// Profipravo.cz / Nájem bytu 14.04.2015
Uvedení nesprávného data v oznámení o zvýšení nájemného z bytu
Judikatura dovolacího soudu je jednotná v názoru, že neobsahuje-li oznámení o zvýšení nájemného z bytu pozdější datum vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, vzniká tato povinnost nájemci (zásadně) nejdříve uplynutím lhůty uvedené v 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., ve znění do 31. 12. 2012.
Z uvedeného vyplývá, že uvedení (správného) data, od kterého vznikne povinnost platit zvýšené nájemného, není nezbytnou náležitostí oznámení o zvýšení nájemného, jejíž absence by měla za následek neplatnost oznámení, neboť pod situaci, kdy oznámení o zvýšení nájemného neobsahuje pozdější datum, lze logicky zahrnout i situace, kdy oznámení takové datum neobsahuje vůbec či je uvedeno nesprávné (dřívější) datum (tj. datum předcházející uplynutí lhůty stanovené v § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.). Ve všech těchto případech pak povinnost platit zvýšené nájemné vzniká (ze zákona) uplynutím lhůty stanovené v § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2718/2014, ze dne 21. 1. 2015
Dotčené předpisy: § 3 zák. č. 107/2006 Sb. ve znění do 31. 12. 2012
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 3 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 9. 2013, č. j. 17 C 170/2012-38, zamítl žalobu na určení, že jednostranné zvýšení nájemného učiněné žalovanou vůči žalobkyni dopisem ze dne 30. 7. 2012, je neplatné, a rozhodl o nákladech řízení.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 27. 2. 2014, č. j. 58 Co 35/2014-65, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé, ve výroku o nákladech řízení jej změnil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost odůvodnila tvrzením, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, konkrétně otázky, „zda oznámení o zvýšení nájemného, ve kterém je uveden den, od kdy má být zvýšené nájemné placeno, aniž by byla dodržena lhůta mezi doručením oznámení a dnem, od kdy má být zvýšené nájemné placeno, uvedená v § 3 odst. 6 zákona o jednostranném zvyšování nájemného (oznámení doručeno dnem 1. 8. 2012, jako den, od kdy má být zvýšené nájemné placeno uvedeno 1. 11. 2012), a současně je v něm uvedena citace z ustanovení § 3 odst. 6 zákona o jednostranném zvyšování nájemného nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci, obstojí jako platné či nikoliv“. Odvolacímu soudu pak vytýkala, že nesprávně dovodil, že oznámení o jednostranném zvýšení nájemného nemusí obsahovat určení dne, od kdy má být zvýšené nájemné placeno. Vyjádřila dále názor, že soud nesprávně posoudil i otázku, zda jde o byt snížené kvality a s poukazem na skutečnosti, uváděné v dovolání dovozuje, jaký je jeho stav. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud dovolání projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (Čl. II bod 2 a 9 zákona č. 293/2013 Sb.) – dále „o. s. ř.“ a zjistil, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastnicí řízení) v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Nejvyšší soud se proto zabýval otázkou jeho přípustnosti.
Pokud dovolatelka vytýkala odvolacímu soudu, že nesprávně posoudil otázku, zda jde o byt snížené kvality, její námitky v tomto směru ve skutečnosti směřují proti skutkovým zjištěním, na nichž byl závěr, že se nejedná o byt se sníženou kvalitou, založen, a uplatňuje jimi nezpůsobilý dovolací důvod.
Pokud jde o otázku, kterou dovolatelka odůvodňuje přípustnost dovolání, je dovolání přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.
Podle § 242 odst. 3 o. s. ř. lze rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, je dovolací soud povinen podle věty druhé citovaného ustanovení přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existenci uvedených vad dovolatelka nenamítla a tyto vady nebyly zjištěny ani z obsahu spisu.
Při posuzování dovolacích námitek podřaditelných pod způsobilý dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. dovolací soud vycházel z dosavadních právních předpisů (§ 3028 odst. 3 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Napadené rozhodnutí vychází ze závěru, že z ustanovení § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2012 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“) vyplývá, že uvede-li pronajímatel v oznámení o zvýšení nájemného špatný počátek pro placení zvýšeného nájemného, případně neuvede-li ho vůbec, je tento počátek určen zákonem, konkrétně uvedeným ustanovením. Podle § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Podle § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.
Judikatura dovolacího soudu (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2654/2010, ze dne 19. 4. 2012, sp. zn. 26 Cdo 1648/2011, a ze dne 16. 4. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1118/2014) je jednotná v názoru, že neobsahuje-li oznámení o zvýšení nájemného pozdější datum vzniku povinnosti platit zvýšené nájemné, vzniká tato povinnost nájemci (zásadně) nejdříve uplynutím lhůty uvedené v 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2012 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“) prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí tří kalendářních měsíců od doručení oznámení o zvýšení nájemného.
Z uvedeného vyplývá, že uvedení (správného) data, od kterého vznikne povinnost platit zvýšené nájemného, není nezbytnou náležitostí oznámení o zvýšení nájemného, jejíž absence by měla za následek neplatnost oznámení, neboť pod situaci, kdy oznámení o zvýšení nájemného neobsahuje pozdější datum, lze logicky zahrnout i situace, kdy oznámení takové datum neobsahuje vůbec či je uvedeno nesprávné (dřívější) datum (tj. datum předcházející uplynutí lhůty stanovené v § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.). Ve všech těchto případech pak povinnost platit zvýšené nájemné vzniká (ze zákona) uplynutím lhůty stanovené v § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb. Je tedy zřejmé, že právní posouzení věci odvolacím soudem je správné a že dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř. nebyl uplatněn opodstatněně.
Se zřetelem k uvedenému Nejvyšší soud dovolání podle § 243d odst. 1 o. s. ř. dovolání zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243b, § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že žalované nevznikly v dovolacím řízení žádné náklady, na jejich náhradu by jinak měla právo vůči (procesně) neúspěšné žalobkyni.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-