// Profipravo.cz / Nájem bytu 04.11.2015
Řízení o nároku na určení nájemného z bytu ode dne předcházejícího 1. 1. 2014
Práva a povinnosti vzniklé z existujícího právního vztahu nájmu bytu ještě před účinností zákona č. 89/2012 Sb. se posuzují (ve smyslu § 3074 odst. 1 o. z.) podle dosavadních právních předpisů, tj. v daném případě podle zákona č. 40/1964 Sb., ve znění do 31. prosince 2013 a nelze tudíž na ně aplikovat ani ustanovení § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. V řízení o uplatněném nároku na určení nájemného z bytu již od 26. července 2013 tak lze postupovat jen podle dosavadních právních předpisů, tj. konkrétně podle § 696 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013).
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2291/2015, ze dne 18. 8. 2015
Dotčené předpisy: § 3074 odst. 1 o. z.
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala (žalobou podanou u Okresního soudu v Mělníku /soudu prvního stupně/ dne 26. července 2013), aby žalované byla uložena povinnost platit jí od podání žaloby měsíční nájemné ve výši 5.300,- Kč z „bytu č. 49, resp. bytové jednotky č. 1024/49, o velikosti 2+1 s lodžií a příslušenstvím, nacházejícího se v devátém podlaží bytového domu“ (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“, a „předmětný dům“, resp. „dům“); současně se domáhala (po změně žaloby připuštěné dne 27. května 2014) zaplacení rozdílu mezi určeným zvýšeným nájemným dospělým do dne rozhodnutí soudu a dosavadním nájemným, jež žalovaná řádně hradí.
Soud prvního stupně rozsudkem ze dne 23. června 2014, č. j. 12 C 296/2013-102, určil, že nájemné z předmětného bytu činí počínaje dnem 26. července 2013 částku 4.345,- Kč měsíčně (výrok I.), žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku dlužné nájemné ve výši 8.086,- Kč (výrok II.), rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit soudní poplatek (výrok III.) a o nákladech řízení účastnic (výrok IV.).
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 8. ledna 2015, č. j. 19 Co 445/2014-135, zastavil – v důsledku zpětvzetí odvolání – řízení o odvolání žalobkyně proti výrokům II. a III. citovaného rozsudku soudu prvního stupně a jinak ho potvrdil (výrok I.); současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastnic (výrok II.).
Z provedených důkazů zjistily oba soudy následující skutkový stav. Žalobkyně je mimo jiné vlastnicí předmětného bytu, který užívá žalovaná jako nájemkyně na základě dohody o užívání bytu uzavřené dne 7. dubna 1988 s jejím právním předchůdcem. Podlahová plocha bytu včetně lodžie činí 52,71 m2. Dosavadní nájemné z bytu bylo představováno částkou 3.605,- Kč měsíčně, tj. 68,41 Kč za 1 m2 podlahové plochy. Dne 27. února 2013 navrhla žalobkyně žalované zvýšení nájemného od 1. června 2013 na částku 5.300,- Kč s tím, že měsíční nájemné včetně záloh na poskytované služby by činilo 8.107,- Kč. S návrhem, který byl doručen 9. března 2013, však žalovaná v dopisu ze dne 23. dubna 2013 nesouhlasila a navrhla stanovení nájemného dohodou ve výši 82,- Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu ve shodě se závěry „znaleckého posudku č. 2210-62/2013 ze dne 9. dubna 2013 vypracovaného Znaleckým ústavem Grant Thornton Valuations, a.s.“. Ohledně výše obvyklého nájemného pak vyšly oba soudy ze znaleckého posudku ze dne 16. dubna 2014, č. ZÚ-1371/2014, vypracovaného znaleckým ústavem na základě usnesení soudu prvního stupně v obdobné právní věci (týkající se nájemného z bytové jednotky totožné podlahové plochy a shodného vnitřního dispozičního řešení) vedené pod sp. zn. 5 C 253/2013. Podle tohoto znaleckého posudku bylo obvyklé nájemné z bytu představováno částkou od 77,72 Kč za 1 m2 podlahové plochy do 87,15 Kč za 1 m2 podlahové plochy, tj. průměrně částkou 82,43 Kč za 1 m2 podlahové plochy bytu měsíčně.
V souladu s tím pak dovodily, že obvyklé nájemné za 1 m2 podlahové plochy předmětného bytu činí 82,43 Kč měsíčně, tj. celkem 4.345,- Kč měsíčně. Poté rovněž dovodily, že podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se v projednávané věci postupuje podle ustanovení § 696 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“), neboť předmětem řízení je určení nájemného z bytu od 26. července 2013; jde tak o práva a povinnosti z nájmu bytu vzniklé přede dnem účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., tj. před 1. lednem 2014. Odvolací soud v této souvislosti dodal, že nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, které nabylo účinnosti 1. ledna 2014, bylo vydáno jako prováděcí právní předpis předpokládaný v ustanovení § 2249 o. z. a tudíž na posuzovanou věc nemůže dopadat. Za této situace – za použití ustanovení § 696 odst. 2 obč. zák. – určily, že ode dne podání žaloby, tj. od 26. července 2013, činí měsíční nájemné z předmětného bytu 4.345,- Kč.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 o. s. ř., a odůvodnila ji konstatováním, že napadené rozhodnutí závisí na řešení dosud nevyřešené právní otázky, zda soudy „měly při určení nájemného z předmětného bytu vycházet (alespoň pomocně) z § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.“ Měla za to, že soud prvního stupně „rozhodl ryze formálně“, neboť při stanovení nájemného vycházel výhradně ze znaleckého posudku vypracovaného znaleckým ústavem v jiné věci a týkajícího se jiného bytu. Zdůraznila, že při stanovení nájemného se používají dvě metody (porovnávací a simulovaného nájemného), které jsou metodami pomocnými a orientačními, avšak podle jejího názoru vycházejí znalci především z vlastní úvahy. Namítla, že na tuto skutečnost soud upozorňovala a dokládala, že výše nájemného stanovená uvedenými znaleckými posudky a dále posudkem znalce Ing. Milana Radila, který soudu předkládala, se pohybuje v rozpětí několika desítek korun za 1 m2 podlahové plochy bytu za měsíc. Rovněž namítla, že soudy nepřihlédly k předloženým nájemním smlouvám, k dodatkům nájemních smluv týkajícím se zvýšení nájemného a k cenové mapě a internetové nabídce, kterými dokládala odlišnou výši nájemného, než jak vyplývala ze shora uvedeného znaleckého posudku. Měla za to, že soudy se nezabývaly ani tím, že generální opravou domu i bytů dochází k dalšímu zvýšení kvality a komfortu bydlení nájemců, tj. i žalované. Vyjádřila přesvědčení, že soudy při určení výše nájemného přihlédly k sociálním důvodům na straně žalované, čímž ji prokazatelně zvýhodnily na její úkor a přenesly tak na ni svým rozhodnutím povinnosti a odpovědnost státu za řešení sociálních otázek spojených s bydlením. Nesouhlasila ani s rozhodnutím soudů ohledně náhrady nákladů řízení. V této souvislosti zdůraznila, že byla nucena se v této věci obrátit na soud v souladu s ustanovením § 696 odst. 2 obč. zák. a tudíž svým chováním nezavdala příčinu k podání žaloby. Poukázala na to, že soudy její žalobě „téměř z poloviny vyhověly“ a vzhledem k tomu jí měla být přiznána náhrada nákladů odvolacího řízení. Navrhla, aby Nejvyšší soud zrušil (v napadeném rozsahu) rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil (v tomto rozsahu) k dalšímu řízení.
Žalovaná ve vyjádření k dovolání uvedla, že žalobkyně při jednání u soudu prvního stupně dne 27. května 2014 souhlasila s tím, aby byl připojen spis tohoto soudu sp. zn. 5 C 278/2013, jehož součástí byl znalecký posudek znaleckého ústavu. Ohledně náhrady nákladů řízení uvedla, že v řízení navrhovala nájemné v částce 82,- Kč/m2/měsíčně, oba soudy shodně určily nájemné v částce 82,43 Kč/m2/měsíčně a za této situace byla neúspěšná jen ohledně částky 0,43 Kč/m2/měsíčně; proto nesouhlasila s tím, aby jí byla uložena povinnost platit náklady řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti rozsudku odvolacího soudu projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – viz čl. II bod 2 ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Poté se zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Při řešení otázky přípustnosti dovolání dovolací soud nepřehlédl sdělení dovolatelky, že dovolání směřuje i proti té části rozhodnutí odvolacího soudu, jíž byl potvrzen nákladový výrok IV. rozsudku soudu prvního stupně, a dále také proti jeho výroku II. o nákladech odvolacího řízení účastnic. Z posléze uvedených důvodů má však za to, že dovolání proti nákladovým výrokům není podle § 238 odst. 1 písm. d/ o. s. ř. přípustné, neboť zde směřuje proti výrokům, jimiž odvolací soud rozhodl o peněžitém plnění nepřevyšujícím 50.000,- Kč.
Pro posouzení, zda těmito výroky bylo rozhodnuto o peněžitém plnění nepřevyšujícím 50.000,- Kč, je určující výše nákladů řízení, které soud žalobkyni odepřel (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. září 2013, sen. zn. 29 ICdo 34/2013, uveřejněné pod číslem 5/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Po zrušení vyhlášky č. 484/2000 Sb. (ve znění pozdějších předpisů) dnem 7. května 2013 nálezem Ústavního soudu ze dne 17. dubna 2013, č. 116/2013 Sb., je třeba určit náklady zastoupeného účastníka podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, advokátní tarif – dále jen „AT“ (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. května 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010, uveřejněný pod číslem 73/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Žalobkyně byla zastoupena advokátem. V řízení před soudem prvního stupně zaplatila soudní poplatek ve výši 1.000,- Kč, její zástupce učinil pět úkonů právní služby v celkové výši 7.500,- Kč (příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, 3x účast u jednání) podle § 9 odst. 1 ve spojení s ustanovením § 7 bodem 4. AT (sazba za jeden úkon – 1.500,- Kč), k nimž náleží podle § 13 odst. 3 AT paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300,- Kč za jeden úkon právní služby, tj. 1.500,- Kč, a náležela by jí rovněž náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 1.890,- Kč (§ 137 odst. 1 o. s. ř.). V odvolacím řízení zaplatila soudní poplatek ve výši 3.000,- Kč, její zástupce učinil dva úkony právní služby v celkové výši 3.000,- Kč (sepis odvolání a účast při jednání), náležela by jí i paušální náhrada hotových výdajů (ve výši 600,- Kč) a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 756,- Kč. Celkem tak soudy odepřely žalobkyni na náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 19.246,- Kč, tedy částku nepřevyšující 50.000,- Kč. Z uvedeného vyplývá, že v tomto rozsahu dovolání směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, proti němuž není tento mimořádný opravný prostředek přípustný. Nejvyšší soud je proto podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl – se souhlasem všech členů senátu (§ 243c odst. 2 o. s. ř.) – pro nepřípustnost.
Naproti tomu dovolání žalobkyně proti výroku rozsudku odvolacího soudu ve věci samé je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na řešení otázky hmotného práva, která v rozhodovací praxi dovolacího soudu (z pohledu nastolených dovolacích námitek) dosud nebyla vyřešena, tj. otázky, zda při určení nájemného z bytu od 26. července 2013 měly soudy, které ve věci rozhodovaly až po 1. lednu 2014 (po účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. i nařízení vlády č. 453/2013 Sb.), vycházet z ustanovení § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.
Na tomto místě je zapotřebí připomenout, že nesprávná skutková zjištění nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario). Přesto však dovolatelka pro účely právního posouzení věci uplatnila rovněž nepřípustný důvod, jehož prostřednictvím se pokusila zpochybnit zjištěný skutkový stav.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
Právní teorie rozeznává zpětnou účinnost pravou (pravou retroaktivitu) a nepravou (nepravou retroaktivitu). O pravou zpětnou účinnost (pravou retroaktivitu) jde tehdy, jestliže se novým právním předpisem má řídit vznik právního vztahu a práv a povinností účastníků z tohoto vztahu také v případě, kdy právní vztah nebo práva a povinnosti z něj vyplývající vznikly před účinností nového právního předpisu. Nepravá zpětná účinnost (nepravá retroaktivita) znamená, že novým právním předpisem se sice mají řídit i právní vztahy, vzniklé před jeho účinností, avšak až ode dne jeho účinnosti; samotný vznik těchto právních vztahů a práva a povinnosti z těchto vztahů vzniklé před účinností nového právního předpisu se však spravují dosavadní právní úpravou. Pravá zpětná účinnost (pravá retroaktivita) není v českém právním řádu přípustná, neboť k definičním znakům právního státu patří princip právní jistoty a ochrany důvěry účastníků právních vztahů v právo. Součástí právní jistoty je také zákaz pravé zpětné účinnosti (pravé retroaktivity) právních předpisů; tento zákaz, který je pro oblast trestního práva hmotného vyjádřen v čl. 40 odst. 6 Listiny základních práv a svobod, lze pro ostatní právní odvětví dovodit z čl. 1 Ústavy České republiky (srov. například právní názor uvedený v nálezu pléna Ústavního soudu České republiky ze dne 28. února 1996 sp. zn. Pl. ÚS 9/95, uveřejněného pod č. 16 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu České republiky, sv. 5, roč. 1996 - I. díl, a v nálezu pléna Ústavního soudu ze dne 4. února 1997 sp. zn. Pl. ÚS 21/96, uveřejněném pod č. 63/1997 Sb.).
S přihlédnutím k uvedenému jde v případě ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. (které se vztahuje na projednávanou věc) o tzv. nepravou retroaktivitu. S odvolacím soudem se pak lze ztotožnit v názoru, že práva a povinnosti vzniklé z existujícího právního vztahu nájmu bytu ještě před účinností zákona č. 89/2012 Sb. se posuzují (ve smyslu § 3074 odst. 1 o. z.) podle dosavadních právních předpisů, tj. v daném případě podle zákona č. 40/1964 Sb., ve znění do 31. prosince 2013 (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. dubna 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015) a nelze tudíž na ně aplikovat ani ustanovení § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Odvolací soud tak správně uzavřel, že v řízení o uplatněném nároku na určení nájemného z bytu již od 26. července 2013 lze postupovat jen podle dosavadních právních předpisů, tj. konkrétně podle § 696 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013).
Za této situace dospěl Nejvyšší soud k závěru, že z pohledu právní otázky otevřené dovolacímu přezkumu je napadené rozhodnutí správné, a proto – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání ve zbylé části rozsudkem (§ 243f odst. 4 o. s. ř.) zamítl (§ 243d písm. a/ o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobkyně s ohledem na výsledek dovolacího řízení nemá na náhradu nákladů řízení právo a žalované v dovolacím řízení žádné náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-