// Profipravo.cz / Nájem 06.11.2012
K absenci ujednání o nájemném ve smlouvě o nájmu nemovitosti
Jestliže je nemovitost pronajata jako celek, režim nájemního vztahu je podřízen ustanovení § 663 a následující obč. zák. bez ohledu na to, že součástí této nemovitosti jsou nebytové prostory. Ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pronájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, se tudíž na nájem nemovitostí (pozemků nebo budov) nevztahují.
Neplatnost smlouvy o nájmu nemovitosti nelze spatřovat toliko v okolnosti, že se smluvní strany nedohodly na výši nájemného. Neobsahuje-li totiž smlouva o nájmu nemovitosti (kterou lze sjednat i ústně či konkludentně), ujednání o nájemném, je nájemce podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 2672/2012, ze dne 17. 10. 2012
(kategorie: nájem; zdroj: www.nsoud.cz)
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a soudců Mgr. Zdeňka Sajdla a Mgr. Petra Krause ve věci žalobce Hospodářského družstva Křižovatka se sídlem v Křižovatce 60, Skalná, IČ: 49791494, zast. JUDr. Josefem Heydukem, advokátem se sídlem v Chebu, Májová 32, proti žalovaným 1/ J. N., 2/ M. N., oběma bytem ve Františkových Lázních, Nezvalova 61/1, oběma zastoupeným JUDr. Markem Neustupným, advokátem se sídlem v Mariánských Lázních, U Mlékárny 290, o zaplacení 530.559,50 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Chebu pod sp. zn. 12 C 38/2008, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 25. dubna 2012, č. j. 25 Co 244/2011-469, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 25. dubna 2012, č.j. 25 Co 244/2011-469, ve výrocích II., III., IV. a V. a rozsudek Okresního soudu v Chebu ze dne 22. března 2011, č. j. 12 C 38/2008-327, v části výroku II., pokud jím byla zamítnuta žaloba o zaplacení 211.099,- Kč s příslušenstvím, a ve výroku III. se ruší a věc se v uvedeném rozsahu vrací Okresnímu soudu v Chebu k dalšímu řízení.
O d ů v o d n ě n í:
Shora označeným rozsudkem odvolací soud změnil rozsudek Okresního soudu v Chebu ze dne 22. 3. 2011, č.j. 12 C 38/2008-327, v části zamítavého výroku II. tak, že žalovaným uložil, aby žalobci zaplatili 82.150,- Kč se specifikovanými úroky z prodlení (výrok I.). V části výroku II., jíž byla zamítnuta žaloba o zaplacení 211.099,- Kč se specifikovanými úroky z prodlení odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok II.). Výroky III. – V. odvolací soud rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů a o nákladech státu.
Odvolací soud vyšel ze zjištění, že na základě písemné nájemní smlouvy uzavřené mezi právním předchůdcem žalobce a žalovanými dne 7. 9. 1993, jejíž účinnost byla prodloužena písemnou smlouvou sjednanou mezi účastníky řízení dne 1. 1. 2002 na dobu určitou do 1. 1. 2008, žalovaní užívali za účelem provozování hostinské a ubytovací činnosti rekreační objekt Jadran na stavební parcele č. 400 v katastrálním území F. L., část obce Slatina (dále jen – „předmětná nemovitost“), vlastněný žalobcem. Za užívání předmětné nemovitosti byli žalovaní zavázáni platit nájemné 30.000,- Kč měsíčně splatné vždy do 15. dne příslušného měsíce. Dle smluvních ujednání byl pronajímatel oprávněn nájemní poměr vypovědět pro případ prodlení nájemců s úhradou nájemného po dobu delší 2 měsíců. Výpovědní lhůta byla sjednána tříměsíční s počátkem běhu k prvnímu dni měsíce následujícího po doručení výpovědi. Žalovaní nezaplatili nájemné za listopad 2005, prosinec 2005 a leden 2006. Z uvedeného důvodu žalobce dopisem doručeným žalovaným dne 3. 2. 2006 nájemní poměr vypověděl v tříměsíční výpovědní lhůtě, jež počala běžet prvého dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Žalovaní předmětnou nemovitost užívali i nadále, a to do 31. 12. 2007, aniž se s žalobcem dohodli na výši nájemného. Obvyklá výše nájemného za užívání obdobné nemovitosti v dané lokalitě za období od 1. 6. 2006 do 31. 12. 2007 činila 367.150,- Kč. Žalovaní za užívání předmětné nemovitosti v uvedeném období již zaplatili žalobci 47.689,50 Kč. Pravomocným výrokem I. rozsudku soudu prvního stupně jim dále bylo uloženo, aby žalobci za užívání předmětné nemovitosti v dotčeném období zaplatili dalších 237.310,50 Kč. Na základě takto zjištěného skutkového stavu odvolací soud dovodil, že nájemní poměr založený smlouvou ze dne 7. 9. 1993 prodloužený smlouvou uzavřenou mezi účastníky řízení dne 1. 1. 2002 skončil výpovědí danou žalobcem žalovaným v souladu se smluvním ujednáním z důvodu nezaplacení nájemného za dobu tří měsíců. Za situace, kdy výpověď byla doručena dne 3. 2. 2006, tříměsíční výpovědní doba, jejíž běh počal prvého dne kalendářního měsíce následujícího po jejím doručení, uplynula dnem 31. 5. 2006. Jelikož se účastníci po skončení nájemního poměru nedohodli na pokračování nájemního vztahu, když mezi nimi zůstala sporná výše nájemného, užívali žalovaní předmětnou nemovitost v období od 1. 6. 2006 do 31. 12. 2007 bez právního důvodu. Užíváním nemovitosti se tak na úkor žalobce bezdůvodně obohatili (§ 451 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále jen – „obč. zák.“). Za užívání předmětných nemovitostí v daném období jsou žalovaní povinni poskytnout žalobci peněžitou náhradu ve výši 367.150,- Kč odpovídající obvyklému nájemnému za užívání obdobné nemovitosti v dotčené lokalitě (§ 458 odst. 1 obč. zák.). Jelikož žalovaní žalobci za užívání předmětné nemovitosti v tomto období již zaplatili 47.689,50 Kč a k úhradě dalších 237.310,50 Kč s příslušenstvím byli pravomocně odsouzeni výrokem I. rozsudku soudu prvního stupně, uložil odvolací soud žalovaným, aby žalobci doplatili 82.150,- Kč s příslušenstvím (v uvedeném rozsahu byl rozsudek soudu prvního stupně změněn). V části, jíž se žalobce za užívání předmětné nemovitosti žalovanými v období od 1. 6. 2006 do 31. 12. 2007 domáhal zaplacení dalších 211.099,- Kč, odvolací soud zamítavý výrok II. rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal dovolání žalobce. Brojil proti potvrzujícímu výroku II. Co do přípustnosti dovolání odkázal na ustanovení § 237 odst. 1 písm. b) občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). Namítal, že se účastníci řízení dne 16. 8. 2006 ústně dohodli na pokračování nájemního vztahu k předmětné nemovitosti do 31. 12. 2007 za podmínek sjednaných ve stávající nájemní smlouvě. Žalovaní jsou tedy za užívání předmětné nemovitosti povinni platit sjednané nájemné, a nikoliv nahrazovat bezdůvodné obohacení. Dospěl-li odvolací soud k opačnému závěru, dovolatel dále namítal, že při stanovení výše bezdůvodného obohacení nebyla ve smyslu ustanovení § 458 odst. 2 obč. zák. zohledněna též výše podnikatelského zisku žalovaných z užívání předmětné nemovitosti. V okolnosti, že odvolací soud v rozsudku ze dne 24. 3. 2010, č.j. 25 Co 357/2009-235, na podkladě skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně dospěl, aniž takovou okolnost strany namítaly, k odlišnému právnímu závěru než soud prvního stupně (že předmětný nájemní poměr skončil výpovědí žalobce k 31. 5. 2006), dovolatel spatřuje porušení zásady rovnosti stran a rozpor s ustanoveními §§ 132 a 205a o. s. ř. Dovolatel navrhl, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu ve výroku II. a v závislých nákladových výrocích, jakož i rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku II. a nákladovém výroku III. zrušil a věc v uvedeném rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaní odkázali na svá procesní podání učiněná v průběhu soudního řízení. Navrhli, aby Nejvyšší soud dovolání zamítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) věc projednal podle občanského soudního řádu ve znění účinném od 1. 7. 2009, neboť dovoláním byl napaden rozsudek odvolacího soudu, který byl vydán po 30. 6. 2009 (srov. článek II., bod 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů a další související zákony). Po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu je přípustné, když rozsudkem odvolacího soudu byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, kterým tento soud rozhodl jinak než ve svém dřívějším rozsudku (rozsudek Okresního soudu v Chebu ze dne 8. 6. 2009, č.j. 12 C 38/2008-190) proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil (§ 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř.), bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení), zastoupenou advokátem (§ 241 odst. 1 o. s. ř.), ve lhůtě stanovené § 240 odst. 1 o. s. ř., přezkoumal, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věty prvé o.s.ř.), rozsudek odvolacího soudu. Dovolání shledal opodstatněným.
Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.
Podle § 671 odst. 1 obč. zák. nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.
Jestliže je nemovitost pronajata jako celek, režim nájemního vztahu je podřízen ustanovení § 663 a následující obč. zák. bez ohledu na to, že součástí této nemovitosti jsou nebytové prostory. Ustanovení zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pronájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, se tudíž na nájem nemovitostí (pozemků nebo budov) nevztahují (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1175/96). Smlouva o nájmu nemovitosti musí obsahovat alespoň určení předmětu nájmu. Naplnění ostatních pojmových znaků nájmu (dočasnost, úplatnost, přenechání věci do užívání) vyplývá již z označení smlouvy jako nájemní. Formu nájemní smlouvy pak zákon nestanoví, z čehož plyne, že nájemní smlouva nemusí být jen písemná, ale může být také ústní či konkludentní (srov. Jiří Švestka, Jiří Spáčil, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv, Občanský zákoník, I, II, 2. vydání, Praha 2009, 1882 s.). Neobsahuje-li smlouva o nájmu nemovitosti (včetně budovy, v níž jsou místnosti určené k provozování obchodu a služeb) určení nájemného, je nájemce podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.10.1999, sp.zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný v časopise Soudní judikatura, příloha I/2000, č. 7).
V projednávané věci nájemní poměr k předmětné nemovitosti založený písemnou nájemní smlouvou uzavřenou dne 7. 9. 1993, prodloužený nájemní smlouvou uzavřenou dne 1. 1. 2002, zanikl v důsledku písemné výpovědi dané žalobcem žalovaným pro neplacení nájemného ke dni 31. 5. 2006 (uvedená skutečnost není účastníky řízení zpochybňována). Tvrdí-li žalobce, že po skončení uvedeného nájemního poměru uzavřel se žalovanými ústně smlouvu o nájmu předmětné nemovitosti na dobu do 31. 12. 2007, nelze její neplatnost spatřovat toliko v okolnosti, že se smluvní strany nedohodly na výši nájemného. Neobsahuje-li totiž smlouva o nájmu nemovitosti (kterou lze sjednat i ústně či konkludentně), ujednání o nájemném, je nájemce podle ustanovení § 671 odst. 1 obč. zák. povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Závěr odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy, jež měla být stran předmětné nemovitosti po skončení předchozího nájemního poměru uzavřena ústně na dobu do 31. 12. 2007, opírající se o zjištění, že mezi smluvními stranami nebyla ujednána výše nájemného, tudíž neobstojí.
K námitkám dovolatele ohledně určení výše bezdůvodného obohacení získaného žalovanými (uvedená otázka zůstává aktuální přinejmenším se zřetelem k potřebě posouzení nároku žalobce za dobu od skončení předchozího nájemního poměru do tvrzeného uzavření nové nájemní smlouvy) sluší se dodat, že podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu výše bezdůvodného obohacení získaného užíváním cizí nemovitosti bez právního důvodu odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobné věci, zpravidla formou nájmu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek č. seš. 8, roč. 2000, pod R 53/2000). Odvolací soud tedy nepochybil, dovozoval-li výši bezdůvodného obohacení žalovaných získaného užíváním předmětné nemovitosti právě z výše nájemného hrazeného za užívání obdobných nemovitostí a nikoliv z výše jejich podnikatelského zisku. Lichou shledává Nejvyšší soud též námitku dovolatele, že odvolací soud v rozsudku ze dne 24. 3. 2010, č.j. 25 Co 357/2009-235, dospěl, aniž to bylo ze strany účastníků řízení namítáno, na rozdíl od soudu prvního stupně k odlišnému právnímu závěru (že nájemní poměr založený smlouvou uzavřenou dne 7. 9. 1993, prodloužený smlouvou ze dne 1. 1. 2002, zanikl výpovědí žalobce ke dni 31. 5. 2006). Přezkumná činnost odvolacího soudu zahrnuje jak hmotněprávní posouzení věci, tak i posouzení aplikace procesních předpisů. Odvolací soud přitom přezkoumává rozhodnutí soudu prvního stupně i z důvodů, které nebyly v odvolání uplatněny (§ 212a odst. 1 o. s. ř.). Může tedy věc právně posoudit jinak, než jak učinil soud prvního stupně, i tehdy nesměřují-li proti právnímu posouzení věci soudem prvního stupně námitky účastníků.
Jelikož právní posouzení věci odvolacím soudem (jak rozebráno výše) správné není, Nejvyšší soud, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věty první o. s. ř.), rozsudek odvolacího soudu v dovoláním napadeném výroku II. a závislých nákladových výrocích III. až V. zrušil (§ 243b odst. 2 in fine o. s. ř.). Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i pro rozsudek soudu prvního stupně, Nejvyšší soud zrušil v dotčené části výroku II., jíž byla zamítnuta žaloba o zaplacení 211.099,- Kč s příslušenstvím, a v nákladovém výroku III. i jeho rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně v uvedeném rozsahu k dalšímu řízení (§ 243b odst. 3 věty druhé o. s. ř.).
Právní názor vyslovený Nejvyšším soudem v tomto rozsudku je pro soudy nižších stupňů v dalším řízení závazný (§ 243d odst. 1, § 226 odst. 1 o. s. ř.). V konečném rozhodnutí bude rozhodnuto i o náhradě nákladů dovolacího řízení (§ 243d odst. 1 věty druhé o. s. ř.).
Autor právního shrnutí: Miroslav Havliš
Autor: -mha-