// Profipravo.cz / Nájem nebytových prostor 06.12.2010
K obnovení nájmu nemovitosti podle § 676 odst. 2 ObčZ
Pokračujícím užíváním nemovitosti po uplynutí dohodnuté doby ve smyslu ust. § 676 odst. 2 obč. zák. je i její nevyklizení, přičemž ve vyklizení nemovitosti je obsaženo i její odevzdání.
Pro projednávanou věc z toho plyne, že je-li ve vyklizení předmětu nájmu – nemovitostí, obsaženo i jejich odevzdání, pak nemovitosti nebyly nájemkyní vyklizeny (a byly i nadále užívány) i v případě, kdy nebyly pronajímateli rovněž odevzdány (např. předáním klíčů). Je-li dále nesporné, že žaloba na vyklizení nemovitostí pronajímatelem podána nebyla, nájemní smlouva se tak podle § 676 odst. 2 obč. zák. obnovila.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3025/2008, ze dne 26. 10. 2010
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Rezkové a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobce České republiky – Ministerstva obrany, se sídlem úřadu v Praze 6, Tychonova 1, proti žalovanému JUDr. T. R., advokátovi se sídlem v Praze 1, Vodičkova 41, správci konkursní podstaty úpadkyně ARKE-Jiří Rambousek, s. r. o., IČ: 26149320, se sídlem v Dobříši, Příbramská 964, o zaplacení 69.845,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 12 C 256/2005, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. března 2008, č. j. 23 Co 54/2008-89, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 11. března 2008, č. j. 23 Co 54/2008-89, se ve výroku, jímž byl změněn rozsudek Okresního soudu v Kladně ze dne 5. září 2007, č. j. 12 C 256/2005-72, tak, že se žaloba ohledně částky 69.845,- Kč s příslušenstvím zamítá, a ve výrocích o nákladech řízení, zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Od ů v o d n ě n í :
Žalobce se jako pronajímatel žalobou podanou dne 17. 12. 2004 domáhal, aby mu žalovaný jako konkurzní správce úpadkyně – nájemkyně, zaplatil dlužné nájemné z pronájmu nemovitostí a náhradu poměrné části daně z nemovitostí za období od 21. 7. 2004 do 30. 11. 2004 celkem v částce 97.894,- Kč.
Žalovaný se bránil tím, že nájem zanikl 31. 8. 2004 uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Úpadkyně nemovitosti neužívala již dlouhou dobu před skončením nájmu, neboť neměla žádný majetek. Žalovaný se o existenci nájemní smlouvy dozvěděl až v listopadu 2004 a z opatrnosti nájemní smlouvu vypověděl.
Žalobce v podání ze 4. 7. 2005 uvedl, že výpověď žalovaného z nájmu obdržel 2. 2. 2005 a nájem tak zanikl uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty ke dni 31. 5. 2005. Proto rozšířil žalobu o částku 123.350,- Kč s příslušenstvím, představující nájemné a náhradu za daň z nemovitostí za dobu od 1. 12. do 31. 5. 2005. Okresní soud v Kladně (soud prvního stupně) usnesením z 25. 4. 2007 rozšíření žaloby nepřipustil, rozsudkem z 5. 9. 2007, č. j. 12 C 256/2005-72, žalobě o zaplacení částky 97.894,- Kč s příslušenstvím vyhověl a rozhodl o nákladech řízení.
Soud prvního stupně zjistil, že žalobce a společnost ARKE-Jiří Rambousek, s. r. o., uzavřeli dne 22. 8. 2002 smlouvu o nájmu specifikovaných staveb a pozemků v katastrálních územích S. H.a P. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 9. 2002 do 31. 8. 2004 a nájemkyně se zavázala platit celkové roční nájemné ve výši 187.830,- Kč (15.653,- Kč měsíčně) s inflační přirážkou a náhradu za daň žalobce z nemovitostí podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů. Za nájemkyni smlouvu podepsal jednatel J. R., který dne 24. 5. 2004 nastoupil výkon trestu odnětí svobody. Usnesením Krajského soudu v Praze z 21. 7. 2004, č. j. 40 K 20/2004-24, byl na majetek společnosti ARKE-Jiří Rambousek, s. r. o., prohlášen konkurs a konkursním správcem byl ustaven žalovaný. K předání vyklizených nemovitostí žalobci nedošlo. Žalobce sice vyzval nájemkyni k vyklizení a předání nemovitostí doporučeným dopisem z 25. 8. 2004 ke dni 31. 8. 2004, dne 31. 8. 2004 se však k předání nemovitostí nikdo nedostavil, o čemž komise žalobce pořídila zápis. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že „smlouva uzavřená mezi žalobcem a Jiřím Rambouskem za firmu ARKE není platná, protože na firmu ARKE-Jiří Rambousek, s.r.o. byl prohlášen konkurz dne 21. 7. 2004 a smlouva byla podepsána dne 22. 8. 2002“. Nárok žalobce posoudil jako bezdůvodné obohacení úpadkyně podle § 451 odst. 1 a 2 občanského zákoníku (dále „obč. zák.“) a žalovanému uložil, aby zaplatil žalobci požadovanou částku i s úrokem z prodlení.
Krajský soud v Praze jako soud odvolací k odvolání účastníků rozsudkem z 11. 3. 2008, č. j. 23 Co 54/2008-89, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalovanému uložil, aby zaplatil žalobci částku 28.049,- Kč s příslušenstvím, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, a ohledně částky 69.845,- Kč s příslušenstvím žalobu zamítl. Dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva z 22. 8. 2002 je platná, neboť ji za společnost ARKE-Jiří Rambousek, s. r. o., uzavřel její tehdejší jednatel J. R. Nájemní smlouva sjednaná na dobu určitou od 1. 9. 2002 do 31. 8. 2004 se však podle § 676 odst. 2 obč. zák na dobu dalšího jednoho roku neobnovila, neboť nebylo prokázáno, že by nájemkyně užívala nemovitosti i po tomto datu. Na její majetek byl prohlášen konkurs a „již 25. 8. 2004 byl úpadce ve vazbě a nemovitosti i z tohoto důvodu nemohl užívat“. Kromě toho je také z dopisu žalobce z 25. 8. 2004 a zápisu jeho komise z 31. 8. 2004 zřejmé, že neměl na pokračování nájmu zájem. Proto odvolací soud uzavřel, že žalobci náleží pouze dlužné nájemné a část náhrady daně z nemovitostí s odpovídajícím úrokem z prodlení za dobu od 21. 7. 2004 do 31. 8. 2004, zatímco nárok žalobce za dobu od 1. 9. 2004 do 30. 11. 2004 není důvodný.
Proti výroku rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně tak, že se zamítá žaloba ohledně částky 69.845,- Kč s příslušenstvím (a souvisejícím výrokům o nákladech řízení) podal žalobce dovolání. Jeho přípustnost opřel o § 237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“) s odůvodněním, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci [§ 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.]. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že se nájemní smlouva z 22. 8. 2002 podle § 676 odst. 2 obč. po 31. 8. 2004 neobnovila. V čl. VI. bodu 12) nájemní smlouvy se nájemkyně zavázala, že po skončení nájmu předá žalobci předmět nájmu vyklizený. Přitom pronajaté nemovitosti k 31. 8. 2004 nevyklidila a žalobu na vyklizení těchto nemovitostí do 30 dnů od tohoto data žalobce nepodal. Nájemní vztah se tak obnovil ex lege na dobu jednoho roku. Skutečnost, že jednatel nájemkyně J. R. byl v té době ve vazbě a sám nemovitosti užívat nemohl, není významná. Po prohlášení konkursu měl nemovitosti vyklidit žalovaný jako správce konkursní podstaty nájemkyně. Jen z toho, že žalobce neměl zájem na pokračování nájemního vztahu, nelze dovodit, že nedošlo k obnovení nájemní smlouvy podle § 676 odst. 2 obč. zák. K tomu odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu z 31. 10. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1790/2002. Navrhl, aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů v napadené části zrušil a věc vrátil v rozsahu zrušení soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.
Nejvyšší soud projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (čl. II, bod 12. tohoto zákona) – dále opět „o. s. ř.“. Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení, sepsané za žalobce osobou, která má právnické vzdělání, a je podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. přípustné, neboť směřuje proti měnícímu výroku rozsudku odvolacího soudu ve věci samé.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci [§ 241a odst. 2 písm. a) o. s. ř.], i když nebyly dovoláním uplatněny; existence obligatorně posuzovaných vad nebyla tvrzena a z obsahu spisu se nepodává.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 676 odst. 2 obč. zák. užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.
Především je třeba uvést, že citované ustanovení občanského zákoníku jednoznačně stanovuje, jakým způsobem mají smluvní strany projevit svou vůli, aby nedošlo k obnovení nájemní smlouvy. Nájemce tím, že pronajatou věc užívá jen do doby skončení nájmu, pronajímatel v případě, že nájemce nemovitost nadále užívá, podáním žaloby na její vyklizení. K otázce pokračujícího užívání nemovitosti nájemcem je použitelný výklad § 672 odst. 2 odst. obč. zák., týkající se obnovení nájemní smlouvy nebytových prostor. Nejvyšší soud uvedl v usnesení z 31. 10. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1790/2002, publikovaném pod C 1602 v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, ročník 2003, že „pokračujícím užíváním nebytových prostor po uplynutí dohodnuté doby je i jejich nevyklizení“. K tomuto závěru se Nejvyšší soud přihlásil i v usnesení z dne 13. 5. 2009, sp. zn. 26 Cdo 899/2008, a v usnesení ze dne 15. 12. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4903/2008, uveřejněných na internetových stránkách www.nsoud.cz. Pro výklad pojmu vyklizení nemovitosti jsou dále použitelné i právní závěry týkající se vyklizení bytu po skončení nájmu. Soudní praxe je dlouhodobě ustálena v názoru, podle něhož ukládá-li vykonávané rozhodnutí povinnost byt vyklidit, aniž by zároveň stanovilo vyklizený byt odevzdat, vycházejí soudy správně z toho, že ve vyklizení je obsaženo i odevzdání bytu, takže pokud povinný nesplní povinnost také byt oprávněnému odevzdat (např. předáním klíčů), nedošlo k dobrovolnému splnění povinnosti a soudy výkon rozhodnutí nařizují (zprávu Nejvyššího soudu ze dne 30. 12. 1983, sp. zn. Cpj 40/1983, uveřejněnou pod R 27/1984 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a dále např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky z 30. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 916/2001, a z 26. 4. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2716/2005). Pro projednávanou věc z toho plyne, že je-li ve vyklizení předmětu nájmu – nemovitostí, obsaženo i jejich odevzdání, pak nemovitosti nebyly nájemkyní vyklizeny (a byly i nadále užívány) i v případě, kdy nebyly pronajímateli (žalobci) rovněž odevzdány (např. předáním klíčů). Z toho je zřejmé, že nájemkyně, resp. žalovaný jako konkursní správce nájemkyně – úpadkyně, pronajaté nemovitosti ke dni skončení nájmu 31. 8. 2004 řádně nevyklidil. Pak je zcela irelevantní, že se její dřívější jednatel v té době nacházel ve výkonu trestu odnětí svobody. Je také nesporné, že žaloba na vyklizení nemovitostí žalobcem podána nebyla. Nájemní smlouva se tak podle § 676 odst. 2 obč. zák. od 1. 9. 2004 obnovila. I kdyby nájemní poměr zanikl výpovědí žalovaného z nájmu danou žalobci v listopadu 2004, mohlo se tak stát až v tříměsíční výpovědní lhůtě. To znamená, že v době, za kterou žalobce nájemné požaduje (od 1. 9. 2004 do 30. 11. 2004), nájemní poměr trval.
Z uvedeného se podává, že v napadeném výroku ve věci samé rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci; dovolací soud jej proto, stejně jako související výroky o nákladech řízení, zrušil a věc mu vrátil v tomto rozsahu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 2 a 3 o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243d odst. 1 věta první, § 226 o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně nákladů dovolacího řízení (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-