// Profipravo.cz / Nájem 11.04.2013
K označení předmětných pozemků v nájemní smlouvě
Pozemky, které jsou předmětem nájemní smlouvy, není nutné identifikovat všemi údaji vyžadovanými jinak katastrálními předpisy, jestliže jsou i tak vymezeny dostatečně určitým způsobem.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3723/2012, ze dne 26. 3. 2013
(kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce České republiky – Státního pozemkového úřadu, se sídlem Praha 3 – Žižkov, Husinecká 1024/11a, proti žalovanému V. S., zastoupenému Mgr. Martinem Pisarovičem, advokátem se sídlem Břeclav, náměstí T. G. Masaryka 2392/17, o zaplacení částky 35.907,50 Kč, vedené u Okresního soudu v Břeclavi pod sp. zn. 11 C 93/2003, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 25. června 2009, č. j. 14 Co 534/2008-173, ve znění opravného usnesení z téhož dne, č. j. 14 Co 534/2008-178 a opravného usnesení ze dne 29. 6. 2012, č. j. 14 Co 634/2008-241, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 8.476,- Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
O d ů v o d n ě n í:
Podanou žalobou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení dlužného nájemného ve výši 35.907,50 Kč s příslušenstvím za užívání pozemků dle nájemní smlouvy ze dne 11. 10. 1995, a to za období od 1. 4. 1998 do 30. 9. 2002.
Okresní soud v Břeclavi (soud prvního stupně) – poté, co jeho předchozí vyhovující rozsudek ze dne 11. 2. 2004, č.j. 11 C 93/2003-46, byl zrušen usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 23. 11. 2006, č.j. 14 Co 189/2006-97, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení – rozsudkem ze dne 30. 5. 2007, č.j. 11 C 93/2003-128, zamítl žalobu, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobci 35.907,50 Kč s příslušenstvím (výrok I.), a dále rozhodl o nákladech řízení (výrok II.), o vrácení soudního poplatku žalobci (výrok III.) a o odměně zástupce ustanoveného žalovanému (výrok IV.).
Soud prvního stupně zamítl žalobu pro neunesení břemene tvrzení, resp. břemene důkazního žalobcem, neboť žalobce (přestože byl v intencích zrušujícího rozhodnutí odvolacího soudu vyzván k doplnění skutkových tvrzení) neoznačil pozemky, jež měly být předmětem nájemní smlouvy ze dne 11. 10. 1995, jejich parcelními čísly, výměrou, kulturou a umístěním v katastrálním území, přičemž podstatná skutková tvrzení nelze nahradit pouhým odkazem na přílohu citované smlouvy, tj. na listinu, jíž má být proveden důkaz.
Krajský soud v Brně (odvolací soud) rozsudkem ze dne 25. 6. 2009, č.j. 14 Co 534/2008-173, ve znění opravného usnesení z téhož dne, č.j. 14 Co 534/2008-178, a usnesení ze dne 29. 6. 2012, č.j. 14 Co 534/2008-241, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě vyhověl; současně rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Odvolací soud (po doplnění a zopakování dokazování) vzal za prokázáno, že účastníci uzavřeli dne 11. 10. 1995 smlouvu o nájmu pozemků k zemědělskému využití s trvalými porosty (dále též jen „Nájemní smlouva“) za roční nájemné ve výši 10.300,- Kč, že předmětem nájmu byly pozemky v k.ú. S. označené v Příloze č. 1 této smlouvy parcelními čísly a výměrou, že dodatkem č. 1 k Nájemní smlouvě bylo dohodnuto za období od 1. 10. 1997 do 30. 9. 1998 snížení nájemného na částku 1.040,- Kč, dodatkem č. 2 byla dohodnuta nová výše nájemného 10.366,- Kč a že za období od 1. 4. 1998 do 30. 9. 2002 žalovaný dlužil na nájemném celkem částku 35.907,- Kč. Odvolací soud konstatoval, že soud prvního stupně sice žalobu správně zamítl pro neunesení povinnosti tvrzení, resp. pro neunesení důkazního břemene, že však v průběhu odvolacího řízení žalobce chybějící právně významná tvrzení doplnil. Nejednalo se přitom o nepřípustná nová tvrzení ve smyslu § 205a o.s.ř., neboť vyšla najevo již z dokazování provedeného v řízení před soudem prvního stupně (z přílohy č. 1 Nájemní smlouvy) a jejich uvedením nebyl dotčen skutkový základ věci. Dospěl k závěru, že Nájemní smlouva je platným právním úkonem, a to i z hlediska určitosti označení jejího předmětu, který je jasně vymezen katastrálním územím, v němž se pronajaté pozemky nacházejí, jejich parcelními čísly i výměrou. Další identifikace (zejména odkaz na dřívější evidenci pozemků, neboť se jednalo o pozemky evidované zjednodušeným způsobem) již nebyla nutná, jelikož se nejednalo o listinu, jež měla sloužit jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí. Skutečnost, že v mezidobí došlo ke změně v označení pozemků (byla jim přidělena jiná parcelní čísla), není podstatná. Dále konstatoval, že není rozhodné, zda žalovaný předmětné pozemky užíval či nikoliv, neboť povinnost platit nájemné (§ 671 obč.zák.) není závislá na užívání věci. Pokud pozemky trpěly takovými vadami, pro které by je nemohl užívat přiměřeně jejich povaze a určení nebo na nich docílit žádný výnos (§ 673 obč.zák.), mohl se domáhat přiměřené slevy z nájemného (§ 674, § 675 obč.zák.). Povinnosti platit nájemné jej nezbavuje ani dohoda o užívání jiných pozemků uzavřená s Zemědělským družstvem KLAS, nikoliv se žalobcem. Rozsudek soudu prvního stupně proto změnil tak, že žalobě vyhověl.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání (doplněné prostřednictvím ustanoveného advokáta), jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., a uplatnil dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a b) o.s.ř. Vadu řízení, jež mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, spatřuje v postupu odvolacího soudu, který v rozporu s ustanovením § 205a odst. 1 o.s.ř. přihlédl k tvrzením žalobce a jím navrženým důkazům, jež učinil až v průběhu odvolacího řízení, čímž byl popřen princip rovnosti účastníků řízení. V této souvislosti namítá, že označení pozemků, které měly být předmětem pronájmu je natolik významnou skutečností, že ji nelze chápat jako pouhé rozvedení skutečnosti tvrzené dříve v řízení před soudem prvního stupně, ale jde o zcela novou skutečnost. Dále uvádí, že mu žalobce vůbec neumožnil užívat předmětné pozemky, neboť je v té době užívala třetí osoba, a to družstvo KLAS (žádnou dohodou o užívání náhradních pozemků s družstvem neuzavřel) a že přes svůj nesouhlas „dostal přiděleny zcela jiné pozemky“. Na jeho případ pak nedopadá ustanovení o slevě z nájmu. Vzhledem k tomu, že mu pronajímatel vůbec nepřenechal pozemky do užívání, je otázkou, zda byla Smlouva platně uzavřena, neboť nebyl splněn jeden z obligatorních znaků uvedených v § 663 obč.zák. Dále vytýká odvolacímu soudu, že se nedostatečně zabýval jeho námitkou neurčitosti Smlouvy v označení předmětu nájmu, a domnívá se, že mohlo dojít k záměně pozemků a že taková neurčitost je natolik významná, že způsobuje neplatnost nájemní smlouvy podle § 37 odst. 1 obč.zák. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení; současně požádal o odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
Žalobce se ve svém vyjádření k dovolání ztotožnil s napadeným rozhodnutím a vyvracel dovolací námitky. Navrhl, aby dovolání bylo odmítnuto.
Podle čl. II bodu 12. věty před středníkem zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 25. června 2009, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o.s.ř.”).
Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatele ve smyslu § 241 odst. 1 a 4 o.s.ř. (usnesení ze dne 21. 7. 2011, č.j. 26 Cdo 4206/2010-222, jímž dovolací soud zastavil řízení o dovolání žalobce pro nedostatek zastoupení, bylo zrušeno nálezem Ústavního soudu ze dne 14. 11. 2012, sp. zn. IV. ÚS 3042/11) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř, neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny.
Posléze uvedenou vadu uplatňuje dovolatel námitkou, že odvolací soud v rozporu s ustanovením § 205a o.s.ř. přihlédl ke skutečnostem, které žalobce uplatnil až v odvolacím řízení. Pro závěr, zda skutečnosti, které byly uplatněny v odvolání, jsou „nové“, je rozhodné posouzení, zda byly některým účastníkem řízení uplatněny před soudem prvního stupně nebo zda v průběhu tohoto řízení jinak vyšly najevo. Jestliže příslušné skutečnosti byly účastníkem řízení uvedeny (ať již z vlastní iniciativy nebo po poučení soudem) nebo jestliže jinak (např. při dokazování) vyšly najevo, pak z hlediska ustanovení § 205a odst. 1 o.s.ř. byly uplatněny před soudem prvního stupně. Rozhodující v tomto směru je zde porovnání obsahu spisu soudu prvního stupně s údaji obsaženými v odvolání. Jestliže tedy odvolatel v odvolání uvádí takové tvrzení či skutečnosti, které v průběhu řízení před soudem prvního stupně již byly tvrzeny nebo jinak vyšly najevo, pak neuplatňuje nové skutečnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 8. 2009, sp.zn. 21 Cdo 4419/2008, publikovaný pod číslem 27/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Pokud žalobce v odvolání označil pozemky, jež měly být předmětem Nájemní smlouvy, neuplatnil nové skutečnosti, neboť v řízení před soudem prvního stupně vyšly najevo z provedeného dokazování, a to z přílohy č. 1 Nájemní smlouvy; nejednalo se tak o nepřípustné nové skutečnosti uplatněné v rozporu s § 205a o.s.ř. Řízení před odvolacím soudem proto namítanou vadou netrpí. Jiné vady řízení nebyly dovolatelem namítány, ani z obsahu spisu se nepodávají.
Dovolatel dále zpochybňoval závěr odvolacího soudu o platnosti Nájemní smlouvy, čímž uplatnil dovolací důvod podle § 241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., kterým lze odvolacímu soudu vytýkat, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Dovolatel dovozoval neplatnost Nájemní smlouvy z neurčitého vymezení předmětu nájmu. V tomto směru je však třeba přisvědčit odvolacímu soudu, že pozemky, jež byly předmětem Nájemní smlouvy, v ní byly vymezeny dostatečně určitým způsobem a že není nutné, aby byly označeny tak, jak je to vyžadováno ustanovením § 5 zákona č. 334/1992 Sb. o katastru nemovitostí. K obdobnému závěru dospěl Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 23. 1. 2007, sp.zn. 30 Cdo 2105/2006, z nějž vyplývá, že nemovitosti, jež jsou z důvodu faktické nemožnosti jejich fyzického označení jedinečným způsobem evidovány a popsány v katastru nemovitostí, nemusí být v právním úkonu nutně identifikovány všemi údaji vyžadovanými jinak katastrálními předpisy, pokud i při použití jen některých z těchto údajů je lze ve smlouvě jednoznačně individualizovat. Ostatně sám žalovaný v průběhu řízení tvrdil, že pozemky, jež byly uvedeny v Nájemní smlouvě, neužíval a užíval pozemky jiné, a je tedy zřejmé, že ani on neměl pochybnosti o tom, co je předmětem nájmu.
Pokud namítal, že Nájemní smlouva je neplatná z důvodu, že mu pronajímatel neumožnil pozemky užívat (od počátku je užívala jiná osoba), je třeba poukázat na to, že namítaná okolnost zakládá podle občanského zákoníku toliko právo na slevu z nájemného či jeho prominutí (§ 673 obč.zák.), resp. právo na odstoupení od smlouvy (§ 684 obč.zák.), nemá však za následek neplatnost Nájemní smlouvy. Pokud dovolatel nemohl předmětné pozemky pro jejich vady (ať již faktické či právní) užívat, nebyl povinen platit nájemné ve smyslu § 673 obč.zák., ovšem pouze za předpokladu, že právo na prominutí nájemného uplatnil u pronajímatele nejpozději do 6 měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem jej zakládajícím (§ 675 obč.zák.), což však v dané věci ani nebylo tvrzeno. Stejně tak dovolatel netvrdil, že by za podmínek § 684 obč.zák. od Nájemní smlouvy odstoupil.
Jelikož rozsudek odvolacího soudu je z pohledu uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahové konkretizace správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o.s.ř.) - dovolání jako nedůvodné zamítl (§ 243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o.s.ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud rozhodl podle ustanovení § 243b odst. 5 větu první, § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř., a zavázal žalovaného, který nebyl v dovolacím řízení úspěšný k náhradě nákladů dovolacího řízení, který vznikly právnímu předchůdci žalobce v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokátky. Tyto náklady se sestávají z odměny advokátky v částce 6.705,- Kč (§ 2 odst. 1, § 3 odst. 1, bod 4, ve spojení s 10 odst. 3 a § 18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb. ve znění do 29. 2. 2012) a z paušální částky náhrad hotových výdajů ve výši 300,- Kč (§ 2 odst. 1, § 13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů) a z částky 1.471,- Kč, představující 21% daň z přidané hodnoty.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinný, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí soudu, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
Autor: -mha-