// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ

24.05.2022 00:02

Řízení o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku SVJ

Skutečnost, že rozpočet společenství vlastníků jednotek, včetně vynaložených i plánovaných výdajů a příjmů, je významný také pro posouzení přiměřenosti příspěvků a stanovení jejich výše vlastníkům jednotek na další období, stejně jako pro rozhodování shromáždění společenství vlastníků o vypořádání příspěvků za minulé období (ať již jde o přebytek nebo schodek), však neznamená, že by byl současně nezbytnou zákonnou podmínkou pro stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku či jejich vybírání, a že by se stanovení výše příspěvků bez předcházejícího či zároveň schváleného rozpočtu příčilo dobrým mravům.

Okolnost, že shromáždění neprojednalo hospodaření (rozpočet, vypořádání minulých příspěvků) společenství, není důvodem, pro který lze na jeho rozhodnutí o výši příspěvků hledět, jako by nebylo přijato. Ostatně nejde ani o žádnou vadu mající za následek byť i jen neplatnost takového usnesení, rozhodnutí o výši příspěvků je rozhodnutím samostatným, z § 1208, § 1180 o. z. nevyplývá, že by nemohlo být přijato bez rozhodnutí o rozpočtu společenství a nic takového nelze dovodit ani ze smyslu a účelu této části zákona.

V řízení o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku nejsou pro závěr, že vlastník jednotky je povinen zaplatit příspěvky ve výši stanovené shromážděním, významné otázky hospodaření společenství, neboť by nešlo o vady, které by mohly způsobit, že se na rozhodnutí shromáždění o výši příspěvků hledí, jako by nebylo přijato.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2275/2021, ze dne 22. 2. 2022

24.05.2022 00:01

Předběžné posouzení platnosti usnesení shromáždění SVJ

Přehlasovaný vlastník jednotky se může u soudu domáhat určení (vyslovení) neplatnosti usnesení přijatého shromážděním společenství vlastníků jednotek jen v řízení podle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů a § 1209 o. z. Naléhavý právní zájem na takovém určení prokazovat nemusí, tato ustanovení však brání tomu, aby platnost usnesení přijatých SVJ byla posuzována v jiném řízení, včetně řízení o žalobě podle § 80 o. s. ř. Platnost takového rozhodnutí nemůže být přezkoumávána ani jako prejudiciální (předběžná) otázka v jiném soudním řízení, s výjimkou řízení o zápis skutečností, vzešlých z dotčeného usnesení, do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Tyto závěry platí bez ohledu na to, zda předmětem rozhodnutí shromáždění byla důležitá záležitost a zda má přehlasovaný vlastník důležitý důvod pro podání žaloby o přezkoumání jeho (ne)platnosti podle § 1209 odst. 1 o. z. Není-li tak předmětem rozhodnutí shromáždění důležitá záležitost (tj. záležitost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití), pak platnost takového rozhodnutí nelze přezkoumat vůbec; tedy ani v řízení podle § 1209 odst. 1 o. z., ani v jiném řízení, a to ani jako prejudiciální otázku.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2275/2021, ze dne 22. 2. 2022

12.05.2021 00:02

Okruh účastníků řízení o žalobě na odstranění vad prohlášení vlastníka

Lze-li mimosoudně odstranit vady prohlášení vlastníka o rozdělení jeho práva k domu (a pozemku) na vlastnické právo k jednotkám jen společným prohlášením všech vlastníků jednotek dotčených opravou (případně prohlášením původce prohlášení se souhlasem všech vlastníků dotčených jednotek), pak stejné musí platit i pro případ, že k odstranění vad nedošlo dohodou, a k opravě vad má dojít soudním rozhodnutím. Soudní rozhodnutí v takovém případě „nahrazuje“ dohodu dotčených vlastníků, musí se proto vztahovat na všechny vlastníky dotčené opravou a je nerozhodné, zda s opravou souhlasí (či souhlasili před zahájením soudního řízení), či nikoliv. Není možné, aby vůči některému z dotčených vlastníků jednotek bylo rozhodnuto rozdílně. V řízení podle § 1168 o. z. tak jde na straně vlastníků jednotek o nerozlučné společenství ve smyslu § 91 odst. 2 o. s. ř. se všemi procesními právy a povinnostmi, které pro ně z tohoto jejich postavení plynou.

Pro rozhodnutí o věci samé z nerozlučného společenství vyplývá, že vůči všem nerozlučným společníkům musí mít řízení stejný výsledek. Rozhodnutí soudu podle § 1168 o. z. o odstranění vad prohlášení je rozhodnutím, jímž je zasahováno do práv a povinností všech vlastníků jednotek dotčených vadami prohlášení, proto účastníky řízení musí být všichni tito vlastníci, pro všechny bude výrok rozsudku závazný. Neúčastní-li se řízení jako účastníci (na straně žalobce nebo žalovaného) všichni, kdo jimi musí (mají) být jako nerozluční společníci, tedy všichni vlastníci jednotek dotčení vadami prohlášení, jedná se o takový nedostatek v okruhu jeho účastníků, který znamená nedostatek věcné legitimace, a soud v takovém případě musí žalobu bez dalšího zamítnout.

Pro určení, kdo má být účastníkem řízení podle § 1168 o. z., tedy pro závěr o věcné legitimaci, je tak rozhodující, kteří vlastníci jednotek budou navrhovanou opravou prohlášení vlastníka jednotek dotčeni ve svých právech. V projednávané věci šlo o opravu výměry jednotky, což by mělo vliv na velikost podílů na společných částech domu a pozemku (došlo by k jejich změně) pro všechny vlastníky jednotek v domě, opravou by tak bylo zasaženo do spoluvlastnických práv všech vlastníků jednotek; účastníky řízení proto musí být všichni vlastníci jednotek v předmětném domě.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2020, ze dne 10. 2. 2021

04.05.2021 00:02

Dluhy související se správou domu a pozemku

Dluhy související se správou domu a pozemku, přecházející na nabyvatele při převodu jednotky podle ustanovení § 1186 odst. 2 o. z., nejsou právní vadou váznoucí na jednotce ve smyslu § 1107 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3583/2020, ze dne 28. 1. 2021

25.01.2021 00:01

Pokuta za prodlení s povinností vyúčtovat zálohy na služby

I. Nebylo-li vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. Pro závěr o správnosti vyúčtování služeb není přitom významné, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Toto „seznámení“ slouží nájemci k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování.

Splní-li poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování jen v případě, že zálohy na služby vyúčtoval řádně, pak z toho logicky plyne, že jestliže tak neučinil, je v prodlení s touto svou povinností a je povinen (není-li důvod pro odepření práva na pokutu) zaplatit příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.; není přitom významné, zda služby nevyúčtoval vůbec nebo je nevyúčtoval řádně. Soud proto i v řízení o zaplacení pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. musí zkoumat, zda vyúčtování služeb, s nímž poskytovatel služeb seznámil příjemce služeb (před zahájením řízení či v jeho průběhu), bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

II. Při prodlení s placením pokuty podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vždy (tedy před i po účinnosti zákona č. 104/2015 Sb.) vznikala povinnost zaplatit úroky z prodlení (§ 1968, 1970 o. z.), nikoliv poplatky z prodlení podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, ze dne 21. 10. 2020

24.11.2020 00:02

Náležitosti řádného vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.

I. O vyúčtování služeb spojených s užíváním bytových jednotek podle zákona č. 67/2013 Sb. lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě (v důsledku) řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného, vyúčtování. Soud proto v řízení o zaplacení nedoplatku (přeplatku) zkoumá, zda vyúčtování služeb bylo provedeno řádně a stalo se splatným. Skutečností, zda je vyúčtování služeb řádné (a uplatněný nárok tudíž důvodný), se soud zabývá bez ohledu na to, zda proti němu podal příjemce služeb námitky.

II. Náležitosti (řádného) vyúčtování služeb, jež jsou spojeny s užívání bytu nebo s ním souvisejí, nyní upravuje zákon č. 67/2013 Sb.; v § 7 odst. 2 zákona jsou konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování. Vzhledem k tomu, že vyúčtování služeb je účetní doklad, mělo by obsahovat i jeho obecné náležitosti, vyplývající z § 11 odst. 1 zákona o účetnictví, jež nejsou kryty uvedeným speciálním ustanovením; zejména v něm musí být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil.

III. V projednávané věci žalobce vystavil dne doklady nazvané „Vyúčtování zálohových plateb 2015“, kterými ke každé bytové jednotce žalovaného zvlášť vyčíslil náklady na jednotlivé služby za rok 2015 i celkové náklady na bytovou jednotku, neuvedl v nich však výši žalovaným zaplacených (byť jednorázově) záloh v průběhu roku 2015, ačkoli mu byla v době vypracování vyúčtování známa. Za této situace postrádá žalobcem provedené vyúčtování jednu ze základních náležitostí, kterou je vyčíslení skutečné výše záloh. Proto nejde o vyúčtování řádné, neboť fakticky uvádí pouze výši nákladů za služby pro jednotlivé byty, aniž by byly zohledněny přijaté zálohy a vyčíslen nedoplatek.

Výše záloh uhrazených žalovaným byla od celkových nákladů na služby za byty žalovaného odečtena až v dokladu nazvaném „Celkové vyúčtování bytových jednotek žalovaného za rok 2015“, který však není podepsaný ani datovaný, takže není zřejmé, kdo a kdy jej vyhotovil. V řízení pak nebylo tvrzeno, tím méně prokázáno, že by tento doklad byl součástí provedeného vyúčtování a spolu s ním žalovanému doručen. Z obsahu spisu (zejména žaloby) i obsahu samotného dokladu plyne, že sloužil jako poklad při vyčíslení „úhrnného nedoplatku“ pro potřeby žalobce. Proto jej odvolací soud správně za součást vyúčtování nepovažoval a správně dovodil, že vyúčtování služeb provedené žalobcem není řádné a splatné.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2778/2019, ze dne 26. 8. 2020

03.11.2020 00:02

K přechodu dluhů na nabyvatele jednotky v případě nedobrovolné dražby

I. Dluhy převodce jednotky související se správou domu a pozemku nejsou jinou závadou váznoucí na věci ve smyslu § 1107 o. z., jde o osobní dluh (bývalého) vlastníka jednotky, který existuje samostatně (odděleně od věci).

Ustanovení § 1186 odst. 2 o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, upravuje zákonný přechod dluhu v případě převodu jednotky (změnu v osobě dlužníka), přičemž v zájmu právní jistoty se vyžaduje, aby výše dluhů, které na nabyvatele mají přejít, byla doložena písemným potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku. Je sice pravdou, že ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. výslovně přechod dluhu neformuluje, ale lze dovodit, že úmysl zákonodárce k tomu směřoval, což je ostatně zřejmé i ze změny o. z. provedené zákonem č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020, kde byla tato nepřesnost odstraněna a zákonný přechod tam specifikovaných dluhů výslovně zakotven.

Uvedené znamená, že přechod dluhu souvisejícího se správou domu a pozemku lze posuzovat pouze podle speciálního ustanovení § 1186 za podmínek stanovených v odstavci 2 tohoto ustanovení. Protože § 1186 o. z. se týká výlučně převodu jednotky (derivativní způsob nabytí vlastnictví), v případě přechodu vlastnického práva příklepem v nedobrovolné dražbě (originární způsob nabytí vlastnictví) se neuplatní a dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku v tomto případě na nového nabyvatele nepřejdou.

II. Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z., případně § 1107 o. z. je den, kdy nastaly účinky převodu bytové jednotky (okamžik převodu bytové jednotky).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 557/2019, ze dne 27. 7. 2020

02.11.2020 00:02

Přechod dluhu na nabyvatele jednotky dle § 1186 odst. 2 o. z.

I. Ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. upravuje zákonný přechod dluhu souvisejícího se správou domu a pozemku v případě převodu jednotky (změnu v osobě dlužníka). V zájmu právní jistoty ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. vyžaduje, aby výše dluhů, které na nabyvatele mají přejít, byla doložena potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, tedy aby nabyvatel znal výši dluhů, které na něj přecházejí. Je-li potvrzení vydáno, přejdou dluhy na nabyvatele ve výši jím doložené, přičemž rozhodující je částka uvedená v potvrzení, proto není důvod rozlišovat mezi dluhy vzniklými před a po účinnosti o. z. V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 o. z. (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit.

II. Projednávanou věc je třeba posuzovat podle o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, i když dluh na příspěvcích spojených se správou domu a pozemku částečně vznikl přede dnem jeho účinnosti (tj. před 1. 1. 2014). Okamžikem rozhodným pro aplikaci ustanovení § 1186 odst. 2 o. z. je okamžik převodu bytové jednotky.

III. Podle § 1186 odst. 2 o. z., ve znění účinném do 30. 6. 2020, přecházejí jen dluhy spočívající v nezaplacených příspěvcích na správu domu a pozemku, nikoli dluhy na úhradu plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu (služeb).

Pro úplnost je třeba uvést, že s účinnosti od 1. 7. 2020 byl § 1186 o. z. novelizován zákonem č. 163/2020 Sb., který kromě jednoznačnější formulace zákonného přechodu dluhů v odstavci 2 napříště stanovil, že na nabyvatele přecházejí nejen dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a pozemku, ale i na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 774/2019, ze dne 28. 7. 2020

23.09.2020 00:00

Započtení pohledávky za jedním ze spoluvlastníků při správě domu

Pohledávka všech spoluvlastníků domu s jednotkami za jedním ze spoluvlastníků při správě domu a pozemku ve smyslu ustanovení § 1189 odst. 1 o. z. není započitatelná proti pohledávce tohoto spoluvlastníka na náhradu nákladů řízení před nalézacím soudem vůči části (nikoliv všem) spoluvlastníků, kteří neuspěli s požadavkem, aby jim tento spoluvlastník zaplatil dluh, jenž mu měl vzniknout při správě, údržbě a obhospodařování spoluvlastněného domu a pozemku ve smyslu ustanovení § 1189 odst. 1 o. z.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 20 Cdo 1658/2020, ze dne 1. 7. 2020

09.09.2020 00:02

Spojení řízení o návrzích podle § 212 odst. 2 o.z. a § 1209 odst. 1 o.z.

Řízení o návrhu podle § 212 odst. 2 o. z. a řízení o návrhu podle § 1209 odst. 1 o. z., týkající se stejného rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek a stejného případu zneužití hlasovacího práva, jsou podle § 88 odst. 4 z. ř. s. ze zákona spojena; nemohou probíhat samostatně a rozhodnutím soudu nesmí být ani vyloučena k samostatnému řízení.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 751/2020, ze dne 22. 6. 2020

04.09.2020 00:06

ÚS: Ručení členů SVJ za závazky společenství

Interpretace a aplikace ustanovení § 13 odst. 7 zákona č. 72/1994 Sb. přenášející na stěžovatele (členy společenství vlastníků jednotek) břemeno, neodpovídající jejich možnostem předejít spáchání úvěrového podvodu, porušuje právo stěžovatelů vlastnit majetek, které je jim garantováno ustanovením čl. 11 Listiny.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 3705/19, ze dne 14. 7. 2020

22.06.2020 00:02

Přenechání části pozemku (společných částí budovy) do výlučného užívání

Vyhrazení společné části domu nebo pozemku v bytovém spoluvlastnictví k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení vlastníka.

Ke změně prohlášení se podle § 1169 odst. 2 o. z. vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě; je vyloučeno, aby ke změně prohlášení mohlo dojít bez souhlasu osob, kterých by se dotýkala. Účinnosti dohoda nabývá, až s ní v písemné formě vysloví souhlas vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Úprava v § 1169 o. z. tedy zavádí „dvoustupňovou“ úpravu: v prvním stupni je třeba dosáhnout platné dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků. Aplikace § 1169 o. z. není zákonem výslovně vyloučena ani po vzniku společenství vlastníků, a toto vyloučení nelze dovodit ani z jeho povahy.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, ze dne 17. 3. 2020

16.06.2020 00:02

Hlasování za jednotku ve společném jmění manželů

I. V § 1185 odst. 2 o. z. je upraven způsob, jakým spoluvlastníci realizují svá práva vůči společenství vlastníků (správci domu). Jde o ustanovení kogentní, proto je-li jednotka ve spoluvlastnictví dvou či více osob nebo ve společném jmění manželů, jsou spoluvlastníci (manželé) povinni zvolit si jednoho společného zástupce, který za ně bude jednat se společenstvím vlastníků (správcem domu). Z citovaného ustanovení nevyplývá, že by plná moc pro společného zástupce musela být písemná, a tento požadavek nelze dovodit ani z ustanovení § 560 o. z. Není vyloučeno, aby požadavek písemné plné moci pro společného zástupce byl upraven ve stanovách.

II. Jedním ze spoluvlastnických práv je i právo hlasovat na shromáždění, proto i toto právo mohou spoluvlastníci (manželé) vykonávat pouze prostřednictvím společného zástupce, který bude hlasovat za jednotku jako celek. Nedohodnou-li se spoluvlastníci na osobě společného zástupce, nebude zde nikdo, kdo by mohl jejich hlasovací právo vykonávat, a v takovém případě nebude možné hlas připadající na jejich jednotku vůbec započítat. Je vyloučeno, aby společenství hlas připadající na jednu jednotku rozdělilo a započítalo jen poměrnou část hlasu připadající na přítomného spoluvlastníka.

Nebudou-li stanovy vyžadovat, aby společný zástupce předložil písemnou plnou moc, může o svém oprávnění jednat za ostatní spoluvlastníky (druhého manžela) informovat společenství ústně, nejčastěji při zjišťování prezence. I když výslovně neprohlásí, že zastupuje také ostatní spoluvlastníky (druhého manžela), může jeho zástupčí oprávnění podle okolností vyplývat i ze skutečnosti, že se jako jediný spoluvlastník (jeden z manželů) dostaví na shromáždění a jiný spoluvlastník (druhý manžel) nedá před zahájením shromáždění relevantním způsobem najevo své námitky, a konkludentně tak vyjádří souhlas s tím, aby ho přítomný spoluvlastník (manžel) zastupoval.

Jde-li totiž o jednotku, která je ve společném jmění manželů (jako v projednávané věci), spravují ji oba manželé nebo jeden z nich podle dohody (srov. § 713 odst. 1 o. z., neuplatní-li se majetkový režim odlišný od zákonného režimu). Samotným hlasováním nedochází k nakládání se součástí společného jmění, nemění se podstata společného jmění ani se nesnižuje (nezvyšuje) jeho hodnota. Jedná se o obvyklé a pravidelné jednání spojené s vlastnictvím jednotky v režimu bytového spoluvlastnictví a s tím souvisejícím členstvím ve společenství vlastníků. Lze jej proto zpravidla podřadit pod pojem běžné záležitosti týkající se společného jmění, v níž může jednat každý z manželů.

III. V posuzované věci nelze souhlasit s námitkou, že soudy měly vycházet ze stanov, podle nichž se člen společenství může ve výkonu svých práv (s výjimkou práva volit a být volen do orgánů) nechat zastoupit na základě plné moci jinou k tomu písemně zmocněnou osobou. V této souvislosti je totiž třeba rozlišovat mezi oprávněním vlastníka jednotky nechat se zastoupit na shromáždění jinou osobou odlišnou od vlastníka jednotky a povinností spoluvlastníků jednotky (manželů majících jednotku ve společném jmění) zmocnit společného zástupce, který vykonává jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. Písemné plné moci proto bylo zapotřebí pouze tehdy, pokud společným zástupcem manželů byla třetí osoba. Byl-li zástupcem jeden z manželů (vlastníků jednotky), písemné plné moci nebylo zapotřebí.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1859/2019, ze dne 11. 3. 2020

20.05.2020 00:00

Vyslovení neplatnosti rozhodnutí výboru společenství vlastníků jednotek

Ustanovení § 258 až 260 o. z. upravující postup při přezkumu platnosti rozhodnutí orgánu spolku jsou v souladu s § 1221 o. z. přiměřeně aplikovatelná i na posuzování platnosti rozhodnutí volených orgánů společenství vlastníků.

Platnost rozhodnutí výboru jakožto statutárního orgánu společenství vlastníků, popř. dalších (stanovami zřízených) orgánů společenství vlastníků lze tudíž posuzovat toliko v řízení o návrhu na vyslovení neplatnosti tohoto rozhodnutí, podaném vlastníkem jednotky, popř. (výjimečně) jinou osobou mající na požadovaném určení zájem hodný právní ochrany, v souladu s § 258 a násl. o. z.

Napadat lze toliko rozhodnutí, jejichž neplatnosti se není možné dovolat (v souladu se stanovami společenství vlastníků) u orgánu společenství vlastníků, a to v prekluzivní hmotněprávní lhůtě určené ustanovením § 259 o. z.

Jelikož ustanovení § 1221 o. z. určuje, že se ustanovení o spolcích použijí toliko přiměřeně, je nutné při aplikaci § 258 až 260 o. z. na rozhodnutí (volených) orgánů společenství vlastníků vzít v úvahu specifika této právnické osoby. Může-li se přehlasovaný vlastník domáhat soudního přezkumu rozhodnutí nejvyššího orgánu společenství vlastníků toliko tehdy, je-li pro to důležitý důvod, platí tím spíše, že i v případě rozhodnutí jiných orgánů společenství vlastníků je možné domáhat se vyslovení jejich neplatnosti (postupem podle § 1221 a § 258 až 260 o. z.) pouze v případech, kdy je pro to důležitý důvod (který musí navrhovatel tvrdit). Současně platí, že soud neplatnost rozhodnutí (voleného) orgánu společenství vlastníků nevysloví, jsou-li naplněny důvody upravené v § 260 o. z.

Není-li platnost rozhodnutí výboru (či jiného, stanovami zřízeného voleného orgánu společenství vlastníků) napadena postupem podle § 258 a 259 o. z., popř. nevyhoví-li soud podanému návrhu, je takové rozhodnutí platné, přestože je zatíženo vadou, jež by odůvodňovala vyslovení jeho neplatnosti.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 4639/2018, ze dne 10. 3. 2020

12.05.2020 00:01

Změna stanov společenství vlastníků v určení prvních členů statutárního orgánu

Změna v osobách členů výboru existujícího (vzniklého) a do veřejného rejstříku zapsaného společenství vlastníků jednotek není změnou stanov společenství. Nicméně, má-li dojít ke změně v osobách členů výboru založeného (avšak dosud nevzniklého) společenství vlastníků před zápisem společenství do rejstříku, může se tak stát pouze změnou jeho stanov, kterou je možné provést jedině dohodou všech zakladatelů společenství, kteří byli stranami smlouvy o výstavbě, či změnou původního prohlášení vlastníka.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 4337/2019, ze dne 26. 2. 2020

27.04.2020 00:02

Společná účast vlastníka jednotky a jeho zástupce na shromáždění SVJ

I. Vlastník jednotky je oprávněn účastnit se shromáždění společenství vlastníků jednotek současně se svým zástupcem. Účastní-li se shromáždění zástupce vlastníka jednotky, jedná za vlastníka, tedy vyjadřuje se k jednotlivým návrhům, hlasuje apod.; není přitom významné, zda se shromáždění účastní sám nebo společně s vlastníkem. Účastní-li se shromáždění společně, není vyloučeno, aby se před případným hlasováním poradili, nenaruší-li to průběh shromáždění. K omezení společné účasti vlastníka jednotky a jeho zástupce (zejména v případě zmocnění více zástupců) může dojít jen výjimečně, např. v případě, že by vlastník jednotky zjevně zneužil tohoto institutu k narušení řádného průběhu shromáždění apod.

Dostavil-li se vlastník jednotky na místo konání shromáždění společenství vlastníků i se svým zástupcem a na shromáždění nebyli vpuštěni, nemůže obstát závěr odvolacího soudu, že se shromáždění neúčastnil bez vážných důvodů; lze ho tedy považovat za přehlasovaného vlastníka.

II. Ustanovení § 1185 odst. 2 o. z. sice předpokládá, že je-li jednotka ve spoluvlastnictví více osob, zvolí si jednoho společného zástupce, který za ně bude s osobou odpovědnou za správu domu (správce, společenství vlastníků) jednat, nevylučuje však jejich společnou účast na shromáždění společenství vlastníků jednotek.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1051/2019, ze dne 6. 2. 2020

27.04.2020 00:01

Důležité důvody pro přezkum usnesení shromáždění SVJ

I. Existence důležitého důvodu ve smyslu § 1209 o. z. je zpravidla dána obsahem přijatých rozhodnutí, nemusí tomu tak být ale bezvýjimečně. Při zkoumání důležitého důvodu pro přezkum napadených rozhodnutí je třeba rozlišovat, zda vlastník jednotky měl možnost podílet se na rozhodování shromáždění. Měl-li vlastník jednotky možnost zúčastnit se shromáždění a tedy i podílet se na jeho rozhodování, je důležitý důvod pro přezkum přijatých rozhodnutí zpravidla jen tehdy, jestliže bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Při zachování principu minimalizace zásahů moci veřejné do rozhodování soukromého subjektu není důvod, aby soud přezkoumával (ne)platnost všech rozhodnutí, tedy i těch, v nichž nebyla řešena žádná důležitá záležitost, jestliže všichni vlastníci měli možnost o nich rozhodovat. Byla-li však vlastníkovi odepřena možnost zúčastnit se shromáždění a podílet se tak na jeho rozhodování, jde o natolik závažné porušení zákona znemožňující výkon jeho práv, že je zásadně důležitý důvod pro přezkoumání přijatých rozhodnutí bez ohledu na jejich obsah.

II. Shromáždění je třeba konat na místě, kam mají všichni vlastníci přístup. Bez dalšího nelze za místo vhodné pro konání shromáždění vyloučit ani jednotku některého ze členů, nebude-li členům shromáždění vstup do této jednotky omezován či znemožňován.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1051/2019, ze dne 6. 2. 2020

13.01.2020 00:02

Zastoupení vlastníka jednotky na shromáždění společenství vlastníků jednotek

Vlastník jednotky je oprávněn nechat se zastoupit na shromáždění společenství vlastníků jednotek jinou osobou (odlišnou od vlastníka jednotky), jestliže to stanovy společenství nevylučují.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1657/2018, ze dne 16. 10. 2019

13.01.2020 00:01

Nevyslovení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek

Prostřednictvím § 1221 o. z. se § 260 o. z. použije přiměřeně i v poměrech společenství vlastníků jednotek, neboť i v tomto případě je nutno (se jeví vhodné) dát přednost při porušení zákona nebo stanov s méně závažnými následky zájmu společenství před individuálním zájmem vlastníka jednotky, nebo ochraně práv třetích osob nabytých v dobré víře.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1657/2018, ze dne 16. 10. 2019

09.12.2019 00:01

Aktivní věcná legitimace SVJ ve věci žaloby dle § 2903 odst. 2 o. z.

Společenství vlastníků jednotek je aktivně věcně legitimováno k podání žaloby k odvrácení hrozící újmy na společných částech domu podle § 2903 odst. 2 o. z.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 379/2019, ze dne 11. 9. 2019