// Profipravo.cz / Nájem bytu

Nájem bytu

14.09.2021 00:02

Sjednání úhrady za podnájem bytu dle obč. zák. paušální částkou

Občanský zákoník č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2013 („obč. zák.“), výslovně náležitosti podnájemní smlouvy nestanovil. Lze proto i s ohledem na princip autonomie vůle smluvních stran v soukromoprávní sféře uzavřít, že neplatnost podnájemní smlouvy dle obč. zák. nezpůsobovala skutečnost, že smluvní strany sjednaly úhradu za podnájem paušální částkou, aniž byla rozlišena výše podnájemného a výše úhrad za služby spojené s užíváním bytu.

Bylo-li podnájemné sjednáno jednorázovou (paušální) částkou měsíčně, ze které není výše záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu zjistitelná, nemohou z povahy věci tyto platby podléhat vyúčtování, a není proto možné domáhat se přeplatku z jejich vyúčtování.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 19/2021, ze dne 8. 6. 2021

13.09.2021 00:02

Neužívání bytu jako výpovědní důvod v poměrech o. z.

V poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 není neužívání bytu samo o sobě výpovědním důvodem, a to ani podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.

Jen v mimořádných případech, kdy by předmětem nájmu byl např. sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel a pronajímatel by nebyl schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takovéhoto bytu a současně by nájemce byt neužíval, mohlo by být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 761/2021, ze dne 9. 6. 2021

28.06.2021 00:01

Výpověď z nájmu bytu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z.

Aplikaci ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) nelze o. z. výlučně omezit jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale.

V reálném životě totiž mohou nastat situace, kdy z nejrůznějších důvodů nebude namístě omezit použití výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. jen na případy, kdy pronajímatel hodlá vypovídaný byt užívat pouze trvale. Jeho potřeba užívat vypovídaný byt může být i přechodného rázu, např. v situaci, kdy hodlá po dobu půl roku rekonstruovat dům, v němž bydlí, přitom je vyloučeno, aby ho po tuto dobu užíval k bydlení, a jinou možnost bydlení nemá; zejména v těchto případech však bude zapotřebí se důkladně zabývat, a to bez ohledu na právní úpravu obsaženou v ustanovení § 2289 o. z., otázkou zneužití práva, popřípadě otázkou neplatností výpovědi jako právního jednání pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 ve spojení s ustanovením § 588 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3670/2020, ze dne 16. 3. 2021

03.06.2021 00:01

Počáteční právní nemožnost plnění smlouvy o nájmu bytu

Smlouva o nájmu bytu není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák.) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě.

podle rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 3679/2020, ze dne 14. 4. 2021

11.05.2021 00:02

Výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení

Specifika bytů zvláštního určení vedou k tomu, že výše obvyklého nájemného pro tyto byty nemůže být určena na základě porovnání tržního nájemného v bytech, jichž se žádná omezení netýkají. To ostatně naznačuje v § 4 odst. 3 písm. e) i nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které zohlednění nájemného z bytů zvláštního určení při zjišťování srovnatelného nájemného u běžných bytů výslovně vylučuje. Kritéria obsažená v nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se tak při určování výše obvyklého nájemného u bytů zvláštního určení uplatní s ohledem na charakter těchto bytů.

Tedy jinak řečeno, srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě lze u bytů zvláštního určení stanovit pouze srovnáním nájemného u bytů stejného určení. Dovolatel se tak zásadně mýlí, má-li za to, že skutečnost, že jde o byt zvláštního určení, nemá být pro stanovení obvyklého nájemného brána v úvahu.

V projednávané věci odvolací soud s odkazem na komentářovou literaturu k § 2249 o. z. přijal názor, že při posouzení srovnatelného obvyklého nájemného v daném místě se vychází ze shody v charakteristikách, které mají na určení výše nájmu podstatný vliv. Proto zohlednil, že jde o byt zvláštního určení a porovnal nájemné u 4 srovnatelných bytů v předmětném vícebytovém typovém domě, jelikož se jednalo o byty zvláštního určení (byť ve všech případech o byty v domě jednoho pronajímatele), a přihlédl i ke skutečnosti, že výše smluvního nájemného v těchto bytech byla schválena usnesením Rady hlavního města Prahy. Určil-li odvolací soud nájemné z předmětného bytu ve stejné výši (70 Kč/m2), jaká odpovídá nájemnému jiných bytů zvláštního určení v předmětném domě i výši schválené usnesením Rady hlavního města Prahy, které lze považovat za majoritního pronajímatele bytů tohoto určení ve městě, je jeho závěr správný. S ohledem na zvláštní charakter předmětného bytu se při stanovení obvyklého nájemného nemohou mechanicky použít postupy, které vyplývají z rozsudků Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4494/2015 a sp. zn. 26 Cdo 3574/2018, týkajících se běžných bytů.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1978/2020, ze dne 9. 2. 2021

05.05.2021 00:02

Odpovědnost nájemce bytu za škodu způsobenou protečením vody

Podle výslovné právní úpravy obsažené v § 2257 odst. 2 o. z. platí, že běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu provádí a hradí nájemce (není-li ujednáno něco jiného). Těmito drobnými opravami se pak ve smyslu § 4 písm. e) nařízení vlády č. 308/2015 Sb. rozumí mimo jiné opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt. Vedle toho zákon ukládá i pravidelné prohlídky a udržování ve funkčním stavu k vodovodním součástem vyjmenovaným pod písmenem g) tohoto ustanovení.

Z toho plyne, že vznikla-li v projednávané věci škoda na níže položeném bytě v důsledku úniku vody z horního bytu v návaznosti na prasknutí uzávěru vody pod umyvadlem, jenž nebyl hlavním uzávěrem vody pro tento byt, jedná se o škodní následek nastalý v bezprostřední souvislosti s neplněním povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu. V této souvislosti nelze přehlédnout specifickou vlastnost bytů nacházejících se pod sebou, z níž plyne riziko protečení vody, jemuž uživatel spodního bytu není schopen čelit, a je proto odkázán na opatrnost uživatele či vlastníka bytu horního. Z toho důvodu musí být požadavek vůči nim zvýšený a musí pokrývat i dostatečně obezřetné a odpovědné počínání při zacházení s vodou v bytě. Zákon vymezující vzájemná práva a povinnosti pronajímatelů a nájemců dává určité vodítko, v jakém směru má který z nich dbát na prevenci proti úniku vody, a to zejména podle rozlišení, za které části bytu odpovídá a jejichž údržbu a opravy má provádět.

Uzavřel-li za dané situace odvolací soud, že ve věci chybí naplnění základního předpokladu vzniku odpovědnosti nájemce za způsobenou škodu, konkrétně porušení právní povinnosti, neboť zákon ani žádný jiný předpis nezavazuje nájemce provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny, není jeho právní posouzení správné, neboť právě takovou péči zákon v rámci snahy o efektivní předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemcích vyžaduje. Kromě toho odvolací soud neodlišil deliktní odpovědnost od smluvní (§ 2913 o. z.), neposoudil obsah nájemní smlouvy a z ní plynoucí rozsah povinností nájemce ohledně běžné údržby a běžných oprav souvisejících s užíváním bytu a v důsledku toho zůstal jeho právní závěr neúplný, a tedy nesprávný.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1817/2020, ze dne 28. 1. 2021

12.04.2021 00:01

Doručení návrhu na zvýšení nájemného oběma nájemcům (manželům)

V hmotněprávní oblasti se nedílnost společného nájmu bytu manželů projevuje i tak, že pronajímatel musí navrhnout zvýšení nájemného oběma nájemcům (manželům) a oběma musí být návrh také doručen. Doručení návrhu oběma manželům pak není na překážku, že zásilku může fyzicky převzít pouze jeden z nich, neboť ten druhého adresáta (manžela) s jejím obsahem může seznámit. Neučiní-li tak (a podaří-li se tato skutečnost také prokázat), je na místě považovat zásilku vůči neinformovanému manželu za nedoručenou.

V projednávané věci se návrh pronajímatelky na zvýšení nájemného ze dne 20. ledna 2014 se dostal do dispozice nájemců (manželů) dne 21. ledna 2014, kdy jim bylo do jejich poštovní schránky vhozeno oznámení o uložení zásilky na poště. Za vadný nelze považovat postup pronajímatelky, která návrh adresovala a doručovala oběma manželům současně, tedy jako jedno právní jednání. Ze skutkového stavu vyplývá, že pronajímatelka návrh na zvýšení nájemného doručovala nájemcům hned dvakrát, a v každém případě je potvrzeno, že poštovní doručovatelka vhodila do jejich poštovní schránky oznámení o uložení zásilky na poště. Nájemci – každý z nich – tudíž měli objektivní příležitost se s doručovanou písemností seznámit a nelze klást k tíži pronajímatelky, že tak neučinili. Ostatně na uvedeném by se nezměnilo nic ani v případě, kdyby se na místo jednoho oznámení nacházely v poštovní schránce nájemců oznámení dvě – pro každého z nich na zvláštní listině.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3398/2020, ze dne 26. 1. 2021

19.03.2021 00:03

ÚS: Princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy

Princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky se uplatní i při výkladu smluv nájemních. I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li s přihlédnutím k okolnostem uzavření nájemních smluv možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 3314/20, ze dne 15. 2. 2021

26.02.2021 00:00

ÚS: Absolutní neplatnost ujednání o nájmu na dobu určitou

Ustanovení § 237 občanského soudního řádu ve spojení s čl. 4 a čl. 89 odst. 2 Ústavy České republiky vyžaduje, aby jako přípustné bylo posouzeno dovolání, závisí-li napadené rozhodnutí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva vztahující se k ochraně základních práv a svobod, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury Ústavního soudu [srov. stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017 sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16 (č. 460/2017 Sb., ST 45/87 SbNU 905)]. Každá důvodná námitka porušení ústavních práv a svobod v rámci vymezené otázky hmotného nebo procesního práva je tedy podkladem pro zrušení napadeného rozhodnutí v řízení o dovolání. Nejvyšší soud je povinen v řízení o dovolání k takové důvodné námitce posoudit, zda nebyla v předchozích fázích řízení porušena základní práva a svobody dovolatele (stěžovatele), včetně jeho práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, a to i ve vztahu k uplatnění dobrých mravů s přihlédnutím k autonomii vůle a svobodnému individuálnímu jednání, jež jsou na ústavní úrovni garantována čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, a proto je v této fázi řízení povinen při posuzování přípustnosti dovolání uvedené pravidlo uplatňovat bezvýjimečně a nepřenášet tuto odpovědnost na Ústavní soud.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 2103/20, ze dne 26. 1. 2021

17.02.2021 00:01

Pokuta za pozdní vyřízení námitek proti předloženému vyúčtování

Je sice pravda, že námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování služeb (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.) má příjemce služeb (zpravidla) odůvodnit (tj. měl by uvést, v čem spatřuje nesprávnost provedeného vyúčtování). Na obsah těchto námitek však nelze klást přehnané nároky, a to zvlášť tehdy, jde-li o námitky učiněné dříve, než byly příjemci doloženy podklady k provedenému vyúčtování. V rámci hodnocení obsahu námitek ve smyslu § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. pak nelze odhlédnout ani od obsahu vyúčtování, proti němuž směřují.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2178/2020, ze dne 24. 11. 2020

25.01.2021 00:01

Pokuta za prodlení s povinností vyúčtovat zálohy na služby

I. Nebylo-li vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. Pro závěr o správnosti vyúčtování služeb není přitom významné, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Toto „seznámení“ slouží nájemci k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování.

Splní-li poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování jen v případě, že zálohy na služby vyúčtoval řádně, pak z toho logicky plyne, že jestliže tak neučinil, je v prodlení s touto svou povinností a je povinen (není-li důvod pro odepření práva na pokutu) zaplatit příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.; není přitom významné, zda služby nevyúčtoval vůbec nebo je nevyúčtoval řádně. Soud proto i v řízení o zaplacení pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. musí zkoumat, zda vyúčtování služeb, s nímž poskytovatel služeb seznámil příjemce služeb (před zahájením řízení či v jeho průběhu), bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

II. Při prodlení s placením pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vždy (tedy před i po účinnosti zákona č. 104/2015 Sb.) vznikala povinnost zaplatit úroky z prodlení (§ 1968, 1970 o. z.), nikoliv poplatky z prodlení podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, ze dne 21. 10. 2020

15.01.2021 00:04

ÚS: Prodlení s placením nájemného kvůli pandemii koronaviru

Čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod nelze vykládat jako základní právo na náhradu za jakékoli omezení vlastnického práva stanovené zákonem. Právě za výjimečných situací, kdy je ohroženo a oslabeno sociální a ekonomické postavení obyvatelstva a důstojné podmínky života, se zvláště významně projevuje sociální funkce vlastnictví vyjádřená v čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.

Při srovnávání přiměřenosti zásahu do vlastnického práva pronajímatelů na straně jedné a veřejného zájmu a limitů zdrženlivosti vyplývající ze sociální funkce vlastnictví na straně druhé, převažují pozitiva, která v dané věci představuje veřejný zájem na ochraně sociálních a ekonomických životních podmínek nájemců. Z tohoto pohledu je třeba také pohlížet na princip spravedlivé rovnováhy, a to v rovině ochrany nájemců, resp. sociální role vlastnického práva v poměru k dočasnému omezení pronajímatelů.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. Pl.ÚS 21/20, ze dne 8. 12. 2020

24.11.2020 00:02

Náležitosti řádného vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.

I. O vyúčtování služeb spojených s užíváním bytových jednotek podle zákona č. 67/2013 Sb. lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě (v důsledku) řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování. Soud proto v řízení o zaplacení nedoplatku (přeplatku) zkoumá, zda vyúčtování služeb bylo provedeno řádně a stalo se splatným. Skutečností, zda je vyúčtování služeb řádné (a uplatněný nárok tudíž důvodný), se soud zabývá bez ohledu na to, zda proti němu podal příjemce služeb námitky.

II. Náležitosti (řádného) vyúčtování služeb, jež jsou spojeny s užívání bytu nebo s ním souvisejí, nyní upravuje zákon č. 67/2013 Sb.; v § 7 odst. 2 zákona jsou konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování. Vzhledem k tomu, že vyúčtování služeb je účetní doklad, mělo by obsahovat i jeho obecné náležitosti, vyplývající z § 11 odst. 1 zákona o účetnictví, jež nejsou kryty uvedeným speciálním ustanovením; zejména v něm musí být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil.

III. V projednávané věci žalobce vystavil dne doklady nazvané „Vyúčtování zálohových plateb 2015“, kterými ke každé bytové jednotce žalovaného zvlášť vyčíslil náklady na jednotlivé služby za rok 2015 i celkové náklady na bytovou jednotku, neuvedl v nich však výši žalovaným zaplacených (byť jednorázově) záloh v průběhu roku 2015, ačkoli mu byla v době vypracování vyúčtování známa. Za této situace postrádá žalobcem provedené vyúčtování jednu ze základních náležitostí, kterou je vyčíslení skutečné výše záloh. Proto nejde o vyúčtování řádné, neboť fakticky uvádí pouze výši nákladů za služby pro jednotlivé byty, aniž by byly zohledněny přijaté zálohy a vyčíslen nedoplatek.

Výše záloh uhrazených žalovaným byla od celkových nákladů na služby za byty žalovaného odečtena až v dokladu nazvaném „Celkové vyúčtování bytových jednotek žalovaného za rok 2015“, který však není podepsaný ani datovaný, takže není zřejmé, kdo a kdy jej vyhotovil. V řízení pak nebylo tvrzeno, tím méně prokázáno, že by tento doklad byl součástí provedeného vyúčtování a spolu s ním žalovanému doručen. Z obsahu spisu (zejména žaloby) i obsahu samotného dokladu plyne, že sloužil jako poklad při vyčíslení „úhrnného nedoplatku“ pro potřeby žalobce. Proto jej odvolací soud správně za součást vyúčtování nepovažoval a správně dovodil, že vyúčtování služeb provedené žalobcem není řádné a splatné.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2778/2019, ze dne 26. 8. 2020

06.10.2020 00:02

Nárok nájemce bytu na pokutu za nedoručení vyúčtování I.

I. Úpravu pokuty z prodlení obsaženou v § 13 zákona č. 67/2013 Sb. nelze vztáhnout na případ prodlení poskytovatele služeb s vyúčtováním nákladů na služby za zúčtovací období, které započalo před 1. lednem 2014.

II. Pokutu (penále) z prodlení podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. lze moderovat (snížit rozhodnutím soudu) postupem podle § 2051 o. z. (ve spojení s § 2052 o. z.); na pokutu (penále) z prodlení se použijí i další ustanovení o smluvní pokutě obsažená v § 2048 a násl. o. z.

Na nepřiměřenost penále nelze usuzovat z jeho celkové výše, byla-li důsledkem dlouhodobého prodlení a s ním spojeného navyšování penále o jinak přiměřenou „denní sazbu“; opačný závěr je nepřijatelný, neboť by ve svých důsledcích zvýhodňoval dlužníka (čím déle by dlužník své povinnosti neplnil, tím více by byl zvýhodněn při posuzování případné nepřiměřenosti výše penále) a znamenal by zpochybnění funkcí, které má penále plnit.

III. Podle § 13 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb. povinnost k úhradě pokuty pronajímateli nevzniká ve dvou případech – za prvé, jestliže by splnění povinnosti ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat, nebo za druhé, jestliže k nesplnění lhůty došlo zaviněním nájemce. To ale v obecné rovině nevylučuje aplikaci korektivu dobrých mravů ve smyslu § 2 odst. 3 a § 8 o. z., neboť tato ustanovení jsou ustanoveními obecnými pro právní poměry podléhající občanskému zákoníku.

Výjimka aplikovatelná v případě, že „by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat“, nepochybně řadí tuto část ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou, mezi právní normy s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností.

Současně není pochyb ani o tom, že výjimky normované citovaným ustanovením zahrnují – vzhledem k jejich převážně „spravedlnostní“ povaze – v zásadě shodná hlediska pro určení hypotézy aplikované právní normy, jaká obsahuje i skutková podstata zákazu zneužití práva podle § 8 o. z., příp. skutková podstata zákonem (§ 6 odst. 2 o. z.) výslovně vyjádřené zásady, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého činu (např. případ šikanózního výkonu práva). I pro uvedená hlediska přitom platí, že odpovídající úsudek soudu tu musí být podložen důkladnými skutkovými zjištěními a musí současně přesvědčivě dokládat, že tato zjištění dovolují v konkrétním případě závěr, že zákonem stanovené výjimky (některá z nich) z povinnosti platit pokutu z prodlení byly skutečně naplněny.

Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že ve vztahu k žalobnímu požadavku na zaplacení pokuty z prodlení podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou, je vzhledem k dvěma výjimkám zde upraveným zpravidla vyloučena úvaha o zneužití práva ve smyslu § 8 o. z. (příp. o nepoctivém jednání ve smyslu § 6 odst. 2 o. z.); hlediska rozhodná pro úsudek o zneužití práva zkoumá soud zásadně již při úvaze o vzniku předmětné platební povinnosti. Uplatněný nárok na zaplacení pokuty z prodlení podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou, lze tak odepřít oprávněnému za použití § 8 o. z. jen zcela výjimečně v případech, kdy úsudek o zneužití práva odůvodňují okolnosti, které nelze podřadit pod některou z výjimek z povinnosti platit pokutu z prodlení, jak jsou vymezeny v § 13 odst. 1 (v části věty za spojkou ledaže) zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou.

IV. Postup podle § 8 o. z. nemůže sama o sobě ospravedlnit ani okolnost, že nájemci nevznikla v důsledku prodlení pronajímatele škoda. Věřitel je totiž přímo ze zákona (ex lege) oprávněn požadovat penále bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Z toho pak současně vyplývá, že penále – stejně jako smluvní pokuta – plní (mimo jiné) i funkci sankce. I kdyby tedy nájemce skutečně vedl k uplatnění práva na pokutu z prodlení toliko zájem „potrestat“ (jinak řečeno „sankcionovat“) pronajímatele, šlo by i přesto o výkon práva v souladu s účelem § 13 zákona č. 67/2013 Sb., ve znění před novelou, a nikoli v rozporu s ním.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1105/2020, ze dne 23. 6. 2020

06.10.2020 00:01

Nárok nájemce bytu na pokutu za nedoručení vyúčtování II.

Není povinností nájemce bytu žádat pronajímatele o provedení vyúčtování služeb. Naopak je povinností pronajímatele vyúčtování provést a seznámit s ním nájemce ve stanovené lhůtě nezávisle na tom, zda jej nájemce o vyúčtování upomíná. Poruší-li pronajímatel tento závazek, ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. zakotvuje jeho povinnost zaplatit nájemci pokutu.

Nárok na pokutu vzniká nájemci již samotným uplynutím stanovené lhůty a následný výsledek vyúčtování (např. nedoplatek) na něj nemá žádný vliv. Nájemce může pokutu po pronajímateli požadovat bez ohledu na to, zda mu porušením povinnosti vznikla škoda; vznikne-li mu však škoda, výše této škody představuje hranici, pod kterou nelze pokutu snížit.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4074/2019, ze dne 23. 6. 2020

16.09.2020 00:02

Podnájem bytu, ve kterém nájemce sám trvale nebydlí

Za trvalé bydlení ve smyslu § 2274 o. z. nelze považovat jen občasné návštěvy, a stejně tak ani situace, kdy nájemce užívá byt pouze k občasnému přenocování či ke krátkodobým pobytům a zcela nebo převážně uspokojuje své bytové potřeby jinde (a byt je tak fakticky obýván výlučně podnájemcem). Bez právního významu je vyznačení trvalého pobytu na adrese předmětného bytu, neboť to má jen evidenční účinky.

Z dikce § 2274 o. z. vyplývá, že naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je vázáno toliko na zjištění, že nájemce v bytě trvale bydlí. Jestliže soudy zjistí, že nájemce v bytě trvale nebydlí (a na „trvalost“ nemají vliv okolnosti přechodného charakteru), dále nezjišťují, zda tu jsou vážné důvody, pro které v bytě trvale nebydlí. Není povinností nájemce pronajatý byt užívat, v takovém případě ale, chce-li jej podnajmout, může tak učinit jen se souhlasem pronajímatele.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3623/2019, ze dne 9. 6. 2020

01.06.2020 00:02

Prolomení limitu zvýšení nájemného z bytu dle § 2249 odst. 1 o.z.

I. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného z bytu jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %.

Tímto limitem není omezen pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. K naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu, další podmínka v tomto ustanovení upravena není. Stávající právní úprava tedy umožňuje posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., anebo dříve podle jiného právního předpisu.

Jestliže tedy pronajímatel v době, kdy jím vlastněný byt nucené regulaci nájemného nepodléhal a kdy měl možnost v nově uzavírané nájemní smlouvě sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto s nájemcem dohodl výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., je nutno tento jeho postup považovat za projev smluvní volnosti. Bylo-li nájemné určeno ujednáním pronajímatele a nájemce, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z.

II. Vyhláška č. 176/1993 Sb. byla zrušena nálezem Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 ke dni 31. 12. 2001 a nové nájemní smlouvy již regulaci nájemného nepodléhaly. V posuzované věci účastníci ukončili původní nájemní vztah ke dni 30. 11. 2005 a smlouvou ze dne 1. 12. 2005 založili nájemní vztah nový. Pronajímatelé nebyli při sjednávání nájemného omezeni žádnou kogentní úpravou a mohli nájemné sjednat ve výši obvyklé v daném místě a čase. Pokud této možnosti nevyužili a sjednali nájemné, které tržnímu nájemnému neodpovídalo, je třeba takové smluvní ujednání respektovat, a to i tehdy, je-li pro některou ze stran nevýhodné.

III. Bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, ze dne 26. 2. 2020

28.05.2020 00:02

Úprava stanov bytového družstva podle § 772 odst. 2 a 5 ZOK

I. Ustanovení § 777 odst. 5 z. o. k. upravuje právo (možnost) dobrovolně se podřídit zákonu o obchodních korporacích jako celku, postup podle § 777 odst. 5 z. o. k. tedy nepředstavuje povinnost, za jejíž nesplnění by bylo možné obchodní korporaci zrušit a nařídit její likvidaci podle § 777 odst. 2 z. o. k.

II. Naopak ustanovení § 777 odst. 2 z. o. k. ukládá obchodním korporacím, aby v tam uvedené lhůtě svá zakladatelská právní jednání přizpůsobily požadavkům zákona o obchodních korporacích. Pro bytová družstva to mimo jiné znamená, že byly povinny přizpůsobit své stanovy požadavku ustanovení § 731 odst. 1 z. o. k. a doplnit do nich tam uvedené náležitosti v rozsahu, v němž je doposud neobsahovaly.

Ustanovení § 731 odst. 2 z. o. k. upravuje většinu hlasů, potřebnou pro přijetí usnesení členské schůze, jímž se mění stanovy v části upravující náležitosti podle § 731 odst. 1 z. o. k. Její nedodržení může být toliko důvodem pro případné vyslovení neplatnosti usnesení členské schůze, přijatého nižším počtem hlasů, v řízení podle § 663 z. o. k.

V případě, že stanovy bytového družstva náležitosti podle § 731 odst. 1 z. o. k. neobsahují a členská schůze družstva – plníc povinnost určenou ustanovením § 777 odst. 2 z. o. k. – je do stanov nově vtěluje, se však § 731 odst. 2 z. o. k. neuplatní. V tomto případě totiž není naplněna hypotéza právní normy obsažené v označeném ustanovení (jež stanoví, že se požadavek na „superkvalifikovanou“ většinu uplatní v případě, kdy členská schůze rozhoduje o změně stanov v části obsahující náležitosti dle § 731 odst. 1 z. o. k.). Rozšiřovat aplikaci tohoto pravidla i na situace, kdy stanovy tyto náležitosti ještě neobsahují a družstvo je do nich (v souladu s požadavkem § 777 odst. 2 z. o. k.) doplňuje, není podle přesvědčení Nejvyššího soudu na místě.

Avšak pokud stanovy družstva již úpravu podmínek, práv a povinností uvedených v § 731 odst. 1 z. o. k. (byť i jen částečně) obsahovaly (ať již proto, že to ukládala dříve účinná úprava anebo proto, že ji družstvo začlenilo do stanov dobrovolně), nebylo zapotřebí, aby se družstvo v rozsahu, který již mělo ve stanovách upraven, přizpůsobovalo postupem podle § 777 odst. 2 z. o. k. požadavku § 731 odst. 1 z. o. k. Jestliže stanovy družstva vyhovovaly požadavku posledně označeného ustanovení v okamžiku, kdy zákon o obchodních korporacích nabyl účinnosti, nebylo družstvo povinno podle § 777 odst. 2 z. o. k. tyto náležitosti do stanov doplnit.

Rozhodne-li se bytové družstvo tyto náležitosti, které již ve stanovách byly obsaženy a které neodporovaly donucujícím ustanovením zákona o obchodních korporacích či (nového) občanského zákoníku, přesto změnit (např. společně s doplněním těch náležitostí uvedených v § 731 odst. 1 z. o. k., jež zatím ve stanovách upraveny nebyly), dopadá na změnu této části stanov pravidlo upravené v § 731 odst. 2 z. o. k.; se změnou této části stanov musí souhlasit všichni členové bytového družstva tam uvedení.

III. Též v případě pravidla obsaženého v § 731 odst. 2 z. o. k. může člen družstva namítat jeho porušení toliko v souladu s principem poctivosti a s povinností chovat se k družstvu čestně, a nesmí svého práva zneužít. Současně platí, že i v tomto případě je třeba zvažovat případné použití § 260 o. z.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 4460/2018, ze dne 27. 2. 2020

28.01.2020 00:01

Skončení společného nájmu bytu manžely dohodou dle obč. zák.

Právní skutečností zakládající změnu institutu společného nájmu bytu manžely na výlučný nájem jednoho z manželů po rozvodu jejich manželství bylo uzavření dohody o zrušení společného nájmu nebo rozhodnutí soudu (§ 705 odst. 1 obč. zák.), nikoliv až oznámení nebo prokázání této skutečnosti pronajímateli.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 218/2019, ze dne 17. 10. 2019

18.12.2019 00:02

Náhrada za regulaci nájemného z bytu před 1. lednem 2002

Právo vlastníka na náhradu za nucené omezení vlastnického práva způsobené regulací nájemného z bytu nelze bez dalšího (paušálně) vyloučit pro celé období předcházející zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. Nelze totiž ztratit ze zřetele, že tam obsažená regulace nájemného byla shledána protiústavní (ústavně nekonformní) již v roce 2000 a nic na tom nemění, že ji Ústavní soud zrušil až s účinností od 31. prosince 2001 (aby zákonodárci poskytl dostatečný prostor pro přijetí nové právní úpravy). Již v té době (tj. v roce 2000) mohlo tedy být porušeno základní právo vlastníka – pronajímatele bytu, jestliže podle individuálních okolností konkrétního případu bylo omezení jeho vlastnického práva způsobené dotčenou právní úpravou natolik intenzivní, že musí být podřazeno pod čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.

Jinými slovy řečeno, o nároku vlastníka na náhradu za nucené omezení vlastnického práva (ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod) lze uvažovat i ve vztahu k regulaci nájemného z bytu v období od 1. ledna 2000 (nikoli tedy až od 1. ledna 2002, jak se mylně domníval odvolací soud) do 31. prosince 2006; naproti tomu ve vztahu k období předcházejícímu 1. lednu 2000 o takovém nároku uvažovat nelze, neboť jeho existenci vylučoval přetrvávající veřejný zájem na transformaci někdejších uživatelských vztahů k bytům v institut chráněných nájmů, který by vytvořil přijatelný stav právní jistoty pro všechny dosavadní právní vztahy k bytům, jež byly založeny na existenci práva osobního užívání bytu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1175/2019, ze dne 11. 9. 2019