// Profipravo.cz / Nájem 06.09.2016
Změna subjektu v postavení nájemce nemovitosti ve vlastnictví hl. m. Prahy
Publikační povinnost zakotvená v ustanovení § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. se vztahuje i na záměr městské části uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, který směřuje ke změně subjektu v postavení nájemce nemovitosti, která je ve vlastnictví hlavního města Prahy a byla svěřena do správy příslušné městské části.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5372/2015, ze dne 15. 6. 2016
Dotčené předpisy: § 36 odst. 1 zák. č. 131/2000 Sb.
Kategorie: ostatní; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobkyně (městská část vykonávající práva a povinnosti hlavního města Prahy jako vlastníka „pozemků parc. č. 2131/531 o výměře 1.231 m2, parc. č. 2131/532 o výměře 236 m2, parc. č. 2131/674 o výměře 2435 m2 a parc. č. 2131/677 o výměře 332 m2 /dříve šlo o pozemky parc. č. 2131/531 o výměře 3.927 m2 a parc. č. 2131/532 o výměře 307 m2/, všech v kat. úz. S.“ – dále jen „předmětné pozemky“, resp. „pozemky“) se změněnou (resp. postupně rozšiřovanou) žalobou domáhala, aby jí žalovaná jako nájemkyně zaplatila částku 1.004.787,- Kč s příslušenstvím (v podobě zákonných úroků z prodlení) z titulu dlužného nájemného z předmětných pozemků za léta 2011 až 2014.
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 11. února 2015, č. j. 41 C 326/2012-133, žalobu zamítl, rozhodl o nákladech řízení účastnic a uložil žalobkyni povinnost zaplatit tam stanovený doplatek soudního poplatku.
Z provedených důkazů zjistil následující skutkový stav. Žalobkyně (správkyně pozemků) vyvěsila dne 10. ledna 2005 na úřední desce úřadu městské části Praha 13 záměr pronajmout předmětné pozemky, který z ní sňala dne 26. ledna 2005. Poté nájemní smlouvou ze dne 7. února 2005 pozemky pronajala společnosti RG-STAVBY s. r. o. na dobu určitou v trvání třiceti let (dále též jen „nájemní smlouva“). Dne 26. dubna 2006 pak uzavřela se společnostmi RG-STAVBY s. r. o. a RG Invest s. r. o. smlouvu označenou jako „Dodatek č. 2 k nájemní smlouvě…“ (dále jen „Dodatek č. 2“), v níž vyslovila souhlas s ujednáním, podle něhož bude společnost RG-STAVBY s. r. o. „nahrazena“ v pozici účastníka nájemní smlouvy společností RG Invest s. r. o. Dne 7. ledna 2009 pak uzavřela se společností RG Invest s. r. o. a žalovanou smlouvu označenou jako „Dodatek č. 3 k nájemní smlouvě…“ (dále jen „Dodatek č. 3“), v níž vyslovila souhlas s ujednáním, podle něhož bude společnost RG Invest s. r. o. „nahrazena“ v pozici účastníka nájemní smlouvy žalovanou. Citované dodatky byly sjednány na základě žádostí jmenovaných společností o převod práv a povinností dohodnutých v nájemní smlouvě, v nichž příslušný žadatel (konkrétně společnost RG-STAVBY s. r. o. v případě žádosti o uzavření Dodatku č. 2 a společnost RG Invest s. r. o. v případě žádosti o uzavření Dodatku č. 3) vždy také navrhl subjekt, jenž měl vstoupit do postavení nájemce pozemků. Před uzavřením dodatků žalobkyně nezveřejnila (vyvěšením na úřední desce úřadu městské části Praha 13) záměry vyslovit souhlas s uvedenými změnami nájemce předmětných pozemků. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že Dodatek č. 3 je absolutně neplatný právní úkon ve smyslu § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 (dále jen „obč. zák.“). Podle jeho názoru je tomu tak proto, že jeho uzavření nepředcházelo – v rozporu se smyslem a účelem ustanovení § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění účinném do 31. prosince 2010 (dále jen „zákon č. 131/2000 Sb.“) – zveřejnění záměru žalobkyně vyslovit souhlas s ujednáním, v jehož důsledku se změní subjekt v postavení nájemce předmětných pozemků, a to přesto, že taková změna se týkala podstatných náležitostí nájemní smlouvy, resp. samotné existence nájemního poměru (zde odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu z 8. dubna 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008). Uzavřel, že je-li Dodatek č. 3 absolutně neplatný, nestala se žalovaná na jeho základě nájemkyní předmětných pozemků, v důsledku čehož pak není v daném sporu ani pasivně věcně legitimována. Proto žalobu zamítl.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací usnesením ze dne 3. července 2015, č. j. 21 Co 208/2015-161, citovaný rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem, avšak na jeho základě dospěl k rozdílným právním názorům na posouzení platnosti Dodatku č. 3. V této souvislosti předně podotkl, že nelze souhlasit s názorem, že citovaný dodatek směřoval ke změně podstatných náležitostí nájemní smlouvy. Ujednání, na jehož základě měla žalovaná vstoupit na místo dosavadního nájemce pozemků, se totiž nikterak nedotýká vlastního obsahu nájemní smlouvy. Dodatek č. 3 proto nepředstavuje právní úkon, jímž by žalobkyně realizovala „nový“ záměr (záměr pronajmout pozemky za podmínek odlišných od původního záměru), který by podléhal zveřejnění podle § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. Ostatně takový záměr ani pojmout nemohla, neboť nájemní poměr byl sjednán na dobu třiceti let, přičemž druhá smluvní strana nežádala o jeho předčasné ukončení, nýbrž jen o převod práv a povinností z něj vyplývajících na nového nájemce. V návaznosti na to konstatoval, že Dodatek č. 3 byl tedy učiněn v mezích původního (zveřejněného) záměru, na němž se nic nezměnilo; proto je platný stejně jako samotná nájemní smlouva a předchozí dodatky k ní. Dodal, že i kdyby tomu tak nebylo a byl správný závěr o neplatnosti citovaného dodatku, vznikalo by žalované užíváním pozemků bezdůvodné obohacení, o němž lze rozhodnout i na základě žaloby na zaplacení dlužného nájemného. Jelikož však o tento případ zde nejde, stala-li se žalovaná na podkladě (platného) Dodatku č. 3 nájemkyní předmětných pozemků, uzavřel, že v dané věci je pasivně věcně legitimována; za tohoto stavu se měl soud prvního stupně vypořádat rovněž s její námitkou započtení vzájemných pohledávek účastnic, což však neučinil, přičemž v důsledku nesprávného právního posouzení platnosti Dodatku č. 3 ani v potřebném rozsahu neprovedl dokazování rozhodujících skutečností. Z vyložených důvodů shledal, že nejsou splněny předpoklady ani pro potvrzení ani pro změnu rozsudku soudu prvního stupně. Proto ho – s odkazem na ustanovení § 219a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen „o. s. ř.“) – zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 221 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.).
Proti usnesení odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 o. s. ř. a odůvodnila konstatováním, že napadené usnesení závisí na vyřešení otázky (ne)platnosti Dodatku č. 3, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. V tomto směru především namítla, že není správný právní názor, že změna v osobě účastníka nájemní smlouvy nepředstavuje podstatnou změnu této smlouvy. Měla za to, že označení smluvních stran patří mezi podstatné náležitosti smlouvy, a proto i změna této náležitosti nutně musí znamenat podstatnou změnu uvedené smlouvy. Vyjádřila přesvědčení, že za této situace byla žalobkyně povinna postupem podle § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. zveřejnit záměr k uzavření Dodatku č. 3, neboť směřoval k „nahrazení“ jedné ze stran nájemní smlouvy novým subjektem. Dodala, že jelikož uvedené povinnosti nedostála, je citovaný dodatek absolutně neplatný ve smyslu § 39 obč. zák. V uvedených souvislostech se dovolávala rozsudků Nejvyššího soudu z 16. července 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, a z 8. dubna 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008, a zmínila také usnesení Nejvyššího soudu z 16. ledna 2013, sp. zn. 26 Cdo 3372/2011. Navrhla, aby dovolací soud napadené usnesení zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání vyvracela správnost použitých dovolacích námitek. Poukázala rovněž na to, že zamítavý rozsudek soudu prvního stupně by musel být zrušen, i kdyby byl správný tam vyřčený závěr o neplatnosti Dodatku č. 3, neboť v takovém případě měl soud prvního stupně posoudit věc podle ustanovení o bezdůvodném obohacení. Navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) dovolání žalované (dovolatelky) proti usnesení odvolacího soudu projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“). Přitom shledal, že bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na řešení otázky hmotného práva (otázky, zda se publikační povinnost zakotvená v ustanovení § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. vztahuje i na záměr městské části uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, který směřuje ke změně subjektu v postavení nájemce nemovitosti, která je ve vlastnictví hlavního města Prahy a byla svěřena do správy příslušné městské části), jež dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu (výslovně) vyřešena.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. záměry hlavního města Prahy nebo městských částí prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku hlavní město Praha nebo městská část zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před schválením v orgánech hlavního města Prahy nebo v orgánech městských částí vyvěšením na úřední desce Magistrátu hlavního města Prahy nebo na úřední desce úřadu městské části, aby se k nim mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může hlavní město Praha nebo městská část zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud hlavní město Praha nebo městská část záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný.
V soudní praxi (srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 31. srpna 2011, sp. zn. 33 Cdo 128/2009) není – i vzhledem k jednoznačnému znění poslední věty § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. – pochyb o tom, že zveřejnění záměru podle citovaného ustanovení je zákonem stanovenou podmínkou platnosti zamýšleného právního úkonu (condicio legis). Účelem požadavku publikace uvedeného záměru je především informovat občany o dispozicích s majetkem hlavního města Prahy. Jde o to, aby příslušné úkony probíhaly transparentně, aby se o nich občané předem a včas dozvěděli, aby mohli upozornit na hrozící pochybení či nesprávné hospodaření s tímto majetkem a případně aby měli možnost sami vstoupit do tzv. nabídkového řízení jako zájemci (srov. mutatis mutandis rozsudky Nejvyššího soudu z 16. července 2008, sp. zn. 28 Cdo 3757/2007, uveřejněný pod C 6394 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, z 27. září 2010, sp. zn. 30 Cdo 1250/2009, uveřejněný pod č. 45/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a z 26. ledna 2011, sp. zn. 32 Cdo 721/2010, uveřejněný pod č. 111/2011 časopisu Soudní judikatura, v nichž byl vyložen účel ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích /obecní zřízení/, ve znění účinném do 31. prosince 2013, které obsahově koresponduje ustanovení § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb.).
Je zřejmé, že hlavní město Prahu (jeho městskou část) nelze vyjmout z požadavků kladených na správu věcí veřejných ani tehdy, vystupuje-li jako účastník soukromoprávního vztahu. Hlavní město Praha jako veřejnoprávní korporace má při nakládání se svým majetkem určité zvláštní povinnosti vyplývající právě z jeho postavení subjektu veřejného práva. Proto i zde platí, že hospodaření s majetkem hlavního města Prahy musí být maximálně průhledné, účelné a veřejnosti přístupné. Tyto zásady jsou ostatně vyjádřeny i v některých ustanoveních zákona č. 131/2000 Sb. (viz např. § 2 odst. 2 či § 35 odst. 1 tohoto zákona).
V posuzovaném případě je předmětem dovolacího řízení posouzení otázky, zda lze z ustanovení § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. dovodit povinnost městské části zveřejňovat i záměr uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, který směřuje ke změně subjektu v postavení nájemce nemovitosti, která je ve vlastnictví hlavního města Prahy a byla svěřena do správy příslušné městské části. Ačkoli tato povinnost není v citovaném ustanovení zakotvena výslovně (expressis verbis), podle přesvědčení dovolacího soudu jednoznačně vyplývá z jeho účelu a smyslu. Předně nelze ztratit ze zřetele, že přenechá-li městská část svěřenou nemovitost do užívání určitému subjektu (lhostejno že „pouhým“ udělením souhlasu se změnou stávajícího nájemce), aniž postupem podle § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. zveřejní tomu odpovídající záměr, může to každý potenciální zájemce o pronájem dotčené nemovitosti důvodně pociťovat jako svévolné znemožnění účasti v nabídkovém řízení, tedy – řečeno jinak – jako nerovné zacházení. Už to samo o sobě se v poměrech jednání veřejnoprávní korporace jeví jako nepřijatelné. Nahlíženo prizmatem účelu citovaného ustanovení pak takový postup zjevně odporuje zásadám transparentnosti a účelnosti nakládání s majetkem veřejnoprávní korporace, neboť příslušná majetkoprávní dispozice jednak nebude zpřístupněna veřejné kontrole a jednak zůstane nevyužit potenciál nabídkového řízení maximalizovat výtěžek dané dispozice jejím otevřením širokému okruhu případných zájemců. Zásadě transparentnosti se však uvedený postup protiví i proto, že pojme-li městská část úmysl (byť z podnětu stávajícího nájemce) přenechat svěřenou nemovitost do nájmu jinému konkrétnímu (předem zvolenému) subjektu, je třeba i v tomto případě dát občanům prostor k tomu, aby předložili jiné (možná výhodnější) nabídky nebo se alespoň vyjádřili formou případných připomínek k zamýšlené dispozici. Nelze přitom akceptovat názor, že úmysl uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, v jehož důsledku se změní subjekt v postavení nájemce, nemusí městská část zveřejňovat, jelikož nejde o „nový“ záměr (záměr pronajmout nemovitost za podmínek odlišných od původního záměru). V této souvislosti je třeba si uvědomit, že praktický význam takového dodatku spočívá v zásadě jen v usnadnění (zjednodušení) soukromoprávního styku dotčených subjektů v situaci, kdy k dosažení výsledku, který se jím sleduje (přenechání nemovitosti do užívání třetí osoby), by jinak bylo zapotřebí nejméně dvou posloupných kroků (tj. zrušení již existujícího závazku mezi dosavadními stranami a následné založení, byť obsahově shodného, závazku mezi jednou z nich a třetí osobou). Je přitom evidentní, že samotná okolnost, zda subjekty docílí téhož výsledku ve více postupných krocích nebo „najednou“ (zjednodušenou formou), by neměla mít na právní hodnocení jimi zvoleného postupu žádný vliv (z materiálního hlediska zůstává výsledek obou postupů stejný, různí se jen „technické“ prostředky, jimiž byl dosažen). Pak ovšem nezbývá, než sjednání dodatku k nájemní smlouvě, v jehož důsledku vstoupí do nájemního poměru na místo stávajícího nájemce třetí osoba, postavit naroveň zrušení dosavadního nájemního poměru a následnému přenechání věci do užívání novému nájemci, což je dispozice, ohledně které nelze mít žádných pochyb o tom, že je-li jejím předmětem nemovitost hlavního města Prahy, svěřená do správy městské části, musí jí předcházet zveřejnění odpovídajícího záměru příslušné městské části podle § 36 odst. 1 zákona 131/2000 Sb.
Z uvedeného pro danou věc vyplývá, že nepředcházelo-li uzavření Dodatku č. 3 zveřejnění záměru žalobkyně vyslovit souhlas s ujednáním, podle něhož měla namísto společnosti RG Invest s. r. o. vstoupit do postavení nájemce předmětných pozemků dovolatelka, pak citovaný dodatek, jímž byl uvedený záměr realizován, je z pohledu ustanovení § 36 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb. od počátku neplatný. K tomu lze jen dodat, že na uvedeném závěru nemůže nic změnit ani okolnost, že je zjevně účelová námitka absolutní neplatnosti zmíněného dodatku, kterou vznesla dovolatelka v průběhu řízení před soudem prvního stupně. Absolutní neplatnost právního úkonu jako důsledek skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se zákonem, totiž nemůže být odvrácena ani za použití § 3 odst. 1 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 27. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný pod č. 23/2002 časopisu Soudní judikatura).
Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že neobstojí důvody, pro které odvolací soud zrušil rozsudek soudu prvního stupně a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Již jen na okraj lze dodat, že dovolací soud se nemohl zabývat správností odvolacím soudem vyřčené úvahy o možnosti posouzení věci podle ustanovení o bezdůvodném obohacení (v uvedených souvislostech však přece jen nelze přehlédnout, že z hledisek uváděných v tomto rozhodnutí je platná nájemní smlouva ze dne 7. února 2005, kterou žalobkyně uzavřela se společností RG-STAVBY s. r. o. na dobu určitou v trvání třiceti let). Je tomu tak proto, že zmíněnou úvahu lze chápat pouze jako argument podpůrný (argument „navíc“), na němž napadené rozhodnutí ve skutečnosti nespočívá (samotný odvolací soud v odůvodnění svého zrušujícího usnesení uvedl, že zde „se o takový případ nejedná“) a že je vázán obsahovým vymezením (§ 242 odst. 3 věta první o. s. ř.) uplatněného dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. (dovolatelka zmíněný podpůrný argument v dovolání ani nezmínila, pravděpodobně nejen proto, že jde vskutku o argument podpůrný, nýbrž i proto, že ji nepropívá).
Lze uzavřít, že napadené usnesení spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, usnesení odvolacího soudu bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil podle § 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o. s. ř. a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243g odst. 1 věta první o. s. ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-