// Profipravo.cz / Zastoupení 11.03.2013
Ke zvýšení nájemného z bytu zmocněncem pronajímatele
Podle § 33b odst. 6 obč. zák. je zmocněnec po smrti zmocnitele povinen učinit jen to, co nesnese odkladu tak, aby zmocnitel nebo jeho právní nástupci neutrpěli újmu na svých právech. Takto učiněné úkony mají stejné právní účinky, jako kdyby zastoupení ještě trvalo, pokud neodporují tomu, co nařídil zmocnitel nebo jeho právní nástupci. Toto ustanovení sice neobsahuje žádné časové omezení, které by limitovalo možnost zmocněnce učinit právní úkon za zemřelého zmocnitele, musí však jít o úkon neodkladný. Předpokladem neodkladnosti úkonu je újma na právech zemřelého zmocnitele či jeho právních nástupců v případě jeho neučinění. Zvýšení nájemného více než rok po smrti pronajímatele nelze za takovýto neodkladný úkon považovat, a to ani v případě, že dědické řízení v té době nebylo skončeno a nebylo zřejmé, kdo je jeho právním nástupcem; nezvýšením nájemného k újmě na právech zmocnitele ani jeho právních nástupců ve smyslu § 33b odst. 6 obč. zák. nedojde.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4306/2011, ze dne 20. 2. 2013
(kategorie: zastoupení; zdroj: www.nsoud.cz)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., v právní věci žalobce Mgr. I. P., proti žalované D a K správa, s.r.o., se sídlem v Praze 2, Belgická 130/32, identifikační číslo osoby: 27120546, zastoupené JUDr. Evou Pulzovou, advokátkou se sídlem v Praze 5, U Cikánky 909, o určení neplatnosti zvýšení nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 9 C 345/2006, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. ledna 2011, č. j. 55 Co 445/2010-84, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 18. ledna 2011, č. j. 55 Co 445/2010-84, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
O d ů v o d n ě n í:
Obvodní soud pro Prahu 6 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 1. 12. 2009, č. j. 9 C 345/2006-60 (poté, co jeho předchozí rozsudek ze dne 5. 9. 2007, č. j. 9 C 345/2006-15, kterým žalobu zamítl, Městský soud v Praze zrušil usnesením ze dne 30. 9. 2008, č. j. 55 Co 185/2008-35), rozhodl, že „jednostranné zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., provedené žalovanou dne 30. 8. 2006, je neplatné“ a rozhodl o nákladech řízení. Po provedeném dokazování zjistil, že dne 17. 8. 1984 (na základě rozhodnutí odboru bytového hospodářství ONV v Praze 6 ze dne 19. 7. 1984 o schválení dohody o výměně bytů) uzavřel žalobce dohodu o užívání bytu o velikosti 2+1 s příslušenstvím, ve 2. patře domu čp. 159, č.o. 6, v P., Bělohorská ulice (dále též jen „předmětný byt“, popř. „byt“), že jako vlastník domu, v němž se byt nachází (dále též jen „dům“), je v katastru nemovitostí zapsána M. K., která dne 1. 6. 2004 zmocnila žalovanou k vykonávání správy domu a ke všem úkonům, které budou se správou domu spojeny ve smyslu obstaravatelské smlouvy, uzavřené téhož dne a která dne 24. 6. 2005 zemřela a že dědické řízení není doposud skončeno. Dále zjistil, že žalovaná (po smrti M. K.) rozhodla dne 30. 8. 2006 s odkazem na zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“), o jednostranném zvýšení nájemného z předmětného bytu s účinností od 1. 1. 2007, rozhodnutí doručila žalobci dne 18. 9. 2006. Na základě těchto zjištění dospěl k závěru, že plná moc, kterou M. K. dala žalované, zanikla její smrtí, že jednostranné zvýšení nájemného učiněné více než rok poté, nelze považovat za neodkladný úkon ve smyslu § 33b odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „obč. zák.“). Zákon č. 107/2006 Sb. navíc nabyl účinnosti až po smrti M. K., jednostranné zvýšení nájemného je jen fakultativní, žalovaná „nemohla ani vědět“, zda by M. K. této možnosti vůbec využila.
K odvolání žalované Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 18. 1. 2011, č. j. 55 Co 445/2010-84, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Na rozdíl od soudu prvního stupně, jehož skutková zjištění převzal, dospěl k závěru, že jednostranné zvýšení nájemného ze dne 30. 8. 2006 bylo neodkladným právním úkonem, v případě nečinnosti žalované by zmocnitelce (s ohledem na složitý průběh dědického řízení) vznikla škoda, a to ušlý zisk a došlo by tak k újmě na jejich právech; přihlédl i k tomu, že pronajímatel byl podle § 3 odst. 2 zák. č. 107/2006 Sb. oprávněn zvýšit nájemné jedenkrát ročně, nikoli však zpětně.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění do 31. 12. 2012 (dále jen „o. s. ř.“), a odůvodnil ho podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Namítal, že jednostranně zvýšit nájemné je oprávněn jen pronajímatel, nikoliv správce nemovitosti, že mezi neodkladné úkony nelze zařadit jednání, k němuž došlo více než rok od úmrtí M. K. (zmocnitelky) a k němuž žalovanou ani nikdy nezmocnila. Má za to, že nebyli-li znám okruh dědiců po zemřelé M. K., mohl být soudem ustanoven správce dědictví. Navrhl, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalovaná se ve vyjádření ztotožnila se závěry odvolacího soudu, vyvracela správnost dovolacích námitek a navrhla „potvrzení“ napadeného rozsudku.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu bylo vyhlášeno přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (tj. před 1. 1. 2013), Nejvyšší soud jako soud dovolací v souladu s čl. II bodu 7 tohoto zákona projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále jen „o. s. ř.”).
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), který má právnické vzdělání (§ 241 odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Existence uvedených vad namítána nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Z pohledu uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. a jeho obsahové konkretizace půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního názoru, že M. K. zmocnila dne 1. 6. 2004 žalovanou i k jednostrannému zvýšení nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb., a že žalovaná byla oprávněna učinit tento úkon i po její smrti dne 24. 6. 2005, neboť se jednalo o neodkladný právní úkon podle § 33 b odst. 6 obč. zák.
Podle skutkových zjištění učiněných soudy obou stupňů, jež nebyla v dovolacím řízení zpochybněna, M. K., vlastnice domu, zmocnila žalovanou ke správě domu a vymezila rozsah této správy, dne 24. 6. 2005 zemřela a dopisem ze dne 30. 8. 2006 oznámil žalovaný žalobci, že mu jako pronajímatel s účinností od 1. 1. 2007 jednostranně zvýšil nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb., dědické řízení v té době skončeno nebylo a byl sporný okruh dědiců.
Smrtí M. K. plná moc zanikla (§ 33b odst. 2 věta prvá zákona obč. zák.). Podle § 33b odst. 6 obč. zák. byl po její smrti zmocněnec (žalovaná) povinen učinit jen to, co nesneslo odkladu tak, aby zmocnitelka nebo její právní nástupci neutrpěli újmu na svých právech. Takto učiněné úkony mají stejné právní účinky, jako kdyby zastoupení ještě trvalo, pokud neodporují tomu, co nařídil zmocnitel nebo jeho právní nástupci (§ 33b odst. 6 věta druhá obč. zák.). Toto ustanovení sice neobsahuje žádné časové omezení, které by limitovalo možnost zmocněnce učinit právní úkon za zemřelého zmocnitele, musí však jít o úkon neodkladný. Předpokladem neodkladnosti úkonu je újma na právech zemřelého zmocnitele či jeho právních nástupců v případě jeho neučinění. Zvýšení nájemného více než rok po smrti pronajímatele, nelze za takovýto neodkladný úkon považovat, a to ani v případě, že dědické řízení v té době nebylo skončeno a nebylo zřejmé, kdo je jeho právním nástupcem, nezvýšením nájemného k újmě na právech zmocnitelky, ani jejich právních nástupců ve smyslu § 33b odst. 6 obč. zák., nedojde.
Důvodná je i dovolací námitka, že žalovaná nebyla podle plné moci, kterou jí dala M. K., ani za jejího života k jednostrannému zvýšení nájemného zmocněna. Zmocnění k takovémuto úkonu totiž neobsahuje ani plná moc ze dne 1. 6. 2004, ani smlouva o obstarávání správy nemovitostí a výkonu dalších práv a povinností z téhož dne. Podle nich nebyla žalovaná oprávněna ani k uzavírání nájemních smluv (nebo jejich změně) bez schválení pronajímatelkou.
Právní posouzení věci není tedy co do řešení otázek, na nichž napadené rozhodnutí spočívá, správné, Nejvyšší soud proto podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. napadené rozhodnutí zrušil, včetně závislých výroků o nákladech řízení (§ 242 odst. 2 písm. b) o. s. ř.), a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§ 243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-