// Profipravo.cz / Smlouva zprostředkovatelská, příkazní a o obstarání věci 13.04.2007
K náhradě nákladů zprostředkovatele, není-li uzavřena zprostředkovaná smlouva
Podle § 776 obč. zák. patří zprostředkovateli kromě odměny náhrada nákladů pouze tehdy, je-li to výslovně dohodnuto; v pochybnostech jen, jestliže mu vznikl nárok na odměnu.
Jestliže v posuzované zprostředkovatelské smlouvě byl nárok na náhradu nákladů mezi účastníky sjednán pro případ, že zprostředkovateli nárok na odměnu nevznikne (protože zájemce neuzavře kupní smlouvu o koupi specifikované nemovitosti do jednoho měsíce od výzvy zprostředkovatele), ustanovení § 776 část věty za středníkem obč. zák. se v daném případě neuplatní.
Přisvědčit nelze ani dovolací námitce zpochybňující závěr odvolacího soudu, že z hlediska vzniku nároku zprostředkovatele na náhradu nákladů zde jsou bezvýznamné důvody, které vedly zájemce k tomu, že odmítl kupní smlouvu uzavřít. Odvolací soud v tomto směru správně dovodil, že podmínky, za kterých vzniká zprostředkovateli nárok na náhradu nákladů, byly v posuzované dohodě účastníků ujednány a došlo-li k jejich naplnění, tedy odmítl-li zájemce kupní smlouvu uzavřít, jsou důvody, které jej k tomu vedly, pro vznik nároku zprostředkovatele na náhradu nákladů již nerozhodné.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 1593/2006, ze dne 27.2.2007
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobce K. K., zastoupeného advokátem, proti žalovanému L. D., zastoupenému, advokátkou, o zaplacení 80.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 10 C 353/2003, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. září 2004, č.j. 28 Co 211/2004-100, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
O d ů v o d n ě n í :
Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení 80.000,- Kč s příslušenstvím. Uváděl, že tuto částku žalovanému zálohově uhradil podle smlouvy o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě nemovitosti, přičemž mu měla být vrácena v případě, že k uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy nedojde pro odstoupení od prodeje ze strany prodávajícího. Přestože to byl právě prodávající, kdo svým chováním zapříčinil, že smlouva nemohla být uzavřena, žalovaný mu částku 80.000,- Kč nevrátil.
Obvodní soud pro Prahu 4 rozsudkem ze dne 19. 12. 2003, č. j. 10 C 353/2003-82, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 80.000,- Kč s 11 % úrokem z prodlení od 19. 12. 1999 do zaplacení a nahradit mu náklady řízení. Rozhodl tak poté, kdy jeho předchozí rozsudek ze dne 8. 6. 2001, č. j. 10 C 134/2000-21, jímž bylo žalobě vyhověno, Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 6. 3. 2002, č. j. 11 Co 424/2002-42, změnil tak, že žalobu v celém rozsahu zamítl, a Nejvyšší soud ČR posléze rozsudkem ze dne 25. 2. 2003, č. j. 33 Odo 740/2002-55, oba tyto rozsudky zrušil se závazným právním názorem, že žalovanému nárok na odměnu za zprostředkování koupě nemovitosti podle § 774 ObčZ nevznikl, protože nebylo dosaženo výsledku zprostředkování, a že je třeba zabývat se věcí i z pohledu ustanovení § 776 obč. zák., neboť z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný činnost směřující k obstarání uzavření kupní smlouvy vyvíjel.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 15. 9. 2004, č. j. 28 Co 211/2004-100 změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu o zaplacení 80.000,- Kč s 11% úrokem z prodlení od 19. 12. 1999 do zaplacení zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Shodně jako soud prvního stupně vycházel odvolací soud ze zjištění, že účastníci (tj. žalobce označený jako „kupující“ a žalovaný označený jako „P.“) uzavřeli dne 7. 6. 1999 dohodu o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě nemovitosti; v článku I. této dohody se P. zavázal „rezervovat a zajistit kupujícímu veškeré podklady pro realizaci koupě domu čp. 1128 a pozemku č. parc. 1002 o výměře 241 m2 v katastrálním území Ž. (dále jen „nemovitosti“) za kupní cenu 4,416.000,- Kč“, dále pak „zajistit převod vlastnického práva u Katastrálního úřadu P. a uhradit poplatky spojené s prodejem těchto nemovitostí“. Kupující se naproti tomu zavázal uhradit P. za zprostředkování koupě nemovitostí finanční částku ve výši 284.000,- Kč splatnou tak, že zálohu ve výši 80.000,- Kč uhradí v hotovosti při podpisu dohody o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě nemovitostí a zbytek, tj. 204.000,- Kč, spolu s 5% DPH při podpisu vlastní kupní smlouvy. Dále bylo účastníky ujednáno (viz článek II citované dohody), že „pokud k prodeji nemovitostí nedojde pro odstoupení od prodeje ze strany prodávajícího, vrátí kupujícímu tu část odměny za zprostředkování, která již byla zaplacena, a to do 3 dnů po zjištění této skutečnosti“. V článku III. dohody o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě nemovitostí se kupující zavázal, že „v případě odstoupení od koupě nebo v případě, že do 1 měsíce od výzvy P. není ochoten uzavřít kupní smlouvu, uhradí P. náhradu ve výši 80.000,- Kč na výlohy vzniklé v souvislosti se zprostředkováním koupě nemovitostí a poskytnutí služeb uvedených v čl. I dohody a za jejich rezervaci; splatnost této náhrady nastane ihned po odstoupení od koupě a náhrada bude zúčtována proti zaplacené záloze podle čl. II dohody“. Kupující prohlásil, že je obeznámen se stavem nemovitostí, které si prohlédl a rozhodl se je koupit ve stavu, v jakém se nacházejí. Vlastníkem nemovitostí byla Ž. d. s., s.r.o., jíž bylo formou předběžného opatření Obvodním soudem pro Prahu 3 stanoveno omezení převodu nemovitostí; toto omezení vlastnického práva bylo v katastru nemovitostí zapsáno ještě ke dni 28. 6. 1999. Za přítomnosti zástupce žalovaného, žalobce a jeho zástupce proběhlo dne 29. 6. 1999 jednání, při němž byly žalobci předány stejnopisy rozhodnutí o předběžném opatření, dopisu zástupce věřitele, v jehož prospěch bylo toto rozhodnutí o předběžném opatření vydáno, a byla zde řešena i otázka uvolnění bytu v domě čp. 1128; žalobce při tomto jednání prohlásil, že má o koupi nemovitostí stále zájem. Dne 25. 11. 1999 uzavřeli žalobce a E. C. s Ž. d. s., s.r.o., smlouvu o smlouvě budoucí kupní na předmětné nemovitosti; kupní smlouvu se žalobce zavázal uzavřít za splnění stanovených podmínek nejpozději do 15. 12. 1999. Prodávající měl žalobci do 15. 12. 1999 předložit rovněž originál usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 o zrušení předběžného opatření s doložkou právní moci a originál vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí bez zápisu omezení převodu nemovitostí. Dne 15. 12. 1999 předložil žalovaný zástupci žalobce znalecký posudek, jímž byla stanovena cena nemovitostí, výpis z katastru nemovitostí prostý zápisu omezení vlastnického práva a dohodu o ukončení nájmu jedním z nájemníků bytu v domě čp. 1128; předloženo nebylo žalobcem požadované soudní rozhodnutí o zrušení předběžného opatření. Dopisem ze dne 27. 12. 1999 byl žalobce budoucím prodávajícím vyzván k uzavření kupní smlouvy, dne 13. 1. 2000 ho k témuž vyzval žalovaný. Žalobce odmítl kupní smlouvu uzavřít. K tomu ho vedla skutečnost, že neobdržel soudní rozhodnutí o zrušení předběžného opatření; fakt, že aktuální výpis z katastru nemovitostí již neobsahoval žádné omezení vlastnického práva vlastníka převáděných nemovitostí, nepovažoval za dostačující. Zatímco soud prvního stupně na podkladě takto zjištěného skutkového stavu uzavřel, že žalobci vznikl nárok na vrácení zaplacené zálohy, neboť prodávající zapříčinil, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy, odvolací soud neshledal žalobu důvodnou. Dovodil, že žalovaný prokazatelně vyvíjel činnost směřující k obstarání uzavření kupní smlouvy a přísluší mu tudíž podle článku III. dohody o poskytnutí služeb o obstarání koupě nemovitosti náhrada nákladů souvisejících s jeho úsilím splnit zprostředkovatelskou smlouvu. Tato náhrada byla sjednána v paušální výši 80.000,- Kč, takže žalovaný není povinen náklady, které mu při zprostředkování v dané věci vznikly, vyčíslovat. Podle odvolacího soudu jsou nerozhodné důvody, pro které žalobce neuzavřel kupní smlouvu; mezi účastníky totiž bylo bez dalších podmínek ujednáno započtení zálohy pro případ, že žalobce nebude do jednoho měsíce od výzvy žalovaného ochoten kupní smlouvu uzavřít. Žalovaný tak byl podle dohody oprávněn zúčtovat sjednanou náhradu proti složené záloze a žalobce tak nemá na její vrácení nárok.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, v němž vytýká odvolacímu soudu, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Má zato, že odvolací soud dostatečně nerespektoval právní závěry dovolacího soudu. Je přesvědčen, že pro právní posouzení věci je rozhodné, že kupní smlouvu neuzavřel z důvodů na straně žalovaného a budoucího prodávajícího, neboť převodu vlastnického práva bránila právní překážka a nebyly splněny podmínky, ke kterým se budoucí prodávající zavázal ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Dále namítá, že nevznikl-li žalovanému nárok na zprostředkovatelskou odměnu, nemohl mu vzniknout ani nárok na náhradu nákladů spojených se zprostředkováním, neboť dohoda účastníků o paušální náhradě nákladů byla závislá na výsledku zprostředkování. Z uvedených důvodů navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění před 1. 4. 2005 – dále opět jen „o. s. ř.“ (srovnej článek II bod 3. přechodných ustanovení zákona č. 59/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony).
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.), po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas k tomu legitimovaným subjektem (žalobcem), že je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. a že jsou splněny i podmínky uvedené v § 241 odst. 1, 4 a § 241a odst. 1 o. s. ř, přezkoumal napadený rozsudek podle § 242 odst. 1 a 3 o. s .ř.
Žalobce nenamítá, že řízení bylo postiženo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř., případně jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž dovolací soud přihlédne, i když nebyly v dovolání uplatněny (srov. § 242 odst. 3 větu druhou o. s. ř.). Existence těchto vad nevyplývá ani z obsahu spisu. Proto se dovolací soud zabýval jen výslovně uplatněným dovolacím důvodem, jak byl obsahově vymezen a dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze dovolání podat proto, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Naplnění tohoto dovolacího důvodu spatřuje žalobce v nesprávnosti závěru, jímž je odvolacím soudem dovozováno, že žalovanému vůči žalobci vznikl nárok na paušálně sjednanou náhradu nákladů spojených s jeho zprostředkovatelskou činností. Žalobce prosazuje názor, že nárok na sjednanou náhradu výdajů spojených se zprostředkovatelskou činností mohl v daném případě žalovanému vzniknout pouze tehdy, vznikl-li mu nárok na odměnu za zprostředkování.
Právní posouzení věci je činnost soudu spočívající v podřazení skutkového stavu příslušné právní normě, jež vede soud k závěru o právech a povinnostech účastníků. Právní posouzení je nesprávné, dopustil-li se soud při této činnosti omylu, tzn. když na správně zjištěný skutkový stav aplikoval jinou právní normu nebo aplikoval sice správnou právní normu, avšak nesprávně ji vyložil, nebo ze skutečností najisto postavených vyvodil nesprávné právní závěry.
Podle § 776 obč. zák. patří zprostředkovateli kromě odměny náhrada nákladů pouze tehdy, je-li to výslovně dohodnuto; v pochybnostech jen, jestliže mu vznikl nárok na odměnu.
V článku III. dohody o poskytnutí služeb a zprostředkování koupě nemovitosti, kterou účastníci uzavřeli dne 7. 6. 1999 (dále jen „dohoda“), se uvádí, že „kupující (žalobce) se zavazuje, že v případě odstoupení od koupě výše uvedené nemovitosti nebo v případě, že do jednoho měsíce od výzvy P. (žalovaného) není ochoten uzavřít kupní smlouvu na koupi výše uvedeného objektu, uhradí P. náhradu za výlohy vzniklé v souvislosti se zprostředkováním koupě nemovitosti a za poskytnutí služeb uvedených v čl. I. této smlouvy a za rezervaci nemovitosti ve výši 80.000,- Kč splatnou ihned při odstoupení od koupě a zúčtovanou proti zaplacené záloze podle čl. II. této dohody“. Je tedy nepochybné, že náhrada nákladů byla mezi účastníky výslovně dohodnuta. Z ujednání se pak jednoznačně podává, že nárok na náhradu nákladů není vázán na vznik nároku na odměnu za zprostředkování, neboť vzniká v důsledku neochoty žalobce uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě jednoho měsíce od výzvy žalovaného, přičemž nárok na odměnu by žalovanému vznikl až uzavřením kupní smlouvy. Naopak byla-li by kupní smlouva uzavřena, měl by žalovaný nárok pouze na odměnu za zprostředkování, neboť předpoklady použití článku III. dohody by nebyly naplněny a náklady vzniklé žalovanému v souvislosti se zprostředkováním by byly pokryty samotnou odměnou. Protože nárok na náhradu nákladů byl mezi účastníky sjednán pro případ, že žalovanému nárok na odměnu nevznikne, ustanovení § 776 část věty za středníkem obč. zák. se v daném případě neuplatní. Dovolává-li se žalobce na podporu své argumentace v tomto směru závazného právního názoru dovolacího soudu, jenž měl být vyjádřen v jeho rozhodnutí, kterým byl zrušen předchozí rozsudek odvolacího soudu, nesprávně rozhodnutí dovolacího soudu interpretuje. Dovolací soud totiž ve svém zrušovacím rozhodnutí ustanovení § 776 obč. zák. pouze citoval s tím, že uplatněný nárok by rovněž jím měl být poměřován. Sám však žádné závěry z aplikace tohoto ustanovení v posuzované věci nečinil. V intencích závazného právního názoru dovolacího soudu pak odvolací soud uvedené ustanovení na danou věc aplikoval a - jak bylo shora rozvedeno - dospěl ke správným právním závěrům.
Přisvědčit nelze ani dovolací námitce zpochybňující závěr odvolacího soudu, že z hlediska vzniku nároku žalovaného na náhradu nákladů jsou bezvýznamné důvody, které vedly žalobce k tomu, že odmítl kupní smlouvu uzavřít. Odvolací soud v tomto směru správně dovodil, že podmínky, za kterých vzniká žalovanému nárok na náhradu nákladů, byly v dohodě účastníků ujednány a došlo-li k jejich naplnění, tedy odmítl-li žalobce kupní smlouvu uzavřít, jsou důvody, které jej k tomu vedly, pro vznik nároku žalovaného na náhradu nákladů již nerozhodné.
Z uvedeného vyplývá, že odvolací soud nepochybil, dospěl-li k závěru, že žalovanému vznikl nárok na náhradu nákladů souvisejících se zprostředkováním koupě nemovitosti a po právu si jej dohodnutým způsobem zaúčtoval oproti záloze odměny za zprostředkování, kterou žalobce žalovanému poskytl. Rozsudek odvolacího soudu je tedy z hlediska dovoláním zpochybněných závěrů správný a Nejvyšší soud České republiky dovolání žalobce podle § 243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce nemá s ohledem na výsledek dovolacího řízení právo na náhradu nákladů a žalovanému v dovolacím řízení náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -pkr-