// Profipravo.cz / Nájem bytu 18.06.2018
Soudní rozhodování o výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák.
Postup při určení výše nájemného soudem podle ustanovení § 696 odst. 3 obč. zák. není vyloučen ani v případech, kdy si strany smlouvy o nájmu bytu ujednaly způsob zvyšování nájemného. Určit (novou) výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák. je však možné pouze, došlo-li k podstatné změně poměrů, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného. Musí jít o změnu závažnou, s níž účastníci nemohli vůbec při sjednávání způsobu zvyšování nájemného v nájemní smlouvě počítat, jež má za následek, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy již zjevně neodpovídají jejich spravedlivému uspořádání. Za takovou závažnou změnu poměrů by bylo možné považovat i podstatné navýšení obvyklé výše nájemného, s níž nemohli účastníci s ohledem na právní úpravu platnou v době uzavření nájemní smlouvy počítat.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4600/2016, ze dne 14. 3. 2018
Dotčené předpisy:
§ 696 odst. 3 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 696 odst. 2 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobou došlou soudu dne 19. 12. 2013 se žalobkyně domáhala určení výše nájemného z bytu č. 9 o velikosti 2+1 ve 4. nadzemním podlaží v domě na adrese P. (dále jen „předmětný byt“, případně „byt“), od podání žaloby ve výši 114,87 Kč za 1 m2, tj. celkem 6.008 Kč měsíčně. Žalobu odůvodnila tím, že při uzavření nájemní smlouvy dne 16. 10. 2002 si účastníci sjednali nájem ve výši 40 Kč/m2 měsíčně a dohodli se, že nájemné bude každoročně zvyšováno na základě jejího rozhodnutí, a to podle oficiálně vyhlášené míry inflace českým statistickým úřadem. Protože nájemné bylo sjednáno dohodou, nebylo možné ho jednostranně zvýšit podle zákona č. 107/2006 Sb. a i nadále mohlo být zvyšováno pouze sjednaným způsobem (tj. o inflaci). V současné době činí nájemné jen cca 33% obvyklého nájemného; za podstatnou změnu okolností (představující důvod ke zvýšení nájemného) je proto třeba považovat samotné plynutí času a „raketové“ zvyšování dříve regulovaných nájmů, které nemohla předvídat. Navrhla proto žalovaným dopisem, který jim byl doručen 23. 7. 2013, zvýšení nájemného, žalovaní však její návrh nepřijali.
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) – poté, co jeho předcházející rozsudek ze dne 20. 3. 2015, č. j. 39 C 850/2013-51, jímž žalobu zamítl, zrušil Městský soud v Praze (soud odvolací) usnesením ze dne 30. 7. 2015, č. j. 69 Co 205/2015-70, a věc mu vrátil k dalšímu řízení - rozsudkem ze dne 28. 1. 2016, č. j. 39 C 850/2013-89, žalobě vyhověl a uložil žalovaným zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení.
Zjistil, že žalovaní (manželé) uzavřeli s žalobkyní dne 16. 10. 2002 smlouvu o nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou. Nájemné bylo ve smlouvě dohodnuto ve výši 40 Kč měsíčně za 1 m2 podlahové plochy. Součástí smlouvy bylo i ujednání o způsobu každoročního zvyšování nájemného na základě rozhodnutí žalobkyně (pronajímatelky), a to podle oficiálně vyhlášené míry inflace Českým statistickým úřadem. V souladu s tímto ujednáním žalobkyně postupně zvýšila nájemné na částku 45,39 Kč za 1 m2. Dopisem ze dne 11. 7. 2013, který byl žalovaným doručen dne 23. 7. 2013, navrhla zvýšení nájemného na částku 114,87 Kč měsíčně za 1 m2 podlahové plochy, která odpovídá výši obvyklého nájemného; žalovaní však tento návrh neakceptovali. Podle cenové mapy činí obvyklá výše nájemného 137,80 až 147 Kč měsíčně za 1 m2 podlahové plochy bytu.
Na základě takto zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně posoudil věc (vázán právním názorem odvolacího soudu) podle ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále též jen „obč. zák.“ (§ 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále též jen „o. z.“). Uzavřel, že žalobkyně jako pronajímatelka je oprávněna domáhat se, aby soud podle § 696 obč. zák. určil výši nájemného, a to i přesto, že si sjednala s žalovanými způsob zvyšování nájemného (inflační doložka navíc neodpovídá následnému růstu obvyklého nájemného), a splnila i požadované zákonné předpoklady pro rozhodnutí soudu. Za podstatnou změnu okolností (§ 696 odst. 3 obč. zák.) považoval „rapidní“ nárůst obvyklého nájemného způsobený deregulací.
Odvolací soud rozsudkem ze dne 1. 6. 2016, č. j. 69 Co 144/2016-118, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Vyšel ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně, jinak však věc posoudil po právní stránce. Měl za to, že dohoda o způsobu zvyšování nájemného brání aplikaci § 696 odst. 2 obč. zák. a je nutné z ní vycházet. Odkázal přitom na obdobný závěr vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 12. 10. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4677/2009, uveřejněném pod číslem 77/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek (dále jen „R 77/2012“), podle něhož, sjednají-li si účastníci smlouvy o nájmu bytu způsob zvyšování nájemného, neuplatní se postup o jednostranném zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného a o změně zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2012 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Zdůraznil, že je třeba respektovat smluvní ujednání účastníků, a proto se postup o „jednostranném zvyšování nájemného podle § 696 odst. 2, 3 obč. zák.“ neuplatní.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Měla za to, že otázka, zda sjednání valorizační doložky u nájemného brání tomu, aby při podstatné změně okolností, z nichž pronajímatel při sjednávání nájemného vycházel, soud rozhodl podle § 696 odst. 2, 3 obč. zák. o výši nájemného, nebyla v rozhodování dovolacího soudu vyřešena a odvolací soud ji posoudil nesprávně. Od uzavření nájemní smlouvy došlo k zásadnímu nárůstu výše nájemného, kterou nemohla předvídat, nájemné, které žalovaní za užívání předmětného bytu platí, je v současné době neadekvátní. Inflační doložka byla v nájemní smlouvě sjednána v roce 2002, tj. v době, kdy bylo jednostranné zvýšení nájemného možné pouze na základě zvláštního právního předpisu, který však v té době neexistoval, obávala se zafixování výše nájemného, a proto doložku sjednala; dnes jí ale neumožňuje přiměřený spravedlivý zisk. Nesouhlasila s odvolacím soudem, že v dané věci je možné aplikovat závěry uvedené v R 77/2012, neboť rozhodnutí se zabývá výkladem ustanovení zákona č. 107/2006 Sb. Navrhla, aby dovolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že se rozhodnutí soudu prvního stupně jako věcně správné potvrzuje, případně aby ho zrušil a vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaní ve vyjádření k dovolání uvedli, že rozsudek odvolacího soudu považují za správný a ztotožnili se s jeho právními závěry. Měli za to, že základ v dovolání uvedené právní otázky byl Nejvyšším soudem již vyřešen v R 77/2012. Navrhli, aby dovolací soud dovolání zamítl.
Dovolání podané včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „o. s. ř.“ - čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť otázka, zda ujednání o způsobu zvyšování nájemného obsažené ve smlouvě o nájmu bytu brání tomu, aby soud rozhodl o výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák., nebyla doposud dovolacím soudem vyřešena, a je i důvodné.
Projednávanou věc je třeba posuzovat – s ohledem na § 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – podle dosavadních právních předpisů (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4275/2015).
Způsob určení výše nájemného a možnost jeho zvyšování během trvání nájmu (ať již dohodou stran, jednostranným úkonem pronajímatele nebo rozhodnutím soudu) se v průběhu doby lišil v závislosti na právní úpravě.
Do 31. 12. 1993 byla úhrada za užívání bytu stanovena kogentně ve vyhlášce č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a služby spojené s užíváním bytu, která neumožňovala jednostranně změnit výši úhrady, jedinou možností byla změna skutečností rozhodných pro výpočet náhrady; vyhláška byla podstatně novelizována vyhláškou č. 15/1992 Sb. Vyhláška č. 60/1964 Sb. byla s účinností od 1. 1. 1994 zrušena vyhláškou č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, která již regulovala v zásadě jen nájmy, které vznikly dříve (některých nájemních vztahů se netýkala – viz § 2), a nestanovila nájemné, ale jen jeho maximální výši a pronajímatel měl možnost nájemné jednostranně zvyšovat (v mezích zde stanovených). Vyhláška č. 176/1993 Sb. však byla k 1. 1. 2002 zrušena nálezem Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 (N 93/18 SbNU 287; 231/2000 Sb.). Protože žádný zákon o nájemném či jiná ústavně konformní úprava výše nájemného k 1. 1. 2002 přijata nebyla, řešilo Ministerstvo financí situaci cenovými výměry (č. 1/2002, č. 6/2002), v nichž stanovilo maximální výši měsíčního nájemného, regulace se však nevztahovala na nájemní smlouvy uzavřené s novým nájemcem po 1. 3. 1995 (v některých případech po 30. 6. 1993). Výměr Ministerstva financí č. 6/2002, kterým se stanoví maximální nájemné z bytu, maximální ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a pravidla pro věcně usměrňované nájemné v bytě a mění výměr Ministerstva financí č. 1/2002, byl zrušen Nálezem Ústavního soudu ze dne 20. 11. 2002, sp. zn. Pl. ÚS 8/02. Podle dalšího nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů, nelze u tam stanovených bytů po dobu 3 měsíců od nabytí účinnosti (tj. od 20. 12. 2002) nájemné zvyšovat. Nařízení bylo zrušeno nálezem Ústavního soudu ze dne 19. 3. 2003, sp. zn. Pl. ÚS 2/03 (N 41/29 SbNU 371; 84/2003 Sb.). Po zrušení nařízení vlády č. 567/2002 Sb. regulace nájemného žádným právním předpisem upravena nebyla, strany si při uzavírání smlouvy o nájmu bytu výši nájemného dohodly a mohly si také sjednat možnost zvyšování nájemného, jinak výši nájemného v průběhu trvání nájmu bylo možné měnit jen jejich dohodou, žádná pravidla pro změnu výše nájemného tehdy platná právní úprava neobsahovala. V roce 2006 byl přijat zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, který nabyl účinnosti 31. 3. 2006 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“), ke zvýšení nájemného mohlo dojít jednostranným úkonem pronajímatele od 1. 1. 2007. Právo pronajímatele i nájemce domáhat se u soudu určení výše obvyklého nájemného (nedohodnou-li se o jeho výši) pak s účinností od 25. 5. 2011 upravuje § 696 obč. zák. (ve znění zákona č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů).
Účastníci tedy při uzavírání smlouvy o nájmu předmětného bytu 16. 10. 2002, nebyli při sjednání výše nájemného omezeni žádnou kogentní právní úpravou, nájemné (u nové nájemní smlouvy) regulováno nebylo a sjednání tzv. inflační doložky, která byla součástí nájemní smlouvy a byla dohodou o způsobu zvyšování nájemného jednostranným úkonem žalobkyně (pronajímatelky), tehdy platná právní úprava nebránila. Žalobkyně pak v průběhu trvání nájmu v souladu s touto „inflační doložkou“ nájemné také (opakovaně) zvyšovala. Až v roce 2013 navrhla žalovaným zvýšit nájemné postupem podle § 696 obč. zák. (tedy nikoliv podle sjednané „inflační doložky“).
Podle § 696 odst. 2 obč. zák. nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.
Podle § 696 odst. 3 obč. zák. soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu, kde bylo nájemné sjednáno dohodou, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.
Z citovaných ustanovení je zřejmé, že i u nájemného, které bylo sjednáno dohodou, mohl pronajímatel postupovat podle § 696 odst. 3 obč. zák. a měl-li za to, že došlo k podstatné změně okolností, navrhnout nájemci zvýšení nájemného (stejně jako nájemce navrhnout pronajímateli snížení nájemného – viz § 696 odst. 4 obč. zák.). A v případě, že by k dohodě o nové výši nájemného nedošlo, byl soud oprávněn k návrhu pronajímatele (za tam stanovených podmínek) zasáhnout do obsahu nájemní smlouvy a určit novou výši nájemného (obvyklou v daném místě a čase) tak, aby odpovídala spravedlivému uspořádání práv a povinností stran nájemní smlouvy (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015, rozsudek téhož soudu ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1486/2016).
Ustanovení § 696 obč. zák. sice výslovně nestanoví, zda k určení výše nájemného soudem může dojít jen v případě, že si strany kromě výše nájemného nedohodly i postup, jak bude nájemné zvyšováno (např. tzv. inflační doložkou), je však zjevné, že ustanovení § 696 odst. 3 obč. zák. směřuje k tomu, aby pod vlivem neočekávané události nedošlo v nájemním vztahu ke vzniku hrubého nepoměru mezi právy a povinnostmi jednoho z účastníků. Jde tak o vyjádření klasické doložky „rebus sic stantibus“. Hrubý nepoměr v právním vztahu přitom může vzniknout jak v případě, kdy nájemní smlouva obsahuje ujednání o zvyšování nájemného, tak v případě, kdy takové ujednání ve smlouvě obsaženo není.
Bezpochyby je třeba dbát na smluvní volnost stran a v souladu s ústavním principem autonomie vůle subjektů soukromého práva vycházet ze zásady pacta sunt servanda, strany by tedy měly uzavřenou dohodu o způsobu zvyšování nájemného respektovat, i když se po uzavření smlouvy změnily okolnosti do té míry, že se sjednaný způsob stal pro některou z nich méně výhodný. Zároveň však nelze vyloučit, že oproti stavu, z něhož strany vycházely při uzavírání smlouvy, dojde k podstatné změně okolností, kterou nemohly strany předpokládat a jejímž důsledkem je hrubý nepoměr v jejich právech a povinnostech. Clausula rebus sic stantibus je typická především u závazků s opětujícím se plněním, a není-li v nich výslovně stanoveno něco jiného, lze mít zásadně za to, že tyto smlouvy jsou mlčky uzavírány s takto ujednanou doložkou. K obdobným závěrům dospěla soudní praxe i dříve – srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČSR publikovaná ve Vážného sbírce ze dne 15. 12. 1939, sp. zn. Rv I 612/39 (publikované pod č. 17516/1939), ze dne 24. 3. 1925, sp. zn. Rv I 381/25 (publikované pod č. 4839/1925), ze dne 14. 4. 1932, sp. zn. R II 90/32 (publikované pod č. 11565/1932), ze dne 18. 9. 1947, sp. zn. Rv I 179/47 (publikované pod č. 279/1947), ze dne 14. 10. 1919, sp. zn. Rv II 219/19 (publikované pod č. 291/1919); dále pak shodně i v odborné literatuře - srovnej Králík, M. in Lavický, P., Nejvyšší soud Československé republiky - doložka rebus sic stantibus, Soudní rozhledy, 2012, č. 10, str. 377.
Při úvaze, zda a případně v jakém rozsahu je možné určit výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák., dohodli-li se účastníci v nájemní smlouvě na způsobu zvyšování nájemného, nelze - a to ani analogicky (jak se mylně domníval odvolací soud) - vyjít ze závěrů, k nimž dospěl Nejvyšší soud při výkladu zákona č. 107/2006 Sb. v R 77/2012. V něm uzavřel, že postup o jednostranném zvyšování nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. se neuplatní (§ 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), sjednají-li si účastníci smlouvy o nájmu bytu způsob zvyšování nájemného (například „inflační doložkou“), neboť se na změně nájemného dohodli jinak. Nelze totiž přehlédnout jednak výslovnou úpravu v § 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb. (která není v § 696 obč. zák. obsažena) a především skutečnost, že zákon č. 107/2006 Sb. představoval pouze postupný krok zákonodárce při deregulaci nájemného, jehož cílem bylo napravit neústavní stav a dlouhodobou cenovou deformaci v oblasti nájemního bydlení způsobenou dřívější regulací nájemného, jeho časová působnost byla proto předem omezena. A právě s ohledem na tuto předem danou omezenou časovou působnost zákona č. 107/2006 Sb. – při respektování dohody stran o způsobu zvyšování nájemného – se zásada rebus sic stantibus v takových případech neprosadila.
Lze tak uzavřít, že postup při určení výše nájemného podle ustanovení § 696 odst. 3 obč. zák. není vyloučen ani v případech, kdy si strany smlouvy o nájmu bytu ujednaly způsob zvyšování nájemného. Určit (novou) výši nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák. je však možné pouze, došlo-li k podstatné změně poměrů, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného (viz výše citovaný rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1486/2016). Musí jít o změnu závažnou, s níž účastníci nemohli vůbec při sjednávání způsobu zvyšování nájemného v nájemní smlouvě počítat, jež má za následek, že práva a povinnosti stran nájemní smlouvy již zjevně neodpovídají jejich spravedlivému uspořádání. Za takovou závažnou změnu poměrů by bylo možné považovat i podstatné navýšení obvyklé výše nájemného, s níž nemohli účastníci s ohledem na právní úpravu platnou v době uzavření nájemní smlouvy počítat.
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, dovolací soud ho podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-