// Profipravo.cz / Nájem bytu 30.11.2018
KS: Aplikace § 2279 odst. 4 o. z. na dědice nájemce bytu
V případě dědice, na něhož přecházejí práva a povinnosti z nájmu dle § 2282 o. z., se § 2279 odst. 4 o. z. nepoužije. Ustanovení § 2279 odst. 4 o. z. dopadá toliko na členy nájemcovy domácnosti.
podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě sp. zn. 69Co 572/2017, ze dne 5. 6. 2018
Dotčené předpisy:
§ 2282 o. z.
§ 2279 odst. 4 o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.justice.cz
Z odůvodnění:
1. Napadeným rozsudkem okresní soud žalobu, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky ve výši 18.044 Kč s poplatkem z prodlení z částky 1.525 Kč od 6. 6. 2014 do zaplacení ve výši 1 promile za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc prodlení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 4.359 Kč od 6. 7. 2014 do zaplacení, s poplatkem z prodlení z částky 1.811 Kč od 6. 7. 2014 do zaplacení ve výši 1 promile za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc prodlení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 4.359 Kč od 6. 8. 2014 do zaplacení, s poplatkem z prodlení z částky 1.811 Kč od 6. 8. 2014 do zaplacení ve výši 1 promile za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc prodlení, s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 2.952 Kč od 6. 9. 2014 do zaplacení, s poplatkem z prodlení z částky 1.227 Kč od 6. 9. 2014 do zaplacení ve výši 1 promile za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý i započatý měsíc prodlení, zamítl (výrok I.) a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.).
2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce s tím, že okresní soud dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Okresní soud v Jeseníku rozhodnutí odůvodnil zejména tak, že „z průběhu řízení mělo být prokázáno, že žalobce neposkytl žalované součinnost k ukončení nájemního vztahu dohodou, když měl minimálně od 4. 4. 2014 (sepsání protokolu o předběžném šetření) vědět, že tato je dědičkou zemřelého… a pokud žalobce tvrdil, že k ukončení nájmu došlo ke dni 21. 8. 2014 dle § 2284 o. z., tak soud má za to, že nebyly splněny podmínky pro ukončení nájmu zakotvené v tomto ustanovení …“. S názorem okresního soudu žalobce nesouhlasí z několika důvodů. Žalobce má za to, že v průběhu řízení prokázal veškeré skutečnosti odůvodňující žalovaný nárok. Žalobce tedy prokázal, že je vlastníkem předmětného bytu, že došlo k uzavření nájemní smlouvy s právním předchůdcem žalované panem Pavlem M., přičemž tato smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. V důsledku úmrtí nájemce za situace, kdy nedošlo k přechodu nájmu v intencích § 2279 a následující, došlo k přechodu nájmu na zůstavitelovy dědice, respektive dědičku, tedy žalovanou, která se tak stala nájemkyní a vstoupila do práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy (viz usnesení OS Karviná ze dne 16. 9. 2014, č. j. 36 D 331/2014). V průběhu řízení bylo jednoznačně prokázáno, že k ukončení nájmu došlo ke dni 21. 8. 2014, a to za podpory § 2284 o. z. Tato skutečnost je odvoditelná z důkazů provedených u jednání, a to zejména seznamu SČ 810138209, respektive předávacího protokolu ze dne 21. 8. 2014. K tomuto datu byl ukončen předpis nájemného a žalovaná částka je tvořena dlužným nájemným a službami za období do tohoto data. Pokud žalovaná tvrdila v průběhu řízení, že byla připravena byt předat k dřívějšímu datu, pak tato skutečnost je irelevantní. Žalobce nemohl nájem ukončit dohodou dříve, než mu byl věrohodně a relevantně doložen okruh dědiců po původním nájemci, neboť v opačném případě by se vystavil nebezpečí případného nároku na náhradu škodu, jakož i trestní odpovědnosti, pokud by se objevila osoba, která by prokázala, že je dědicem. Ačkoliv žalobce žádal notářskou kancelář o sdělení okruhu dědiců, aby mohl nájem ukončit, a to přípisem ze dne 14. 3. 2014, bylo mu odpovězeno až v měsíci říjnu 2014 přípisem ze dne 8. 10. 2014. Usnesení Okresního soudu v Karviné, kterým bylo potvrzeno nabytí dědictví žalované sp. zn. 36 D 331/2014, Nd 63/2014, bylo vydáno 16. 9. 2014, nabylo právní moci 7. 10. 2014 a žalobce s ním byl seznámen až následně. Žalobce tedy dříve nevěděl a ani nemohl s jistotou vědět, jaký je okruh dědiců. Rovněž tak z dědického spisu vyplývá, že notářka v průběhu února až srpna 2014 činila úkony ke zjištění okruhu dědiců a okruhu pozůstalosti, přičemž 4. 4. 2014 proběhlo pouze předběžné šetření a první jednání ohledně dědictví s potenciálními dědici bylo nařízeno na 21. 8. 2014. S ohledem na to má žalobce za to, že okruh dědiců (nikoliv konkrétní dědic) byl znám nejdříve k tomuto datu. Rovněž k tomuto datu pak došlo k vyklizení bytu, a to na základě doložení relevantního prohlášení všech potenciálních dědiců, že se nájemního práva zříkají, neboť doposud nebylo dědické řízení pravomocně ukončeno. Tato skutečnost je doložena listinou nazvanou odmítnutí bytu datovanou 20. 8. 2014, na níž podpisy okruhu dědiců jsou úředně ověřeny. Nájemní poměr byl tedy ukončen za situace, kdy od úmrtí původního nájemce uplynulo již 6 měsíců, konkrétní dědic nebyl doposud znám, avšak byl znám okruh potenciálních dědiců, a to za podpory ustanovení § 2284 v co nejkratší možné době. Žalobce nemohl nájemní poměr ukončit tímto způsobem, respektive vyklizením dříve než uplynutím šesti měsíců od úmrtí zůstavitele. Učinil tak neprodleně po uplynutí této doby za předložení relevantního dokladu, že potenciální dědicové si na byt nečiní nárok. Nájemní poměr dohodou pronajímatel k dřívějšímu datu ukončit nemohl, neboť dohodu lze uzavřít pouze s nájemcem, který však byl znám až na základě pravomocného rozhodnutí dědického soudu. Pokud byla žalovaná opačného názoru a hodlala nájemní poměr ukončit dřív, mohla se pokusit nájemní poměr vypovědět k dřívějšímu datu. Pokud žalovaná u soudního jednání 12. 6. 2017 odkazovala na § 2279, tak toto ustanovení se týká případu, kdy dojde k přechodu práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti. K tomu však nedošlo, a proto došlo k přechodu na dědice původního nájemce, tedy na žalovanou, na kterou se § 2279 a následující nevztahují. Pronajímatel nájemní poměr za podpory § 2284 občanského zákoníku ukončil v podstatě neprodleně po uplynutí lhůty, jakmile mu byl relevantním způsobem doložen alespoň potenciální okruh dědiců, kteří o byt neprojevili zájem. V průběhu řízení nebylo žalovanou ani tvrzeno, že by nájemní poměr zanikl dříve než 21. 8. 2014. Žalobce tak navrhuje změnu napadeného rozsudku tak, že žalobě bude v plném rozsahu vyhověno.
3. Žalovaná se k odvolání vyjádřila tak, že požadavky žalobce jsou bezdůvodné. Byli mnohokrát na bytovém družstvu, oni je však odmítali. Poprvé řekli, že nájem padá, asi neznali nový zákon. Pak je odmítali s tím, že dědické řízení neskončilo. Žalovaná poukazuje na § 2279 odst. 4 občanského zákoníku, dle nějž může osoba oznámit do jednoho měsíce, zda chce pokračovat, dnem dojití oznámení nájem zaniká. Žalobce nejpozději 4. 4. už věděl, že jediným dědicem je žalovaná. Žaloba je tak bezdůvodná. Žalobce je uváděl v omyl, není to lidské jednání. Žalobce též nerespektuje dědické rozhodnutí, které mu nařídilo vrátit přeplatek a kauci. V bytě 4 roky a 4 měsíce nikdo nebydlí a žalobce se tak snaží zahojit.
4. Po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas a osobou k tomuto úkonu oprávněnou, přezkoumal krajský soud napadený rozsudek v režimu neúplné apelace s důrazem na uplatněné odvolací důvody, jakož i řízení, které vydání tohoto rozhodnutí předcházelo (§ 206 a § 212a o. s. ř.) a po přezkoumání obsahu spisu dospívá k závěru, že odvolání je důvodné.
5. Skutková zjištění, která okresní soud přijal na základě provedených důkazů, považuje krajský soud za správná a tato zjištění přebírá.
6. Okresní soud správně dovodil, že žalobce uzavřel s Pavlem M. dne 26. 1. 2011 nájemní smlouvu na dobu neurčitou ve smyslu § 685 a následující zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník. Další závěry okresního soudu však správné nejsou.
7. Nájemní vztah mezi žalobcem a Pavlem M. (mající spotřebitelský charakter) se od 1. 1. 2014 nadále řídil z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z.) na základě § 3074 odst. 1 o. z. Po úmrtí nájemce nedošlo k přechodu nájmu na členy nájemcovy domácnosti a nájem tak ve smyslu § 2282 o. z. přechází na nájemcova dědice. Jedná se o přechod nájmu ze zákona, který nastává nezávisle na vůli pronajímatele či dědiců nájemce. Vzhledem k tomu, že dědičkou po nájemci je žalovaná, přešel nájem na žalovanou. Nájem pak nebyl před 21. 8. 2014, tj. do konce žalovaného období, žádným způsobem ukončen. Bez vlivu na trvání nájmu je, zda žalobce poskytl či neposkytl součinnost sourozencům a družce zemřelého před skončením dědického řízení nebo to, zda se tyto osoby pokoušely odevzdat klíče. K ukončení nájmu může dojít toliko zákonem předvídaným způsobem. Žádná taková skutečnost však nenastala a nájem trval nepochybně do 21. 8. 2014, kdy dle žalobce zanikl na základě ustanovení § 2284 o. z.
8. Pronajímatel není ostatně povinen uzavírat jakoukoli dohodu o ukončení nájmu. Nelze z ničeho dovodit, že by v případě neposkytnutí součinnosti k uzavření dohody mohl snad nájem skončit či že by pronajímatel neměl nadále právo požadovat nájemné za byt. Pokud žalovaná nechtěla v nájemním vztahu setrvat, měla toliko možnost nájem vypovědět ve lhůtě uvedené v § 2283 odst. 2 o. z.
9. K námitkám žalované lze uvést, že § 2279 odst. 4 o. z. se týká členů nájemcovy domácnosti, nikoli dědice. Další námitky žalované, že žalobce neznal zákon či že byli odmítáni, jsou bez vlivu na právní posouzení věci.
10. Vzhledem k tomu, že nájem přešel na dědice, pak je žalovaná jako dědic také povinna za dobu trvání nájmu platit nájemné dle uzavřené smlouvy o nájmu bytu. Žalobce má tak právo na nájemné, které činí za žalované období od 1. 6. 2014 do 21. 8. 2014 11.670 Kč (měsíčně 4.359 Kč) a v tomto rozsahu je tedy žaloba důvodná.
11. Žalobce má právo též na úhradu za služby. Vzhledem k tomu, že již bylo provedeno vyúčtování, pak má žalobce právo na částku dle vyúčtování. Žaloba je tak nepochybně důvodná do částky 6.374 Kč, když koresponduje s vyúčtováním služeb (částka 7.572 Kč).
12. Žalobce má též právo na úrok z prodlení z nezaplaceného nájmu dle § 1970 o. z., jakož i na poplatek z prodlení z dlužných služeb dle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., o službách ve znění účinném do 31. 12. 2015.
13. Krajský soud proto rozsudek okresního soudu změnil tak, že žalobě v plném rozsahu vyhověl (§ 220 o. s. ř.).
(…)
Autor: KS