// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 08.04.2011
K platnosti nájemní smlouvy z hlediska § 3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb.
V ustanovení § 3 odst. 2 větě druhé zákona č. 116/1990 Sb., ve znění do 3. prosince 1999, byl upraven zvláštní režim, který platil pouze pro pronajímání místností určených k provozování obchodu a služeb; předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. bylo – pod sankcí absolutní neplatnosti smlouvy (§ 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.) – zapotřebí pouze k pronájmu těch místností, které byly k provozování obchodu a služeb stavebně určeny.
Pro účely posouzení platnosti nájemní smlouvy z hlediska ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. v rozhodném znění tak bylo rozhodující stavební určení předmětných nebytových prostor, nikoliv sjednaný účelu nájmu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1522/2010, ze dne 8. 3. 2011
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobců a/ J. Š. a b/ P. Š., zastoupených JUDr. Jozefem Kovalčíkem, advokátem se sídlem Praha 1, Senovážné nám. 23, proti žalované J. K., zastoupené JUDr. Pavlem Vítkem, advokátem se sídlem Praha 4, Jaurisova 514/6, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 30 C 122/2006, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 1. října 2009, č. j. 22 Co 258/2009-84, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 1. října 2009, č. j. 22 Co 258/2009-84, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 20. listopadu 2008, č. j. 30 C 122/2006-57, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 1 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobci se domáhali, aby žalovaná vyklidila a vyklizený jim odevzdala do třiceti dnů od právní moci rozsudku „nebytový prostor, skládající se z pěti místností o celkové výměře 109 m2, nacházející se v přízemí domu čp. 76 v M. ulici v P. 1, zapsaného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu na LV č. 64 pro obec Praha, katastrální území J.“ (dále jen „předmětné nebytové prostory“, resp. „nebytové prostory“ a „předmětný dům“, resp. „dům“), a „dvorek k domu o rozměru 30 + 18 m2, přízemní domek sestávající z jedné bytové místnosti o rozměru 20 m2 se samostatným vchodem ze dvorku domu a sklepní místnosti o rozměru 70 m2 s vchodem ze dvorku vedle přízemního domku“ (dále jen „dvorek“, „přízemní domek“ a „sklepní prostory“).
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. listopadu 2008, č. j. 30 C 122/2006-57, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků.
Z provedených důkazů vzal soud prvního stupně především za zjištěno, že J. J. (původní vlastník předmětného domu) jako pronajímatel a žalovaná jako nájemkyně uzavřeli dne 29. září 2004 (správně 29. září 1994) smlouvu o nájmu předmětných nebytových prostor (dále jen „nájemní smlouva ze dne 29. září 1994“, resp. „nájemní smlouva“) na dobu určitou v trvání deseti let od podpisu nájemní smlouvy a že podle nájemní smlouvy byly nebytové prostory žalované pronajaty za účelem „provozování předmětu činnosti nájemce, tj. galerie a prodej knih, obrazů a dalších předmětů“. Dále zjistil, že v dodatku č. 1 k nájemní smlouvě se účastníci dohodli na rozšíření stávajícího předmětu nájmu o dvorek, přízemní domek a sklepní prostory a že dodatky č. 2, 4 a 5 k nájemní smlouvě změnili sjednanou dobu nájmu z původních deseti let nejprve na patnáct let (dodatek č. 2), poté na dvacet let (dodatek č. 4) a nakonec na třicet let (dodatek č. 5). Vzal rovněž za zjištěno, že J. J. dopisem ze dne 9. srpna 1995 požádal Obvodní úřad městské části Praha 1 o udělení souhlasu s uzavřením smlouvy o nájmu předmětných nebytových prostor s žalovanou, která je bude užívat za účelem provozování „knihkupectví a galerie“, a že rozhodnutím ze dne 14. srpna 1995, č. j. OOS/1405/95, Obvodní úřad pro Prahu 1 této žádosti vyhověl. Zjistil rovněž, že dne 22. července 2001 J. J. zemřel, že nemovitosti, jejichž vyklizení se žalobci domáhají, zdědil jeho bratr V. J. (dědeček žalobců), že V. J. dne 16. března 2003 zemřel a že Okresní soud v Ústí nad Orlicí usnesením ze dne 13. října 2004, č. j. 20 D 1594/2003-59, jež nabylo právní moci dne 18. října 2004, schválil dohodu o vypořádání dědiců, podle níž nabyl každý ze žalobců jednu ideální polovinu nemovitostí, jejichž vyklizení se domáhají. Nakonec vzal také za prokázáno, že žalobci dopisem ze dne 15. prosince 2005 – z tam uvedeného důvodu – vypověděli žalované nájem nebytových prostor, dvorku, přízemního domku a sklepních prostor (dále jen „výpověď ze dne 15. prosince 2005“).
Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že nájemní smlouva ze dne 29. září 1994 je – z důvodů rozvedených v jeho rozsudku – platnou smlouvou o nájmu nebytových prostor ve smyslu § 3 zákona č. 116/2000 Sb. (správně zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni uzavření nájemní smlouvy a ve znění do 3. prosince 1999 – dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). V této souvislosti dospěl mimo jiné k závěrům, že souhlas příslušného správního orgánu ve smyslu § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. se vyžadoval jen v případě, že pronajímaný prostor „bude sloužit k provozu obchodu a služeb“, a že „nakladatelská a galerijní činnost pod pojem provoz obchodu a služeb nespadala“. Dále dovodil, že měla-li být dodatkem č. 5 k nájemní smlouvě změněna sjednaná doba nájmu na třicet let, je takové ujednání neplatné pro rozpor s dobrými mravy podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“); „protože se jedná o neplatnost části právního úkonu, kterou lze oddělit od jeho ostatního obsahu, je třeba posoudit dodatek tak, že nájem se mění na dobu neurčitou“. Dále usoudil, že – z důvodů specifikovaných v jeho rozsudku – nebyl naplněn výpovědní důvod uplatněný ve výpovědi ze dne 15. prosince 2005. Uzavřel, že za této situace se žalobci nemohou – s odkazem na ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. – úspěšně domáhat vyklizení předmětných nebytových prostor, dvorku, přízemního domku a sklepních prostor; proto žalobu zamítl.
K odvolání obou žalobců Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 1. října 2009, č. j. 22 Co 258/2009-84, citovaný rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl a žalované uložil povinnost předmětné nebytové prostory, dvorek, přízemní domek a sklepní prostory vyklidit a vyklizené je odevzdat žalobcům do třiceti dnů od právní moci rozsudku; současně rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem, avšak na jeho základě dospěl k odlišným právním závěrům. Především zdůraznil, že místnosti určené k provozování obchodu a služeb bylo možné pronajímat jen po předchozím souhlasu příslušného správního orgánu (v daném případě Obvodního úřadu pro Prahu 1) podle § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. a že v daném případě byl uvedený souhlas k uzavření nájemní smlouvy nutný „vzhledem k obsahu … nájemní smlouvy…, jejímž předmětem bylo … provozování obchodu a služeb (prodejní galerie a prodej obrazů, knih a dalších předmětů)“. Poté – s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky vydaná ve věcech sp. zn. 20 Cdo 1582/98, sp. zn. 20 Cdo 1506/99, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, a sp. zn. 33 Odo 568/2006 – dovodil, že nájemní smlouva ze dne 29. září 1994 je absolutně neplatná podle § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., neboť „o souhlas s uzavřením nájemní smlouvy … za účelem provozování galerie a prodeje knih, obrazů a dalších předmětů … pronajímatel ani nájemkyně nepožádali a poté, kdy tak rok po uzavření této smlouvy učinili, již žádná další smlouva uzavřena nebyla“. Dodal, že je-li nájemní smlouva absolutně neplatná, jsou neplatností postiženy i na ni navazující dodatky. Uzavřel, že za této situace žalovaná užívá nebytové prostory, dvorek, přízemní domek a sklepní prostory bez právního důvodu; proto rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž – s přihlédnutím k jeho obsahu (§ 41 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 7/2009 Sb. – dále jen „o. s. ř.“) – uplatnila dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. a/, b/ a odst. 3 o. s. ř. V dovolání především namítla, že odvolací soud nejen zcela ignoroval některé důkazy, které dokládaly, že byly splněny podmínky uvedené v § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ale navíc při úvaze o neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 29. září 1994 nevzal na zřetel ani faktický stav věci, tj. okolnosti vzniku nájemní smlouvy, jež jsou zcela odlišné od okolností, na nichž jsou založena rozhodnutí citovaná v napadeném rozsudku. Ve vztahu ke splnění podmínek uvedených v § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. dovolatelka zejména odkazovala na listinné důkazy (předložené již v řízení před soudem prvního stupně), z nichž podle jejího názoru vyplývá, že Jan Ježek jako pronajímatel požádal Obvodní úřad pro Prahu 1 o předchozí souhlas s uzavřením nájemní smlouvy; konkrétně šlo o žádost J. J. ze dne 28. února 1994 o odprodej jedné poloviny předmětného domu adresovanou zmíněnému úřadu a smlouvu o smlouvě budoucí ze dne 18. května 1994 uzavřenou mezi ní a J. J. V této souvislosti odvolacímu soudu rovněž vytkla, že pokud měl za to, že předchozí souhlas s uzavřením nájemní smlouvy nebyl dán, měl též zjistit, zda nebytové prostory vůbec byly kolaudovány a určeny pro obchod a služby. Podle jejího mínění odvolací soud v tomto ohledu pochybil také proto, že zaujal „odlišný právní názor od nalézacího soudu“, aniž to účastníkům „v duchu zásady předvídatelnosti rozhodnutí“ sdělil postupem podle § 118 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále jen „o. s. ř. před novelou“); tím jim znemožnil předložit důkazy k prokázání jejich sporných tvrzení, především tvrzení o stavebním určení nebytových prostor, a tudíž zatížil řízení vadou ve smyslu § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. před novelou. Ohledně faktického stavu věci, o němž měla za to, že ho odvolací soud při úvaze o platnosti nájemní smlouvy (nesprávně) nevzal na zřetel, zejména uvedla, že provoz galerie a knihkupectví v nebytových prostorách zahájila až poté, co rozhodnutím ze dne 14. srpna 1995, č. j. OOS/1405/95, Obvodní úřad pro Prahu 1 vyslovil souhlas s uzavřením nájemní smlouvy; tím byl „fakticky splněn“ požadavek plynoucí z ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. V této souvislosti rovněž zdůraznila, že jde-li o sklepní prostory, dvorek a přízemní domek, ohledně nichž byl podle jejího názoru uzavřen „samostatný nájemní vztah“, užívá je pro účely provozu nakladatelství, a proto se nejedná o „prostory, které jsou užívány k obchodu a službám“, a nebyl zde tedy nutný předchozí souhlas příslušného správního orgánu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Nadto vyjádřila přesvědčení, že je nepřiměřeně tvrdé užít toto ustanovení k likvidaci „ojedinělé kulturní knižní prodejny“ a dovozovat neplatnost nájemní smlouvy právě z ustanovení, které bylo zrušeno před více než devíti lety a jímž se původně sledovalo „zamezit překotnému úbytku nutných prodejen a občanské vybavenosti a … zabránit nekulturním prodejnám“; podle jejího mínění by za této situace bylo zpochybnění platnosti nájemní smlouvy v rozporu s dobrými mravy. Navrhla, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobci se ve vyjádření k dovolání ztotožnili s právním posouzením věci odvolacím soudem, vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli, aby dovolání bylo zamítnuto.
Na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že odvolací soud postupoval v odvolacím řízení v souladu s čl. II bodem 10 zákona č. 7/2009 Sb. správně podle občanského soudního řádu ve znění účinném před 1. červencem 2009 (dále opět jen „o. s. ř. před novelou“). Správnost jeho postupu (příp. postupu soudu prvního stupně) v souzené věci je proto zapotřebí zkoumat z pohledu právní úpravy civilního procesu účinné do uvedeného data. Bylo-li však napadené rozhodnutí vydáno až po nabytí účinnosti zákona č. 7/2009 Sb. (tj. po 1. červenci 2009), Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) s ohledem na čl. II. bod 12 zákona č. 7/2009 Sb. dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění po novele provedené zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř. (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Posléze uvedené vady dovolatelka v dovolání namítla poukazem na to, že „v duchu zásady předvídatelnosti rozhodnutí“ měla být poučena podle § 118a odst. 2 o. s. ř. před novelou, neboť odvolací soud zaujal „odlišný právní názor od nalézacího soudu“. Dovolací soud proto napadené rozhodnutí přezkoumal nejprve z hlediska takto namítané vady řízení (jiné vady řízení podřaditelné pod dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. nebyly z obsahu spisu zjištěny).
Dovolatelce lze přisvědčit v názoru, že ustanovení § 118a odst. 2 o. s. ř. před novelou sleduje ochranu práv účastníka tak, aby výsledkem řízení nebylo tzv. „překvapivé (nepředvídatelné) rozhodnutí“. Postup podle § 118a odst. 2 o. s. ř. před novelou ovšem přichází v úvahu jen tehdy, jestliže dosud uvedená tvrzení nedostačují k tomu, aby skutkový stav věci mohl být objasněn, a jestliže soud má proto rozhodnout podle pravidla o neunesení břemena tvrzení; postačují-li v řízení poskytnutá tvrzení pro objasnění skutkové stránky věci i při případném jiném právním názoru soudu, není třeba k poučení podle § 118a odst. 2 o. s. ř. před novelou přistupovat (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 27. června 2003, sp. zn. 21 Cdo 121/2003, z 25. května 2006, sp. zn. 22 Cdo 2335/2005, a z 15. března 2007, sp. zn. 21 Cdo 194/2006).
Jelikož v posuzovaném případě napadené rozhodnutí není založeno na závěru, že dovolatelka neunesla břemeno tvrzení o právně významných skutečnostech, jež byla (z hlediska aplikované hmotněprávní normy) povinna tvrdit, nelze je – ve smyslu shora uvedeného – pokládat za rozhodnutí (pro ni) překvapivé (nepředvídatelné). Z hlediska právního názoru odvolacího soudu byl totiž skutkový stav věci provedenými důkazy dostatečně objasněn a nebylo tudíž zapotřebí přistupovat k poučení dovolatelky podle § 118a odst. 2 o. s. ř. před novelou. Dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. proto nebyl užit opodstatněně.
Vedle dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. dovolatelka uplatnila rovněž dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. b/ a odst. 3 o. s. ř. Dovolací soud – z důvodů, které posléze vyjdou najevo – se však nejdříve zabýval otázkou správnosti právního posouzení věci. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Vzhledem k uplatněnému dovolacímu důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení zejména o posouzení správnosti (předběžného) právního názoru, že nájemní smlouva ze dne 29. září 1994 je absolutně neplatná pro absenci předchozího souhlasu Obvodního úřadu pro Prahu 1 ve smyslu § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb.
Dovolací soud – s přihlédnutím k charakteru uplatněných dovolacích námitek – už na tomto místě konstatuje, že absolutní neplatnost právního úkonu působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou. Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 26. října 2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006). Absolutní neplatnost právního úkonu jako důsledek skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se zákonem, nemůže být odvrácena ani za použití § 3 odst. 1 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod č. 23 v sešitě č. 2 ročníku 2002 časopisu Soudní judikatura).
V soudní praxi je dlouhodobě zastáván názor, že požadavek souladu mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě (§ 3 odst. 2 věta první zákona č. 116/1990 Sb.), vyžadoval zákon ve všech případech pronájmu nebytových prostor (srov. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze 17. října 2001, sp. zn. 26 Cdo 938/2000, z 19. srpna 2002, sp. zn. 26 Cdo 1148/2000, ze 4. února 2004, sp. zn. 26 Cdo 809/2002, z 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, a z 31. ledna 2006, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005). Ustálená soudní praxe rovněž dovodila, že nadto byl v ustanovení § 3 odst. 2 větě druhé zákona č. 116/1990 Sb. upraven zvláštní režim, který platil pouze pro pronajímání místností určených k provozování obchodu a služeb; předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. bylo – pod sankcí absolutní neplatnosti smlouvy (§ 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.) – zapotřebí pouze k pronájmu těch místností, které byly k provozování obchodu a služeb stavebně určeny (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. srpna 2002, sp. zn. 26 Cdo 1148/2000, a ze dne 30. 1edna 2002, sp. zn. 30 Cdo 1306/2001, uveřejněný pod C 998 ve svazku 14 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu).
Z uvedeného pro danou věc vyplývá, že posouzení otázky platnosti nájemní smlouvy z hlediska požadavků stanovených v § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. závisí na stavebním určení pronajatých nebytových prostor, a nikoli na způsobu jejich faktického užívání, jak se dovolatelka mylně domnívá. Přitom z pohledu věty první § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. je stavební určení nebytových prostor rozhodující pro posouzení, zda sjednaný účel nájmu je s tímto určením v souladu. Z pohledu věty druhé § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. je pak určující pro úvahu, zda k uzavření nájemní smlouvy byl nutný předchozí souhlas příslušného správního orgánu.
V projednávaném případě se odvolací soud (a ani soud prvního stupně) nezabýval otázkou souladu stavebního určení předmětných nebytových prostor s účelem nájmu, jak byl sjednán v nájemní smlouvě. Právně významnou skutečnost, k čemu byly nebytové prostory stavebně určeny (kolaudovány), navíc ani nezjišťoval. Přitom dovolatelka mu to v dovolání vytkla. Jeho právní posouzení věci je tak v tomto směru neúplné a tudíž nesprávné. Odvolací soud (jakož i soud prvního stupně) současně nesprávně vymezil hypotézu ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. K závěru, že k platnému uzavření nájemní smlouvy ze dne 29. září 1994 byl nutný předchozí souhlas příslušného správního orgánu ve smyslu citovaného ustanovení, totiž dospěl nikoli s přihlédnutím ke stavebnímu určení předmětných nebytových prostor, nýbrž „vzhledem k obsahu … nájemní smlouvy…, jejímž předmětem bylo … provozování obchodu a služeb (prodejní galerie a prodej obrazů, knih a dalších předmětů)“. Při úvaze, zda k uzavření nájemní smlouvy bylo zapotřebí předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb., tudíž nesprávně vycházel ze sjednaného účelu nájmu, ačkoli pro tuto úvahu je právně významné výlučně stavební určení nebytových prostor (jejich kolaudovaný stav). Nelze proto pokládat za správný právní názor, že nájemní smlouva ze dne 29. září 1994 je absolutně neplatná pro absenci předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.; takový názor je z tohoto pohledu přinejmenším předčasný. Za této situace neobstojí ani z něj vycházející právní názor, že absolutní neplatností jsou postiženy i navazující dodatky k nájemní smlouvě. Lze uzavřít, že dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. byl užit opodstatněně.
Dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř., jenž dovolatelka rovněž uplatnila, dopadá jen na právně významná skutková zjištění, tj. taková skutková zjištění, která mají význam pro právní posouzení věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15. prosince 2009, sp. zn. 26 Cdo 5425/2008).
Z toho, co bylo řečeno ve vztahu k dovolacímu důvodu nesprávného právního posouzení věci, vyplývá, že pro účely posouzení platnosti nájemní smlouvy z hlediska ustanovení § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb. je rozhodující stavební určení předmětných nebytových prostor. Nebylo-li v daném případě postaveno na jisto, že nebytové prostory byly stavebně určeny k provozování obchodu a služeb, a že tedy k uzavření nájemní smlouvy bylo zapotřebí předchozího souhlasu příslušného správního orgánu ve smyslu § 3 odst. 2 věty druhé zákona č. 116/1990 Sb., je předčasné zkoumat, zda má v provedeném dokazování oporu skutkové zjištění, že J. J. si takový souhlas neobstaral, resp. o něj před uzavřením nájemní smlouvy ani nepožádal. Touto otázkou se proto dovolací soud již nezabýval.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. a jeho obsahové konkretizace správný. Dovolací soud ho proto podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-