// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 06.05.2013
K absenci obligatorní náležitosti předepsané pro upravený smluvní typ
Odpovídá-li uzavřená smlouva určitému (výslovně upravenému) smluvnímu typu, nelze ji posuzovat jako smlouvu jiného smluvního typu, příp. jako smlouvu inominátní (§ 51 obč. zák.), jen proto, že v ní schází určitá obligatorní náležitost předepsaná pro daný (upravený) smluvní typ.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1517/2012, ze dne 17. 4. 2013
(kategorie: právní úkony; zdroj: www.nsoud.cz)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Jitky Dýškové v právní věci žalobce JUDr. Tomáše Pelikána, se sídlem v Praze 1, Dušní 22, insolvenčního správce úpadce Pražského stavebního bytového družstva, IČO 00033243, se sídlem v Praze 5, Na Hutmance 7/300, zastoupeného Mgr. Karlem Volfem, advokátem se sídlem v Praze 5, Jindřicha Plachty 28, proti žalované T. S., bytem v P. 5, B. 2458/39, o vyklizení garáže, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 8 C 148/2009, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. listopadu 2011, č. j. 64 Co 263/2011-111, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. listopadu 2011, č. j. 64 Co 263/2011-111, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
O d ů v o d n ě n í :
Žalobou došlou soudu dne 23. 2. 2009 se Pražské stavební bytové družstvo, se sídlem v Praze 5, Na Hutmance 7/300, IČO 00033243, domáhalo, aby žalované byla uložena povinnost vyklidit nebytovou jednotku – garáž v budově čp. 2548 postavené na pozemku parc. č. 2780/217, zapsané na listu vlastnictví, katastrální území S., obec Praha, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, (dále jen „předmětná garáž“ nebo „garáž“) do patnácti dnů od právní moci rozsudku. Žalobce tvrdil, že garáž, jejímž je vlastníkem, užívá žalovaná bez právního důvodu.
V průběhu řízení byl Městským soudem v Praze usnesením ze dne 17. 4. 2009, č. j. MSPH 96 INS 714/2009 – A – 256 zjištěn s účinky od 17. 4. 2009, 9.30 hod. úpadek žalobce (dále jen „dlužník“) a na jeho majetek prohlášen konkurs. Postupem podle § 264 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších přepisů, se stal účastníkem řízení v souzené věci na místo dlužníka insolvenční správce.
Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 24. 11. 2011, č. j. 64 Co 263/2011-111, potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 (soud prvního stupně) ze dne 9. 3. 2011, č. j. 8 C 148/2009-82, kterým žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Zjistil, že dlužník je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník garáže, že dne 25. 4. 1996 uzavřel (jako budoucí prodávající) se žalovanou (jako budoucí kupující) smlouvu o smlouvě budoucí reg. číslo 815/047, v níž se zavázal k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem měla být garáž a příslušný podíl na společných částech objektu a pozemku, a to za kupní cenu 173.200,- Kč (bez DPH a ceny za poměrnou část pozemku), kterou žalovaná zaplatila, že garáž od úpadce převzala a užívá ji, a že ve sjednané době kupní smlouva uzavřena nebyla. Dne 5. 9. 1997 uzavřel dlužník s žalovanou smlouvu označenou jako „nájemní“ (dále jen „Smlouva“) na dobu určitou (do vkladu vlastnického práva ke garáži a spoluvlastnickému podílu na společných částech domu ve prospěch žalované), a bylo sjednáno, že „vzhledem k charakteru právního vztahu je nájem bezúplatný“.
Shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že Smlouva postrádá jednu z podstatných náležitostí nájemní smlouvy, tj. určení výše nájemného, a proto se nejedná o nájemní smlouvu, ale smlouvu inominátní podle § 51 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „obč. zák.“), a to s prvky smlouvy nájemní a smlouvy o výpůjčce. Přihlédl ke všem okolnostem případu (zejména k chování dlužníka) a k legitimnímu očekávání žalované, že se stane vlastnicí garáže, a uzavřel, že vyklizení garáže, by bylo i v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 obč. zák.).
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění do 31. 12. 2012 (dále též jen „o. s. ř.“), a uplatnil v něm dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a b) o. s. ř. Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí spojil s otázkou, zda má žalovaná k předmětné garáži „užívací titul“, zda jí svědčí právo legitimního očekávání nabytí vlastnictví ke garáži, a zda je možno zamítnout reivindikační žalobu s odkazem na § 3 obč. zák. Nesouhlasil se závěrem odvolacího soudu, že žalovaná užívá garáž na základě platně uzavřené nepojmenované smlouvy, poukazoval na vůli účastníků Smlouvy uzavřít nájemní smlouvu, která je však neplatná. Nesouhlasil ani se závěrem odvolacího soudu, že žalovaná měla legitimní očekávání nabytí vlastnického práva k předmětné garáži, poukazoval na okolnosti případu (zejména na nečinnost žalované) a na výklad pojmu „legitimní očekávání“ v rozhodovací praxi Ústavního soudu. K otázce dobrých mravů zdůraznil, že účastníkem řízení již není dlužník, ale insolvenční správce, že s ohledem na okolnosti případu není na místě výjimečná aplikace § 3 obč. zák., jež nesmí být jednostranná. Vytkl soudům obou stupňů, že se nevypořádaly s jeho tvrzeními ani s jeho námitkami, zejména o promlčení nároků žalované ze smlouvy o smlouvě budoucí, a o nemožnosti aplikace § 3 obč. zák. Navrhl, aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu bylo vyhlášeno přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (tj. před 1. 1. 2013), Nejvyšší soud v souladu s čl. II bodu 7 tohoto zákona projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále též jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupeným advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí ustanoveními § 237 odst. 1 písm. b) a c) o. s. ř. Protože dovolání není přípustné podle § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. (rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený napadeným rozsudkem, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci), zabýval se dovolací soud přípustností dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. (který byl nálezem Ústavního soudu ze dne 21. 2. 2012, sp. zn. Pl.ÚS 29/11, uplynutím dne 31. 12. 2012 zrušen, pro dovolání podaná do uplynutí této doby však zůstává aplikovatelným právním předpisem).
Dovolatel zpochybnil správnost závěru odvolacího soudu, že žalovaná užívá předmětnou garáž oprávněně - na základě nepojmenované smlouvy a že vyklizení garáže je v rozporu s dobrými mravy. Protože otázka charakteru uzavřené smlouvy a její platnosti je pro danou věc určující, stejně jako možnost aplikace § 3 obč. zák. při vyklizení nebytového prostoru, a protože tyto právní otázky jsou soudy rozhodovány rozdílně, má napadené rozhodnutí zásadní právní význam, a dovolání se tím stává – pro řešení zmíněných otázek – přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Odvolací soud dospěl k závěru, že Smlouva obsahuje prvky smlouvy nájemní a smlouvy o výpůjčce, a jde tak o inominátní smlouvu podle § 51 obč. zák.
Odpovídá-li uzavřená smlouva určitému (výslovně upravenému) smluvnímu typu, nelze ji posuzovat jako smlouvu jiného smluvního typu, příp. jako smlouvu inominátní (§ 51 obč. zák.), jen proto, že v ní schází určitá obligatorní náležitost předepsaná pro daný (upravený) smluvní typ (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 11. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2018/2012, ze dne 13. 3. 2013, sp. zn. 26 Cdo 3286/2011).
Ohledně předmětné garáže uzavřeli dlužník (označený jako pronajímatel) a žalovaná (označená jako budoucí vlastník /nájemce/) smlouvu označenou jako nájemní, nájem byl sjednán na dobu určitou (vymezenou čl. II. Smlouvy) a dohodli se, že „vzhledem k charakteru právního vztahu je nájem bezúplatný“. Podle označení Smlouvy, jejího obsahu (včetně odkazu účastníků na § 663 a násl. obč. zák.), s přihlédnutím k účelu, který smluvní strany jejím uzavřením sledovaly, tak jde o smlouvou nájemní.
Základním pojmovým znakem smlouvy o nájmu nebytových prostor, stejně jako jakéhokoliv jiné nájemní smlouvy (srovnej § 3 zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, § 663 obč. zák.) je její úplatnost. Jestliže tento definiční znak chybí (ve smlouvě byl nájem sjednán jako „bezúplatný“), nemůže jít o platnou nájemní smlouvu.
Lze tak uzavřít, že Smlouva není smlouvu inominátní (tedy výslovně neupravenou - § 51 obč. zák.) s prvky smlouvy nájemní (jen proto, že v ní bylo užito pojmů typických pro tento smluvní typ) a s prvky smlouvy o výpůjčce (jen proto, že neobsahuje ujednání o nájemném), ale nájemní smlouvou, která nebyla uzavřena platně. Smlouva proto nemůže být právním titulem, který by žalovanou opravňoval k užívání předmětné garáže.
Dovolatel zpochybnil i správnost závěru odvolacího soudu, že žaloba na vyklizení předmětné garáže je výkonem práva v rozporu s dobrými mravy.
Odvolací soud se (shodně se soudem prvního stupně) při posouzení, zda výkon práva dovolatele není v rozporu s dobrými mravy, hodnotil všechny zjištěné skutečnosti, jak na straně dovolatele, tak na straně žalované, aniž by se však jakkoliv vypořádal se zjištěním, že předmětem vyklizení je nebytový prostor. Přitom podle soudní praxe, jde-li o vyklizení nebytových prostor, nelze žalobu zamítnout s odkazem na § 3 odst. 1 obč. zák. (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 06. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1506/99, uveřejněný pod č. 12/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 20. 1. 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, uveřejněný pod č. 7/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ze dne 13. 9. 2012, sp. zn. 26 Cdo 649/2012 - ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí odmítl Ústavní soud České republiky usnesením ze dne 7. 11. 2012, sp. zn. I. ÚS 4033/12).
Právní posouzení věci odvolacím soudem (soudem prvního stupně), jak ohledně otázky charakteru a platnosti Smlouvy, tak i aplikace § 3 obč. zák., tedy není správné a proto dovolací soud rozsudek odvolacího soudu podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věta první o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-