// Profipravo.cz / Nájem 17.07.2013
K režimu smlouvy o nájmu části nemovitosti s byty
Nájemní vztah, jehož předmětem je nájem (části) nemovitosti se neřídí zvláštními ustanoveními o nájmu bytu podle § 685 a násl., nýbrž podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě (§ 663 a násl.). Podle ustálené soudní praxe úprava nájmu bytu podle § 685 - § 716 obč. zák. dopadá jen na případy, kdy předmětem nájmu je byt. Ke vzniku „chráněného“ nájmu bytu nedojde, jestliže předmětem nájemní smlouvy je celá nemovitost (nebo její část) a není významné, zda součástí pronajatých prostor byly i byty, ani to, že nemovitost byla určena k bydlení, a že byla za tímto účelem pronajata. Podstatný pro závěr, podle které úpravy se bude nájemní vztah řídit, je tak (podle současné právní úpravy) předmět nájmu, nikoliv jeho účel.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1506/2012, ze dne 2. 5. 2013
(kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudkyň Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně B. L., zastoupené JUDr. Gabrielem Brenkou, advokátem se sídlem v Praze 1, Štěpánská 17, proti žalovanému R. Ch., zastoupenému JUDr. Jiřím Vodičkou, advokátem se sídlem v Praze 5, Drtinova 10, o zaplacení částky 2.631.500,- Kč, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 26 C 280/2009, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 4. ledna 2012, č. j. 19 Co 511/2011-164, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 32.912,- Kč k rukám JUDr. Gabriela Brenky, advokáta se sídlem v Praze 1, Štěpánská 17, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
O d ů v o d n ě n í:
Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 25. 6. 2009 domáhala zaplacení dlužného nájemného za dobu od února 2008 do května 2009 ve výši 1.600.000,- Kč s poplatkem z prodlení od 1. 6. 2009 do zaplacení a kapitalizovaných poplatků z prodlení z dlužného nájemného ve výši 1.031.500,- Kč (za 4.126 dní – 31. 5. 2009) s tvrzením, že účastníci uzavřeli dne 22. 8. 2006 nájemní smlouvu na dobu určitou do 30. 11. 2011, podle níž měl žalovaný platit nájemné ve výši 100.000,- Kč měsíčně, v předmětném období však nájemné na účet uvedený ve smlouvě neplatil.
Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 8. 2010, č. j. 26 C 280/2009-117 (po té, co jeho předchozí rozsudek ze dne 26. 8. 2010, č. j. 26 C 280/2009-68, jímž žalobu zamítl, zrušil odvolací soud usnesením ze dne 26. 1. 2011, č. j. 19 Co 521/2010-90), uložil žalovanému zaplatit žalobkyni částku 600.000,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, zamítl žalobu o zaplacení částky 2.031.500,- Kč a poplatků z prodlení z částky 1.600.000,- Kč a rozhodl o nákladech řízení.
Po provedeném dokazování zjistil, že žalobkyně s manželem byli zapsáni jako vlastníci domu v P. (dále též jen „předmětný dům“), že smlouvou ze dne 22. 8. 2006 pronajali rezidenční část domu sestávající ze dvou bytů s terasami žalovanému a jeho manželce, a to na dobu určitou do 30. 11. 2011, že nájemné ve výši 100.000,- Kč mělo být placeno na účet uvedený ve smlouvě (účet žalobkyně), že si ve smlouvě dohodli výpovědní důvody, pro něž, lze nájem skončit výpovědí před uplynutím sjednané doby nájmu, že žalovaní zaplatili kauci ve výši 300.000,- Kč, která měla být vrácena do šesti týdnů po skončení doby nájmu a účastníci smlouvy se dohodli, že pronajímatel má (po domluvě s nájemcem) právo z kauce před jejím vrácením odečíst mj. i smluvní pokutu, že žalovaný listinou ze dne 2. 9. 2008 oznámil pronajímatelům, že s ohledem na svou špatnou finanční situaci není schopen dál platit nájemné a požádal o ukončení nájmu k 30. 11. 2008, že mu dopisem ze dne 13. 11. 2008 sdělil manžel žalobkyně, že na nezaplacené nájemné za měsíce září, říjen a listopad 2008 byla použita složená kauce, že se účastníci o ukončení nájmu nedohodli, a že nájemné za měsíce únor – srpen 2008 bylo zaplaceno na účet manžela žalobkyně.
Dospěl k závěru, že ve věci je třeba použít české právo, i když účastníci nejsou občany České republiky. Vázán právním názorem odvolacího soudu uzavřel, že účastníci neuzavřeli smlouvu o nájmu bytu, ale smlouvu o nájmu části nemovitosti podle § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), že proto mohl žalovaný nájem vypovědět jen ze sjednaných důvodů, což neučinil, nájem tak před uplynutím sjednané doby neskončil, že za období únor 2008 – srpen 2008 bylo nájemné zaplaceno, i když byly platby poukázány na účet manžela žalobkyně, a nikoliv na účet žalobkyně jak bylo dohodnuto ve smlouvě. Žalobu proto, co do částky 1.000.000,- Kč zamítl (nájemné za únor – listopad 2008), zamítl žalobu i v části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení poplatků z prodlení, které při prodlení s placením nájemného, nejde-li o nájem bytu, pronajímateli nepřísluší a zavázal žalovaného zaplatit dlužné nájemné za dobu od prosince 2008 do května 2009 ve výši 600.000,- Kč.
K odvolání žalobkyně i žalovaného Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 4. 1. 2012, č. j. 19 Co 511/2011-164, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, kterým uložil zaplatit žalovanému částku 600.000,- Kč (potvrzující výrok), v části, v níž zamítl žalobu, ho změnil (měnící výrok) jen, co do částky 300.000,- Kč, kterou uložil žalovanému zaplatit a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Po zopakování dokazování smlouvou o nájmu dospěl k závěru, že soud prvního stupně posoudil věc nesprávně jen v části týkající se zaplacení nájemného za období září 2008 – listopad 2008. Podle smlouvy o nájmu mohlo být s kaucí disponováno až po skončení nájmu, v době, kdy manžel žalobkyně započetl kauci na nájemné za tyto měsíce, nebyla kauce splatná, učinil tak v rozporu se smlouvou a tedy neplatně. Protože žalovaný netvrdil, že by nájemné za září – listopad 2008 uhradil jinak, odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalovanému uložil zaplatit i částku 300.000,- Kč (nájemné za září – listopad 2008).
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, aniž by se zabýval jeho přípustností, namítal, že rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení. Nesouhlasil se závěrem odvolacího soudu, že předmětem nájemní smlouvy byla část nemovitosti a nikoliv byt, obsáhle rozebral obsah smlouvy, zejména vyjádření předmětu nájmu, zdůraznil, že pronajímatelé jim přenechali do užívání dva byty (vymezené v bodě 2.1 smlouvy), a to za účelem bydlení nájemce a jeho domácího personálu. Poukázal na význam pojmu residence, který byl ve smlouvě použit, i na ustanovení smlouvy odkazující na § 687 obč. zák. Uzavřel, že odvolací soud měl proto posoudit uzavřenou nájemní smlouvu podle § 685 a násl. obč. zák., kterou lze ukončit výpovědí i před uplynutím sjednané doby nájmu. Navrhl, aby dovolací soud zrušil napadené rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně se v dovolacím vyjádření ztotožnila s napadeným rozhodnutím i s jeho právními závěry, vyvracela dovolací námitky a navrhla, aby dovolání bylo jako zjevně bezdůvodné odmítnuto.
Protože rozhodnutí odvolacího soudu bylo vyhlášeno přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (tj. před 1. 1. 2013), Nejvyšší soud v souladu s čl. II bodu 7 tohoto zákona projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 404/2012 Sb. (dále též jen „o. s. ř.”).
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupeným advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., neboť směřuje proti výroku rozsudku odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který jeho dřívější rozhodnutí zrušil (zaplacení částky 600.000,- Kč) a podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje i proti výroku odvolacího soudu, jímž změnil výrok soudu prvního stupně ve věci samé (zaplacení částky 300.000,- Kč).
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Existenci uvedených vad dovolatel nenamítl a tyto vady nebyly zjištěny ani z obsahu spisu.
Dovolatel zpochybnil skutkové zjištění odvolacího soudu, že předmětem smlouvy o nájmu byla část nemovitosti a uplatnili tak dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř.
Dovolací soud – s přihlédnutím k obsahu spisu – shledal, že odvolací soud při svém skutkovém závěru, že předmětem smlouvy o nájmu byla část nemovitosti, správně vyložil její obsah, vyšel přitom nejen z jeho jazykového vyjádření ve smlouvě, ale i z vůle účastníků při jejím uzavírání (o níž svědčí i následné chování účastníků).
Předmět nájmu je v nájemní smlouvě vymezen v bodě 2.1, podle něj je předmětem nájmu residenční část domu s tím, že je dále specifikována její velikost a prostory, které jsou pronajímány. Ty podle tohoto bodu smlouvy sestávají ze dvou bytů (je vymezena jejich velikost a poloha v domě) a terasy (i u ní je uvedena velikost a poloha, vstup je z jiného podlaží než do bytů). Dohodli-li se účastníci, že si pronajímají „residenční část domu“, pak není významné, zda v současné době je slovo „residence“ vnímáno i jako označení luxusního obytného domu či bytu, neboť podle smlouvy neměla být předmětem nájmu „residence“, ale jen „residenční část domu“. Nelze přitom opomenout závěry ustálené soudní praxe (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 2009, sp. zn. 26 Cdo 2240/2007, ze dne 7. 2. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/98, uveřejněný pod č. 53/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), že předmětem právního vztahu (chráněného) nájmu bytu upraveného v ustanoveních § 685 a násl. obč. zák. je byt jako celek, nikoliv jeho část. Ani další obsah nájemní smlouvy nesvědčí o vůli stran uzavřít smlouvu o nájmu bytu podle § 685 a násl. obč. zák. Účastníci si sjednali jinou délku výpovědní lhůty než stanoví občanský zákoník pro výpověď z nájmu bytu v § 710 odst. 2, která je však v souladu s § 678 umožňujícím odchylné ujednání výpovědní doby pro nájemní smlouvy uzavřené podle § 663 a násl. Sjednali si i omezení výpovědních důvodů, a to i pro případ výpovědi ze strany nájemce, ačkoliv při nájmu bytu podle § 685 a násl. obč. zák. takové omezení nájemce není možné (srovnej § 710 – § 711a obč. zák.). Na vůli účastníků uzavřít smlouvu o nájmu, jejímž předmětem mají být dva byty (a nikoliv část domu, v níž jsou i byty), nelze usoudit ani z bodu 8.3 smlouvy, v němž je odkaz na § 687 obč. zák. Tato část smlouvy stanoví povinnosti nájemce a na § 687 odkazuje jen při vymezení pojmu drobné opravy. Z okolnosti, že při vymezení, co je drobnou opravou, se chtějí účastníci řídit ustanovením § 687 odst. 3 obč. zák. a tím i zvláštním předpisem, na nějž toto ustanovení odkazuje, nelze učinit závěr, že předmětem nájmu měl(y) být byt(y). Lze uzavřít, že předmětem nájemní smlouvy byla residenční část domu, v níž se mj. nachází i dva byty.
Skutková zjištění odvolacího soudu a z nich vyplývající skutkový stav rozhodný pro posouzení věci podle § 663 a násl., § 685 a násl. obč. zák. jsou tak výsledkem logického postupu při hodnocení důkazů podle zásad uvedených v § 132 o. s. ř. (ve spojení s § 211 o. s. ř.). Dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř. proto nebyl užit opodstatněně.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. dovolatel zpochybnil správnost závěru odvolacího soudu, že nájemní vztah účastníků se řídil ustanovením § 663 a násl. obč. zák., nikoliv ustanovením § 685 a násl. obč. zák.
Nájemní vztah, jehož předmětem je nájem (části) nemovitosti se neřídí zvláštními ustanoveními o nájmu bytu podle § 685 a násl., nýbrž podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě (§ 663 a násl.). Podle ustálené soudní praxe (srov. např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/1998, uveřejněného pod č. 53/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) úprava nájmu bytu podle § 685 - § 716 obč. zák. dopadá jen na případy, kdy předmětem nájmu je byt (viz § 118 odst. 2 obč. zák.). Ke vzniku „chráněného“ nájmu bytu nedojde, jestliže předmětem nájemní smlouvy je celá nemovitost (nebo její část) a není významné, zda součástí pronajatých prostor byly i byty, ani to, že nemovitost byla určena k bydlení, a že byla za tímto účelem pronajata. Podstatný pro závěr, podle které úpravy se bude nájemní vztah řídit, je tak (podle současné právní úpravy) předmět nájmu, nikoliv jeho účel.
Rozsudek odvolacího soudu je tedy z hlediska uplatněných dovolacích důvodů (jejich obsahové konkretizace) správný. Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – proto dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o. s. ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a zavázal dovolatele k náhradě nákladů dovolacího řízení, které vznikly žalobkyni v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v částce 26.900,- Kč (§ 2 odst. 1, § 3 odst. 1 bod 8. ve spojení s § 10 odst. 3 a § 18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů), z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300,- Kč, jež stojí vedle odměny (srov. § 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů), a z částky 5.712,- Kč představující 21% daň z přidané hodnoty (§ 137 odst. 3 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
Autor: -mha-