// Profipravo.cz / Ostatní 09.01.2019
Odchylka od uveřejněných podmínek pronájmu nemovitého obecního majetku
Nikoli každá – předem nezveřejněná – smluvní odchylka od (dříve uveřejněných) podmínek pronájmu nemovitého obecního majetku způsobuje neplatnost nájemní smlouvy, jíž byl (měl být) zveřejněný záměr realizován.
Nepodléhá-li publikační povinnosti obce každá změna existujícího závazkového právního vztahu, jejímž předmětem je nemovitý obecní majetek, neexistuje jediný rozumný důvod, proč by odlišnému právnímu režimu měly podléhat změny provedené již při založení (vzniku) dotčeného právního vztahu. I v případě, že obec pronajme svůj nemovitý majetek za jiných smluvních podmínek, než jaké vyplývaly ze zveřejněného záměru, je tak zapotřebí zkoumat, zda šlo o natolik významnou změnu (odchylku), že nájemní smlouva svým účelem obchází ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. (tam stanovenou publikační povinnost obce).
I v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 bude přitom negativním důsledkem obcházení citovaného ustanovení neplatnost právního jednání (zde nájemní smlouvy), které učinila obec v rozporu se zveřejněným záměrem. Podle současné právní úpravy soud posuzuje otázku, zda právní jednání neobchází zákon, v rámci úvahy o neplatnosti právního jednání pro rozpor se zákonem (§ 547 ve spojení s § 580 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 29. prosince 2016).
K neplatnosti právního jednání, jež učinila obec v rozporu se zveřejněným záměrem, soud přihlédne i bez návrhu, neboť jde o jednání, které odporuje zákonu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 273/2018, ze dne 15. 10. 2018
Dotčené předpisy:
§ 580 o. z. ve znění do 29. 12. 2016
§ 588 o. z. ve znění do 29. 12. 2016
§ 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.
Kategorie: právní jednání; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Okresní soud v Klatovech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. ledna 2017, č. j. 4 C 150/2016-257, zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala určení, že je neplatná nájemní smlouva ze dne 17. května 2016, kterou první žalovaný pronajal druhé žalované tam specifikované nebytové prostory a pozemky (výrok I.); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků (výroky II. a III.).
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Plzni jako soud odvolací rozsudkem ze dne 5. září 2017, č. j. 25 Co 136/2017-333, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výroky II. a III.).
Z provedených důkazů učinil – shodně se soudem prvního stupně – zejména následující skutková zjištění. Město Železná Ruda (dále též jen „město“) vyvěsilo dne 7. srpna 2015 na úřední desce městského úřadu záměr (dále jen „Záměr“) pronajmout „nebytové prostory o výměře 807 m2 nacházející se v budově, která je součástí pozemku p. č. st. v katastrálním území A., obci Ž. R., části obce A.“ (dále jen „Prostory“ a „Budova“), a dále tam specifikované pozemky o celkové výměře 4.662 m2 (dále jen „Pozemky“). Součástí Záměru bylo 23 podmínek, za nichž měl být nájem realizován, mimo jiné i to, že nájemné za Prostory bude činit nejméně 443.300,- Kč ročně a nájemné za Pozemky nejméně 46.620,- Kč ročně (bod 9. Záměru), že nájemce bude užívat Prostory výlučně za účelem maloobchodního prodeje zboží (bod 3. Záměru), že do 24 měsíců od uzavření nájemní smlouvy zajistí na své náklady 1/ změnu dopravního řešení silnice I. třídy č. 27 (bod 1. Záměru – dále jen „změna dopravního řešení silnice“) a 2/ rekonstrukci Budovy a úpravy Pozemků (bod 2. Záměru – dále jen „rekonstrukce Budovy a úpravy Pozemků“), obojí v souladu s tam specifikovanou studií, a že v případě, že povinnosti uvedené v bodu 1. a 2. Záměru poruší, bude pronajímatel oprávněn od uzavřené nájemní smlouvy odstoupit a zároveň požadovat po nájemci zaplacení smluvní pokuty ve výši 3.000,- Kč za každý den trvání prodlení se splněním příslušné povinnosti (bod 5. Záměru – dále jen „Smluvní pokuta“). Na zveřejněný Záměr reagovalo pět zájemců a jejich žádosti posoudila hodnotící komise města na zasedání dne 25. března 2016. V protokolu o tomto zasedání bylo rovněž uvedeno, že žalobkyně nabídla nájemné ve výši 1.800.000,- Kč ročně (z toho 1.440.000,- Kč za Prostory a 360.000,- Kč za Pozemky) a deklarovala připravenost k celkovým investicím ve výši cca 20.000.000,- Kč (z toho 10.000.000,- Kč na rekonstrukci Budovy a úpravy Pozemků a 10.000.000,- Kč na změnu dopravního řešení silnice); naproti tomu žalovaná nabídla nájemné pouze ve výši 489.920,- Kč ročně (z toho 443.300,- Kč za Prostory a 46.620,- Kč za Pozemky), avšak deklarovala připravenost k celkovým investicím ve výši 50 až 62 mil. Kč (z toho 20 až 25 mil. Kč na rekonstrukci Budovy a úpravy Pozemků, 20 až 25 mil. Kč na změnu dopravního řešení silnice a 10 až 12 mil. Kč na další investice). Hodnotící komise pak doporučila orgánům města akceptovat žádost žalované s odůvodněním, že její nabídku považuje za nejkomplexnější, a to mimo jiné proto, že finanční rozdíl v nájemném nabízeném ostatními zájemci bohatě vykompenzují související „benefity“, jež je připravena městu poskytnout. V návaznosti na to město nájemní smlouvou ze dne 17. května 2016 (dále jen „Nájemní smlouva“) pronajalo Prostory a část Pozemků o výměře 3.111 m2 žalované, a to za účelem provozování obchodu s tam specifikovaným zbožím a současně restaurace, rychlého občerstvení, kavárny a cukrárny (čl. III bod 1 Nájemní smlouvy). V Nájemní smlouvě bylo rovněž uvedeno, že jejím uzavřením nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran založené Smlouvou o spolupráci ze dne 24. října 2014 (čl. XII bod 6 Nájemní smlouvy), v níž se žalovaná zavázala provést změnu dopravního řešení silnice. V čl. VI bodu 3 Nájemní smlouvy se pak žalovaná zavázala provést rekonstrukci Budovy a úpravy Pozemků, a to nejpozději do 30. srpna 2017; pro případ, že uvedený závazek v dohodnuté lhůtě nesplní, bylo sjednáno oprávnění města od Nájemní smlouvy odstoupit.
Na tomto skutkovém základě odvolací soud – stejně jako soud prvního stupně – především dovodil, že v daném sporu je žalobkyně jako neúspěšná účastnice nabídkového řízení aktivně věcně legitimována a má též naléhavý právní zájem na požadovaném určení (§ 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 296/2017 Sb. – dále jen „o. s. ř.“). Při úvaze o absolutní neplatnosti Nájemní smlouvy proto, že při jejím uzavírání byla porušena zásada hospodárnosti využívání obecního (městského) majetku (§ 38 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích /obecní zřízení/, ve znění účinném ke dni uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 30. června 2016 – dále jen „zákon č. 128/2000 Sb.“), se ztotožnil s názorem (jejž přijal soud prvního stupně s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu vydané ve věci sp. zn. 28 Cdo 4365/2009), že soud nemůže (mimo zřejmý nesoulad) hodnotit postup obce z hlediska kritérií účelnosti a hospodárnosti, neboť jde o kritéria převážně politicko-ekonomického charakteru, jejichž vyhodnocení spadá do činnosti samosprávy. Přitom o zřejmý nesoulad s uvedenými kritérii – s přihlédnutím k nabídkám jednotlivých účastníků nabídkového řízení – zde nejde. Dále rovněž dovodil, že Nájemní smlouva není neplatná ani pro rozpor se zveřejněným Záměrem. V této souvislosti konstatoval, že takový důvod neplatnosti nelze spatřovat v tom, že oproti výměře pozemků prezentovaných v Záměru byly žalované nakonec pronajaty pozemky o 1.551 m2 menší; účelem nájmu bylo totiž využívat k maloobchodnímu prodeji především Prostory v Budově, přičemž z tohoto hlediska nebyla výměra pronajatých pozemků rozhodná. Podle jeho názoru stejně tak nemůže být důvodem neplatnosti Nájemní smlouvy okolnost, že oproti Záměru byl rozšířen účel nájmu o provozování restaurace, kavárny a cukrárny; jde totiž o rozšíření nepodstatné a navíc – z hlediska rozmanitosti poskytovaných služeb – městu prospěšné. Dodal, že Nájemní smlouvu pak nelze považovat za neplatnou ani proto, že v ní schází ujednání, které by zakotvovalo Smluvní pokutu, neboť je primárně věcí pronajímatele, jak zajistí splnění nájemcových závazků. Za této situace zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 o. s. ř. K dovolacímu přezkumu předkládala především otázku soudního přezkumu hospodárnosti využívání obecního (městského) majetku, kterážto otázka podle jejího názoru nebyla dosud v rozhodovací praxi dovolacího soudu „komplexně“ vyřešena. Pro případ, že by za takové řešení měly být považovány názory vyslovené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 28 Cdo 4365/2009, na něž poukázal soud prvního stupně, vyjádřila přesvědčení, že odvolací soud se od těchto právních názorů odchýlil. Podle jejího mínění je tomu tak proto, že město se svým majetkem nakládalo nehospodárně, rozhodlo-li se pro žádost žalované, která nabídla více než šestkrát nižší nájemné; na tom nemohou nic změnit ani údajné (v Nájemní smlouvě /řádně/ nezakotvené) „benefity“, neboť ze Záměru nevyplývalo, že by mohly být určujícím kritériem pro výběr nejvhodnějšího uchazeče o nájem. Z toho dovozovala, že město postupovalo při hodnocení žádostí účastníků nabídkového řízení též v rozporu s principem transparentnosti nakládání s obecním majetkem, a zastávala stanovisko, že dospěl-li odvolací soud k právnímu závěru právě opačnému, je jeho rozhodnutí i v tomto směru v rozporu s dosavadní judikaturou dovolacího soudu (představovanou např. rozhodnutími Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 796/2013 a sp. zn. 22 Cdo 1849/2014). Odvolacímu soudu dále také vytkla, že nepovažoval Nájemní smlouvu za neplatnou ani přes to, že nebyla v souladu se zveřejněným Záměrem. Byla-li totiž oproti Záměru pronajatá plocha Pozemků o 1.511 m2 menší, neměli všichni potenciální zájemci rovnou příležitost efektivně uplatnit svůj případný zájem; není totiž žádných pochyb o tom, že v motivaci zájemců o nájem pozemků sehrává důležitou roli též jejich výměra (zde se odvolávala na rozsudky Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 33 Cdo 796/2013 a sp. zn. 30 Cdo 1250/2009). Podle jejího mínění stejně tak mohly okruh potenciálních zájemců ovlivnit i podstatné odchylky mezi podmínkami stanovenými v Záměru a ujednáními obsaženými v Nájemní smlouvě. Šlo především o rozšíření účelu nájmu o restauraci, cukrárnu a kavárnu; v Nájemní smlouvě pak nebyl zakotven ani závazek žalované k provedení změny dopravního řešení silnice a zároveň v ní chybělo i ujednání o Smluvní pokutě. Jestliže odvolací soud zhodnotil uvedené odchylky jako nepodstatné změny, nevyžadující zveřejnění nového záměru, odchýlil se od ustálené judikatury Nejvyššího soudu (jeho rozhodnutí z 8. dubna 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008, a dále ve věcech sp. zn. 33 Cdo 796/2013 a sp. zn. 22 Cdo 1849/2014). Navrhla, aby dovolací soud změnil napadený rozsudek odvolacího soudu tak, že určovací žalobě vyhoví, popř. aby jej zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání žalobkyně (dovolatelky) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 – dále opět jen „o. s. ř.“ (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. XII zákona č. 296/2017 Sb.). Shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a odst. 4 o. s. ř.).
Již na tomto místě je zapotřebí zdůraznit, že dovolací soud nepřehlédl dovolatelčino sdělení, že dovolání podává proti napadenému rozsudku „v rozsahu všech třech jeho výroků“, tj. jakoby i proti jeho nákladovým výrokům. Ve vztahu k uvedeným výrokům však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) – neuvedla, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání a ani v tomto směru nevymezila důvody dovolání. Dovolací soud proto zastává názor, že dovolání proti nákladovým výrokům napadeného rozsudku ve skutečnosti nesměřuje a dovolatelka pouze formálně ohlásila, že dovolání i proti těmto výrokům podává.
Směřuje-li dovolání proti výroku I., pokud jím odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku I., je zapotřebí zdůraznit následující.
K otázce mezí soudního přezkumu hospodárnosti využívání obecního majetku se Nejvyšší soud vyjádřil již v rozsudku ze dne 24. března 2010, sp. zn. 28 Cdo 4365/2009. V něm mimo jiné konstatoval, že v případě soukromoprávních úkonů obce může soud toliko posoudit soulad postupu obce se zákonem, nemůže však dost dobře hodnotit (mimo zcela zřejmých nesouladů) takový postup z hlediska účelnosti či hospodárnosti (§ 38 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.), neboť toto jsou kritéria převážně politicko-ekonomického charakteru, jejichž vyhodnocení spadá do činnosti orgánů obce v rámci samosprávné činnosti. Občan (obyvatel) obce disponuje prostředky politické kontroly hospodaření s majetkem obce zaručenými příslušnými právními předpisy veřejného práva (od práva účastnit se zasedání obecního zastupitelstva a vystupovat na něm až po právo volit a být volen v obecních volbách), z povahy věci však nemůže politickou odpovědnost obecních orgánů vymáhat v soudním řízení. Uvedený právní názor dovolací soud sdílí i v souzené věci a zastává stanovisko, že pro účely posuzovaného případu jím byla shora předestřená právní otázka vyřešena v dostatečném rozsahu.
Dovolací soud se ztotožňuje s názorem, že v daném případě nelze Nájemní smlouvu považovat za (soukromo)právní jednání, kterým by byl majetek města využíván zjevně nehospodárně (či neúčelně). Posuzování hospodárnosti (účelnosti) nakládání s obecním (městským) majetkem totiž nelze redukovat na čistě ekonomická kritéria a ve skutečnosti opomenout, jak to činí dovolatelka, jiné důležité zájmy, jež obec sledovala konkrétním (soukromo)právním jednáním (např. zájem na zachování a rozvoji svého majetku – viz § 38 odst. 1 větu druhou zákona č. 128/2000 Sb.). Z této perspektivy tedy nelze nic namítat proti tomu, že hodnotící komise města (a posléze samotné město) posuzovala žádosti účastníků nabídkového řízení nejen podle navržené výše nájemného, nýbrž i podle deklarovaných investic do obecního majetku a dalších „benefitů“, jež v případě nabídky žalované byly (alespoň většina z nich) prospěšné městu, byť zčásti nemusely (bezprostředně) souviset se zveřejněným Záměrem. Okolnost, že uvedené „benefity“ nebyly (řádně) smluvně zakotveny v Nájemní smlouvě, pak sama o sobě neznamená, že nebudou městu poskytnuty. Za této situace se odvolací soud (soud prvního stupně) od citované judikatury neodchýlil, jestliže se otázkou souladu Nájemní smlouvy s požadavkem hospodárnosti (účelnosti) využívání obecního (městského) majetku podrobně nezabýval s odůvodněním, že vyhodnocení uvedeného kritéria spadá primárně do činnosti orgánů samosprávy. Zbývá dodat, že dovolatelčiny úvahy o netransparentnosti jednání města byly v uvedených souvislostech nepřípadné.
Z vyložených důvodů dovolací soud nedovodil přípustnost dovolání (podle § 237 o. s. ř.) pro řešení otázky mezí soudního přezkumu hospodárnosti využívání obecního majetku. Naproti tomu však dospěl k závěru, že dovolání je přípustné (podle citovaného ustanovení) pro řešení otázky míry vázanosti obce podmínkami stanovenými pro pronájem nemovitého majetku ve zveřejněném záměru, a navazující otázky, zda každá – předem nezveřejněná – smluvní odchylka od (dříve v záměru uveřejněných) podmínek způsobuje neplatnost následné nájemní smlouvy, uzavřené již s konkrétním zájemcem. V tomto ohledu totiž dovolání směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázek hmotného práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly (výslovně) vyřešeny.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru.
V soudní praxi není – i vzhledem k jednoznačnému znění § 39 odst. 1 věty třetí zákona č. 128/2000 Sb. – pochyb o tom, že zveřejnění záměru obce podle citovaného ustanovení je zákonem stanovenou podmínkou platnosti zamýšleného právního jednání. Účelem požadavku publikace uvedeného záměru je především informovat občany o dispozicích s obecním majetkem. Jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření obce a případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci. Uvedený právní názor zaujal Nejvyšší soud v rozsudku z 16. července 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, uveřejněném pod č. C 6394 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, a přihlásil se k němu např. v rozhodnutích z 27. září 2010, sp. zn. 30 Cdo 1250/2009, uveřejněném pod č. 45/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a z 26. ledna 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010, uveřejněném pod č. 111/2011 časopisu Soudní judikatura. V posledně uvedeném rozhodnutí dále rovněž dovodil, že kupní smlouva, kterou obec uzavřela v rozporu se zveřejněným záměrem, je neplatná podle ustanovení § 39 obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“). K odůvodnění tohoto právního názoru mimo jiné uvedl, že určení podmínek, jež musí splňovat zájemce o nabytí nemovitého majetku obce (podmínek tzv. nabídkového řízení), není předepsanou (obligatorní) náležitostí zveřejňovaného záměru ve smyslu ustanovení § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. (nyní § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.); pokud však obec takové podmínky stanoví a zveřejní je v rámci záměru o převodu nemovitostí, stanou se jeho součástí se všemi důsledky s tím spojenými. Kupní smlouva, kterou obec uzavře v rozporu s takto zveřejněným záměrem, pak svými důsledky – netransparentností při nakládání s majetkem obce jakožto veřejným majetkem a porušením zásady rovnosti přístupu k zájemcům o jeho nabytí (jejich diskriminací) – odporuje účelu a smyslu (ratio legis) citovaného ustanovení (neboť jí byl realizován jiný než zveřejněný záměr), a je tudíž právním úkonem neplatným pro obcházení zákona podle § 39 obč. zák. V judikatuře Nejvyššího soudu (srov. např. odůvodnění rozsudku z 8. dubna 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008) však nebyl zaznamenán odklon ani od názoru, že ne každá změna existujícího závazkového právního vztahu, jehož předmětem je nemovitý obecní majetek, podléhá požadavkům stanoveným v § 36a odst. 4 zákona č. 367/1990 Sb. (nyní § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.). Takový přístup by byl přepjatě formalistický. Povinnost zveřejnění záměru se tak bude týkat především změn zasahujících pojmové znaky závazkového právního vztahu – tzv. essentialia negotii (v případě nájmu to bude ujednání vymezující předmět nájmu a ujednání o ceně nájmu) – a dále některých dalších ujednání – tzv. naturalia negotii (zejména ujednání o době trvání nájmu a v případě podstatných změn též ujednání o způsobu užívání předmětu nájmu). Naproti tomu nebude zpravidla zapotřebí zveřejňovat záměr obce uzavřít například dodatek o způsobu placení nájemného, o povinnosti nájemce dát věc pojistit, či dodatek o změnách důvodů pro odstoupení či výpověď atd. Při posouzení toho, zda je třeba záměr obce publikovat či nikoliv, je nicméně v každém jednotlivém případě nezbytné přihlédnout k účelu citovaných ustanovení; je nutné klást si zejména otázku, zda a jakým způsobem se změna dotýká života obyvatel obce nebo zda a jakým způsobem se změna závazkového právního vztahu týká účelnosti a hospodárnosti nakládání obecním majetkem.
Podle názoru dovolacího soudu z uvedených judikatorních závěrů mimo jiné vyplývá, že nikoli každá – předem nezveřejněná – smluvní odchylka od (dříve uveřejněných) podmínek pronájmu nemovitého obecního majetku způsobuje neplatnost nájemní smlouvy, jíž byl (měl být) zveřejněný záměr realizován (obdobně vyznívají též závěry rozsudku Nejvyššího soudu z 19. února 2009, sp. zn. 28 Cdo 3390/2008). Nepodléhá-li publikační povinnosti obce (§ 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb.) každá změna existujícího závazkového právního vztahu, jejímž předmětem je nemovitý obecní majetek, neexistuje jediný rozumný důvod, proč by odlišnému právnímu režimu měly podléhat změny provedené již při založení (vzniku) dotčeného právního vztahu. V této souvislosti je třeba si uvědomit, že smluvní strany mohou změnit (dohodou) obsah svého (existujícího) závazkového vztahu již bezprostředně po jeho vzniku. Je přitom evidentní, že samotná okolnost, zda dotčené subjekty docílí téhož výsledku při vzniku právního vztahu nebo bezprostředně po něm (prostřednictvím dohody o změně obsahu závazku), by neměla mít na právní hodnocení jimi zvoleného postupu žádný vliv. Proto i v případě, že obec pronajme svůj nemovitý majetek za jiných smluvních podmínek, než jaké vyplývaly ze zveřejněného záměru, je zapotřebí zkoumat, zda šlo o natolik významnou změnu (odchylku), že nájemní smlouva svým účelem obchází ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. (tam stanovenou publikační povinnost obce). I v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 bude přitom negativním důsledkem obcházení citovaného ustanovení neplatnost právního jednání (zde nájemní smlouvy), které učinila obec v rozporu se zveřejněným záměrem. Je ovšem zapotřebí podotknout, že podle současné právní úpravy soud posuzuje otázku, zda právní jednání neobchází zákon, v rámci úvahy o neplatnosti právního jednání pro rozpor se zákonem (§ 547 ve spojení s § 580 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 29. prosince 2016 – dále jen „o. z.“). Pro úplnost zbývá dodat, že k neplatnosti právního jednání, jež učinila obec v rozporu se zveřejněným záměrem, soud přihlédne i bez návrhu, neboť jde o jednání, které odporuje zákonu (§ 580 a 588 o. z.).
V posuzovaném případě zastává dovolací soud názor, že odchylky mezi podmínkami stanovenými v Záměru a ujednáními obsaženými v Nájemní smlouvě nebyly natolik významné, že by v jejich důsledku byla Nájemní smlouva neplatná pro obcházení publikační povinnosti obce ve smyslu § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. Předně nelze opomenout, že hlavním účelem nájmu bylo zřízení a následný provoz maloobchodního prodeje v Prostorách Budovy, přičemž Pozemky zde měly plnit roli pouze „obslužnou“ (vedlejší), konkrétně měly sloužit k přístupu a příjezdu nájemce a třetích osob k Budově a k parkování motorových vozidel těchto osob (viz bod 4. Záměru). Případná korekce výměry pronajímané plochy Pozemků (navíc nikoli ve smyslu jejího zvětšení, nýbrž naopak ve směru jejího zmenšení), byť ne zcela zanedbatelná, by tedy zajisté nepřilákala další zájemce o nájemní poměr avizovaný Záměrem, neboť podstatná pro jejich motivaci zde byla především výměra Prostor, nikoli Pozemků. Ujednání o způsobu užívání předmětu nájmu, třebaže patří mezi pravidelné složky nájemního poměru, nebylo v Nájemní smlouvě – oproti Záměru – podstatně změněno, nýbrž pouze dílčím způsobem rozšířeno. Uvedené přitom obdobně platí i pro Záměrem notifikovanou pohrůžku Smluvní pokutou, která se následně nepromítla do ujednání obsažených v Nájemní smlouvě, neboť uvedená pohrůžka mohla nanejvýš zabránit tomu, aby se kontrakt ohlášený Záměrem stal předmětem spekulace; zmařit účel zveřejnění Záměru však evidentně nemohla. Zbývá dodat, že na uvedených závěrech nemůže nic změnit ani dovolatelčin poukaz na to, že v Nájemní smlouvě nebyl zakotven závazek žalované k provedení změny dopravního řešení silnice. Uvedený závazek totiž převzala již ve Smlouvě o spolupráci ze dne 24. října 2014; nebylo tudíž zapotřebí, aby byl zakotven v Nájemní smlouvě.
Nad rámec uvedeného lze snad jen dodat, že závěr, že určité právní jednání je neplatné pro rozpor se zákonem (resp. proto, že zákon obchází), se musí opírat o rozumný výklad dotčeného zákonného ustanovení. Ne každý (údajný) rozpor se zákonem má za následek absolutní neplatnost právního jednání (viz nález Ústavního soudu ze dne 6. dubna 2005, sp. zn. II. ÚS 87/04, uveřejněný pod č. 75/2005 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu).
Z vyložených důvodů vyplývá, že žaloba na určení neplatnosti Nájemní smlouvy není důvodná. Jestliže tedy odvolací soud napadeným rozhodnutím potvrdil rozsudek, jímž soud prvního stupně žalobu zamítl, je jeho rozhodnutí věcně správné. Za této situace Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – dovolání podle § 243d písm. a/ o. s. ř. zamítl.
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že žalovaným nevznikly v dovolacím řízení žádné prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by jinak měli právo proti dovolatelce, která nebyla v dovolacím řízení úspěšná.
Autor: -mha-