// Profipravo.cz / Nájem bytu 07.04.2015
Zajištění plynulého a nerušeného výkonu práv spojených s užíváním bytu
Povinností pronajímatele je zajistit nájemci plynulý a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 odst. 1 obč. zák.). Dojde-li k zatečení vody do bytu v důsledku toho, že při stavebních úpravách nemovitosti prováděných či objednaných pronajímatelem byla snesena střešní krytina a byty a majetek nájemců nebyly dostatečně zabezpečeny proti dešti, došlo k porušení povinnosti pronajímatele dle § 687 obč. zák., a je tak nadbytečné uvažovat o porušení prevenční povinnosti podle § 415 obč. zák.
Za stavu, kdy první žalovaný, jako vlastník bytového domu a pronajímatel provádějící stavební úpravy, uvedenou zvláštní povinnost zakotvenou v ustanovení § 687 obč. zák. nesplnil a dovolatel jako nájemce bytu v důsledku toho utrpěl škodu, je první žalovaný povinen tuto škodu nahradit, neprokáže-li, že škodu nezavinil. Odpovědnost prvního žalovaného jako vlastníka domu nelze vyloučit ani tehdy, pokud za škodu odpovídá i druhý žalovaný, který stavební práce v domě prvního žalovaného prováděl. Není totiž zákonného důvodu vylučovat zákonnou odpovědnost jednoho subjektu jen proto, že za tutéž škodu odpovídá též subjekt jiný.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 2072/2014, ze dne 10. 12. 2014
Dotčené předpisy:
§ 687 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 415 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobce se po žalovaných domáhal náhrady škody ve výši 151.456,- Kč s příslušenstvím, která mu měla vzniknout na bytovém zařízení a vybavení v důsledku zatečení dešťové vody zapříčiněného výstavbou nových půdních bytů v domě prvního žalovaného při výměně střešního pláště prováděné druhým žalovaným.
Městský soud v Brně rozsudkem ze dne 20. 3. 2012, č.j. 231 C 151/2009-153, shledal žalobní nárok co do základu opodstatněným s tím, že o výši nároku a náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto v konečném rozsudku. Vyšel ze zjištění, že žalobce je nájemcem bytu č. 16 ve čtvrtém nadzemním podlaží na ulici v B., jehož je první žalovaný vlastníkem. Druhý žalovaný prováděl na základě smlouvy o dílo ze dne 18. 6. 2007 uzavřené s prvním žalovaným výměnu střešního pláště z tvrdé krytiny a výměnu klempířských prvků v termínu od 20. 6. do 20. 7. 2007, fakticky podle předávacího protokolu do 18. 9. 2007. Dne 21. 6. 2007 došlo vlivem přívalového deště k masivnímu zatečení do osmi bytů nacházejících se v posledním podlaží uvedeného domu z důvodu nedostatečného zaplachtování střechy. V bytě žalobce a v dalších bytech byly poškozeny zdi bytu včetně elektroinstalace, podlahy a vnitřní zařízení a vznikla také škoda na šatstvu a obuvi. Na základě stížnosti žalobce adresované stavebnímu úřadu městské části Brno-střed byla dne 25. 10. 2007 provedena kontrolní prohlídka předmětného domu a bytu, na jejímž základě byl první žalovaný dne 5. 11. 2007 vyzván, aby zabezpečil stavbu proti zatékání dešťové, eventuálně technologické, vody, a to nejpozději do tří dnů od obdržení výzvy, a dále aby odstranil zjištěné závady. Soud shledal odpovědnost jak na straně prvního, tak na straně druhého žalovaného. Byl prokázán vznik škody na bytovém zařízení a na dalších věcech žalobce, k níž došlo v důsledku porušení povinností prvního žalovaného vyplývajících z ustanovení § 687 obč. zák, neboť jako pronajímatel nezajistil žalobci jako nájemci nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Rovněž byla prokázána příčinná souvislost mezi vznikem škody a porušením právní povinnosti, neboť první žalovaný byl povinen zabezpečit stavbu, a kdyby tak činil, nedošlo by k zatečení do bytu žalobce. U druhého žalovaného soud dovodil objektivní odpovědnost podle ustanovení § 420a odst. 1 písm. c) obč. zák., neboť bylo prokázáno, že prováděl na nemovitosti prvního žalovaného klempířské a pokrývačské práce a v důsledku nedostatečného zabezpečení odkryté střechy proti povětrnostním vlivům došlo dne 21. 6. 2007 k zatečení do bytu žalobce.
Krajský soud v Brně jako soud odvolací rozsudkem ze dne 4. 12. 2013, č.j. 44 Co 419/2012-183, zrušil rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 20. 3. 2012, č.j. 231 C 151/2009-153, ve vztahu mezi žalobcem a druhým žalovaným a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve vztahu mezi žalobcem a prvním žalovaným tak, že zamítl žalobu, aby první žalovaný zaplatil žalobci 151.465,- Kč s úrokem z prodlení od 18. 9. 2008 do zaplacení, a rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi žalobcem a prvním žalovaným před soudy obou stupňů. Odvolací soud se ztotožnil s právním posouzením odpovědnosti druhého žalovaného podle ustanovení § 420a odst. 1 a odst. 2 písm. c) obč. zák. Odpovědnost prvního žalovaného posuzoval odvolací soud v souvislosti s možným porušením ustanovení § 415 obč. zák., které stanoví povinnost každému chovat se obezřetně. Za nepřiměřené označil takové chování prvního žalovaného, jež by představovalo povinnost kontrolovat neustále zabezpečení odkryté střechy a předvídat možnost vzniku škody v důsledku deště, a to v souvislosti s prováděním stavební činnosti, která neměla přímý vliv na běžný život v činžovním domě. Poškození bytu podle odvolacího soudu nebylo způsobeno v důsledku „selhání v normální péči udržovat zabezpečení bytů a bydlení před účinky povětří.“ Odmítl názor žalobce, že v případě nemožnosti zjistit stavitele by musel odpovědnost nést vlastník domu jako objednatel sám, a konstatoval, že v daném případě tato situace nenastala. Vyloučením odpovědnosti prvního žalovaného dovodil odvolací soud výlučnou odpovědnost druhého žalovaného za způsobenou škodu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost dovozuje z ustanovení § 237 o. s. ř., neboť je názoru, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud značně odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. Má za to, že žalovaný 1) jako pronajímatel, ale též jako stavebník půdní vestavby, způsobil škodu provozní činností, resp. nezajistil žalobci jako nájemci nerušený výkon práv spojený s užíváním bytu, čímž došlo k porušení jeho právních povinností. Shledává zavinění obou žalovaných na způsobené škodě. Rozhodnutí odvolacího soudu považuje za zmatečné a nesrozumitelné. Úvahy odvolacího soudu jsou podle dovolatele rozporné se zažitou právní praxí. Přiléhavé jsou naopak závěry soudu prvního stupně, podle něhož žalovaný 1) odpovídal po ukončení stavebních prací za technický stav nemovitosti z titulu jejího vlastníka. Žalobce zdůraznil, že nemůže řádně vyhodnotit povahu soukromoprávních vztahů mezi pronajímatelem (stavebníkem) a jeho subdodavateli, s nimiž není v žádném smluvním vztahu. Navrhuje, aby dovolací soud zrušil napadené rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k novému projednání.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), zastoupeným advokátem ve smyslu § 241 o. s. ř. a že je podle § 237 o. s. ř. přípustné, dospěl k závěru, že je důvodné.
Nutno především přisvědčit dovolateli v tom, že svérázná dikce odůvodnění rozhodnutí odvolacího soudu značně ztěžuje sledovat logiku jeho argumentace, proto dovolací soud rezignoval na snahu vypořádat se s jednotlivými dílčími argumenty odvolacího soudu snesenými ve prospěch závěru o nedůvodnosti žaloby ve vztahu k prvnímu žalovanému a zaměřil se na objasnění toho, v čem spatřuje zásadní pochybení z hlediska hmotněprávního posouzení uplatněného nároku.
Podle ustanovení § 687 odst. 1 obč. zák. je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.
Porušení povinností pronajímatele vyplývajících z ustanovení § 687 odst. 1 obč. zák., představuje jeden z objektivních předpokladů vzniku odpovědnosti za škodu podle § 420 obč. zák. (porušení povinnosti, vznik škody, existence příčinné souvislosti mezi porušením právní povinnosti a vznikem škody). Subjektivním předpokladem odpovědnosti je pak zavinění, jež se podle přítomnosti rozumového a volního prvku rozlišuje na jednání úmyslné a jednání z nedbalosti. Pro vznik odpovědnosti podle § 420 obč. zák. postačí zavinění ve formě nevědomé nedbalosti, jež je zákonem presumována, a je tak na škůdci, aby se z odpovědnosti vyvinil (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2007, sp. zn. 25 Cdo 2911/2006).
Aplikace ustanovení § 415 obč. zák. přichází v úvahu jen v tom případě, že neexistuje konkrétní právní úprava dopadající na jednání, jehož protiprávnost se posuzuje (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2002, sp. zn. 25 Cdo 1427/2001, uveřejněné v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod C 1212, shodně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 11. 2002, sp. zn. 25 Cdo 253/2001).
Povinností pronajímatele je zajistit nájemci plynulý a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 odst. 1 obč. zák.). Dojde-li k zatečení vody do bytu v důsledku toho, že při stavebních úpravách nemovitosti prováděných či objednaných pronajímatelem byla snesena střešní krytina a byty a majetek nájemců nebyly dostatečně zabezpečeny proti dešti, došlo k porušení povinnosti pronajímatele dle § 687 obč. zák., a je tak nadbytečné uvažovat o porušení prevenční povinnosti podle § 415 obč. zák. Právě na úvahách o porušení prevenční povinnosti pronajímatele je však založeno rozhodnutí odvolacího soudu.
Za stavu, kdy první žalovaný, jako vlastník bytového domu a pronajímatel provádějící stavební úpravy, uvedenou zvláštní povinnost zakotvenou v ustanovení § 687 obč. zák. nesplnil a dovolatel jako nájemce bytu v důsledku toho utrpěl škodu, je první žalovaný povinen tuto škodu nahradit, neprokáže-li, že škodu nezavinil. Odpovědnost prvního žalovaného jako vlastníka domu nelze vyloučit ani tehdy, pokud za škodu odpovídá i druhý žalovaný, který stavební práce v domě prvního žalovaného prováděl. Není totiž zákonného důvodu vylučovat zákonnou odpovědnost jednoho subjektu jen proto, že za tutéž škodu odpovídá též subjekt jiný (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 2. 2009, sp. zn. 25 Cdo 1843/2007, nebo ze dne 22. 4. 2003, sp. zn. 25 Cdo 2102/2002).
Uplatněný dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci ve vztahu mezi žalobcem a prvním žalovaným byl naplněn, proto Nejvyšší soud dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil (§ 243e odst. 1, odst. 2, věta třetí, o. s. ř.) a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
Naproti tomu ve vztahu mezi žalobcem a druhým žalovaným dovolatel neuplatnil žádné konkrétní námitky zpochybňující závěry odvolacího soudu vedoucí ke zrušení rozsudku soudu prvního stupně a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení Proto bylo dovolání žalobce směřující proti zrušujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu odmítnuto (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1, věta druhá, o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-