// Profipravo.cz / Nájem bytu 08.01.2018
Zvýšení nájemného z bytu podle § 696 odst. 3 obč. zák.
Za podstatnou změnu okolností, z nichž se vycházelo při sjednání nájemného, ve smyslu § 696 odst. 3 obč. zák. je třeba považovat takovou změnu okolností, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného. Připojení bytu k domácí čističce odpadních vod i jeho odhlučnění, bylo-li jich dosaženo vyššími investicemi pronajímatele, podstatnou změnu okolností, odůvodňující zvýšení nájemného, představují. Vyšší kvalita pronajatého bytu a s tím spojený zvýšený komfort nájemců, který těmito úpravami vznikl, i vynaložené náklady pronajímatele by se totiž měly projevit i ve výši nájemného, aby v rámci nájemního poměru zůstalo zachováno spravedlivé uspořádání práv a povinností a nedošlo k jejich hrubému nepoměru.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1486/2016, ze dne 24. 10. 2017
Dotčené předpisy:
§ 696 odst. 2 obč. zák. ve znění do 31.12. 2013
§ 696 odst. 3 obč. zák. ve znění do 31.12. 2013
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Příbrami (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 16. 4. 2015, č. j. 11 C 21/2013-302, určil, že výše obvyklého nájemného za tam specifikovaný byt činí počínaje dnem 6. 2. 2013 (den podání žaloby) částku 33 Kč za 1 m2 měsíčně, a ve zbývající části, v níž se žalobkyně domáhala zvýšení do výše 40 Kč za 1 m2, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu. Uplatněný nárok posoudil podle § 696 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), jak byl zavázán usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 4. 11. 2014, č. j. 22 Co 308/2014-244, jímž byl zrušen jeho předchozí rozsudek ze dne 25. 3. 2014, č. j. 11 C 21/2013-207.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 10. 11. 2015, č. j. 22 Co 345/2015-355, rozsudek soudu prvního stupně v napadeném vyhovujícím výroku a výrocích o nákladech řízení potvrdil a současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Vyšel přitom ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, podle kterých žalobkyně jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci uzavřeli dne 12. 10. 2005 nájemní smlouvu na dobu neurčitou, jejímž předmětem byl byt první kategorie o velikosti 3 + 1 o celkové výměře 130,95 m2. Nájemné za byt bylo sjednáno částkou 2.881 Kč (22 Kč/m2). V roce 2010 vystavěla žalobkyně domovní čistírnu odpadních vod celkovou investicí ve výši 107.933 Kč, v roce 2012 došlo k odhlučnění stropu v místním pohostinství, nacházejícím se pod předmětným bytem, nákladem 44.976 Kč. Dopisem ze dne 5. 9. 2012 navrhla žalobkyně zvýšení nájemného na částku 40 Kč/m2, s čímž žalovaní nesouhlasili. Znaleckým posudkem Ing. Šárky Scheibalové bylo obvyklé nájemné v obci R. stanoveno částkou 45 Kč/m2 podlahové plochy měsíčně. Na takto zjištěný skutkový stav aplikoval odvolací soud ustanovení § 696 odst. 3 obč. zák. a dovodil, že výstavba domácí čistírny odpadních vod a odhlučnění stropu restaurace pod bytem žalovaných představují podstatnou změnu okolností, z nichž se vycházelo při sjednání nájemného, neboť uvedené investice přesahují obvyklou údržbu bytu, zajišťují vyšší komfort bydlení, a proto odpovídá rámci spravedlivého uspořádání práv a povinností účastníků tohoto nájemního vztahu zvýšení nájemného s tím, že částka 33 Kč/m2 je v daném místě a čase obvyklá.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, v němž za dosud neřešenou považovali otázku, zda investice pronajímatele spočívající ve vybudování domovní čistírny odpadních vod a odhlučnění stropu restaurace pod bytem představují podstatnou změnu okolností odůvodňující zvýšení nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák. Podle jejich názoru nenastal vybudováním čistírny odpadních vod v poměrech účastníků hrubý nepoměr, neboť čističku užívají i další subjekty v domě a její provoz je hrazen formou stočného, a odhlučněním stropu pohostinství plnila žalobkyně svou povinnost pronajímatele zajistit jim nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně nepovažovala dovolání za přípustné. Dle jejího názoru investice do vybudování domácí čistírny odpadních vod představují podstatnou změnu poměrů ve prospěch žalovaných jako nájemců, kteří si dosud zajišťovali vlastním nákladem vývoz jímky. K otázce odhlučnění stropu restaurace uvedla, že povinnost pronajímatele zajistit nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu nevylučuje navýšení nájemného, je-li spojena s vysokými investicemi a změnou poměrů. Navrhla, aby dovolání bylo odmítnuto.
Dovolání podané včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, Nejvyšší soud projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „o. s. ř.” (čl. II bod 2. zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony). Dovolání je podle ustanovení § 237 o. s. ř. přípustné, neboť otázka, co lze považovat za podstatnou změnu okolností, z nichž se při sjednávání nájemného vycházelo, odůvodňující zvýšení nájemného podle § 696 odst. 3 obč. zák. nebyla dovolacím soudem dosud řešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Práva a povinnosti účastníků týkající se úpravy nájemného z bytu dovolací soud posuzoval podle dosavadních právních předpisů (§ 3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Podle § 696 odst. 2 obč. zák. nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.
Podle § 696 odst. 3 obč. zák. soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu, kde bylo nájemné sjednáno dohodou, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.
Citovaná ustanovení zakotvují možnost určení (stanovení) nájemného z bytu soudem, jestliže se účastníci nájemního poměru nedohodli na jeho změně, ačkoli je potřebná ke spravedlivému uspořádání jejich práv a povinností, a to buď s ohledem na způsob, jakým bylo určeno výchozí nájemné z bytu (tj. „nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou“), anebo s ohledem na kvalifikovanou změnu poměrů, od nichž se odvíjela dříve dohodnutá výše nájemného (tj. „jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel“). Určení (změna) výše nájemného soudním rozhodnutím mimo jiné předpokládá předchozí mimosoudní jednání účastníků nájemního poměru o úpravě nájemného z bytu. Nebylo-li mimosoudní jednání účastníků nájemního poměru završeno dohodou o úpravě nájemného a jsou-li k tomu splněny všechny (ostatní) zákonné předpoklady, je soud oprávněn (a zároveň povinen) zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu stanovit – určit (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) – srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 4. 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015.
V projednávané věci byla výše nájemného sjednána v nájemní smlouvě ze dne 12. 10. 2005 a v rámci mimosoudního jednání účastníků k dohodě o úpravě nájemného (jeho zvýšení) nedošlo. Je proto třeba posoudit, zda nastala podstatná změna okolností, z nichž se při sjednání nájemného vycházelo (§ 696 odst. 3 obč. zák.).
Za podstatnou změnu okolností, z nichž se vycházelo při sjednání nájemného, ve smyslu § 696 odst. 2 obč. zák. je třeba považovat takovou změnu okolností, která by vedla ke sjednání jiné výše nájemného. Připojení bytu k domácí čističce odpadních vod i jeho odhlučnění, bylo-li jich dosaženo vyššími investicemi pronajímatele, podstatnou změnu okolností, odůvodňující zvýšení nájemného, představují. Vyšší kvalita pronajatého bytu a s tím spojený zvýšený komfort nájemců, který těmito úpravami vznikl, i vynaložené náklady pronajímatele by se totiž měly projevit i ve výši nájemného, aby v rámci nájemního poměru zůstalo zachováno spravedlivé uspořádání práv a povinností a nedošlo k jejich hrubému nepoměru.
Jestliže odvolací soud při výkladu ustanovení § 696 odst. 3 obč. zák. z obdobných úvah vycházel, je jeho dovoláním zpochybněný závěr správný, proto Nejvyšší soud České republiky dovolání žalovaných podle ustanovení § 243d písm. a/ o. s. ř. zamítl.
Dovolací soud nepřehlédl ani sdělení dovolatelů, že dovolání podávají proti všem výrokům rozsudku. Zastává však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že proti nákladovým výrokům napadeného rozsudku dovolání ve skutečnosti nesměřuje, neboť ve vztahu k uvedeným výrokům postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Dovolání proti těmto výrokům by ostatně nebylo ani podle § 238 odst. 1 písm. d) o. s. ř. přípustné.
O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 243c odst. 3, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť dovolání žalovaných bylo zamítnuto, a jsou proto povinni nahradit žalobkyni náklady potřebné k účelnému bránění práva. Ty v dané věci sestávají z mimosmluvní odměny za zastoupení advokátem za dva úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k dovolání), která podle ustanovení § 7 bodu 4 a § 9 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. a), k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, činí 3.000 Kč (2 x 1.500 Kč), neboť dovolací soud vycházel z toho, že předmětem řízení je určovací žaloba, jejíž hodnotu nelze vyjádřit v penězích (jde o určení výše nájemného na dobu neurčitou, nikoli o opětující se plnění). K této odměně je třeba připočíst dvě paušální částky náhrady hotových výdajů ve výši 600,- Kč za dva úkony právní služby (§ 13 odst. 3 advokátního tarifu), takže celkem činí náklady právního zastoupení 3.600 Kč. Vzhledem k tomu, že zástupkyně žalobce neosvědčila, že je plátcem daně z přidané hodnoty, náhrada této daně z odměny a náhrady k nákladům řízení nepatří (§ 14a odst. 1 advokátního tarifu).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinní dobrovolně co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
Autor: -mha-