// Profipravo.cz / Nájem bytu

Nájem bytu

01.08.2017 00:00

Prodlení osoby, jíž svědčí právo bydlení do zajištění bytové náhrady

Rovněž osoba, jíž svědčí právo bydlení v bytě do zajištění bytového náhrady, ač nikdy nebyla nájemcem, musí mít práva obdobná jako v době před tím, než ztratila právní titul opravňující ji k užívání bytu a byla jí soudem uložena povinnost byt vyklidit po zajištění bytové náhrady. Má tedy povinnost platit za užívání bytu úhradu, která odpovídá výši obvyklého nájemného, a při prodlení s placením této úhrady má povinnost zaplatit úrok z prodlení. Povinnost zaplatit poplatky z prodlení stanoví zákon (§ 697 obč. zák.) jen nájemci bytu při opožděném zaplacení nájemného. Na osobu, které nikdy právo nájmu nevzniklo a důvod k bydlení v bytě má na základě jiného práva (zpravidla půjde o právo odvozené od rodinněprávního vztahu k nájemci či vlastníkovi bytu), ustanovení § 697 obč. zák. nedopadá, a to nejen v době, kdy byt užívá na základě svého odvozeného práva, ale ani v době, kdy byt užívá po rozhodnutí soudu o vyklizení do okamžiku zajištění bytové náhrady. Nezaplatila-li tedy taková osoba úhradu za užívání prostor v předmětném domě, nemohla jí vzniknout povinnost zaplatit poplatek z prodlení podle § 712a ve spojení s § 697 obč. zák., ale jen úrok z prodlení.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1408/2016, ze dne 3. 5. 2017


22.06.2017 00:02

Stanovení výše obvyklého nájemného ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák.

Při stanovení výše obvyklého nájemného ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013 nelze přihlédnout k lepšímu stavu bytu v důsledku zhodnocující investice nájemce.

Výši nájemného nepochybně ovlivňuje i vybavení bytu, avšak musí jít o vybavení bytu, které poskytl nájemci pronajímatel. Pořídil-li si vybavení bytu (kuchyňskou linku, vestavěné skříně, apod.) nájemce na své náklady, není důvod, aby za užívání takovéhoto vybavení platil pronajímateli nějakou úhradu, nejde o součást platby nájemného a není proto ani důvod, aby se k takovému vybavení přihlíželo při zvýšení nájemného. Stejný závěr pak platí i o úpravách, které nelze považovat za běžnou údržbu a ani za drobné opravy (tedy za splnění povinnosti nájemce) a které nájemce (se souhlasem pronajímatele) provedl v bytě na své náklady (na nichž se pronajímatel po dobu trvání nájemního vztahu nepodílel) a které zvýšily jeho užitnou hodnotu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4494/2015, ze dne 3. 5. 2017


18.04.2017 00:02

Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby

I. Má-li pronajímatel bytu za to, že nájemce porušil své povinnosti zvlášť závažným způsobem, tedy naprosto zásadně, může mu dát výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z. Před tím, než přistoupí k podání výpovědi, však musí podle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil (popř. odstranil protiprávní stav). Jde o hmotněprávní podmínku, jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.

Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávního stavu) a odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby; napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost poskytnuté doby k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav), které má být napraveno (odstraněno).

Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může tedy dát pronajímatel nájemci teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba k nápravě tohoto závadného chování.

II. Výpověď bez výpovědní doby je vhodná v případech, kdy pronajímatel primárně nepreferuje skončení nájmu, ale upřednostňuje okamžitou nápravu závadného chování (protiprávního stavu) nájemce a tedy pokračování nájemního vztahu. V případě, že nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel samozřejmě vždy možnost dát mu výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou. V případě výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. zákon nestanoví pro platnost výpovědi podmínku předchozí výzvy k odstranění závadného chování (protiprávního stavu), k oprávněnosti výpovědi je jen třeba, aby porušení povinnosti trvalo ke dni doručení výpovědi. Nájem však skončí až uplynutím tříměsíční výpovědní doby.

III. V případě výpovědního důvodu podle § 2291 o. z. musí jít nejen o porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, ale také o jednání (protiprávní stav), které může nájemce napravit (odstranit). Je-li z povahy porušené povinnosti (protiprávního stavu) vyloučeno, aby nájemce své závadné jednání (protiprávní stav) napravil (odstranil), není ani důvod mu poskytnout přiměřenou dobu na „nápravu“. V takovém případě není na místě výpověď z nájmu podle § 2291 o. z. bez výpovědní doby, ale výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tříměsíční výpovědní dobou.

IV. Ustanovení § 2290 o. z. upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle § 2291 o. z. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, ze dne 18. 1. 2017


18.04.2017 00:01

Promlčení práva nájemce bytu domáhat se vyúčtování záloh na služby

Za právo mající majetkový charakter, které je třeba uplatnit v tříleté promlčecí době stanovené v § 101 obč. zák., je třeba považovat i právo nájemce bytu domáhat se po pronajímateli vyúčtování záloh na služby, které mu zaplatil. Jeho uplatnění se v konečném důsledku projeví v majetkové sféře nájemce i pronajímatele, neboť má za následek vznik povinnosti uhradit přeplatek či nedoplatek, který vyúčtováním vznikne. Jedná se o hmotněprávní nárok, nejde o konstitutivní rozhodnutí, každé zálohové plnění je třeba vypořádat, platí-li tedy nájemce zálohy na služby, má pronajímatel vždy povinnost je vyúčtovat.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3256/2015, ze dne 18. 1. 2017


13.03.2017 00:02

Obnovení nájemní smlouvy při skončení nájmu na dobu neurčitou

K obnovení nájemní smlouvy podle § 2230 odst. 1 o. z. může dojít jen v případě, že jde o nájem na dobu určitou, který skončil uplynutím sjednané doby nájmu.

V případě, že nájem skončil jinak (dohodou, výpovědí – po uplynutí výpovědní doby, atd.), se ustanovení § 2230 odst. 1 o. z. neuplatní, a i v případě, kdy pronajímatel nevyzve nájemce ve lhůtě stanovené v § 2230 odst. 1 o. z. (a v případě nájmu bytu ve lhůtě stanovené v § 2285 o. z.) k vrácení věci, k obnovení nájmu nedojde.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4354/2016, ze dne 12. 12. 2016


13.02.2017 00:01

Výpověď z nájmu bytu podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z.

Ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. je třeba vykládat tak, že má-li být byt, jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatelem, je výpovědní důvod podle citovaného ustanovení naplněn bez dalšího; jen v případě, má-li být byt užíván pronajímatelovým manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, musí pronajímatel doložit, že byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno.

Ve výpovědi dané nájemci z důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a/ o. z. stačí uvést, že byt, jehož nájem je vypovídán, chce využít k bydlení pro sebe pronajímatel. Je pak na nájemci, který s výpovědí nájmu bytu nesouhlasí, aby v řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi podle 2290 o. z. tvrdil a prokázal okolnosti, jimiž existenci uplatněného výpovědního důvodu vyvrátí. V daném případě půjde o takové (konkrétní) okolnosti, z nichž bude možné usoudit, že prohlášení pronajímatele o záměru (vůli) využít byt pro sebe (k vlastnímu bydlení) není pravdivé. S ohledem na to, že proklamovaný záměr pronajímatele představuje ryze subjektivní skutečnost, jejíž existenci lze vyvrátit jen obtížně, poskytuje nájemci dodatečnou ochranu před zneužitím výpovědi dané (nejen) z tohoto důvodu právní úprava obsažená v ustanovení § 2289 o. z.

Na neexistenci uplatněného výpovědního důvodu lze usoudit i zpětně (k okamžiku doručení výpovědi) též z následného jednání pronajímatele, je-li v přímém logickém rozporu s tím, jakou vůli deklaroval ve výpovědi z nájmu bytu coby výpovědní důvod. Je přitom evidentní, že s proklamovanou vůlí pronajímatele využít byt pro sebe (pro vlastní bydlení) se neslučuje, vyvíjí-li vzápětí aktivitu směřující k prodeji (zpeněžení) bytu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, ze dne 22. 11. 2016


23.01.2017 00:02

Řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu po 1. 1. 2014

V řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, která byla nájemci dána za účinnosti obč. zák., tedy do 31. 12. 2013, avšak žaloba byla podána až za účinnosti o. z., soud postupuje podle obč. zák.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2453/2015, ze dne 20. 10. 2016


02.01.2017 00:02

Ochrana „poctivého nájemce“ podle ustanovení § 2238 o. z.

Ustanovení § 2238 o. z. lze použít i na nájemní vztah, který měl vzniknout před 1. 1. 2014. S ohledem na principy nepravé retroaktivity může být toto ustanovení aplikováno až po účinnosti o. z., což znamená, že podmínky v něm stanovené pro ochranu „poctivého nájemce“ musí být splněny po 1. 1. 2014. Uživatel bytu tedy v takovém případě může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 o. z. jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1. 2014.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1236/2015, ze dne 20. 9. 2016


28.11.2016 00:00

Smluvní pokuta sjednaná pro případ prodlení s platbou nájemného

I když jen okolnost, že v případě prodlení s platbou nájemného vznikne nájemci bytu povinnost zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení, nebrání sjednání smluvní pokuty zajišťující rovněž řádné placení nájemného, je třeba při posuzování její přiměřenosti brát na jeho výši zřetel, aby společně tyto sankce nebyly neobvykle, a tedy i nemravně vysoké.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 354/2016, ze dne 23. 8. 2016


04.11.2016 00:05

ÚS: Vznesení námitky promlčení státem

1. Zásada výkonu práv s dobrými mravy v odůvodněných případech dovoluje zmírňovat tvrdost zákona a dává soudci prostor k uplatnění spravedlnosti a také slušnosti. Pojem „dobré mravy“ totiž nelze vykládat pouze jako soubor mravních pravidel užívaných jako korektiv či doplňujících obsahový faktor výkonu subjektivních práv a povinností, ale jako příkaz soudci rozhodovat v souladu s ekvitou, což ve svých důsledcích znamená nastoupení a prosazení cesty nalézání skutečné spravedlnosti. Ústavněprávně je tedy ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku jakousi otevřenou „branou“, kterou mohou být do podústavního práva „vpuštěny“ ústavní hodnoty a principy v situacích, kdy výklad zákona vede k nespravedlivým či z ústavního hlediska jinak problematickým a nepřiměřeným důsledkům. Dobré mravy tak mohou a mají napomáhat obecným soudům při hledání ústavně konformního řešení konkrétní projednávané věci.

2. Vznesení námitky promlčení zásadně dobrým mravům neodporuje; mohou však nastat situace, kdy její uplatnění je výrazem zneužití práva na úkor účastníka, který marné uplynutí promlčecí doby nezavinil a vůči němuž by za takové situace zánik nároku v důsledku uplynutí promlčecí doby byl nepřiměřeně tvrdým postihem ve srovnání s rozsahem a charakterem jím uplatňovaného práva a s důvody, pro které své právo včas neuplatnil.

3. Specifickou skupinu případů tvoří ty, v nichž byla námitka promlčení vznesena státem. V případě regulace nájmů bytů stát vzdor svým povinnostem i opakovaným apelům ze strany Ústavního soudu na jedné straně prostřednictvím Parlamentu toleroval vznik situace, v níž docházelo k rozsáhlému porušování základních práv, a na straně druhé těmto právům po dlouhou dobu (prostřednictvím soudů) neposkytoval adekvátní ochranu. V důsledku dlouhodobých a trvalých rozporů v judikatuře (i na úrovni Ústavního soudu) přitom bylo fakticky „sázkou do loterie“, zda podaná žaloba bude úspěšná či nikoliv. Tuto situaci lze prizmatem ochrany základních práv vnímat jako selhání státu; v takovém případě ovšem břemeno tohoto selhání v materiálním právním státě musí nést právě stát a nikoliv jednotlivec, který svá práva hájil s dostatečnou péčí.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 2062/14, ze dne 25. 10. 2016


17.08.2016 00:02

Kontrola vyúčtování záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu

Má-li být nájemci bytu umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování služeb, lze mít za splněnou povinnost pronajímatele seznámit ho s doklady, o které se vyúčtování opírá, pouze tehdy, předložil-li mu komplexní soubor veškerých (kompletních) listin týkajících se všech vyúčtovaných služeb a pokrývajících celé zúčtovací období.

V žalobě, jíž se nájemce bytu domáhá po pronajímateli předložení dokladů, ze kterých vycházel při vyúčtování záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu, (a také v následném vyhovujícím rozsudku) nemusí být tyto doklady označeny jednotlivě, nýbrž postačí, jsou-li vymezeny úhrnně údaji, jež umožňují identifikovat soubor uvedených dokladů „jako celek“.

Tomuto požadavku v posuzované věci žalobce dostál již tím, že nezaměnitelně vymezil příslušná vyúčtování, jichž se požadovaný soubor dokladů týká, a to údaji o typu dotčených právních úkonů, o zúčtovacích obdobích, na něž se vztahují, a o bytu, s jehož užíváním bylo spojeno čerpání vyúčtovaných služeb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1261/2015, ze dne 24. 5. 2016


15.07.2016 00:00

ÚS: K náhradě ve věcech regulace nájemného

I. Náhrada za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod plnila ve věcech týkajících se regulace nájemného funkci zmírnění omezení vlastnického práva dotčených pronajímatelů, když její rozsah měl být soudem určen tak, aby při jejím poskytnutí bylo možné zásah do vlastnického práva považovat (ve svém celku) za ústavně konformní. Tímto předpokladem byla výše této náhrady rovněž limitována. Její přiznání ve větším rozsahu, než toliko nezbytném pro dosažení jejího účelu, by již šlo nad rámec její ústavní záruky a k jejímu přiznání by mohlo dojít jen na základě příslušného zákona, který by pro takovýto nárok vytvořil právní základ.

II. Není v rozporu s ústavní zárukou podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, jestliže se náhrada za nucené omezení vlastnického práva, na kterou vznikl nárok v důsledku regulace nájemného (resp. absence zákonné úpravy jednostranného zvyšování nájemného) v období od 1. ledna 2002 do 31. prosince 2006 nebo v jeho části, přizná nejvýše v takovém rozsahu, který nebude přesahovat rozdíl mezi nájemným, na které by měl dotčený pronajímatel nárok k 1. lednu 2007 podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a nájemným, na které měl stěžovatel nárok podle předchozí regulace.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. II.ÚS 3219/15, ze dne 7. 6. 2016


23.05.2016 00:01

Prodlení s placením záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu

Pokud nájemci dlužili pronajímateli bytu splatné zálohy na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu, vznikl mu ve smyslu § 517 odst. 2 ve spojení s § 697 obč. zák. nárok na poplatek z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy měl pronajímatel provést jejich vyúčtování podle nájemní smlouvy. Zaplacení záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu se pronajímatel bytu nemůže domáhat po datu, kdy mělo dojít k jejich vyúčtování; do té doby vzniklý nárok na poplatek z prodlení z těchto záloh však nezaniká.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1977/2015, ze dne 23. 3. 2016


21.03.2016 00:02

Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřená po 1. lednu 2014

I. Ve smlouvě o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené po 1. lednu 2014 se bytová jednotka vzniklá do 31. prosince 2013 vymezí podle dosavadních předpisů, tj. podle zákona č. 72/1994 Sb., avšak jinak se bude uvedená smlouva, která má povahu obligace, řídit ustanoveními občanského zákoníku (§ 3028 odst. 1, § 3028 odst. 3 a contrario o. z.).

II. Právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb. již ochranu nájemce nečlení nejprve na jeho právo k přednostnímu nabytí bytu (trvající po dobu šesti měsíců ode dne doručení nabídky) a posléze na předkupní právo (časově omezené, maximálně na dobu dvanácti měsíců ode dne uplynutí původní šestiměsíční lhůty). Ve prospěch nájemce bytu je v ní upravena ochrana ve formě předkupního práva k jednotce při jejím prvním převodu (§ 1187 odst. 1 věta první o. z.), které zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti (§ 1187 odst. 1 věta třetí o. z.). Protože takto upravené předkupní právo lze pokládat za právo věcné, opravňuje nájemce k postupu podle § 2144 odst. 1 o. z., tj. opravňuje nájemce jako předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany (nástupci původního vlastníka jednotky), jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Zákonodárce zde zakotvuje za podmínek zřízení předkupního práva jako práva věcného zachování předkupního práva předkupníkovi, i když věc nabyl někdo jiný. Důvod nabytí není podstatný, neboť právo předkupníka existuje jak v případě, že tato třetí osoba nabyla věc koupí nebo způsobem, který je postavený na roveň ujednáním o předkupním právu. V tomto rámci tedy může předkupník vyžadovat na vlastníku, aby mu za příslušnou úplatu věc převedl.

Má-li tedy oprávněný nájemce v zákoně upraven způsob, jak se v případě porušení předkupního práva podle § 1187 odst. 1 věty první o. z. domoci vlastnictví jednotky, je vyloučena úvaha o neplatnosti (zdánlivosti) smlouvy porušující jeho předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, ze dne 17. 12. 2015


08.02.2016 00:01

Platnost výpovědi z nájmu bytu z důvodu „dvou bytů“ a „neužívání bytu“

I když současná právní úprava výslovně neupravuje výpovědní důvody „dvou bytů“ a „neužívání bytu“, nelze dovodit, že by se staly obsoletními i pro výpovědi, které byly dány podle § 711 odst. 2 písm. c), d) obč. zák. před účinností o. z., a že by tyto výpovědi byly – jen proto – neplatné.

Jestliže dal pronajímatel nájemci výpověď z nájmu bytu do 31. 12. 2013, posoudí se její platnost vždy podle úpravy účinné v době, kdy byl tento právní úkon učiněn. Skutečnost, že současná právní úprava nemá ve výčtu výpovědních důvodů výslovně uvedeny výpovědní důvody „dvou bytů“ a „neužívání bytu“, nemůže být ani důvodem, pro který by mohla být taková výpověď neplatná pro rozpor s dobrými mravy.

Pro posouzení otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, včetně naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu, nelze zohlednit změnu právní úpravy.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 801/2015, ze dne 20. 10. 2015


04.11.2015 00:01

Řízení o nároku na určení nájemného z bytu ode dne předcházejícího 1. 1. 2014

Práva a povinnosti vzniklé z existujícího právního vztahu nájmu bytu ještě před účinností zákona č. 89/2012 Sb. se posuzují (ve smyslu § 3074 odst. 1 o. z.) podle dosavadních právních předpisů, tj. v daném případě podle zákona č. 40/1964 Sb., ve znění do 31. prosince 2013 a nelze tudíž na ně aplikovat ani ustanovení § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V řízení o uplatněném nároku na určení nájemného z bytu již od 26. července 2013 tak lze postupovat jen podle dosavadních právních předpisů, tj. konkrétně podle § 696 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013).

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2291/2015, ze dne 18. 8. 2015


15.10.2015 00:00

Žaloba na určení nájemného z bytu podle § 696 odst. 2 ObčZ 1964

Podmínkou úspěšnosti žaloby na určení nájemného z bytu podle § 696 odst. 2 obč. zák. není uvedení stejné výše nájemného v hmotněprávním návrhu předcházejícím žalobě a v žalobě (žalobním petitu), podané v případě, kdy nájemce ve lhůtě uvedené v citovaném ustanovení pronajímateli nesdělil, že s navrhovaným zvýšením nájemného souhlasí.

podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 261/2015, ze dne 21. 4. 2015


14.04.2015 00:02

Uvedení nesprávného data v oznámení o zvýšení nájemného z bytu

Judikatura dovolacího soudu je jednotná v názoru, že neobsahuje-li oznámení o zvýšení nájemného z bytu pozdější datum vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, vzniká tato povinnost nájemci (zásadně) nejdříve uplynutím lhůty uvedené v 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., ve znění do 31. 12. 2012.

Z uvedeného vyplývá, že uvedení (správného) data, od kterého vznikne povinnost platit zvýšené nájemného, není nezbytnou náležitostí oznámení o zvýšení nájemného, jejíž absence by měla za následek neplatnost oznámení, neboť pod situaci, kdy oznámení o zvýšení nájemného neobsahuje pozdější datum, lze logicky zahrnout i situace, kdy oznámení takové datum neobsahuje vůbec či je uvedeno nesprávné (dřívější) datum (tj. datum předcházející uplynutí lhůty stanovené v § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.). Ve všech těchto případech pak povinnost platit zvýšené nájemné vzniká (ze zákona) uplynutím lhůty stanovené v § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2718/2014, ze dne 21. 1. 2015


09.04.2015 00:03

ÚS: Náklady na odstranění závad bránících řádnému užívání bytu

Vzhledem k tomu, že vlastník bytu, ač prokazatelně seznámený s tím, že byt užívaný nájemcem je třeba uvést do stavu způsobilého řádného užívání, neposkytnul potřebnou součinnost, nájemci nezbylo, než urychleně provést na vlastní náklady nezbytné opravy. Interpretace ustanovení § 691 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, podle níž byl požadavek na jejich uhrazení posouzen jako požadavek nesplňující náležitosti vyrozumění požadované citovaným ustanovením s odůvodněním, že lhůta pro odstranění vad formulovaná slovy „neprodleně“ je neurčitá či nepřiměřená, je zcela nepřiléhavá okolnostem daného případu a vykazuje znaky přepjatého formalismu, který je v extrémním rozporu s principy spravedlnosti a ve svém důsledku vedl k porušení práva na spravedlivý (řádný) proces.

Porušení práva na spravedlivý (řádný) proces je nutné dovodit i z toho, že odůvodnění napadených rozhodnutí nesplňuje požadavky kladené na řádné odůvodnění rozhodnutí zakotvené v ustanovení § 157 odst. 2 občanského soudního řádu, které má zaručit transparentnost a kontrolovatelnost činnosti soudních orgánů a zamezit potenciální libovůli rozhodování.

podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV.ÚS 2281/14, ze dne 10. 2. 2015


07.04.2015 00:02

Zajištění plynulého a nerušeného výkonu práv spojených s užíváním bytu

Povinností pronajímatele je zajistit nájemci plynulý a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 odst. 1 obč. zák.). Dojde-li k zatečení vody do bytu v důsledku toho, že při stavebních úpravách nemovitosti prováděných či objednaných pronajímatelem byla snesena střešní krytina a byty a majetek nájemců nebyly dostatečně zabezpečeny proti dešti, došlo k porušení povinnosti pronajímatele dle § 687 obč. zák., a je tak nadbytečné uvažovat o porušení prevenční povinnosti podle § 415 obč. zák.

Za stavu, kdy první žalovaný, jako vlastník bytového domu a pronajímatel provádějící stavební úpravy, uvedenou zvláštní povinnost zakotvenou v ustanovení § 687 obč. zák. nesplnil a dovolatel jako nájemce bytu v důsledku toho utrpěl škodu, je první žalovaný povinen tuto škodu nahradit, neprokáže-li, že škodu nezavinil. Odpovědnost prvního žalovaného jako vlastníka domu nelze vyloučit ani tehdy, pokud za škodu odpovídá i druhý žalovaný, který stavební práce v domě prvního žalovaného prováděl. Není totiž zákonného důvodu vylučovat zákonnou odpovědnost jednoho subjektu jen proto, že za tutéž škodu odpovídá též subjekt jiný.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 2072/2014, ze dne 10. 12. 2014


< strana 1 / 30 >
Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů


Články