// Profipravo.cz / Nájem bytu 02.03.2006
K provádění oprav v družstevním bytě
Pokud jde o provádění oprav v bytě, podílí se na nich pronajímatel i nájemce podle toho, zda jde o drobnou opravu či nikoli. Není-li totiž v nájemní smlouvě uvedeno jinak, hradí drobné opravy v bytě nájemce, přičemž pojem drobných oprav je definován v nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. Nad rámec takto stanovené povinnosti nájemce je povinen opravy v bytě provádět pronajímatel ve smyslu § 687 odst. 1 obč. zák. Tato právní úprava se vztahuje i na byty družstevní s výjimkou rozsahu udržovací povinnosti nájemce ve vztahu k provádění drobných oprav bytu, která je upravena stanovami příslušného bytového družstva, jak výslovně vyplývá ze znění § 687 odst. 3 obč. zák. (srovnej Fiala, Korecká, Kůrka: Vlastnictví a nájem bytů, 2. vydání, Linde Praha, 2004, str. 285).
rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 380/2004, ze dne 31. ledna 2006
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Moudré a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a Víta Jakšiče ve věci žalobců a) L. Z., a b) Ing. M. Z., proti žalovanému S. b. d. P., o zaplacení částky 45.285,50 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 25 C 470/99, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. října 2003, č. j. 35 Co 293/2003-172, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. října 2003, č. j. 35 Co 293/2003-172, se zrušuje a věc se tomuto soudu vrací k dalšímu řízení.
O d ů v o d n ě n í :
Žalobci (společní nájemci družstevního bytu) se po žalovaném (pronajímateli bytu) domáhali zaplacení 45.285,50 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že tuto částku byli nuceni vynaložit na odstranění závad v bytě, které se začaly objevovat brzy po nastěhování. V důsledku popraskání betonových podlah se začala odlepovat nášlapná korková vrstva a byt se stal neobyvatelným. Žalované družstvo přes jejich výzvy k odstranění těchto závad zůstalo nečinné.
Obvodní soud pro Prahu 8 rozsudkem ze dne 17. dubna 2002, č. j. 25 C 470/99-142, ve znění opravného usnesení ze dne 5. července 2003, č. j. 25 C 470/99-158, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům do tří dnů od právní moci rozsudku částku 45.285,50 Kč spolu s úrokem z prodlení 26 % ročně z částky 39.405,50 Kč od 1. 6. 1997 do zaplacení a rozhodl o nákladech řízení (jeho předchozí rozsudek ze dne 8. prosince 2000, č. j. 25 C 470/99-59, ve znění opravného usnesení ze dne 28. srpna 2001, č. j. 25 C 470/99-116, byl ve vyhovujícím výroku o věci samé a ve výroku o nákladech řízení zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 8. února 2002, č. j. 35 Co 10/2002-130). Vyšel ze zjištění, že žalované družstvo jako vlastník domu čp. 802 ve S. ul. v P. 9 uzavřelo se žalobci dne 23. 6. 1994 (za trvání jejich manželství) smlouvu o nájmu bytu č. 3 o velikosti 4+1 s příslušenstvím (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“), který se nachází v třetím patře uvedeného domu. Dopisem ze dne 19. 2. 1997 sdělil žalobce žalovanému, že v předmětném bytě dochází k odlepování korkové podlahové vrstvy, protože podkladová betonová vrstva je rozpraskaná. Vyslovil názor, že oprava svrchní části podlahy je nemožná bez opravy betonové vrstvy. V důsledku uvedených vad pokládá byt za neobyvatelný, žádá po žalovaném úhradu nákladů na zakoupení korku a opravu betonových podlah v bytě s tím, aby považovalo tento dopis za oficiální reklamaci. Znaleckým posudkem vypracovaným znaleckým ústavem (Technickým a zkušebním ústavem stavebnictví Praha), který jako listinný důkaz předložili žalobci, vzal soud prvního stupně za prokázané, že rozpraskání betonové podkladní vrstvy podlahy bylo způsobeno použitím betonu, jenž je pro plovoucí typ podlahy nepřípustný a neumožňuje aplikaci jakéhokoli typu nášlapné podlahoviny. Žalované družstvo závady bytu neodstranilo a žalobci nechali provést opravu betonové podlahy v celém bytě (vyjma sociálního zařízení) Ing. J. J., který dne 5. 7. 1997 zpevnil stávající podkladovou vrstvu a položil novou cementovou stěrku. Za tuto opravu mu žalobci zaplatili celkem 39.405,50 Kč (platbami 20.000,- Kč dne 22. 4. 1997 a 19.405,50 Kč dne 7. 5. 1997). Dne 20. 5. 1997 byly žalovanému doručeny kopie znaleckého posudku k posouzení stavu podlahy v bytě, na jehož vypracování žalobci vynaložili částku 5.880,- Kč, a faktury za opravu betonové podlahy s dopisem žalobců, v němž žádali od žalovaného informace o dalším postupu v otázce náhrady škody. Dopisem ze dne 5. 12. 1997 žalobci vyzvali žalované družstvo k zaplacení celkové částky 45.285,50 Kč za opravu a znalecký posudek, což bylo dopisem žalovaného ze dne 17. 12. 1997 odmítnuto. Z těchto zjištění soud prvního stupně dovodil, že předmětný byt je bytem družstevním, k němuž žalobcům vznikl platně společný nájem družstevního bytu manžely (§ 703 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění – dále jen „obč. zák.“). Protože zjištěná závada podlahy bytu neumožňovala aplikaci jakékoli podlahové krytiny, byla kvalifikována jako závada, která brání řádnému užívání bytu ve smyslu § 691 obč. zák. (již žalobci nezpůsobili), s tím, že pronajímatel (žalované družstvo) porušil svou povinnost předat byt nájemcům (žalobcům) ve stavu způsobilém k řádnému užívání zakotvenou v § 687 odst. 1 obč. zák. Dopis žalobce ze dne 19. 2. 1997 zaslaný žalovanému pak s odkazem na § 35 odst. 2 obč. zák. soud vyložil jako jednostranný úkon, kterým bylo žalované družstvo upozorněno na určitě vymezené závady v bytě a požádáno o jejich odstranění s upozorněním, že když se tak nestane, odstraní je žalobce sám a bude žádat úhradu výdajů s tím spojených. Za použití téhož ustanovení posoudil dopis žalobce ze dne 20.5. 1997 jako úkon, jímž byl včasně uplatněn nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů (§ 691 obč. zák.). Na základě těchto úvah uzavřel, že byly naplněny všechny zákonné předpoklady § 691 obč. zák., neboť žalobci jako společní nájemci po předchozím upozornění pronajímatele odstranili v bytě v nezbytné míře závady, které bránily řádnému užívání bytu a které žalované družstvo přes upozornění neodstranilo samo, ač tak učinit mělo. Přitom vyslovil názor, že tuto základní povinnost pronajímatele je nepřípustné modifikovat stanovami družstva pod sankcí jejich neplatnosti.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 10. října 2003, č. j. 35 Co 293/2003-172, rozhodnutí soudu prvního stupně změnil tak, že zamítl žalobu o uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobcům částku 45.285,50 Kč s příslušenstvím, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Převzal skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně a ze stanov žalovaného ve znění účinném od 10. 12. 1996, jimiž doplnil dokazování, zjistil, že podle jejich článku 39 odst. 1 je družstvo povinno zajistit členu - nájemci družstevního bytu plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. Zejména je povinno odevzdat mu byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání. Podle odstavce 2 uvedeného článku je nájemce bytu povinen udržovat družstevní byt (nebytový prostor) v řádném technickém stavu a hradit veškeré opravy včetně případných výměn zařizovacích předmětů, kromě oprav a výměn specifikovaných v příloze č. 1, která je nedílnou součástí stanov. Protože v příloze stanov č. 1 není oprava podlah ani podlahové krytiny zahrnuta mezi opravami a výměnami prvků v bytech a společných prostorách objektu hrazenými družstvem, dovodil, že není splněn základní předpoklad pro rozhodnutí o uplatněném nároku na úhradu nákladů vynaložených nájemcem bytu na opravu závad v bytě po předchozím upozornění pronajímatele ve smyslu § 691 obč. zák., a sice že závadu, která brání řádnému užívání bytu, je povinen odstranit pronajímatel. Nesouhlasil ani se závěrem soudu prvního stupně, že stanovy, které modifikují povinnost pronajímatele podle § 691 obč. zák., jsou neplatné. Zdůraznil, že účastníci občanskoprávních vztahů si mohou vzájemná práva a povinnosti upravit dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon výslovně nezakazuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit (§ 2 odst. 3 obč. zák.). Poněvadž ustanovení § 691 obč. zák. odchylnou úpravu nezakazuje a z jeho povahy nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit, jde o ustanovení dispozitivní povahy a účastníci právního vztahu si mohou práva a povinnosti upravit jinak, což se také v posuzovaném případě stalo. Za vyloučené považuje použití korektivu dobrých mravů podle § 3 odst. 1 obč. zák., neboť žalobci nárok na požadované plnění nemají. Korektivem dobrých mravů lze přitom odepřít výkon práva, který by s ním byl v rozporu, ale nelze jím neexistující právo založit.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost dovozují z § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. Označili v něm výslovně dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. b/ a odst. 3 o. s. ř. Odvolacímu soudu vytkli, že se při právním posouzení věci zaměřil pouze na tu část stanov družstva, která se týká údržby a oprav v bytě, a zcela opomenul tu část, která se vztahuje na způsobilost bytu k užívání, jak je upravena v § 687 obč. zák. a v článku 39 odst. 1 stanov. Připomněli, že z provedeného dokazování (zejména ze znaleckého posudku) vyplynulo, že podlaha v celém bytě je provedena z betonu, který je pro daný typ plovoucí podlahy nevhodný, v důsledku čehož došlo k jejímu popraskání a nemožnosti aplikace jakéhokoli typu nášlapné krytiny. Žalované družstvo tak porušilo svou povinnost předat žalobcům byt ve stavu způsobilém užívání. Odvolací soud pochybil, když tuto pro věc rozhodnou skutečnost pominul a vlastně zaměnil údržbu bytu s porušením této základní povinnosti pronajímatele. I kdyby o odstranění závad v bytě bylo uvažováno ve smyslu údržby bytu, nelze přehlédnout znění § 687 odst. 3 obč. zák., podle něhož nájemce - člen družstva - hradí pouze drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou bytu, za něž nelze považovat položení nové svrchní betonové vrstvy v celém bytě. Z uvedených důvodů navrhli napadený rozsudek zrušit a věc vrátit odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalované družstvo se zcela ztotožnilo s právním posouzením věci odvolacím soudem v přesvědčení, že žalobci nepřípustně přicházejí s novým tvrzením, že jim nebyl byt předán ve stavu způsobilém k užívání. Připomíná, že žalobci převzali byt bez jakýchkoli závad a až po třech letech avizovali žalovanému výměnu podlahové krytiny (nikoli výměnu podlahy). Výměnu podkladové betonové a svrchní betonové vrstvy a krytiny přitom provedli bez jeho vědomí a v rozporu s rozhodnutím příslušného stavebního úřadu.
Podle článku II bodu 3. zákona č. 59/2005 Sb., obsahujícího přechodná ustanovení k novele občanského soudního řádu provedené tímto zákonem, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (t. j. před 1. 4. 2005) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. S ohledem na den, kdy bylo napadené rozhodnutí vydáno, bylo tedy v řízení o dovolání postupováno podle občanského soudního řádu ve znění před novelou provedenou zákonem č. 59/2005 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“).
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněným subjektem (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) při splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a že je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek odvolacího soudu podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. a dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Dovolací soud je při přezkumu rozhodnutí odvolacího soudu vázán v dovolání uplatněnými dovolacími důvody včetně jejich obsahového vymezení. Je-li dovolání přípustné, přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.). Existence uvedených vad nebyla žalobci namítána a z obsahu spisu se nepodává; dovolací soud se tedy zabýval jen těmi dovolacími námitkami, které žalobci výslovně uplatnili.
Nesouhlas žalobců se závěrem odvolacího soudu, že nebyl naplněn základní předpoklad existence povinnosti žalovaného (pronajímatele) odstranit závady bránící řádnému užívání bytu ve smyslu § 691 obč. zák., je uplatněním dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů jde tehdy, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popřípadě ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.
Podle § 687 odst. 1 obč. zák. je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní předpis.
Podle § 687 odst. 3 obč. zák. práva a povinnosti nájemce - člena družstva - pokud jde o provádění drobných oprav v bytě a pokud jde o úhradu nákladů spojených s běžnou údržbou bytu, upravují stanovy družstva.
Podle § 691 obč. zák. nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.
V posuzovaném případě nebyl zpochybněn právní závěr, že předmětný byt je bytem družstevním, že žalované družstvo bylo jeho pronajímatelem a žalobci byli jeho společnými nájemci. Obsah tohoto právního vztahu je tvořen právy a povinnostmi, jež jsou mimo jiné upraveny i ve shora citovaných ustanoveních. V každém nájemním vztahu, tedy i v případě družstevního bytu, vzniká povinnost pronajímatele odevzdat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu ve smyslu § 687 odst. 1 obč. zák. (ostatně uvedená povinnost je obsažena též v článku 39 odst. 1 stanov žalovaného družstva). Této povinnosti koresponduje právo nájemce na zajištění plného a nerušeného výkonu jeho práv spojených s užíváním bytu pronajímatelem. Sankce za nesplnění této povinnosti pronajímatele je mimo jiné upravena v § 691 obč. zák. Pokud jde o provádění oprav v bytě, podílí se na nich pronajímatel i nájemce podle toho, zda jde o drobnou opravu či nikoli. Není-li totiž v nájemní smlouvě uvedeno jinak, hradí drobné opravy v bytě nájemce, přičemž pojem drobných oprav je definován v nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. Nad rámec takto stanovené povinnosti nájemce je povinen opravy v bytě provádět pronajímatel ve smyslu § 687 odst. 1 obč. zák. Tato právní úprava se vztahuje i na byty družstevní s výjimkou rozsahu udržovací povinnosti nájemce ve vztahu k provádění drobných oprav bytu, která je upravena stanovami příslušného bytového družstva, jak výslovně vyplývá ze znění § 687 odst. 3 obč. zák. (srovnej Fiala, Korecká, Kůrka: Vlastnictví a nájem bytů, 2. vydání, Linde Praha, 2004, str. 285).
V projednávané věci bylo provedeným dokazováním zjištěno, že v předmětném bytě došlo k rozpraskání betonové podkladní vrstvy podlahy v důsledku použití betonu, který není pro plovoucí typ podlahy vhodný a neumožňuje aplikaci jakéhokoli typu nášlapné podlahoviny. Dospěl-li odvolací soud k závěru, že žalované družstvo není podle úpravy obsažené v jeho stanovách (článku 39 odst. 2 ve spojení s přílohou stanov č. 1) povinno prokázanou závadu v předmětném bytě opravit, aniž řešil otázku, zda uvedená závada je odstranitelná drobnou opravou či nikoli, je jeho právní posouzení věci neúplné a tudíž nesprávné. Pouze v případě, kdy by se jednalo o opravu drobnou (a o tu se zjevně nejedná), bylo by třeba na zjištěný skutkový stav věci aplikovat úpravu obsaženou ve stanovách žalovaného. Z řečeného je tak zřejmé, že se žalobcům prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. podařilo zpochybnit správnost právního posouzení věci odvolacím soudem.
Dovolací soud proto podle § 243b odst. 2 části věty za středníkem a odst. 3 věty první o. s. ř. zrušil rozsudek odvolacího soudu a vrátil mu věc k dalšímu řízení.
Podle § 226 odst. 1 ve spojení s § 243d odst. 1 věty první o. s. ř. bude v dalším průběhu řízení odvolací soud vázán právním názorem vysloveným v tomto rozsudku soudem dovolacím. O nákladech řízení včetně nákladů řízení dovolacího bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
V dalším řízení se odvolací soud zaměří na posouzení, zda je správný závěr soudu prvního stupně, že byly splněny další zákonné předpoklady skutkové podstaty § 691 obč. zák. Nepřehlédne přitom, že dovolací soud již zaujal právní názor k předpokladům nároku nájemce na úhradu jím vynaložených nákladů na odstranění závad v bytě. Jedním z nich je, že předchozí upozornění nájemce adresované pronajímateli musí jednoznačně obsahovat nejen upozornění na závadu a přiměřenou lhůtu k jejímu odstranění, ale i upozornění na to, že neodstraní-li pronajímatel závadu, učiní tak nájemce sám a bude po pronajímateli požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 17. 12. 2003, sp. zn. 26 Cdo 2008/2003, uveřejněný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaném nakladatelstvím C.H.Beck, sešitu 28, pod č. C 2370).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-