// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 07.06.2011
K povinnosti pronajímatele udržovat nebytový prostor ve způsobilém stavu
Pronajímatel nebytového prostoru je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby jej bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat. Povinnost nájemce oznámit pronajímateli potřebu oprav, které je povinen zajistit pronajímatel, je takto založena subsidiárně, a jejím účelem je zajistit informovanost pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu.
Je třeba vycházet z toho, že základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemce nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat (§ 5 odst. 1 zákona č. 116/1990Sb.). Proto pokud závadný stav (zatékání) přetrvával, byť se projevoval pouze za určitých povětrnostních podmínek, a zamezil tak po přechodnou dobu užívání předmětných prostor nájemkyní smluveným způsobem, nebylo by možné opětovné zatečení považovat za nově vzniklou potřebu opravy, ale přetrvávající závadný stav.
K zatékání vody do prostor pronajatých nájemkyní zde docházelo opakovaně a nebylo včas odstraněno ani po splnění povinnosti nájemkyně oznámit potřebu oprav. Není tak pochyb o tom, že pronajímatelka povinnost uloženou v § 5 odst. 1 cit. zákona porušila. Pouhá „vůle udržet objekt ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu a zajistit opravu střechy“ ke splnění uvedené povinnosti nestačí.
Vědomost nájemkyně o protiprávním jednání pronajímatelky nezbavuje pronajímatelku odpovědnosti za škodu. Měla-li nájemkyně pronajaty nebytové prostory k určitému účelu (včetně dalšího podnajímání) a tento účel pro zatékání do budovy nemohla realizovat, pak je bez významu okolnost, že podnájemní smlouvu uzavřela v době, kdy o zatékání věděla. Zisk, který jí takto ušel, je škodou vzniklou v příčinné souvislosti s porušením povinnosti pronajímatelky udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k naplnění účelu nájmu a nelze dovozovat spoluzavinění za vznik této škody na straně nájemkyně.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2126/2010, ze dne 27. 4. 2011
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Roberta Waltra a soudců JUDr. Marty Škárové a JUDr. Petra Vojtka ve věci žalobkyně TENIS STAR – TS PRODUCTION, s.r.o., IČO 00539783, se sídlem Praha 6, Sibeliova 27, zastoupené JUDr. Vladimírem Fučíkem, advokátem se sídlem Praha 2, Balbínova 404/22, proti žalovanému Českému svazu tělesné výchovy, IČO 00469548, se sídlem Praha 6, Zátopkova 100/2, zastoupenému JUDr. Jindřichem Vítkem, advokátem se sídlem Praha 2, Nad Petruskou 1, o náhradu škody, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 27 C 203/2006, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 3. 9. 2009, č.j. 68 Co 218/2009-119, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 3. 9. 2009, č.j. 68 Co 218/2009-119 se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
O d ů v o d n ě n í :
Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 352.800 Kč z titulu náhrady škody ve formě ušlého zisku s odůvodněním, že tato škoda jí vznikla v důsledku porušení právních povinností žalovaného jako pronajímatele nebytových prostor, které žalobkyně užívala jako nájemce.
Obvodní soud pro Prahu 6 rozsudkem ze dne 28. 11. 2008, č.j. 27 C 203/2006-84, uložil žalovanému zaplatit žalobkyni 176.400,- Kč, ve zbývající části žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Soud vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor ve víceúčelové hale nacházející se na pozemku p.č. 2485/1 v k. ú. Břevnov, obec Praha. Dne 19. 6. 2006 zatekla dešťová voda do pronajatých nebytových prostor a dne 20. 6. 2006 byl o tom žalovaný žalobkyní písemně informován. K opětovnému zatečení vody do předmětných prostor došlo ještě 30. 6. 2006, 7. 8. 2006 a 22. 8. 2006. Z vyjádření Sonor, spol. s r. o., která v roce 2005 prováděla opravu střechy, vyplynulo, že práce jí provedené v roce 2005 jsou bez vad, neboť k zatékání dochází jen při určitých sklonech deště a větru. Soud dále zjistil, že žalobkyně uzavřela smlouvu o podnájmu předmětných nebytových prostor na dobu od 17. 9. 2006 do 14. 10. 2006 za dohodnuté podnájemné ve výši 14.000,- Kč za den, a že podnájemce zaplatil žalobkyni zálohu ve výši 35.280,- Kč, jakož i to, že z důvodu zjištěných závad došlo „ke stornu objednávky podnájemcem“ a k vrácení zálohy ze strany žalobkyně. Soud prvního stupně uzavřel, že žalovaný porušil povinnost udržovat pronajatý prostor ve stavu, který je způsobilý ke smluvenému účelu nájmu, když oprava pláště střechy předmětného nebytového prostoru započala po více než třech měsících. Soud přihlédl též k tomu, že žalovaný střechu jakkoliv provizorně nezakryl a žalobkyně nemohla v důsledku zatékání podnajmout prostor k výrobě audiovizuálních děl, tedy nemohla realizovat již sjednaný podnájem, a výše škody tak spočívala v ušlém zisku. Soud zdůraznil, že žalobkyně měla mít povědomost o způsobu a rychlosti, jakým žalovaný k řešení vzniklé situace přistupoval, a neměla sjednávat podnájemní smlouvu v době, kdy věděla, že prostory jsou již více než dva měsíce k výrobě audiovizuálních děl nezpůsobilé. Podle soudu žalobkyně i žalovaný přispěli ke vzniku škody rovným dílem; z těchto důvodů soud žalobě vyhověl pouze z 50% žalované částky.
K odvolání žalobkyně i žalovaného Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 3. 9. 2009, č.j. 68 Co 218/2009-119, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku a ve vyhovujícím výroku ve věci samé jej změnil tak, že žalobu na zaplacení 176.400,- Kč zamítl a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud nepřisvědčil soudu prvního stupně v tom, že žalovaný porušil povinnost stanovenou v § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, s odůvodněním, že žalovaný svým jednáním v měsíci červnu až září 2006 měl vůli udržet objekt ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu a zajistit opravu střechy. Žalovaný podle soudu také neporušil povinnost vyplývající ze smlouvy o nájmu z října 2004, podle níž byl povinen zajistit údržbu a opravu předmětu nájmu, neboť zabezpečil - s ohledem na rozsah a podmínky - nápravu závadného stavu. Jelikož nebyl naplněn jeden z předpokladů odpovědnosti za škodu, kterým je porušení povinnosti ze strany pronajímatele, odvolací soud považoval žalobu za nedůvodnou.
Proti rozhodnutí odvolacího soud podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost dovozuje z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) a c) o. s. ř. a podává je z důvodů uvedených v § 241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o. s. ř. Otázku zásadního právního významu spatřovala v posouzení rozsahu povinností pronajímatele podle § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb. a podle obecných ustanovení občanského zákoníku o povinnosti předcházet škodám, a to zejména, zda tato obecná povinnost zahrnuje i povinnost pronajímatele učinit alespoň provizorní opatření, která by učinila pronajatý nebytový prostor způsobilý ke smluvenému účelu užívání do doby, než bude provedena definitivní oprava nebytových prostor. Dovolatelka spatřuje porušení povinnosti žalovaného v tom, že s opravou nebytových prostor otálel více jak čtvrt roku, a to bez relevantních důvodů, a od doby zahájení opravy se ani nepokusil provést jakákoli provizorní opatření, kterými by zamezil zatékání dešťové vody do doby, než byla zahájena oprava. Dovolatelka namítá, že se společností Sonor nebylo ze strany žalovaného vedeno řádné reklamační řízení ohledně provedené generální opravy střechy, žalovaný se spokojil pouze s jejím vyjádřením, že opravy jí provedené jsou bez závad. Dovolatelka též zpochybňuje skutková zjištění soudů opírající se o svědecké výpovědi, zejména pokud jde o závěr, že provizorní oprava střechy nebyla možná. Z důvodu, že pronajímatel splnil svou zákonnou povinnost k opravě pozdě, nemohla dovolatelka realizovat sjednaný podnájem. Samotná vědomost žalobkyně o protiprávním chování žalovaného tak podle dovolatelky žalovaného odpovědnosti nezbavuje. Navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a vrátil věc tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání nepovažuje dovolatelkou vymezenou otázku za zásadně právně významnou, zpochybňuje tvrzení dovolatelky a odkazuje na soudy zjištěný skutkový stav. Navrhl, aby dovolací soud dovolání žalobkyně odmítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), jeho přípustnost proti měnícímu výroku rozsudku odvolacího soudu vyplývá z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., proti potvrzujícímu výroku je dovolání přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neboť dovoláním zpochybněnou otázku porušení povinnosti žalovaného jako jednoho z předpokladů odpovědnosti za škodu nebyla dosud dovolacím soudem na obdobném skutkovém základu řešena.
Rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze závěru, že nárok žalobkyně na náhradu škody není dán, neboť chybí jeden z předpokladů odpovědnosti za škodu, a to protiprávní jednání žalovaného.
Podle § 420 odst. 1 obč. zák. každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti. Podle § 420 odst. 3 obč. zák. odpovědnosti se zprostí ten, kdo prokáže, že škodu nezavinil.
Obecná odpovědnost za škodu podle ustanovení § 420 obč. zák. je založena na současném splnění čtyř podmínek - 1. porušení právní povinnosti, 2. existence škody, 3. vztah příčinné souvislosti mezi porušením povinnosti a škodou a 4. zavinění. Porušením právní povinnosti je míněn objektivně vzniklý rozpor mezi tím, jak fyzická či právnická osoba skutečně jednala (případně opomenula jednat), a tím, jak jednat měla, aby dostála povinnosti ukládané jí právním předpisem či jinou právní skutečností, např. smlouvou.
Povinnosti žalovaného coby pronajímatele ve vztahu k nájemci nebytových prostor posuzoval odvolací soud zcela správně podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, avšak na daný skutkový stav jej správně neaplikoval.
Podle ustanovení § 5 odst. 1 uvedeného zákona není-li ujednáno jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.
Podle ustanovení § 5 odst. 3 tohoto zákona je nájemce povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má pronajímatel provést, a umožnit provedení těchto i jiných nezbytných oprav; jinak nájemce odpovídá za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla.
Jak vyplývá z výsledků řízení, předmětem nájmu byly nebytové prostory nacházející se ve víceúčelové hale pronajaté žalobkyni za účelem provozování sportovních akcí, popř. k účelu pořádání výstav, společenských a kulturních akcí, výroby audiovizuálních děl, k obchodním účelům a skladování. Pronajimatel v nájemní smlouvě udělil nájemci souhlas k přenechání předmětných nebytových prostorů nebo jejich částí do podnájmu třetím osobám. K zatečení vody do předmětných prostor došlo dne 19. 6. 2006, dne 20. 6. 2006 žalobkyně o této skutečnosti dopisem informovala žalovaného a mimo jiné v něm uvedla, že „ke stejnému zatečení došlo cca před jedním rokem“. V následujících dvou měsících docházelo k opětovnému zatékání. Žalovaný postupoval podle své interní instrukce o nutnosti vypsat výběrové řízení na opravu střechy a začal činit kroky přímo vedoucí k odstranění závady v srpnu 2006, z čehož vyplývá, že od doby učinění poptávky na cenovou nabídku do určení vítěze nabídky uplynulo 14 dní a samotné práce na opravě střechy započaly asi po 3 týdnech (27. 9. 2006). Žalovaný se v měsících červnu a červenci roku 2006 obrátil na společnost Sonor, ke zjištění možných vad jí učiněného díla v předchozím roce, tj. generální opravy střechy; toto jednání však k přímému odstranění závady v užívání prostor nevedlo; společnost Sonor sdělila žalovanému, že neuznává uplatněné vady opravy. Od 19. 6. 2006 do 27. 9. 2006, neučinil žalovaný žádná opatření k zamezení vnikání vody, která by umožnila nerušené užívání prostor haly.
Pronajimatel (zpravidla v postavení vlastníka předmětu nájmu) je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby jej bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat. Povinnost nájemce oznámit pronajímateli potřebu oprav, které je povinen zajistit pronajímatel, je takto založena subsidiárně, a jejím účelem je zajistit informovanost pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2005, sp. zn. 28 Cdo 513/2005).
Je třeba vycházet z toho, že základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemce nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat (§ 5 odst. 1 shora uvedeného zákona). Proto pokud závadný stav přetrvával, byť se projevoval pouze za určitých povětrnostních podmínek, a zamezil tak po přechodnou dobu užívání předmětných prostor žalobkyní smluveným způsobem, nebylo by možné opětovné zatečení považovat za nově vzniklou potřebu opravy, ale přetrvávající závadný stav, jenž byl zjištěn již v roce 2005.
K zatékání vody do prostor pronajatých žalobkyní docházelo opakovaně a nebylo včas odstraněno ani po splnění povinnosti žalobkyně oznámit potřebu oprav. Není tak pochyb o tom, že žalovaná povinnost uloženou v § 5 odst. 1 cit. zákona porušila. Pouhá „vůle udržet objekt ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu a zajistit opravu střechy“ ke splnění uvedené povinnosti nestačí. Je třeba souhlasit s názorem dovolatelky, že vědomost žalobkyně o protiprávním jednání žalovaného nezbavuje žalovaného odpovědnosti za škodu. Měla-li žalobkyně pronajaty nebytové prostory k určitému účelu (včetně dalšího podnajímání) a tento účel pro zatékání do budovy nemohla realizovat, pak je bez významu okolnost, že podnájemní smlouvu uzavřela v době, kdy o zatékání věděla. Zisk, který jí takto ušel, je škodou vzniklou v příčinné souvislosti s porušením povinnosti žalovaného udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k naplnění účelu nájmu a nelze dovozovat spoluzavinění za vznik této škody na straně žalobkyně. Tato škoda by žalobkyni vznikla, i kdyby podnájemní smlouvu neuzavřela, pokud by překážkou pro uzavření smlouvy bylo právě zatékání do nemovitosti. Není tudíž přiléhavý závěr odvolacího soudu, že pokud žalobkyně věděla, že do objektu zatéká a že v září 2006 nebyla střecha dosud opravena, musela si být vědoma rizika uzavření podnájemní smlouvy a stěží mohla reálně očekávat, že budovu před provedením opravy střechy podnajme. Objektivní skutečnost, že povinnost žalovaného udržovat pronajatý prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu byla porušena, nemohou vyvrátit takové okolnosti na straně žalované, jako je neúspěšná reklamace předchozí opravy střechy či potřeba vypsání výběrového řízení na provedení nové opravy.
Dospěl-li odvolací soud k závěru, že žalovaný neporušil právní povinnost, aniž náležitě zhodnotil všechny zjištěné skutečnosti rozhodné z hlediska v úvahu přicházejících zákonných ustanovení, je jeho právní posouzení věci nesprávné. Nejvyšší proto rozsudek odvolacího soudu zrušil (§ 243b odst. 2 část věty za středníkem o. s. ř.) a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věty první o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-