pojem hospodaření společnou věcí i rozhodnutí o tom, jaké náklady, resp. investice budou na společnou věc vynaloženy. Každý spoluvlastník musí mít právo se k rozhodnutí vyjádřit. Pokud s rozhodnutím nesouhlasí, a je přehlasován většinou spoluvlastníků, je přesto povinen na takový náklad přispět. Tato povinnost vyplývá přímo z rozhodnutí spoluvlastníků, neboť menšinový spoluvlastník tak plní povinnost, která pro něj plyne z ustanovení § 137 odst. 1 obč. zák. (srov. cit. rozsudek).

Dovolatelce byla dána v dané věci možnost se k rozhodnutí vyjádřit, neboť se účastnila schůze spoluvlastníků, na které bylo rozhodnutí o způsobu rozpočítávání úhrad přijato. Dovolatelce tedy vznikla povinnost přispívat na náklady spojené s provozem domu podle rozhodnutí spoluvlastníků formou úhrady na bankovní účet, který k tomu účelu zřídili, a kam zpočátku zasílala své platby i dovolatelka. K tomuto rozhodnutí nebylo zapotřebí zvláštní formy. „Termínem „rozhodování“ o hospodaření se společnou věcí nezamýšlel zajisté zákonodárce nějaký blíže formalizovaný postup, ale shodu či neshodu při řešení určité věcné otázky. O tom, že tato otázka se stala předmětem společného rozhodování, mají být všichni spoluvlastníci informováni, při zachování možnosti se vyjádřit a konečné rozhodnutí tak ovlivnit.“ (usnesení sp. zn. 28 Cdo 364/2004).

podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 770/2008, ze dne 3. 4. 2008

10.07.2008 00:02

K žalobě o udělení souhlasu se změnou účelu užívání jednotky

I. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek (srov. nález Ústavního soudu ze dne 13. 3. 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000). Uvedená omezení je nutno vykládat tak, aby vlastník jednotky nebyl ve výkonu svého vlastnického práva k jednotce omezován více, než je potřebné pro ochranu vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek.

II. Jestliže vlastník jednotky potřebuje podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů ke změně účelu užívání jednotky souhlas ostatních vlastníků jednotek, který se uděluje formou usnesení shromáždění, je povinen vyzvat výbor společenství, aby podle § 11 odst. 1 cit. zákona shromáždění svolal, popř. aby hlasování o změně účelu užívání jednotky zařadil na program nejbližšího zasedání. Pokud tak výbor v přiměřené době neučiní, popř. tak učinit odmítne, nastává ve svém důsledku stejný stav, jako kdyby se shromáždění sešlo a návrh na změnu účelu užívání nebyl schválen. V obou případech totiž vlastník jednotky nemůže změnu účelu jejího užívání uskutečnit. Nečinnost společenství, resp. jeho výboru, nelze přičítat k tíži vlastníkovi jednotky, který nemá žádných nadřazených kompetencí ke společenství, stává se objektem nečinnosti společenství a ve svých důsledcích je tak omezen ve výkonu svého vlastnického práva.

Žalobu na náhradu projevu vůle podle § 11 odst. 3 věty druhé zákona o vlastnictví bytů tedy může vlastník jednotky podat i tehdy, jestliže se shromáždění v přiměřené době nesešlo, ačkoli vlastník o jeho svolání požádal. Podmínka přiměřené doby přitom bude věcí individuálního posouzení reflektujícího zejména zákonnou povinnost konat shromáždění alespoň jednou ročně (§ 11 odst. 1 věta první zákona o vlastnictví bytů) a velikost společenství. Počátek běhu šestiměsíční lhůty podle § 11 odst. 3 i.f. cit. zákona odvisí od individuálního výkladu přiměřené doby.

III. Souhlas spoluvlastníků se změnou účelu užívání jednotky podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů se uděluje hlasováním ve shromáždění a projevená vůle vlastníků jednotek je zároveň vůlí společenství vlastníků, jehož nejvyšším orgánem je právě shromáždění. Účelem žaloby podle § 11 odst. 3 věty druhé cit. zákona je nahradit potřebné usnesení shromáždění vlastníků jako projev vůle společenství, ať už je příčinou podání žaloby okolnost, že nedošlo k jeho svolání některým ze subjektů v zákoně uvedených (výbor, pověřený vlastník, vlastníci jednotek mající jednu čtvrtinu hlasů), ačkoli mělo být svoláno, nebo k podnětu došlo a shromáždění bylo sice svoláno, ale nebylo usnášeníschopné, nebo usnášeníschopné bylo, ale dospělo k rovnosti hlasů nebo nedosáhlo potřebné většiny či dohody.

Společenství vlastníků je tedy k žalobě podle § 11 odst. 3 věty druhé zákona o vlastnictví bytů pasivně legitimováno jak v případě, že se shromáždění sejde, tak i v případě, že se shromáždění nesejde.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 5216/2007, ze dne 14. 5. 2008

13.06.2008 00:02

K zachování práv třetích osob při reálném rozdělení věci

I. Pojistkou proti tomu, aby reálné rozdělení věci, k němuž dojde při vypořádání podílového spoluvlastnictví, nezpůsobovalo újmu osobám, kterým příslušejí práva váznoucí na rozdělované věci (např. právě zástavní právo, jímž byla rozdělovaná věc dříve zatížena k zajištění pohledávky třetí osoby - zástavního věřitele), je (byť výslovně jen pro nemovitosti), úprava obsažená v § 142 odst. 3 větě druhé obč. zák. v rozhodném znění. Práva třetích osob váznoucí na nemovitosti, která je předmětem vypořádání podílového spoluvlastnictví, tudíž nezanikají jen proto, že došlo k vypořádání spoluvlastnictví reálným rozdělením nemovitosti.

Platí-li popsaný princip pro vypořádání nemovitosti pro vypořádání nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví, pak za použití argumentu a simili a při připomenutí zásady formulované v § 124 obč. zák. (podle které všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana) musí platit (byť i jen formou aplikace per analogiam) i tehdy, dochází-li k reálnému rozdělení nemovitosti soudem při vypořádání majetkového společenství tvořeného manžely, tedy při vypořádání společného jmění manželů (k ochraně věřitelů při reálném rozdělení zatížené nemovitosti dohodou o vypořádání společného jmění manželů srov. § 150 odst. 2 obč. zák.) nebo i tehdy, je-li zatížená nemovitost reálně rozdělena výlučným vlastníkem.

Zánikem zástavy podle ustanovení § 151g obč. zák. v rozhodném znění proto není reálné rozdělení zástavy jako věci v právním smyslu na více samostatných věcí v právním smyslu. Uvedený závěr platí i pro rozdělení zástavy, kterou je bytový dům nebo budova (nemovitost), na jednotky podle zákona o vlastnictví bytů, uskutečněné prohlášením vlastníka takové zástavy ve smyslu § 5 zákona o vlastnictví bytů.

II. Uspokojení ze zástavy v režimu vespolného zástavního práva je možné nejen tehdy, bylo-li zástavní právo vespolným (simultánním) již při svém vzniku (např. byla-li táž pohledávka smluvně zajištěna několika různými nemovitostmi - zástavami), nýbrž i tehdy, stalo-li se vespolným (simultánním) až v průběhu svého trvání.

Byl-li původně celistvý pozemek zatížen zástavním právem pro věřitelovu pohledávku např. ve výši 50.000,- Kč, je každý ze dvou nebo více vzniklých pozemků zatížen zástavním právem pro pohledávku v této výši a nikoli pro poměrnou část této pohledávky odpovídající velikosti jednotlivého nového pozemku v poměru k velikosti někdejšího celistvého pozemku.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 661/2006, ze dne 22. 4. 2008

(posuzováno podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném k 27. 9. 1999)

05.06.2008 22:23

Rc 76/2007

Místní komunikace může být samostatnou věcí v občanskoprávním smyslu.

(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2006, sp. zn. 31 Cdo 691/2005)

02.06.2008 00:01

K oprávněné držbě celé věci jako podmínce vydržení

Předmětem vydržení může být jen celá věc, která je předmětem právních vztahů. Podmínkou pro vydržení věci je, aby držitel měl v oprávněné držbě celou věc; pokud je věc nebo její části předmětem držby více osob a nejde o držbu spoluvlastnického práva anebo jiného než vlastnického práva, nemohou být držitelé se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že jim celá věc náleží, a být tak oprávněnými držiteli.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 361/2007, ze dne 25. 3. 2008

02.06.2008 00:00

K převodu reálně nerozdělené stavby

Dokud není stavba reálně rozdělena, lze platně učinit předmětem převodu buď celou věc, nebo její ideální díl. Pokud má být např. převedena reálná část stavby, musí jít o takovou její část, která má již právně povahu samostatné věci. Reálné rozdělení stavby je možné jen tehdy, jestliže vzniknou na základě stavebních úprav učiněných podle stavebních předpisů samostatné věci. Přitom k reálnému rozdělení stavby na dvě nebo více samostatných věcí nestačí rozdělení stavební parcely geometrickým oddělovacím plánem (viz 22 Cdo 1465/2000).

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 361/2007, ze dne 25. 3. 2008

16.04.2008 00:01

K oddělené součásti věci jako předmětu zadržovacího práva

Součást věci se stává samostatnou věcí faktickým oddělením od věci hlavní (například též za účelem provedení její opravy či úpravy) a tím i způsobilým předmětem zadržovacího práva.

podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1059/2006, ze dne 17. 1. 2008

20.03.2008 00:01

K rozhodujícímu stavu v řízení o převodu jednotky dle zák. č. 72/1994 Sb.

I. Ustanovení § 154 odst. 1 o. s. ř. o tom, že pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vyhlášení, se nedotýká ustanovení hmotného práva, které váží vznik, změnu či zánik práva nebo povinnosti k určitému času (R 14/1975).

V řízení o uzavření smlouvy o převodu nebytového prostoru do vlastnictví nájemce podle § 23 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. je proto rozhodující datum uplatnění nároku formou řádně doručené výzvy bytovému družstvu, jako vlastníku nemovitosti, v níž se nájemcem užívaný nebytový prostor nacházel. Okolnost, jaký právní stav nastal v mezidobí v průběhu vleklého soudního řízení (zde zánik nájemního vztahu), nemůže jít nájemci k tíži a soud neopravňuje k odmítnutí soudní ochrany takovému věcně aktivně legitimovanému subjektu.

II. Ve vztahu k bytovým družstvům označovaným podle dřívějších předpisů jako „lidová bytová družstva“ postačuje ve smyslu § 24 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. ke vzniku práva na bezplatný převod členovi družstva prokázání existence nájemního vztahu k bytu, garáži a ateliéru, který musí svědčit fyzické osobě jako členu družstva, jakož i prokázání existence o tom, že nájemní vztah skutečně vznikl na základě skutečností stanovených zákonem. V poměrech těchto oprávněných osob tak předpoklad splacení členského podílu nepřestavuje platný předpoklad vzniku práva na bezplatný převod zmíněných nebytových prostor.

Povinnost bytového družstva k bezplatnému převodu nebytového prostoru uvedeného v § 24 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb. zavazovala to družstvo, které ku dni podání platné žádosti člena bylo vlastníkem či spoluvlastníkem domu, v niěmž se takový prostor nacházel. Tato povinnost ve stejném rozsahu ze zákona přecházela na další právní nástupce takového povinného subjektu, spolu s vlastnictvím budovy, v níž se předmětný nebytový prostor nacházel (viz 28 Cdo 780/2003-167).

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2408/2005, ze dne 22. 8. 2007

28.02.2008 00:00

K rozhodnutí stavebního úřadu o rozdělení bytu dle zák. č. 41/1964 Sb.

Podmínka rozhodnutí stavebního úřadu podle § 62 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, se vztahovala i k těm souborům místností, k jejichž sloučení (coby dříve samostatných bytů) dal souhlas národní výbor podle § 56 odst. 2 tohoto zákona (viz 26 Cdo 2758/99). Předpoklad pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu (§ 62 zákona č. 41/1964 Sb.) musel být splněn i v případě, že příslušný orgán souhlasil se sloučením bytů; bez rozhodnutí stavebního úřadu nebylo možno nově vzniklý soubor místností považovat za byt. Uvedené závěry platí i ve vztahu k rozdělení bytu (podle § 57 a § 58 zákona č. 41/1964 Sb.).

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 932/2007, ze dne 10. 1. 2008

27.02.2008 00:01

K převodu „garážového stání“ kupní smlouvou

Nebytový prostor není věcí ve smyslu občanského práva. Jako předmět samostatného vlastnického práva mohou být nebytové prostory toliko v intencích zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) ve znění pozdějších předpisů.

V dané věci mělo být předmětem budoucí kupní smlouvy „garážové stání“, přičemž ze skutkových zjištění se však nepodává, že by šlo o nebytový prostor ve smyslu uvedeného zákona (srov. jeho ustanovení § 2 písm. c/). Pokud tedy byla předmětem smlouvy o budoucí kupní smlouvě garážová stání, je tato smlouva pro právní nemožnost plnění podle § 37 odst. 2 obč. zák. neplatná.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Odo 1100/2006, ze dne 23. 1. 2008

26.02.2008 00:01

K přechodu vlastnického práva z dosavadního družstva na družstvo nové

I. Ustanovení § 29 zákona o vlastnictví bytů, jež upravuje podmínky, způsob a právní důsledky vyčlenění družstva z družstva dosavadního, je ustanovením kogentní povahy. Podle odst. 2 tohoto ustanovení přechází členství v dosavadním družstvu se vznikem nového družstva na nové družstvo. Z toho vyplývá, že členy nového družstva se (za předpokladu splnění podmínek pro vyčlenění) ex lege stávají všichni členové družstva dosavadního, kteří jsou nájemci či vlastníky bytových nebo nebytových jednotek v budově, jíž se vyčlenění týká, bez ohledu na to, zda projevili s vyčleněním souhlas (srov. R 14/1997).

II. Podle § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů se mezi dosavadním a novým družstvem provede vypořádání majetku, práv a povinností. Nedojde-li k jiné dohodě, přechází na nové družstvo vlastnictví nebo spoluvlastnictví k budově nebo budovám, popř. domu nebo domům uvedeným v odst. 1 cit. § 29, tj. budově (budovám) nebo domu (domům) nacházejícím se ve vlastnictví popř. spoluvlastnictví dosavadního družstva, jehož členové dvoutřetinovou většinou rozhodli o vyčlenění.

Zákon tedy přechod vlastnického práva z dosavadního družstva na družstvo nové neváže na existenci nájemního práva jednotlivých členů nového družstva ke konkrétní bytové či nebytové jednotce nacházející se v předmětné budově, nýbrž vychází z vlastnického oprávnění, jež k budově jako celku svědčilo dosavadnímu družstvu.

Přechod vlastnického práva ve smyslu cit. ustanovení § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů sice ve svých důsledcích může znamenat, že vyčleněnému družstvu připadne větší podíl z majetku mateřského družstva, než by mu s ohledem na členské podíly jinak náležel – typicky se jedná o nebytové prostory nacházející se v budově, jíž se vyčlenění týká, k nimž obvykle nesvědčí nájemní právo žádnému z členů družstva, v rozporu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod však není. Přechodem vlastnictví k budově totiž není dotčena možnost dosavadního družstva domoci se přiměřené náhrady v rámci vypořádání majetku, práv a povinností mezi oběma družstvy(viz usnesení Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 762/2002).

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2860/2007, ze dne 13. 12. 2007

26.02.2008 00:00

K odpovědnosti za vady při spotřebitelské koupi nebytové jednotky

I. Vztah mezi fyzickou osobou a realitní kanceláří při uzavření kupní smlouvy ohledně bytové nebo nebytové jednotky je vztahem občanskoprávním (§ 1 odst. 2 o. z.), s modifikací plynoucí z ustanovení § 52 o. z. Tomuto zařazení odpovídá postavení účastníků kupní smlouvy, kdy na jedné straně vystupuje spotřebitel (tedy osoba definovaná v § 52 odst. 3 o. z.), jakožto osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, na straně druhé dodavatel uvedený v § 52 odst. 2 o. z. jako osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti. Ochrana spotřebitele jako tzv. slabší smluvní strany je pak pokryta ustanoveními občanského zákoníku, v závislosti na typu smlouvy (uvedené příkladmo v ustanovení § 52 odst. 1 o. z.), když spotřebitelské smlouvy nepředstavují samy o sobě zvláštní smluvní typ (ať pojmenovaný, smíšený či nepojmenovaný), nýbrž jen za účelem ochrany spotřebitele stanoví navíc podmínky, jež účastníky smlouvy zavazují.

Aplikováno na posuzovanou věc, dospívá dovolací soud k závěru (v souladu s rozsudkem dovolacího soudu sp. zn. 33 Odo 1314/2005), že pro posouzení práv a povinností účastníků (prodávající - podnikatelky v rámci své podnikatelské činnosti a kupujícího – spotřebitele) smlouvy o převodu spoluvlastnictví nebytové jednotky v tomto případě nutno použít úpravu § 613 až 627 o. z., která má ve vztahu k § 588 až § 600 povahu nejen doplňující, ale i speciální.

II. Zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, představuje úpravu v oblasti veřejného práva. Stanoví podmínky podnikání významné pro ochranu spotřebitele, úkoly veřejné správy v oblasti ochrany spotřebitele a oprávnění spotřebitelů, sdružení spotřebitelů nebo jiných právnických osob založených k ochraně spotřebitele. Zákon mimo jiné v § 2 definuje řadu základních pojmů práva na ochranu spotřebitele, jako je „spotřebitel“, „prodávající“, „výrobce“ a „dodavatel, kteréžto vymezení je však použitelné pouze pro účely tohoto zákona, jiný zákon by musel na tuto definici výslovně odkázat. Z toho důvodu i pojem „spotřebitel“ v zákoně uvedený není přímo použitelný na právní úpravu v občanském zákoníku (§ 53 odst. 3, a contrario), byť její význam je částečný obdobný „spotřebiteli“ podle občanského zákoníku.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2777/200, ze dne 22. 8. 2007

25.01.2008 00:01

K naléhavému právnímu zájmu opomenutého nájemce na určení vlastnictví bytu

Ačkoli zpravidla je naléhavý právní zájem dán tehdy, když se žalobce domáhá určení, že je vlastníkem věci, nelze vyloučit situace, kdy bude dán naléhavý právní zájem na určení, že vlastníkem věci je žalovaný.

Není-li prokázáno, že vlastník bytu (domu) nabídl převod bytu nájemci podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., je následná smlouva o převodu bytové jednotky jiné osobě, nerespektující navíc přednostní právo nájemce podle odst. 2 téhož ustanovení, absolutně neplatná pro rozpor se zákonem (§ 39 obč. zák.). Dosavadnímu nájemci pak nelze upřít naléhavý právní zájem žalovat jak na určení vlastnictví k bytu, tak případně i na určení neplatnosti smlouvy o jeho převodu (viz 28 Cdo 412/2003).

Citovaný judikát lze nepochybně vztáhnout i na opomenutého společného nájemce; v takovém případě může být „jinou osobou“, které byl byt do vlastnictví převeden, i druhý ze společných nájemců jako výlučný nabyvatel. Naléhavý právní zájem na určení vlastníka bytového domu může mít i nájemce bytu v domě, zvláště je-li to pro něj významné v souvislosti s předpokládaným prodejem bytových jednotek do jeho vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

Lze-li žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká. Jestliže právní otázka (platnost smlouvy), o níž má být rozhodnuto, má povahu předběžné otázky ve vztahu k existenci práva nebo právního vztahu (vlastnictví), není dán právní zájem na určení této předběžné otázky, lze-li žalovat přímo na určení existence práva nebo právního vztahu. Z těchto závěrů zde vyplývá nesprávnost dovolatelova právního názoru, že žalobkyně (opomenutá společná nájemkyně) měla naléhavý právní zájem pouze na určení neplatnosti smluv o převodu bytu a spoluvlastnického podílu.

podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3245/2007, ze dne 13. 9. 2007

23.01.2008 00:01

K pasivní legitimaci ve sporu podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů

Hlasování podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů je sice rozhodováním ve vztahu mezi spoluvlastníky, a to i tehdy, je-li společenství vlastníků jednotek právnickou osobou, avšak existuje-li společenství vlastníků jednotek v podobě právnické osoby, je toto hlasování vlastníků jednotek současně projevem tvorby vůle této právnické osoby. Přijaté rozhodnutí zavazuje nejen spoluvlastníky budovy, ale také společenství vlastníků jednotek, protože jde o rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu – shromáždění vlastníků jednotek. Výsledkem hlasování je projev vůle společenství (plurality vlastníků) a podle toho, zda toto společenství má či nemá právní subjektivitu, je dána i pasivní legitimace v případném sporu podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Nemá-li společenství vlastníků jednotek právní subjektivitu, jsou pasivně legitimováni jednotliví vlastníci jednotek, vzniklo-li společenství vlastníků jednotek v podobě právnické osoby, je pasivně legitimována tato právnická osoba (viz nález Ústavního soudu ČR ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04).

Nejvyšší soud ČR respektuje zásadu vyjádřenou v čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky, že vykonatelná rozhodnutí Ústavního soudu jsou závazná pro všechny orgány i osoby, nemá důvod se od uvedeného právního názoru zaujatého Ústavním soudem ČR v typově obdobné věci odchýlit, a právní názor vyslovený v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 2381/2002 tudíž považuje za překonaný.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2618/2007, ze dne 23. 8. 2007

22.01.2008 00:02

Ke změně rozsahu jednotek a společných částí domu

I. Žaloba na vyklizení společné části domu je výkonem práva ve věci spojené se správou společných částí domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, společenství vlastníků jednotek je tudíž v takovém sporu věcně aktivně legitimováno.

II. Z nezpochybněných skutkových zjištění soudů v dané věci vyplývá, že předmětný prostor byl podle prohlášení vlastníka vloženého do katastru nemovitostí a v souladu s tehdejším kolaudačním stavem společnou částí domu (chodbou, resp. zadním vchodem). Ani pozdějším rozhodnutí stavebního úřadu o změně užívání tohoto prostoru na sklad a prodejnu ovoce a zeleniny nedošlo v tomto určení provedeném v souladu s ustanovením § 4 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů ke změně v tom smyslu, že by se předmětný prostor stal jednotkou ve smyslu § 2 odst. h) zákona o vlastnictví bytů (nebytovým prostorem ve smyslu § 2 odst. c/ zákona).

Bez změny prohlášení vloženého do katastru totiž nepochybně nelze měnit rozsah bytových a nebytových jednotek a společných částí domu, a tak měnit (zmenšit) spoluvlastnické podíly jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech domu.

Ani okolnost, že ustanovení § 4 odst. 1 zákona vyžaduje, aby prohlášením vlastník určil jednotky a společné části domu v souladu se stavebním určením, nevyvrací správnost napadeného rozhodnutí. Jednak je třeba zdůraznit, že ke změně způsobu užívání zde došlo až po vydání prohlášení a jeho vkladu do katastru, takže prohlášení s ohledem na později nastalou skutečnost nelze označit za odporující zákonu, jednak změna způsobu užívání tak, jak k ní v konkrétním případě došlo (chodbu, respektive vchod do domu, bylo - bez stavebních úprav - povoleno užívat jako prodejnu a sklad ovoce a zeleniny) nepředstavuje bez dalšího ztrátu charakteru předmětného prostoru jako společné části domu. Dovolatelem zdůrazňovaná zásada přednosti kolaudačního stavu před stavem faktickým tedy v obecné rovině platí, avšak v konkrétním případě z ní nelze dovozovat důsledky zastávané v dovolání.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3372/2007, ze dne 15. 11. 2007

15.01.2008 00:00

K povaze místností užívaných před 1. 1. 1992 k bytovým účelům

Soud musí zajisté při posouzení stavebního určení místností v zásadě vycházet z kolaudačního rozhodnutí, kterým však není vázán. V daném případě se jedná o místnosti, které jsou prokazatelně po desetiletí s vědomím a souhlasem stavebního úřadu užívány jako obytné, přestože v kolaudačním rozhodnutí (z roku 1932) bylo celé předmětné patro uvedeného domu kolaudováno jako nebytové prostory.

Sporná místnost o výměře 19,07m2 byla přikázána v roce 1948 manželovi žalované do nájmu jako místnost určená k bydlení. Od roku 1965 byla užívána i další místnost o velikosti 17,44m2 jako byt. Nejvyšší soud již vícekrát judikoval, že ohledně charakteru místnosti preferuje stav právní před faktickým. V posuzované věci však orgán státní správy založil svými rozhodnutími i právní stav v tom ohledu, že sporné místnosti mají povahu bytu. O existenci právního důvodu užívání tu svědčí i rozhodnutí ONV o přidělení bytu ze dne 29. 9. 1967, podle něhož se žalované přiděluje byt (v záhlaví zřetelně označené jako „sloučení“).

Podpůrně lze použít i rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2043/2003, jehož rozhodné závěry zní takto: Dohodou o odevzdání a převzetí bytu, uzavřenou před 1. lednem 1992 na základě dříve vydaného rozhodnutí o přidělení bytu, vzniklo právo osobního užívání bytu (§ 154 odst. 1, § 155 odst. 1 o. z. ve znění účinném před 1. lednem 1992). Toto právo se k 1. lednu 1992 transformovalo v nájemní právo k bytu bez zřetele k tomu, že takto přidělený byt neměl povahu bytu ve smyslu § 62 tehdy platného zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty.

podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2283/2006, ze dne 28. 8. 2007

11.01.2008 00:01

K posouzení okamžiku vzniku a zániku stavby

Podle ustálené judikatury je „pro posouzení okamžiku vzniku stavby jako věci rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci. Tímto minimálním okamžikem je u nadzemních staveb, kterou je i posuzovaná budova, stav, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží“.

Ovšem soudu nelze upřít možnost určité úvahy při posouzení toho, zda určitý konkrétní výsledek stavební činnosti je již věcí v právním smyslu. V této souvislosti lze odkázat i na § 27 písm. l zákona č. 344/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů (katastrální zákon), podle kterého je rozestavěnou budovou „budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží“. Je tedy zřejmé, že posouzení toho, zda určitý výsledek stavební činnosti je již stavbou jako předmětem občanskoprávních vztahů (a nikoliv tedy součástí pozemku), je věcí právní úvahy soudu, přičemž tato úvaha vychází se skutkových zjištění, která mohou být založena i na znaleckém posudku (viz 22 Cdo 2554/2007).

Stejná pravidla je třeba podle konstantní judikatury přiměřeně použít pro posouzení zániku stavby.

Z toho je zřejmé, že judikatura dovolacího soudu nemůže soudy zavazovat tím, že by určovala nad rámec shora uvedených obecných principů i další míru destrukce, která musí být naplněna, aby původní stavba zanikla; to je věc individuálního posouzení. To ostatně vyplývá i z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 931/99, ve kterém se uvádí: „Nadzemní stavba zaniká a přestává být věcí v právním smyslu tehdy, není-li již patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby, tj. zpravidla destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním podlažím obvykle při současném odstranění zdiva příček; objem nově zbudovaných konstrukcí na místě - základech - původní stavby je v této souvislosti nerozhodný“.

podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4823/2007, ze dne 4. 12. 2007

04.01.2008 00:01

K právní samostatnosti přístavby rodinného domu

Řešení otázky vzniku stavby coby samostatné věci nutno odvíjet z občanskoprávního hlediska, nikoliv zakládat na existenci rozhodnutí z oblasti správního práva; případné pochybení správního orgánu v otázce záměny „přístavby“ mající charakter součásti nemovité věci za samostatnou stavbu a z tohoto se odvíjející rozhodnutí s důsledky promítnutými i ve vztahu ke katastru nemovitostí, nepředstavuje právní skutečnost, která by mohla mít právní vliv na vznik stavby z pohledu občanského práva. Vznik stavby z občanskoprávního hlediska se tedy stává podkladem pro regulaci v oblasti stavebního práva, přičemž otázky spojené s příp. porušením stavebně právních předpisů z hlediska vzniku stavby zde nejsou rozhodující, resp. nemají vliv na vznik (nemovité) stavby.

V daném případě je rozhodné, zda rodinný dům, jenž byl předmětem darování, bylo možno převést pouze s přístavbou či i bez ní. Je zde nepochybné, že k převodu rodinného domu i bez přístavby dojít mohlo, neboť tato je samostatnou stavbou, oddělitelnou od stavby hlavní, jak bylo zjištěno mimo jiné ze znaleckého posudku. Podmínkou, aby věc byla považována za součást stavby, je mj. skutečnost, že jejím oddělením od věci hlavní by byla věc hlavní, tj. zde rodinný dům, jenž byl předmětem převodu, znehodnocena. Naproti tomu není podstatné, zda oddělením dojde ke znehodnocení věci oddělované. V posuzované věci nemohlo dojít ke snížení hodnoty původního rodinného domu tím, že od něj byla oddělena přístavba, jež byla od počátku užívána samostatně, nezávisle na stavbě hlavní, a kterou je možno ze stavebně-technického hlediska považovat za stavbu samostatnou, oddělitelnou od stavby hlavní, na niž je napojena pouze přípojkami vody, elektřiny a plynu, přičemž i stavební povolení bylo vydáno na přístavbu rodinného domku, která nebude se stávajícím objektem propojena ani v suterénu, a objekt přístavby, vybudovaný podle stavebního povolení, byl také kolaudován. Odvolacímu soudu tudíž nelze vytýkat nesprávný právní názor, jestliže v dané věci uzavřel, že „přístavba“ jako samostatná stavba není součástí původní nemovitosti, která tak mohla být předmětem platné darovací smlouvy.

podle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3034/2006, ze dne 30. 10. 2007