// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

02.03.2017 00:03

NSS: Změna stavby ležící v památkové rezervaci

I. Společnými částmi domu [§ 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů; § 1160 odst. 2 občanského zákoníku z roku 2012 a § 5 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím] mohou být i ty části domu, které jsou určeny k tomu, aby je užíval výlučně vlastník jednotky (zde: střešní okna bytové jednotky).

II. Při změně stavby, která leží v památkové rezervaci, je nutno respektovat závazné stanovisko orgánu státní památkové péče (§ 14 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči). Za porušení této povinnosti nese odpovědnost stavebník, tedy ten, kdo změnu stavby provádí [§ 35 odst. 1 písm. h) citovaného zákona]. Pokud změnu stavby provedl vlastník jednotky, nelze vinu za správní delikt automaticky přičítat společenství vlastníků jednotek (právnické osobě obecně způsobilé rozhodovat o stavebních úpravách společných částí domu) jen proto, že změna stavby se dotkla společných částí domu.

(Podle rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 25. 10. 2016, čj. 5 A 152/2012-27)

13.02.2017 00:02

Návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek

Lhůta k podání návrhu na určení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek podle ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. je lhůtou hmotněprávní prekluzivní.

Její počátek nastává okamžikem, kdy se vlastník jednotky o přijatém rozhodnutí shromáždění dozvěděl nebo dozvědět mohl. Tímto okamžikem je u vlastníka přítomného na shromáždění okamžik přijetí rozhodnutí shromážděním, neboť tímto dnem se navrhovatel dozvěděl o vydání rozhodnutí shromáždění. Proto lhůta k podání návrhu soudu mu začíná běžet dnem konání shromáždění, nikoli až dnem, kdy mu byl případně doručen zápis ze shromáždění.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2360/2016, ze dne 16. 11. 2016

28.11.2016 00:00

Vydání bezdůvodného obohacení získaného užíváním společných částí domu

Z ustanovení § 9 odst. 1 ve spojení s § 9a odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2013 lze dovodit, že není-li ve stanovách společenství stanoveno jinak, je společenství vlastníků jednotek aktivně věcně legitimováno domáhat se (žalobou podanou u soudu) vydání bezdůvodného obohacení, jež získala třetí osoba užíváním společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (členů společenství) na základě neplatné nájemní smlouvy (popřípadě bez právního důvodu).

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5610/2015, ze dne 22. 8. 2016

18.11.2016 00:00

ÚS: Nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka

I. Obecné soudy poruší právo na ochranu vlastnického práva a na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 ve spojení s čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, neposoudí-li existenci dobré víry nabyvatele nemovitosti v údaj, dle něhož byl jako vlastník předmětné nemovitosti zapsán ten, který na něj vlastnické právo převedl. Takový postup se dostává do rozporu s čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky s ohledem na ustálený právní názor Ústavního soudu, který vyžaduje, aby při posouzení sporu o určení vlastnictví k nemovitosti nabyté od neoprávněného, byla zvažována otázka střetu práva vlastnického a práva na ochranu dobré víry v právním styku; jinak se postup obecných soudů dostává do rozporu s požadavkem ochrany takových ústavních hodnot, jako jsou respekt k právům a svobodám jiných účastníků právního styku, či obecněji hodnota veřejného pořádku.

II. Proto je s ohledem na ustanovení čl. 4 ve spojení s čl. 83 a čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky přípustné dovolání proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, závisí-li napadené rozhodnutí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva vztahující se k ochraně základních práv a svobod, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, popř. i Ústavního soudu, nebo jde o otázku, která dosud dovolacím soudem nebo Ústavním soudem nebyla vyřešena, nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně, anebo je rozhodována dovolacím soudem odchylně i po rozhodnutí Ústavního soudu o ní, anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka vztahující se k ochraně základních práv a svobod posouzena jinak, není-li o ní dosud rozhodnuto vykonatelným rozhodnutím Ústavního soudu.

III. Je nepřípustné, aby obecné soudy při rozhodování o takových otázkách přehlížely existenci jiného právního názoru Ústavního soudu, neboť to s ohledem na postavení Ústavního soudu jako soudního orgánu ochrany ústavnosti podle čl. 83 Ústavy České republiky znamená současně nerespektování jak jejich povinnosti poskytovat ochranu základním právům a svobodám ve smyslu čl. 4 Ústavy České republiky, tak vázanosti vykonatelným rozhodnutím Ústavního soudu podle čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 1594/16, ze dne 1. 11. 2016

04.10.2016 00:00

Důležitá záležitost ve smyslu § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb.

I. Usnesení shromáždění vlastníků jednotek, jímž byly zvýšeny zálohy do fondu oprav o 50 %, není důležitou záležitostí, o níž by měl rozhodovat soud podle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb.

Usnesení týkající se zvýšení záloh do fondu oprav sice zasahuje do majetkové sféry vlastníků jednotek v tom smyslu, že budou z tohoto titulu platit více než v dřívější době; nelze však přehlédnout, že přece jen jde o „pouhé“ zvýšení (navíc nikoli extrémní) záloh a možné výdaje z takto vybraných prostředků budou moci vlastníci bytových jednotek ovlivnit hlasováním o konkrétních akcích souvisejících s domem, které budou projednávány na budoucích shromážděních a u kterých nelze případně ani vyloučit úvahu o „důležité záležitosti“. S dovolatelem lze souhlasit v tom, že opačný výklad by nutně vedl k tomu, že důležitou záležitostí by bylo prakticky jakékoliv usnesení shromáždění, jehož obsahem by byla platební povinnost vlastníka bytové jednotky ve prospěch společenství. Byť se tedy dané usnesení dotkne finanční sféry vlastníků jednotek, jde ve své podstatě jen o usnesení související s obvyklou správou domu.

II. Důležitou záležitostí ve smyslu § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb. není ani usnesení o pověření správou domu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5024/2015, ze dne 12. 7. 2016

24.08.2016 00:00

Rozhodnutí o důležité záležitosti dle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů

Posuzované rozhodnutí shromáždění vlastníků bytových jednotek, jímž bylo rozhodnuto o provedení celkové revitalizace domu (která zahrnovala zateplení stěn domu, zateplení střešního pláště včetně nové hydroizolace, zateplení stropů, výměnu starých oken a dveří, úpravu předních i zadních vstupních dveří, lodžií a balkonů, a odvětrávání aj.) a jejím financování formou přijetí úvěru od peněžního ústavu ve výši 4,7 mil. Kč, představuje rozhodnutí o důležité záležitosti ve smyslu § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb.

Lze-li podle judikatury dovolacího soudu za rozhodnutí o důležité záležitosti pokládat výměnu oken v domě hrazenou z fondu údržby (srov. NS 22 Cdo 1423/2009), tím spíše bude rozhodnutím o důležité záležitosti ve smyslu citovaného ustanovení rozhodnutí shromáždění v dané věci.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4386/2015, ze dne 8. 6. 2016

22.06.2016 00:02

Náprava vad prohlášení vlastníka budovy po 1. 1. 2014

Ustanovení § 3063 o. z. nic nemění na tom, že s účinností od 1. ledna 2014 bylo vlastnictví jednotek vzniklé na základě zákona č. 72/1994 Sb. převedeno do režimu právní úpravy obsažené v občanském zákoníku.

Promítnuto do poměrů projednávané věci to znamená, že při posuzování vlastnictví žalobců ke sporným bytovým jednotkám je po 1. lednu 2014 nutné vycházet – mimo jiné – i z ustanovení § 1167 o. z., podle kterého dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.

Jestliže sporné bytové jednotky byly zapsány do katastru nemovitostí (na základě prohlášení vlastníka), a následně žalobci nabyli vlastnické právo k těmto jednotkám (jejich vlastnické právo bylo vloženo do katastru nemovitostí), nelze po 1. lednu 2014 prohlášení vlastníka prohlásit za neplatné ani určit, že vlastnické právo žalobců ke (sporným) bytovým jednotkám nevzniklo. Případné vady prohlášení (jímž byly v budově vymezeny jednotky) lze odstranit postupem podle § 1168 o. z. Uvedené závěry se prosadí bez ohledu na to, že ke vkladu prohlášení vlastníka, jakož i ke vkladu vlastnického práva žalobců ke sporným bytovým jednotkám došlo před 1. lednem 2014.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 ICdo 34/2015, ze dne 30. 3. 2016

21.03.2016 00:02

Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřená po 1. lednu 2014

I. Ve smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené po 1. lednu 2014 se bytová jednotka vzniklá do 31. prosince 2013 vymezí podle dosavadních předpisů, tj. podle zákona č. 72/1994 Sb., avšak jinak se bude uvedená smlouva, která má povahu obligace, řídit ustanoveními občanského zákoníku (§ 3028 odst. 1, § 3028 odst. 3 a contrario o. z.).

II. Právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb. již ochranu nájemce nečlení nejprve na jeho právo k přednostnímu nabytí bytu (trvající po dobu šesti měsíců ode dne doručení nabídky) a posléze na předkupní právo (časově omezené, maximálně na dobu dvanácti měsíců ode dne uplynutí původní šestiměsíční lhůty). Ve prospěch nájemce bytu je v ní upravena ochrana ve formě předkupního práva k jednotce při jejím prvním převodu (§ 1187 odst. 1 věta první o. z.), které zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (§ 1187 odst. 1 věta třetí o. z.). Protože takto upravené předkupní právo lze pokládat za právo věcné, opravňuje nájemce k postupu podle § 2144 odst. 1 o. z., tj. opravňuje nájemce jako předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany (nástupci původního vlastníka jednotky), jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Zákonodárce zde zakotvuje za podmínek zřízení předkupního práva jako práva věcného zachování předkupního práva předkupníkovi, i když věc nabyl někdo jiný. Důvod nabytí není podstatný, neboť právo předkupníka existuje jak v případě, že tato třetí osoba nabyla věc koupí nebo způsobem, který je postavený na roveň ujednáním o předkupním právu. V tomto rámci tedy může předkupník vyžadovat na vlastníku, aby mu za příslušnou úplatu věc převedl.

Má-li tedy oprávněný nájemce v zákoně upraven způsob, jak se v případě porušení předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty první o. z. domoci vlastnictví jednotky, je vyloučena úvaha o neplatnosti (zdánlivosti) smlouvy porušující jeho předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, ze dne 17. 12. 2015

27.10.2015 00:01

Povinný převod bytové jednotky v případě vadného prohlášení vlastníka

Bytové družstvo je odpovědné za stav svého majetku a tedy i za to, že do katastru nemovitostí vloží jen takové prohlášení vlastníka, jež odpovídá skutečnosti. Nesplnění této povinnosti bytovým družstvem nemůže být důvodem, pro který by bytové družstvo bylo (byť jen po určitou dobu) zbaveno povinnosti uzavřít smlouvu o převodu bytové jednotky podle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů (respektive podrobit se soudnímu rozhodnutí, jež potud nahrazuje jeho projev vůle tam, kde samo neučinilo ničeho pro dobrovolné splnění této povinnosti). Projev vůle povinného subjektu (vlastníka domu) k převodu bytové jednotky lze proto nahradit i tehdy, obsahuje-li prohlášení vlastníka chyby, podle kterých byly v katastru nemovitostí (z nějž vychází navrhovatel) zapsány jinak spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 1598/2013, ze dne 28. 5. 2015

15.06.2015 00:01

Aktivní legitimace k žalobě přehlasovaného vlastníka - člena SVJ

Za přehlasovaného vlastníka, člena společenství vlastníků jednotek nelze považovat vlastníka, který se při rozhodování shromáždění vlastníků jednotek zdržel hlasování. Nehlasuje-li tak vlastník, který je přítomen na shromáždění, proti přijetí usnesení, nevzniká mu právo podat žalobu podle ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Není přitom podstatné, zda byl vlastník osobně přítomen na shromáždění či se nechal zastoupit třetí osobou, stejně tak jako důvod, pro který vlastník nehlasoval proti později zpochybněnému rozhodnutí.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 924/2012, ze dne 25. 2. 2015

16.04.2015 00:02

Lhůta k uzavření smlouvy o převodu bytu dle § 23 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb.

Ustanovení § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. jednoznačně ukládá družstvu povinnost uzavřít s fyzickou osobou, která je jeho členem, smlouvu o převodu bytu, jehož je tato osoba nájemcem, jestliže družstvo vyzvala k tomuto převodu podle § 24 zákona č. 42/1992 Sb. ve lhůtě do 28. 7. 1992 nebo podle § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. ve lhůtě do 30. 6. 1995, a to ve lhůtě do 31. 12. 1995, nebylo-li dohodnuto jinak. Jak vyplývá z důvodové zprávy k zákonu č. 345/2009 Sb., byla tato povinnost bytovým družstvům stanovena v souvislosti s cílem transformovat bývala stavební bytová družstva co nejrychleji, což se však v mnoha případech nestalo. Proto novelizací zákona č. 72/1994 Sb. zákonem č. 103/2000 Sb. byla stanovena nově lhůta do 1. 7. 2010, v níž bylo možné uplatnit právo na uzavření smlouvy o převodu bytu na základě výzvy člena družstva a nájemce bytu, s tím, že bylo výslovně vyloučeno promlčení tohoto nároku podle § 100 odst. 1 občanského zákoníku. Další novelizací provedenou zákonem č. 345/2009 Sb. byla tato lhůta prodloužena do 31. 12. 2020.

Uvedená ustanovení prodloužila lhůtu na uzavření smlouvy o převodu bytu podle § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. obecně (bez jakýchkoli podmínek), a vztahují se proto na všechny případy, kdy k uzavření smlouvy nedošlo bez ohledu na to, zda v mezidobí uplynula lhůta stanovená zákonem nebo dohodou účastníků.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3224/2014, ze dne 29. 1. 2015

05.11.2014 00:01

Souhlas s vybouráním nenosné příčky uvnitř bytové jednotky

I. Neohrožuje-li vlastník jednotky úpravami jednotky výkon vlastnického práva některého z vlastníků ostatních jednotek v domě, ani jimi nemění vzhled domu, může ve své bytové jednotce dělat stavební úpravy – za splnění podmínek stanovených stavebním zákonem – aniž by potřeboval souhlas ostatních vlastníků jednotek nebo shromáždění vlastníků jednotek. Omezování vlastníka při vnitřních úpravách jeho jednotky, jež neohrožují výkon vlastnického práva jiného vlastníka jednotky, ani nemění vzhled domu, by bylo i v rozporu s ústavním principem ochrany vlastnického práva. Žalovaná tedy k úpravám bytové jednotky spočívajícím ve vybourání nenosné příčky mezi pokoji souhlas ostatních vlastníků jednotek nebo souhlas shromáždění nepotřebovala.

II. Úpravy jednotky, které provádí její vlastník v souladu s ustanovením § 13 odst. 3 ZVB, aniž by jakkoliv zasahoval do vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek (zejména nemění velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, úpravy nemění cenu služeb placenou ostatními vlastníky jednotek apod.), může provádět, i když po jejich dokončení nebude popis jednotky (počet a velikost jejich pokojů) odpovídat prohlášení vlastníka budovy. Taková úprava spočívající jen ve změně vnitřní dispozice jednotky se totiž nijak ostatních vlastníků jednotek nedotýká, nemá žádný dopad na jejich práva chráněná zákonem a z hlediska významu a účelu prohlášení není tato změna nijak důležitá.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 886/2013, ze dne 1. 8. 2014

05.11.2014 00:00

Lodžie jako společná část budovy (domu)

Vlastník budovy určuje svým prohlášením prostorově vymezené části budovy, které se stanou za podmínek stanovených ZVB a v souladu se stavebním určením bytovými jednotkami a společnými částmi domu. Pro závěr, které části domu jsou společné, je významný zejména účel jejich užívání, a jejich určení v prohlášení vlastníka budovy; jen stavebně technické hledisko z pohledu ZVB určující není. Součásti hlavních svislých a vodorovných konstrukcí budovy jsou pouze některé stavební prvky lodžií. Lodžie v demonstrativním výčtu společných části budovy (domu) v § 2 písm. g) ZVB uvedeny nejsou, ZVB je však neoznačuje ani výslovně za součást jednotky. Bude proto vždy záležet na tom, zda vlastník v prohlášení podle § 4 ZVB vymezí lodžie jako součást jednotky či jako společnou část budovy. Nebude-li prohlášení vlastníka podle § 4 ZVB obsahovat takovéto určení, pak budou patřit ke společné části budovy (domu) i lodžie přístupné jen z jediné jednotky jako součást vnějšího pláště domu. Ke stejnému závěru dospěly soudy i ohledně oken přístupných jen z jedné jednotky (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 413/2013) a balkonu (srovnej rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 As 2/2004).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 886/2013, ze dne 1. 8. 2014

22.10.2014 00:00

Absence náležitosti smlouvy o výstavbě dle § 18 odst. 1 písm. e/ ZVB

Smlouva o výstavbě podle zákona o vlastnictví bytů musí mít písemnou formu a v § 18 odst. 1 zákona jsou demonstrativně vyjmenovány její základní náležitosti. Smlouva o výstavbě tak musí obsahovat mimo jiné i „způsob správy domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu“ (§ 18 odst. 1 písm. e/). Ustanovení § 18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů se přitom týká jen úpravy vztahů stavebníků po dobu výstavby.

V konkrétních poměrech projednávané věci však absence ujednání o způsobu správy domu a pozemku po dobu výstavby podle § 18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů nemá za následek neplatnost smlouvy. Účelem požadavku na sjednání této náležitosti smlouvy o výstavbě je upravit pravidla pro společné rozhodování spoluvlastníků (stavebníků) domu během celé výstavby a jejich zastupování navenek. V dané věci však měla nová bytová jednotka vzniknout nástavbou, v době uzavření smlouvy budova (dům) již existoval a byl zapsán v katastru nemovitostí. Jeho výlučnou vlastnicí byla žalobkyně, a nebylo proto třeba upravovat pravidla pro rozhodování spoluvlastníků a jejich zastupování navenek, stejně jako nebylo třeba upravovat tyto pravidla pro stavebníky, neboť podle smlouvy byla jediným stavebníkem žalovaná. Právě s ohledem na tyto výjimečné poměry v dané věci s přihlédnutím k tomu, že v soukromoprávní sféře ne každý rozpor se zákonem má za následek absolutní neplatnost právního úkonu a k zásadě „pacta sunt servanda“, nemá absence náležitosti uvedené v § 18 odst. 1 písm. e/ zákona o vlastnictví bytů za následek absolutní neplatnost smlouvy.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1473/2012, ze dne 25. 6. 2014

08.07.2014 00:01

Omezení pro členství ve výboru společenství vlastníků jednotek

Není pochyb o tom, že členem společenství vlastníků jednotek může být pouze vlastník jednotky. Rovněž členem výboru společenství vlastníků jednotek může být pouze vlastník jednotky.

Již samotný jazykový výklad ustanovení § 9 odst. 7 písm. b/ zákona [„Orgány společenství jsou výbor společenství (dále jen „výbor“) nebo ten vlastník jednotek, kterého v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce výboru“] implikuje závěr, že ona podmínka, aby se jednalo o „vlastníka jednotky“, se vztahuje jak pro možnost být zvolen pověřeným vlastníkem, tak je i předpokladem pro členství ve výboru společenství.

Skutečnost, že statutárním orgánem společenství vlastníků (či členem statutárního orgánu) může být jen jeho člen, nebrání tomu, aby společenství vlastníků jednotek vykonávalo správu domu prostřednictvím třetí osoby – správce.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 653/2012, ze dne 21. 5. 2014

15.04.2014 00:01

Dohoda vlastníků jednotek o opravách společných částí domu

I. Shromáždění vlastníků jednotek se při stanovení výše příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku nesmí odchýlit od pravidla upraveného § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, aniž by byla nejprve uzavřena dohoda jakožto souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek, předvídaná citovaným ustanovením.

Jelikož zákon neupravuje formu takové dohody, lze si představit, že bude uzavřena (i jinak než písemně) všemi vlastníky na shromáždění vlastníků; nepůjde však o rozhodnutí tohoto orgánu společenství a pro posuzování její platnosti se neuplatní ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů.

II. Pojem „správa domu“, užitý v § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, zahrnuje taktéž opravy společných částí domu. Promítnuto do poměrů projednávané věci to znamená, že náklady na zateplení fasády představují náklady spojené se správou domu a pozemku, jež vlastníci jednotek nesou – neurčí-li jejich dohoda jinak – poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu ve smyslu § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 4294/2011, ze dne 2. 4. 2014

22.03.2014 23:29

Rc 117/2012

Smlouva o převodu jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb.(ve znění pozdějších předpisů) není neurčitým právním úkonem jen proto, že v rozporu s ustanovením § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. (ve znění pozdějších předpisů) neobsahuje údaje, které nebylo možné uvést pouze z důvodu, že nebyla splněna povinnost uložená ustanovením § 31 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. "uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem".

(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2012, sp. zn. 21 Cdo 4040/2011)

24.02.2014 00:01

Povinnosti nečlenů společenství vlastníků jednotek

Členství ve společenství vlastníků jednotek podle zák. č. 72/1994 Sb. bylo spojeno s vlastnictvím jednotky (§ 9 odst. 5, § 2 písm. h/) v daném domě (§ 2 psím. a/, d/), vlastníci jednotek měli právo i povinnost podílet se na správě domu, v němž je jednotka umístěna a měli i povinnost přispívat na náklady spojené se správou (tohoto) domu a pozemku (§ 15 odst. 1). Jiným osobám, které nebyly vlastníky jednotky v domě a nebyly tak ani členy společenství vlastníků jednotek v domě, zákon č. 72/1994 Sb. zjevně povinnost podílet se na správě domu a nákladech s tím spojených neukládal, a to ani v případě, kdy měly se společenstvím vlastníků (mimo)smluvní vztah.

V posuzovaném věci bylo zjištěno, že žalovaný není vlastníkem žádné jednotky v domě, je však vlastníkem nebytové jednotky v jiném (sousedícím) domě. Žalovaný tak není členem žalobce (který je společenstvím vlastníků jednotek domu), a proto závazkové vztahy mezi ním a žalobcem nevznikají přímo ze zák. č. 72/1994 Sb. Dodával-li žalobce žalovanému teplo do jeho nebytové jednotky nacházející se v jiném domě, aniž by s ním uzavřel smlouvu, je třeba jejich právní vztahy posoudit podle ustanovení § 451 a násl. obč. zák.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3100/2013, ze dne 16. 1. 2014

13.02.2014 22:31

Rc 124/2012

Z ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nelze dovozovat, že by osoba vykonávající správu domu byla povinna zaplatit peněžitou náhradu za bezdůvodné obohacení získané vlastníky jednotek na úkor třetí osoby.

(Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 4. 2012, sp. zn. 29 Cdo 3630/2010)

10.12.2013 00:01

Přechod vlastnictví budovy nebo domu na vyčleněné družstvo dle § 29 ZVB

Vlastnictví k budově nebo budovám (popřípadě domu nebo domům) uvedeným v § 29 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů přechází na nové (vyčleněné) družstvo (ex lege) dnem jeho vzniku, a to společně se souhrnem majetkových hodnot a zdrojů jejich krytí týkajících se této budovy nebo budov, popřípadě domu nebo domů. Vypořádání majetku, práv a povinností, které z dosavadního družstva přecházejí na nové (vyčleňované) družstvo v souladu s § 29 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, není podmínkou přechodu vlastnického práva k budově nebo budovám, popřípadě domu nebo domům, uvedeným v § 29 odst. 1 téhož zákona, na nové (vyčleňované) družstvo, ale naopak je důsledkem toho, že vlastnictví k dotčeným nemovitostem (spolu s dalšími majetkovými hodnotami, právy a povinnostmi) na nové družstvo ze zákona přešlo ke dni jeho vzniku.

podle rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 1008/2011, ze dne 13. 11. 2013

(posuzováno podle zák. č. 72/1994 Sb. ve znění účinném do 30. 6. 2000)