// Profipravo.cz / Věcná břemena 26.06.2014
MS: Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni v exekuci
Pro ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni pro účely usnesení o ceně panující nemovitosti není významné, nabyl-li povinný za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ideální menšinový spoluvlastnický podíl na služebné nemovitosti, neboť tím nedošlo k zániku věcného břemene splynutím.
podle usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 14Co 169/2014, ze dne 17. 4. 2014
Dotčené předpisy:
- § 584 zák. č. 40/1964Sb.
- § 151 odst. 1 písm. n) zák. č. 40/1964 Sb.
- § 66 odst. 5 zák. č. 120/2001 Sb.
Kategorie: exekuce; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Napadeným usnesením soudní exekutor určil obvyklou cenu nemovitostí povinné, a to jednotky č. 1155/4 v budově H. č.p. 1155 na pozemku parc. č., a podílu na společných částech domu a pozemků parc. č. o velikosti 13738/233237, vše v katastrálním území H. v obci P., částkou 8.045.000,- Kč (výrok 1). Dále soudní exekutor rozhodl tak, že právo spojené s nemovitostí, a to věcné břemeno ve prospěch vlastníka jednotky užívat parkovací stání č. 5 a 16 v prostoru nebytové jednotky č. 1155/24, ocenil částkou 240.000 Kč (výrok 2), a stanovil, že na nemovitosti nejsou závady, které prodejem v dražbě nezaniknou (výrok 3). Výslednou cenu určil soudní exekutor ve výši 8.285.000,- Kč. Své rozhodnutí odůvodnil závěry znaleckého posudku.
Proti usnesení podala povinná včasné odvolání. Povinná namítá, že nesouhlasí se stanovenou cenou nemovitostí, neboť podle povinné vycházel soudní exekutor z právního a faktického stavu, který neodpovídá skutečnosti. Povinná především namítá, že právo užívání garážových stání č. 5 a 16 v prostoru nebytové jednotky č. 1155/24 nevyplývá z věcného břemene, ale ze spoluvlastnického podílu povinné k nebytové jednotce, v níž se garážová stání nacházejí. To mělo být podle názoru povinné zohledněno ve výsledné ceně, neboť cena spoluvlastnického podílu je vyšší než ocenění věcného břemene. Namítá také, že věcné břemeno zaniklo splynutím spoluvlastníka nebytové jednotky a oprávněného z věcného břemene. Povinná dále uvádí, že znalec oceňoval jednotku dispozičně řešenou jako 3+kk, ve skutečnosti se však jedná o bytovou jednotku 4+kk. Povinná odmítá i závěr znalce, že se na okolním pozemku nacházejí porosty plevelného a náletového charakteru, když ve skutečnosti se na pozemku nachází udržovaná zahrada se vzrostlými okrasnými stromy. Podle povinné nelze vzhledem k lokalitě srovnávat cenu předmětné nemovitosti s nemovitostmi nacházejícími se na sídlištích ve S. či J., jak činí znalec ve svém posudku. Povinná poukazuje na nesrozumitelnost pasáže o „citované závadě,“ když se zároveň v napadené usnesení uvádí, že na nemovitosti žádné závady neváznou. Z výše uvedených důvodů povinná žádá, aby znalec přepracoval znalecký posudek a soudní exekutor poté vydal nové usnesení o ceně.
Odvolací soud ve smyslu ust. § 52 odst. 1 exekučního řádu ve spojení s ust. § 212, § 212a a § 254 o.s.ř. přezkoumal napadená usnesení, aniž by nařizoval odvolací jednání (ust. § 214 odst. 2 písm. c/ o.s.ř.), a dospěl k závěru, že odvolání povinné není důvodné.
Napadenými usneseními byla ve smyslu ust. § 66 odst. 5 ex.ř. určena obvyklá cena nemovitostí. Dle ust. § 69 ex.ř. nestanoví-li tento zákon jinak, použijí se na exekuci prodejem movitých věcí a nemovitostí přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu upravující výkon rozhodnutí prodejem movitých věcí a nemovitostí. Podle ust. § 336e odst. 1 o.s.ř. je cena nemovitosti určená podle § 336a základem pro stanovení nejnižšího podání pro účely dražebního jednání. Podle ust. § 336i odst. 4 o.s.ř. se dražba koná, dokud dražitelé činí podání, jimiž jsou dražitelé vázáni, dokud soud neudělí příklep. Podle ust. § 336j odst. 1 o.s.ř. lze příklep udělit tomu z dražitelů, který (kromě toho, že jsou u něj splněny další zákonem stanovené podmínky) učinil nejvyšší podání.
Z dikce zákonné úpravy exekuce prodejem nemovitosti je tedy zřejmé, že stanovení ceny nemovitosti je pouze výchozím bodem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Účelem znaleckého posudku a rozhodnutí exekutora o stanovení ceny nemovitosti není stanovit konkrétní cenu, za kterou bude nemovitost prodána, neboť je-li nemovitost prodávána formou dražby, její skutečnou – tedy na trhu realizovatelnou cenu – určí až poptávka v průběhu dražby. Nemovitost tak bude prodána v rámci zákonného postupu za nejvyšší cenu, jaké lze takto na trhu dosáhnout. Při tom nehraje žádnou roli, na jaké hranici je nejnižší podání, neboť bude-li zájem koupit nemovitost za cenu vyšší, bude tato cena prostřednictvím dalších podání dražitelů zvyšována až na maximální dosažitelnou výši. Horní hranice ceny, za niž bude nemovitost prodána, není žádným způsobem omezena.
Soudní exekutor usnesením č.j. 103 Ex 59725/11-49 ze dne 30. 10. 2013 ustanovil znalecký ústav k vypracování znaleckého posudku k ocenění nemovitostí. Znalec měl stanovit obvyklou cenu nemovitostí. Obvyklou cenou se dle § 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
Znalecký posudek byl vypracován ustanoveným znaleckým ústavem O. a z. k s.r.o., se sídlem V. n. 832/19, N. M., Praha-1, dne 13.01.2014, pod č. 8545-45/2014, v souladu se zák. č. 151/1997 Sb. a má všechny stanovené náležitosti. Odvolacímu soudu nepřísluší jakkoliv přezkoumat správnost odborných závěrů vypracovaného znaleckého posudku, soud může hodnotit toliko přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění znaleckého nálezu a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy. V tomto směru znalecký posudek všechny tyto náležitosti splňuje.
Pokud jde o námitku povinné, že věcné břemeno užívání garážových stání č. 5 a 16 v prostoru nebytové jednotky č. 1155/24 zaniklo splynutím spoluvlastníka nebytové jednotky a oprávněného z věcného břemene, odvolací soud se s názorem povinné o zániku věcného břemena neztotožňuje. Z katastru nemovitostí odvolací soud zjistil, že je zde zapsáno věcné břemeno parkování ve prospěch vlastníka předmětné bytové jednotky, přičemž povinná se později, v roce 2013, stala také ideálním spoluvlastníkem nebytové jednotky zatížené výše uvedeným věcným břemenem.
Vzhledem k tomu, že k nabytí spoluvlastnického podílu došlo ještě za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, posuzoval odvolací soud otázku zániku věcného břemene nejprve z hlediska tohoto zákona. Odvolací soud dospěl k závěru, že zde nedošlo ke splynutí práva a povinnosti v jedné osobě (ve smyslu § 584 obč. zák.), když povinná je pouze jedním z ideálních spoluvlastníků s podílem 1/10. Věc, k níž má spoluvlastník pouze ideální, navíc menšinový, podíl, nelze považovat za věc vlastní ve smyslu zásady nikdo nemůže mít služebnost k vlastní věci (nemini sua res servit), a tato zásada se zde tedy neuplatní. Byť je pravdou, že věcná břemena jsou svou povahou věcná práva k věci cizí a věc ve spoluvlastnictví není věcí cizí, jak předpokládal § 151n obč. zák., nelze přehlédnout, že tento princip se již tradičně neuplatňoval bezvýjimečně. V tomto ohledu lze poukázat např. na F. Roučka, který uvádí: Nastane-li jen částečné spojení vlastnictví panujícího a služebného pozemku v jedné osobě, má to význam jen pro dotčený díl. Jde-li však o díl ideální, na př. jestliže spoluvlastník panujícího pozemku stane se vlastníkem služebného pozemku nebo naopak, nemá to významu (zde tedy platí zásada „servitutes praediorum pro parte retinentur“) /Komentář k čsl. zákoníku občanskému, II. díl, s. 921/, tento názor lze nalézt ovšem již v římském právu (Paulus Dig. 8.2.30). Názor, že může existovat věcné břemeno k věci, na níž má spoluvlastnický podíl též oprávněný z věcného břemene, je zastáván i podstatnou částí právní teorie, viz např. J. Spáčil v Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv. Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009. s. 1050; dále též Eva Barešová, Petr Baudyš. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, 4. vydání, Praha 2007, s. 472. V této souvislosti se poukazuje zejména na stanovisko Nejvyššího soudu Cpj 51/84 z 29. 12. 1984, v němž se uvádí: Nelze vyloučit ani takovou smlouvu o zřízení věcného břemene, kterou si původní vlastník celé nemovitosti, jenž převedl pouze její část a zůstal tak spoluvlastníkem, zřídil právo odpovídající věcnému břemeni, a to užívání celé věci. Má jako spoluvlastník právo věc užívat, a pokud s tím spoluvlastník souhlasí, může užívat třeba i celou věc na základě dohody. Chce-li si spoluvlastník své právo užívat celou věc zajistit i vůči právním nástupcům druhého spoluvlastníka, nelze považovat takovou smlouvu za odporující zákonu. M. Králík doplňuje, že ani judikatura k obecnému zákoníku občanskému nespojovala zánik pozemkové služebnosti s případy, kdy „nabude spoluvlastník panujícího pozemku výhradného vlastnictví k služebnému pozemku neb opačně“ (Vážný 4959/1925). /Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2011, s. 89-90/.
K výkladu pojmu věc cizí nelze přistupovat čistě formalisticky, ale s ohledem na účel věcného břemene. Je třeba mít na paměti, že pokud by nabytí spoluvlastnického podílu automaticky znamenalo zánik věcného břemene, mohlo by docházet k absurdním situacím, kdy nabytím byť nepatrného spoluvlastnického podílu, například děděním, by zaniklo právo odpovídající věcnému břemeni, které však může spoluvlastníkovi zakládat širší práva, než mu náleží jako menšinovému spoluvlastníku (viz. též J. Spáčil op.cit.). V konkrétním případě by povinné toliko z titulu ideálního spoluvlastníka neplynulo právo užívat konkrétní parkovací stání, které jí zakládá věcné břemeno.
Odvolací soud si je vědom, že existují i odlišné názory, dle nichž nelze k věci ve spoluvlastnictví zřídit věcné břemeno ve prospěch jednoho ze spoluvlastníků, nicméně s ohledem na výše uvedené má za to, že z povahy věcného břemene jako věcného práva k věci cizí a textu § 151n obč. zák. nelze učinit závěr o zániku věcného břemene při nabytí spoluvlastnického podílu k služebné nemovitosti oprávněným z věcného břemene.
Nad rámec uvedeného odvolací soud poukazuje též na to, že stejný názor jako odvolací soud zastávala i sama povinná, když ve smlouvě o převodu nebytové jednotky, na jejímž základě nabyla povinná spoluvlastnický podíl a na níž povinná ve svém odvolání odkazuje, se deklaruje, že převodce ani nabyvatelé nepovažují právní účinky uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky za způsobilé zapříčinit zánik věcného břemene splynutím, neboť jednotliví nabyvatelé jsou vlastníky pouze ideálních spoluvlastnických podílů.
K zániku věcného břemen pak nedošlo ani dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který v § 1301 výslovně uvádí, že spojením vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě služebnost nezaniká.
Pro ocenění práva odpovídajícímu věcnému břemeni užívání parkovacích míst není relevantní, zda povinná nyní užívá garážová stání jakožto oprávněná z věcného břemene či jakožto spoluvlastník. Jinými slovy pro ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni pro účely usnesení o ceně panující nemovitosti není významné, nabyl-li povinný za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ideální menšinový spoluvlastnický podíl na služebné nemovitosti, neboť tím nedošlo k zániku věcného břemene splynutím.
Odvolací soud dále upozorňuje, že napadeným usnesením není oceňována hodnota spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce - garáži.
Ve vztahu k námitce povinné o nesprávném údaji o rozložení bytu (označení bytu jako 3+kk namísto 4+kk) odvolací soud z obsahu znaleckého posudku zjistil, že znalec při určení ceny správně vycházel ze skutečnosti, že byt má celkem čtyři obytné místnosti a kuchyňský kout. Označení bytu jako 3+kk lze považovat za chybu v psaní, jež se do stanovení obvyklé ceny nepromítla. K nesouhlasu povinné s hodnocením zeleně na přilehlém pozemku znalcem odvolací soud uvádí, že povinná svá tvrzení, že se na pozemku nachází vzrostlé udržované stromy, nikterak nedokládá, natož aby doložila, že se jedná o takovou úpravu zeleně, která by mohla mít významný vliv na cenu předmětných nemovitostí, např. vzácné rostliny. Odvolací soud neshledal vady znaleckého posudku, pokud jde o ocenění nemovitostí porovnávací metodou. Srovnávané nemovitosti se všechny nacházejí v obvodu P-5, jedná se o byty s terasou, porovnatelné co do velikosti i stáří. Povinná ostatně neuvádí a nedokládá, že by se v bezprostředním okolí předmětné nemovitosti nabízely byty za vyšší ceny. Ve vztahu k povinnou namítané nesrozumitelnosti pasáže o „citované závadě“ odvolací soud uvádí, že tato pasáž se zjevně dostala do textu napadeného usnesení nedopatřením, nicméně z textu odůvodnění je zjevné, že na předmětných nemovitostech neváznou žádné závady a tento nedostatek neměl vliv na správnost výroků napadeného usnesení.
Odvolací soud z důvodů výše uvedených dospěl k závěru, že usnesení o určení ceny vycházející ze závěrů znaleckého posudku bylo vydáno v souladu s §336a o.s.ř., a proto napadené rozhodnutí exekutora dle § 219 o.s.ř. jako věcně správná potvrdil.
P o u č e n í : Proti tomuto rozhodnutí je možné podat dovolání do dvou měsíců od doručení tohoto rozsudku prostřednictvím soudu I.stupně k Nejvyššímu soudu ČR v Brně. Dovolání je přípustné za podmínek uvedených v ust. § 237 o.s.ř.
Autor: MS