// Profipravo.cz / Kupní a směnná smlouva 04.11.2015
Zhodnocení novostavby rodinného domu opravou vadného zateplení
I. U rodinného domu, který byl kolaudován jako novostavba dva roky před prodejem (vady se projevily v záruční době sjednané na 36 měsíců), nelze při posuzování přiměřenosti slevy z kupní ceny uplatnit hledisko možného zhodnocení věci opravou. Naopak lze v dané věci mít za to, že výměnou vadného zateplení za bezvadné nedošlo ke zhodnocení novostavby rodinného domu; účastníky sjednaná kupní cena totiž zcela jistě reflektovala bezvadný zateplovací systém domu a přesvědčení kupujícího o bezvadnosti kupované věci se promítlo do akceptace sjednané kupní ceny.
II. Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Úvaha odvolacího soudu, že hlavním hlediskem pro určení přiměřené slevy z kupní ceny je v daném případě výše nákladů potřebných k odstranění vad věci, uvedenému výkladu neodporuje. Je na soudu, aby stanovil hlediska pro určení slevy z kupní ceny s ohledem na individuální charakter každé posuzované věci, tj. aby vymezil hypotézu ustanovení § 597 odst. 1, resp. 622 odst. 1 obč. zák. pro každý konkrétní případ zvlášť.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015
Dotčené předpisy:
§ 597 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
§ 622 odst. 1 obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: kupní smlouva; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 6 rozsudkem ze dne 31. července 2014, č. j. 33 C 270/2010-279, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 256.255,39 Kč spolu s 7,75% úrokem z prodlení od 16. 9. 2011 do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.). Co do částky 237.320,60 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl (výrok II.), rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu a přiznal znalečné soudem ustanovenému znalci (výroky III. – VI.).
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 28. ledna 2015, č. j. 69 Co 486/2014-310, ve znění opravného usnesení ze dne 3. února 2015, č. j. 69 Co 486/2014-316, rozsudek soudu prvního stupně v části výroku I., jíž bylo žalobci přiznáno 256.255,39 Kč se 7,75% úrokem z prodlení ročně z částky 100.000,- Kč od 16. 9. 2011 do 21. 9. 2011 a z částky 256.255,39 Kč od 22. 9. 2011 do zaplacení, potvrdil; v části, jíž byly žalobci přiznány úroky z prodlení ve výši 7,75% ročně z částky 156.255,39 Kč od 16. 9. 2011 do 21. 9. 2011, uvedený výrok změnil tak, že žalobu v této části zamítl. Výrok II. rozsudku soudu prvního stupně pak změnil tak, že žalované uložil povinnost do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobci dalších 148.813,90 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,75% ročně z této částky od 22. 9. 2011 do zaplacení, a v části, jíž byla zamítnuta žaloba co do 71.623,71 Kč s úroky z prodlení ve výši 7,75% ročně z této částky od 16. 9. 2011 a z částky 148.813,90 Kč od 16. 9. 2011 do 21. 9. 2011, výrok II. potvrdil. Ohledně částky 16.865,- Kč s příslušenstvím a ve výrocích o nákladech řízení odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Ve výroku III. o přiznání znalečného odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, které není podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (srov. článek II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., dále jen „o. s. ř.“), přípustné.
Žalobce navrhl, aby dovolací soud dovolání žalované jako nepřípustné odmítl, případně jako nedůvodné zamítl. Je přesvědčen, že odvolací soud neposoudil žádnou z otázek hmotného nebo procesního práva odchylně od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, ani nerozhodoval o otázce, která dosud nebyla Nejvyšším soudem řešena. Při určení výše slevy z kupní ceny odvolací soud správně vzal v úvahu újmu, která mu vznikla.
Podle § 237 o. s. ř. platí, že není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle 241a o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Prostřednictvím tohoto důvodu žalovaná vytýká odvolacímu soudu, že určil nesprávně výši slevy z kupní ceny, neboť v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, konkrétně jeho rozsudkem ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, vycházel z vyčíslení nákladů na opravu, resp. odstranění vad, aniž přitom zohlednil, že výměnou fasády za novou došlo k zhodnocení věci (rodinného domu).
Odvolací soud vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 17. 5. 2010 kupní smlouvu, kterou žalobce od žalované koupil rodinný dům s pozemky; účastníci si sjednali záruční dobu 36 měsíců od protokolárního předání a převzetí předmětu koupě (k předání předmětu koupě došlo 21. 5. 2010). Žalobce u žalované v záruční době reklamoval vady, které žalovaná neodstranila. Žalobce proto uplatnil u soudu nárok na slevu z kupní ceny. Ze znaleckého posudku vypracovaného ČVUT v Praze, Kloknerovým ústavem, mimo jiné vyplynulo, že některé podlahy v interiéru byly provedeny v rozporu s projektovou dokumentací z anhydritu namísto betonové mazaniny a že je vadně ve svém základu proveden fasádní zateplovací systém, v důsledku čehož dochází k projevům vlhkosti v interiéru a v exteriéru se na fasádě vyskytují vlhké skvrny a praskliny; k odstranění vad fasády je třeba demontovat stávající zateplovací systém a provést nový podle zásad provádění tohoto zateplovacího systému a v souladu s projektovou dokumentací. V dodatku č. 1 ke znaleckému posudku byly vyčísleny náklady na odstranění uvedených vad (náklady na odstranění vad fasádního systému částkou 328.136,38 Kč, na odstranění vad podlah částkou 4.863,88 Kč, na odstranění vadné hydroizolace částkou 11.444,05 Kč a na odstranění vlhkosti v koupelně částkou 7.789,86 Kč). V dodatku č. 2 ke znaleckému posudku byly vyčísleny náklady na sanaci stávajícího zateplovacího pláště (bez jeho výměny); odvolací soud z nich však nevycházel, neboť dovodil, že taková oprava fasády (zakrytí, záplatování vadně provedeného zateplovacího systému) by nevedla k odstranění vad (nedostatků zateplovacího systému), nýbrž k jejich zakrytí novou fasádní vrstvou. Vzal přitom v úvahu údaj uvedený znalcem Kloknerova ústavu, že má-li stávající zateplovací systém plnit svou funkci a účel, musí být zcela odstraněn a znovu zhotoven.
Podle § 597 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (viz § 3028 zákona č. 89/2012 Sb.) - dále jen „obč. zák.“, jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit.
Uzavřela-li kupní smlouvu o prodeji nemovitosti na straně prodávajícího osoba provozující živnost v oboru „realitní činnost“, použijí se na práva a povinnosti z této kupní smlouvy též zvláštní ustanovení občanského zákoníku o prodeji zboží v obchodě (§ 612 a následující obč. zák.; srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2006, sp. zn. 33 Odo 1314/2005).
Podle § 622 odst. 1 obč. zák., jde-li o vadu, kterou lze odstranit, má kupující právo, aby byla bezplatně, včas a řádně odstraněna, a prodávající je povinen vadu bez zbytečného odkladu odstranit. Není-li to vzhledem k povaze vady neúměrné, může kupující požadovat výměnu věci nebo týká-li se vada jen součásti věci, výměnu součásti. Není-li takový postup možný, může kupující žádat přiměřenou slevu z ceny věci nebo od smlouvy odstoupit.
Ustálená rozhodovací praxe Nejvyššího soudu vymezuje určení výše přiměřené slevy z kupní ceny ve vztahu k ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák.; stejná hlediska pro určení slevy z ceny věci se uplatní analogicky i v případě aplikace ustanovení § 622 odst. 1 obč. zák.
Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. (a tudíž i § 622 odst. 1 obč. zák.) patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007). Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, a ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, popř. usnesení ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, a Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, 1737 s.).
Úvaha odvolacího soudu, že hlavním hlediskem pro určení přiměřené slevy z kupní ceny je v daném případě výše nákladů potřebných k odstranění vad věci, shora uvedenému výkladu neodporuje. Je na soudu, aby stanovil hlediska pro určení slevy z kupní ceny s ohledem na individuální charakter každé posuzované věci, tj. aby vymezil hypotézu ustanovení § 597 odst. 1, resp. 622 odst. 1 obč. zák. pro každý konkrétní případ zvlášť. Odvolací soud nepominul, že při určení přiměřené slevy z kupní ceny se přihlíží zejména k tomu, o kolik se v důsledku vady snížila obvyklá cena věci se zřetelem na rozsah vady a k možnostem, za nichž lze věc i s vadou užívat. Konstatoval, že sleva odpovídající nákladům na odstranění vady fasádního zateplovacího systému, vad podlahy, vadné hydroizolace a vlhkosti v koupelně představuje 7,15 % kupní ceny domu. Akcentoval, že zvláště vadně provedený systém fasádní izolace a četné projevy vlhkosti zjevně komplikují a omezují užívání domu žalobcem. Úvahu odvolacího soudu pak podle názoru dovolacího soudu, s ohledem na závažnost vady systému fasádního zateplení, neznehodnocuje - jak prosazuje žalovaná - jeho pochybení v procentuálním výpočtu poměru přiznané slevy vůči kupní ceně domu (sleva totiž představuje 9,13 % kupní ceny domu /4.432.223,- Kč/). Odstranění uvedené vady je totiž zásahem, který se významně projeví při užívání domu; omezí totiž vlastníka podstatným způsobem v nerušeném výkonu jeho vlastnického práva.
Protože odvolací soud v souladu se shora uvedenou soudní judikaturou přihlížel při určení přiměřené slevy z kupní ceny nejen k ceně oprav nutných k odstranění vad domu, ale i k dopadu vytčených vad na snížení funkčních a užitných vlastností domu, je správný jeho závěr, že sleva z kupní ceny domu ve výši 405.069,29 Kč je přiměřená povaze i rozsahu vad.
Závěry, které Nejvyšší soud přijal v rozsudku ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, a na něž žalovaná v dovolání odkazuje, se v dané věci neuplatní. Týkaly se totiž přiměřenosti slevy z kupní ceny ojetého automobilu, kdy v důsledku působení vady existující v době převzetí automobilu kupujícím došlo následně k poškození motoru automobilu. Dovolací soud tehdy uzavřel, že „při stanovení výše slevy se přihlíží rovněž k ceně opravy, pokud byla věc opravena; není však možno vyjít pouze z této ceny (opravou mohlo dojít i ke zhodnocení věci - věc získala (provedením generální opravy motoru) vyšší užitnou hodnotu, než by odpovídala běžnému opotřebení vzhledem ke stáří vozidla a počtu ujetých kilometrů)“. Poměřování výše slevy při kompletní opravě motoru ojetého automobilu a při opravě vadného fasádního zateplovacího systému novostavby rodinného domu je nepřiléhavé. U rodinného domu, který byl kolaudován jako novostavba dva roky před prodejem žalobci (vady se projevily v záruční době sjednané na 36 měsíců), nelze hledisko možného zhodnocení věci opravou uplatnit. Naopak lze mít za to, že výměnou vadného zateplení za bezvadné nedošlo ke zhodnocení novostavby rodinného domu; účastníky sjednaná kupní cena totiž zcela jistě reflektovala bezvadný zateplovací systém domu a přesvědčení kupujícího o bezvadnosti kupované věci se promítlo do akceptace sjednané kupní ceny. Amortizaci nemovitosti (rodinného domu) pak nelze - s ohledem na předpokládanou životnost věcí - srovnávat s amortizací automobilu; motorové vozidlo podléhá fyzickému i morálnímu opotřebení nepoměrně rychleji než stavba rodinného domu.
Přípustnost dovolání není sto založit dovolací námitka, že rozhodnutí odvolacího soudu závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, konkrétně na otázce, jakým způsobem má být určena výše slevy z kupní ceny v situaci, kdy vedle sebe existují dvě rovnocenná řešení odstranění vady. Žalovaná prosazuje, že v takovém případě má soud volit ekonomičtější řešení a vycházet ze zásad, na nichž spočívá občanské právo (péče řádného hospodáře, minimalizace zásahů do majetku druhého, atp.). Pomíjí však, že odvolací soud skutkově neuzavřel, že existují dvě rovnocenná řešení odstranění vad. Naopak, vyšel ze zjištění, že vady projevující se zvýšenou vlhkostí a trhlinami fasády lze odstranit výhradně demontáží stávajícího fasádního systému a jeho nahrazením novým, správně provedeným. Dovozuje-li tudíž žalovaná oproti odvolacímu soudu, že ze znaleckého posudku se podává, že vady fasádního systému lze odstranit dvěma různými způsoby, kdy jeden je výrazně nákladnější než druhý, avšak oba ve výsledku povedou k odstranění vad fasádního systému, je evidentní, že její argumentace nevystihuje dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci. Uplatněním dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění právního posouzení věci, vychází-li z jiného skutkového stavu, než z jakého při právním posouzení věci vyšel odvolací soud. Správnost rozhodnutí odvolacího soudu nelze poměřovat námitkami, které vycházejí z jiného než odvolacím soudem zjištěného skutkového stavu, a to i kdyby šlo o námitky právní. Skutkový základ sporu nelze v dovolacím řízení zpochybnit a nesprávná skutková zjištění nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario).
Vytýká-li žalovaná odvolacímu soudu, že se odchýlil od skutkového zjištění soudu prvního stupně (ohledně způsobu odstranění vad fasády), aniž by zopakoval důkazy znaleckým posudkem a výslechem znalce, a že jeho rozhodnutí je překvapivé, přehlíží, že k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a /, b/ a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud přihlédne jen za (zde nenaplněného) předpokladu, že dovolání je přípustné (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
Lze uzavřít, že dovolání směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, proti němuž není tento mimořádný opravný prostředek přípustný; Nejvyšší soud je proto podle § 243c odst. 1 věty první o. s. ř. odmítl.
Výrok o nákladech dovolacího řízení nemusí být odůvodněn (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinná, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
Autor: -mha-