// Profipravo.cz / Nájem bytu 09.10.2014
Právo pronajímatele na přístup do bytu za účelem provedení tlakové zkoušky
Vnitřní rozvody vody v domě lze považovat za technické zařízení ve smyslu § 692 odst. 3 obč. zák., přičemž pronajímatel je povinen zajišťovat jejich údržbu a opravy tak, aby byla zajištěna dodávka vody, která je jednou ze základních služeb poskytovaných s užíváním bytu, do celého domu. Provedení tlakové zkoušky je jedním z postupů při opravě vnitřních rozvodů vody a je na vůli pronajímatele, resp. jím vybrané odborné firmy, zda tento způsob opravy použije. Pronajímatel proto má právo na přístup do bytu za účelem provedení tlakové zkoušky vnitřních vodovodů podle § 692 odst. 3 obč. zák. I pro toto oprávnění pronajímatele však platí, že je limitováno ustanovením § 3 odst. 1 obč. zák., což znamená, že je třeba se zabývat vyvážeností zájmů účastníků nájemního vztahu z hlediska dobrých mravů.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1879/2014, ze dne 26. 6. 2014
Dotčené předpisy:
§ 692 odst. 3 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 3 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 13. 12. 2012, č. j. 29 C 228/2011-82, uložil žalované, aby zpřístupnila žalobkyni za přítomnosti likvidátora pojišťovny prostory v podkroví po pravé straně podkroví domu při pohledu na jižní stranu, o velikosti 3+1, o celkové výměře 104,14 m2, které se nacházejí ve třetím nadzemním podlaží domu v P., za účelem prohlídky prostor k dořešení pojistné události – havárie vody v domě, která se stala v prosinci 2010, a dále za účelem provedení tlakové zkoušky rozvodů vody v domě, do tří dnů po obdržení písemné výzvy ze strany žalobkyně (výrok I.), zamítl žalobu v části, ve které žalobkyně požadovala zpřístupnění výše uvedených prostor za účelem provedení opravy závad rozvodů vody (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok III.). Zjistil, že žalobkyně je vlastnicí domu v P., v němž je užíván pouze byt v podkroví vpravo od schodiště, jehož nájemcem je žalovaná. Po havárii vody nechala žalobkyně dne 15. 12. 2010 uzavřít přívod vody do celého domu, přívod vody do bytu žalované byl obnoven až dne 2. 9. 2011 instalatérstvím Antonín Keller – A. K. Servis objednaným žalovanou poté, co byl usnesením Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 22. 8. 2011, č. j. 22 E 36/2011- 7, nařízen výkon rozhodnutí podle usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 20. 6. 2011, č. j. 12 Nc 4451/2011-49, k vynucení splnění povinnosti žalobkyně zajistit obnovení přívodu vody do bytu žalované tak, že žalované bylo povoleno, aby práce k tomu potřebné na náklad žalobkyně provedla nebo nechala provést. Soud prvního stupně s odkazem na ustanovení § 123 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), uzavřel, že žalovaná je povinna zpřístupnit žalobkyni k realizaci jejího vlastnického práva k domu svůj byt za účelem prohlídky bytu likvidátorem pojišťovny k dořešení pojistné události – havárie vody v domě – a za účelem provedení tlakové zkoušky rozvodů vody ke zjištění funkčnosti systému rozvodů, neboť žádná z těchto prohlídek žalovanou nadměrně nezatíží a neomezí, zatímco žalobu na zpřístupnění bytu za účelem provedení opravy rozvodů vody zamítl s odůvodněním, že potřeba těchto oprav nebyla zjištěna (§ 692 odst. 1 obč. zák.).
K odvolání obou účastnic Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“), rozsudkem ze dne 27. 6. 2013, č. j. 25 Co 169/2013-108, zastavil odvolací řízení o odvolání žalobkyně do zamítavého výroku, jež bylo vzato zpět (výrok I.), potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku o věci samé a ve výroku o nákladech řízení (výrok II.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok III.). Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně jako vlastnice domu má právo z titulu výkonu svého vlastnického práva ve smyslu § 123 obč. zák. požadovat zpřístupnění bytu užívaného žalovanou, a to jak za účelem provedení prohlídky likvidátorem pojišťovny, když takový požadavek je opřen o žádost pojišťovny pro dořešení pojistné události v souvislosti s uplatněným právem žalobkyně na plnění z pojistné smlouvy, tak za účelem tlakové zkoušky rozvodů vody v domě, neboť takový požadavek vyplývá z práva žalobce pečovat o předmět vlastnictví jím zvoleným způsobem a vychází z doporučení odborné firmy, přičemž ani v případě návštěvy likvidátora, ani v případě provedení tlakové zkoušky nejde o zneužití výkonu práva či jeho šikanózní výkon a žalovanou nadměrně nezatíží.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jímž napadla výroky II. a III. Odvolacímu soudu vytýká, že rozhodl o povinnosti žalované zpřístupnit byt k provedení tlakové zkoušky rozvodů vody, aniž se ve smyslu § 692 obč. zák. zabýval nezbytností provedení opravy rozvodů vody tímto způsobem (provedení tlakové zkoušky doporučil svědek S., který je osobou bez odborného vzdělání v oboru) a aniž zkoumal, zda provedení tlakové zkoušky žalovanou ve smyslu § 127 obč. zák. nadměrně neobtěžuje a nejde o šikanozní výkon práva (žalovaná je přesvědčena, že provedení tlakové zkoušky je záminkou k tomu, aby žalobkyně destruovala vodovodní potrubí a opětovně znemožnila žalované přívod vody do bytu). Má za to, že otázka, zda lze z ustanovení občanského zákoníku dovodit povinnost nájemce bytu zpřístupnit byt pronajímateli k provedení tlakové zkoušky rozvodů vody v domě, nebyla dosud dovolacím soudem řešena. Ohledně části, týkající se zpřístupnění bytu za účelem návštěvy likvidátora pojišťovny, namítá, že již dvakrát prohlídku bytu z tohoto důvodu umožnila, přičemž v řízení nebylo zjištěno, z jakých důvodů k prohlídce nedošlo, proto považuje napadené rozhodnutí v této části za nepřezkoumatelné. Konečně poukazuje i na nesprávné vyčíslení přiznaných nákladů odvolacího řízení. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud jako soud dovolací věc projednal a rozhodl o ní podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 - srov. čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb. (dále jen „o. s. ř.“), a zjistil, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky advokátního zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
Žalovaná napadá dovoláním rozsudek odvolacího soudu, kterým bylo rozhodnuto o dvou samostatných nárocích žalobkyně (o povinnosti žalované zpřístupnit byt k prohlídce likvidátorem pojišťovny k dořešení pojistné události - havárie vody v domě v prosinci 2010 - a k provedení tlakové zkoušky rozvodů vody. Protože jde o dva samostatné nároky opírající se o různé skutkové důvody, je třeba dovolání žalované ve vztahu k těmto jednotlivým výrokům napadeného rozsudku odvolacího soudu posuzovat samostatně.
Dovolání žalované proti výroku, jímž bylo rozhodnuto o její povinnosti zpřístupnit byt k prohlídce prostor likvidátorem pojišťovny k dořešení pojistné události v prosinci 2010, trpí vadou, neboť v něm není vymezen dovolací důvod způsobem uvedeným v ustanovení § 241a odst. 3 o. s. ř. a v dovolacím řízení nelze pro tento nedostatek pokračovat. Dovolatelka nezpochybňuje právní posouzení věci, na kterém tento výrok napadeného rozhodnutí spočívá, ale vytýká odvolacímu soudu nesprávné zjištěného skutkového stavu a vady řízení. Nejvyšší soud proto dovolání žalované proti uvedenému výroku rozsudku odvolacího soudu podle ustanovení § 243c odst. 1 věty první o. s. ř. odmítl.
Dovolání žalované proti výroku, jímž bylo rozhodnuto o její povinnosti zpřístupnit byt k provedení tlakové zkoušky rozvodů vody, je ve smyslu § 237 o. s. ř. přípustné, neboť dovolací soud se ve své praxi dosud nezabýval otázkou, zda a za jakých podmínek lze dovodit povinnost nájemce zpřístupnit byt pronajímateli k provedení tlakové zkoušky rozvodů vody v domě.
Protože pro rozhodnutí dovolacího soudu je rozhodující stav v době vydání napadeného rozhodnutí odvolacího soudu (srov. § 243f odst. 1 o. s. ř.), vycházel dovolací soud z příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen „obč. zák.“).
Odvolací soud (i soud prvního stupně) odvozoval právo žalobkyně na zpřístupnění bytu žalovanou z ustanovení § 123 obč. zák., podle něhož je vlastník v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Tento závěr však není správný, neboť žalobkyně realizovala své vlastnické právo ve smyslu tohoto ustanovení uzavřením nájemní smlouvy se žalovanou. V důsledku toho se jejich vzájemné vztahy, v nichž žalobkyně vystupuje jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce, řídí ustanoveními občanského zákoníku o nájmu (o nájmu bytu). Občanský zákoník pak upravuje povinnost nájemce zpřístupnit byt ve třech případech.
Podle § 665 odst. 1 obč. zák. je nájemce oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě; nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Pronajímatel je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem.
Podle § 692 odst. 1 obč. zák. je nájemce povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.
Podle § 692 odst. 3 obč. zák. je nájemce povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli.
Ustanovení § 665 obč. zák. je ustanovením, které zakotvuje obecně právo přístupu pronajímatele ke kontrole předmětu nájmu a způsobu jeho užívání, ustanovení § 692 odst. 1 a 3 obč. zák. jsou ustanoveními, která se týkají specielně nájmu bytu a která ukládají nájemci povinnost zpřístupnit byt k provedení oprav, jež má nést pronajímatel (odst. 1), a k instalaci zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody a odpočet naměřených hodnot, jakož i umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli (odst. 3). Hmotně právní podmínkou pro přístup pronajímatele do bytu nájemce je v posledně uvedeném případě předchozí písemná výzva, jež má obsahovat nejen důvod požadovaného zpřístupnění bytu, ale i jeho termín.
V projednávané věci se žalobce domáhá přístupu do bytu žalované za účelem provedení tlakové zkoušky vnitřních vodovodů (srov. ČSN 73 6660, jejíž platnost byla ukončena k 1. 3. 2013; ČSN EN 806-2, účinná od 1. 11. 2005). Vnitřní rozvody vody v domě lze považovat za technické zařízení ve smyslu § 692 odst. 3 obč. zák., přičemž pronajímatel je povinen zajišťovat jejich údržbu a opravy tak, aby byla zajištěna dodávka vody, která je jednou ze základních služeb poskytovaných s užíváním bytu, do celého domu. Provedení tlakové zkoušky je jedním z postupů při opravě vnitřních rozvodů vody a je na vůli pronajímatele, resp. jím vybrané odborné firmy, zda tento způsob opravy použije. Pronajímatel proto právo na přístup do bytu za účelem provedení tlakové zkoušky vnitřních vodovodů podle § 692 odst. 3 obč. zák. má. I pro toto oprávnění pronajímatele však platí, že je limitováno ustanovením § 3 odst. 1 obč. zák., což znamená, že je třeba se zabývat vyvážeností zájmů účastníků nájemního vztahu z hlediska dobrých mravů, jak již soudní praxe dovodila pro otázku kontroly předmětu nájmu podle § 665 odst. 1 obč. zák. (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2006, sp. zn. 26 Cdo 2791/2005).
Odvolací soud v tomto směru dovodil, že výkon práva žalobce není v rozporu s dobrými mravy, neboť požadavek na provedení tlakové zkoušky rozvodů vody v domě vyšel z doporučení odborné firmy a je na vůli žalobkyně jako vlastnice domu, jaký způsob k ověření funkčnosti rozvodů v domě zvolí. S uvedeným závěrem však nelze (zatím) souhlasit, protože nezohledňuje otázku nezbytnosti (potřebnosti) opravy rozvodů vody provedením tlakové zkoušky. Požadavek žalobce na zpřístupnění bytu za účelem provedení tlakové zkoušky vyšel totiž z doporučení svědka Sedláčka, jež bylo učiněno v době, kdy přívod vody v domě byl uzavřen a svědek jím podmiňoval opětovné spuštění přívodu vody, avšak není zřejmé, zda potřeba provedení tlakové zkoušky stále trvá za stavu, kdy přívod vody do bytu žalované byl dne 2. 9. 2011 obnoven. „Odbornost“ svědka S., kterou odvolací soud argumentuje, nebyla v řízení zkoumána. Dospěl-li tedy odvolací soud k závěru, že výkon práva žalobce není v rozporu s dobrými mravy, aniž pro posouzení věci podle § 3 odst. 1 obč. zák. zkoumal všechny právně významné skutečnosti, je jeho právní posouzení věci neúplné a v důsledku toho (zatím) nesprávné.
Lze uzavřít, že výrok rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo rozhodnuto o povinnosti žalované zpřístupnit byt za účelem provedení tlakové zkoušky rozvodů vody v domě, není správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek v této části (včetně akcesorických výroků o nákladech řízení) bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř.) a věc v tomto rozsahu vrátil Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g o. s. ř.).
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-