// Profipravo.cz / Kupní a směnná smlouva 12.12.2013
Posouzení přiměřenosti výše slevy z kupní ceny
Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, ze dne 24. 10. 2013
(kategorie: kupní smlouva; zdroj: www.nsoud.cz)
Z odůvodnění:
Žalobkyně se domáhala po žalovaných přiměřené slevy z kupní ceny s odůvodněním, že bytové prostory nacházející se v objektu, který byl předmětem koupě, vykazovaly vady.
Okresní soud ve Strakonicích rozsudkem ze dne 25. června 2010, č. j. 8 C 434/2009-91, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 22. září 2010, č. j. 8 C 434/2009-107, zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 283.500,- Kč, a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků a státu. Z provedených důkazů zjistil, že účastníci uzavřeli dne 5. 2. 2009 kupní smlouvu, jíž bylo na žalobkyni převedeno vlastnické právo k nemovitostem ve spoluvlastnictví žalovaných za kupní cenu 4,100.000,- Kč (§ 588 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v rozhodném znění - dále jen „obč. zák.“). Ujednání v kupní smlouvě, podle něhož se předmětné nemovitosti převádějí „jak stojí a leží“, shledal neplatným, neboť jedná-li se o předmět prodeje, který není určen úhrnně (tak jako v posuzované věci), nelze si smluvně sjednat režim § 501 obč. zák. Dopis žalobkyně ze dne 12. 6. 2009, který zaslala žalovaným poté, co zjistila, že byt v převedeném domě je využíván jako pěstírna konopí a v důsledku toho vykazuje vady spočívající v „katastrofální devastaci bytového prostoru“, soud prvního stupně nepovažoval za řádné vytknutí vad; v dopise není uveden výčet vad a ani neobsahuje odkaz na k němu připojený znalecký posudek popisující vady. Uzavřel, že žalobkyně vytkla vady až v žalobě, která však byla podána po uplynutí šestiměsíční prekluzivní lhůty (§ 599 obč. zák.).
Krajský soud v Českých Budějovicích usnesením ze dne 3. prosince 2010, č. j. 5 Co 2466/2010-119, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně i s jeho právním závěrem, že v dané věci, kdy předmětem kupní smlouvy byly věci individuálně určené, se ustanovení § 501 obč. zák. neuplatní. Oproti němu však dovodil, že žalobkyně dopisem ze dne 12. 6. 2009, který byl žalovaným doručen v šestiměsíční lhůtě podle § 599 obč. zák., řádně vytkla vady z hlediska jejich konkretizace a uplatnila právo z odpovědnosti za vady.
Soud prvního stupně poté rozsudkem ze dne 28. července 2011, č. j. 8 C 434/2009-202, ve spojení s doplňujícím rozsudkem ze dne 20. prosince 2011, č. j. 8 C 434/2009-228, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 135.965,30 Kč a žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 67.982,70 Kč, oběma s 8,5 % úroky z prodlení z těchto částek od 19. 10. 2009 do 31. 12. 2009 a za dobu od 1. 1. 2010 do zaplacení ve výši, která v každém jednotlivém kalendářním pololetí trvání prodlení odpovídá v procentech součtu čísla 7 a výše limitní sazby pro dvoutýdenní repo operace České národní banky vyhlášené ve Věstníku České národní banky a platné vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního pololetí, ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (výroky I. a II.), žalobu o zaplacení částky 25.472,- Kč spolu s požadovanými úroky z prodlení zamítl (výrok III.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků a státu (výroky IV. - VIII.).
Odvolací soud rozsudkem ze dne 4. května 2012, č. j. 5 Co 932/2012-248, rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil ve výrocích I. a II. a ve výrocích VI. až VIII. o náhradě nákladů řízení státu, změnil jej ve výrocích IV. a V. o náhradě nákladů řízení účastníků; současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Oba soudy vyšly ze zjištění, že žalobkyně (kupující) uzavřela dne 5. 2. 2009 se žalovanými (prodávajícími), kteří byli podílovými spoluvlastníky (žalovaná v rozsahu 2/3 a žalovaný v rozsahu 1/3) nemovitostí, a to domu na stavební parcele č. 8/1, stavební parcely č. 8/1, ostatní plochy č. parc. 159/1 a č. parc. 159/22 a zahrady č. parc. 164/2 a č. parc. 164/3, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Strakonice na LV č. 479 pro k. ú. M. (dále jen „předmětné nemovitosti“, resp. „nemovitosti“), kupní smlouvu, jíž nabyla do svého vlastnictví předmětné nemovitosti za kupní cenu 4,100.000,- Kč. V kupní smlouvě (článku IV.) bylo s odkazem na § 501 obč. zák. uvedeno, že prodávající přenechávají nemovitosti „jak stojí a leží“ a že neodpovídají za vady prodávaných nemovitostí. Dále se ve smlouvě uvádí, že prodávající neujistili kupující o zvláštní vlastnosti nemovitostí a ta si také žádné nevymínila. Smluvní strany prohlásily, že objekt je plně funkční a způsobilý k užívání. Veškeré rozvody elektrických energií, pitné, užitkové (teplé i studené) vody a odpadních vod jsou funkční. Veškerá sanitární technika, jež je součástí prodeje, je funkční a způsobilá k dalšímu užívání. Žalovaní tím ujistili žalobkyni, že dům má určité vlastnosti, přičemž toto ujištění se posléze ukázalo nepravdivým. Žalovaní žalobkyni na žádné vady neupozornili. Žalobkyně si prohlédla dům až na byt pronajatý M. P., jehož prohlídku nebyli žalovaní schopni zajistit. Teprve po zpřístupnění bytu policií žalobkyně zjistila, že byt byl využíván jako pěstírna konopí. V důsledku toho vykazoval v době převzetí nemovitostí (tj. dne 17. 3. 2009) vady popsané ve znaleckém posudku Ing. Roberta Flandera, který žalobkyně připojila k dopisu ze dne 12. 6. 2009, v němž vytkla vady domu spočívající v devastaci bytu ve velkém rozsahu. Zničeno bylo veškeré zařízení bytu; zcela chybí vnitřní dveře, zcela zničené jsou kuchyňská linka, podlahové krytiny a sociální zařízení včetně rozvodů vody, omítky jsou poškozené mechanicky, vlhkostí a plísní, příčky jsou odstraněné, ve stěnách jsou průrazy, poškozená jsou okna a nefunkční otopný systém. Žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny v celkové výši 283.500,- Kč. Vytýkací dopis byl žalovaným doručen dne 26. 6. 2009. Podle soudem ustanoveného znalce Ing. Hoška připadala z celkové sjednané kupní ceny na dům, v němž se nacházel zdevastovaný byt, částka 4,054.900,- Kč. Znalec stanovil podíl bytu na kupní ceně částkou 298.846,- Kč. Podíl bytu na celkovém obestavěném prostoru domu činil 7,37 %. Byt byl kompletně zrekonstruován v roce 1976-1978 a stav jeho zařízení neodpovídal běžné míře opotřebení; vzhledem k tomu, že bylo zcela zničeno, je třeba ho vyměnit za nové. Cenu prací a dodávek nutných k výměně zničených prvků a konstrukcí znalec ohodnotil na 441.437,- Kč. Zůstatkovou hodnotu poničených prvků bytu ocenil na 212.017,- Kč.
Odvolací soud se ztotožnil i s právním posouzením věci soudem prvního stupně. Ve shodě s ním dospěl k závěru, že žalobkyni vzniklo právo z odpovědnosti za vady, a to na přiměřenou slevu z kupní ceny podle § 597 odst. 1 obč. zák. Zdůraznil, že žalovaní ujistili žalobkyni, že dům, jehož součástí byl i pronajatý byt, je plně funkční a schopný užívání, tedy že je bez vad. Již proto na danou věc nedopadá § 500 obč. zák. Vady bytu navíc nepovažoval za vady zjevné za situace, kdy žalobkyně je při běžné prohlídce domu nemohla zjistit - na její výslovnou žádost žalovaní nebyli schopni zajistit vstup do bytu. Na vady bytu, které vyšly najevo až dodatečně (po zpřístupnění bytu policií dne 17. 3. 2009), žalovaní žalobkyni ve smyslu § 596 obč. zák. neupozornili. Odvolací soud - s odkazem na ustálenou judikaturu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 2. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1430/2010) - zopakoval, že § 501 obč. zák. vylučující odpovědnost za vady věci se vztahuje pouze na věci určené úhrnně, tedy „jak stojí a leží“, nikoli na věci určené individuálně. Na tom nic nemění, že účastníci učinili obsahem kupní smlouvy nejen prohlášení, že se věci přenechávají „jak stojí a leží“, ale i prohlášení, že prodávající neodpovídají za vady prodaných nemovitostí, tedy dopad ustanovení § 501 obč. zák. na odpovědnost za vady. Smluvním ujednáním totiž nelze vyloučit aplikaci kogentního ustanovení § 597 obč. zák. Přisvědčil závěru (vyslovenému již v usnesení ze dne 3. 12. 2010, č. j. 5 Co 2466/2010-119), že žalobkyně vady nemovitosti vytkla žalovaným řádně a včas v šestiměsíční lhůtě podle § 599 obč. zák. Ve shodě se soudem prvního stupně shledal slevu z kupní ceny ve výši 203.948,- Kč přiměřenou konkrétním okolnostem případu. Kromě hlediska nákladů nutných k uvedení bytu do stavu běžného opotřebení ke dni uzavření kupní smlouvy, jež především bral v potaz soud prvního stupně, přihlédl i k tomu, že žalobkyně koupila dům s bytem, který byl naprosto nefunkční, a že vynaložila na opravu bytu 350.000,- Kč. Za této situace není sleva, která činí přibližně 5 % z celkové ceny všech nemovitostí, nepřiměřená. Tomuto závěru odpovídá i to, že podíl bytu na celkovém obestavěném prostoru domu je 7,37 %.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní dovolání, jehož přípustnost dovozují z § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř. a důvodnost z § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. Oproti soudům mají za to, že dopis žalobkyně ze dne 12. 6. 2009 nebyl řádným vytknutím vad, neboť žalobkyně v něm vady neoznačila ani nepopsala. Učinila tak až v žalobě po uplynutí prekluzivní šestiměsíční lhůty podle § 599 obč. zák. Nejsou srozuměni ani se skutkovými závěry, že vady bytu nebyly vadami zjevnými a že žalobkyni v kupní smlouvě ujistili, že věc je bez vad. Jelikož vady bytu jsou vadami zjevnými, tj. při běžné prohlídce zjistitelnými (okolnost, zda si kupující věc skutečně prohlédl, je nepodstatná), názor odvolacího soudu, že § 500 obč. zák. na danou věc nedopadá, není správný. I nadále prosazují názor, že zákon nezapovídá smluvním stranám možnost - v rámci autonomie vůle - sjednat si, že prodávající za vady předmětu koupě neodpovídá. Mají výhrady i k výši přiznané slevy z kupní ceny, která je stanovena nepřiměřeně, jako by se byt v objektu vůbec nenacházel, přičemž zdevastované byly pouze jeho některé zařizovací prvky. Navrhují, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně se ztotožňuje se skutkovými i právními závěry odvolacího soudu a navrhuje dovolání zamítnout.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2012 - dále jen „o. s. ř.“ (srovnej čl. II bod 7. zákona č. 404/2012 Sb.).
Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas k tomu oprávněnými subjekty, za splnění podmínky jejich advokátního zastoupení (§ 240 odst. 1, § 241 odst. 1, 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. b/ o. s. ř.
Vady vyjmenované v § 242 odst. 3 větě druhé o. s. ř. žalovaní nenamítají a jejich existence nevyplývá ani z obsahu spisu; Nejvyšší soud (§ 10a o. s. ř.) se proto zabýval jen dovolacími důvody, jak je žalovaní v dovolání obsahově vylíčili (§ 242 odst. 3 věta první o. s. ř.).
Námitky směřující proti skutkovým závěrům, že žalobkyně vytkla vady předmětu koupě v dopisu ze dne 12. 6. 2009, že kupní smlouva obsahuje jejich prohlášení, že dům je plně funkční a způsobilý k užívání, a že žalobkyni v kupní smlouvě ujistili, že věc je bez vad, vystihují dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o. s. ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování. Žalovaní totiž vlastní interpretací obsahu dopisu ze dne 12. 6. 2009 a kupní smlouvy dovozují, že žalobkyně v dopisu neoznačila a nepopsala jednotlivé vady bytu a že kupní smlouva neobsahuje jejich prohlášení, že dům je plně funkční a způsobilý k užívání, a jejich ujištění, že dům je bez vad (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 73/2000, nebo rozsudek ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1145/99, dále rozsudek ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2900/99, uveřejněný pod č. 46 v sešitě č. 3 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura, či usnesení ze dne 25. 9. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1682/2003, ze dne 25. 3. 2004, sp. zn. 20 Cdo 261/2003, a ze dne 6. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 728/2004; v nich Nejvyšší soud vyslovil právní názor, podle něhož zjišťuje-li soud obsah smlouvy, tj. činí-li z obsahu smlouvy zjištění o tom, co bylo jejími účastníky ujednáno, a to i pomocí výkladu projevů vůle ve smyslu § 35 odst. 2 obč. zák., jde o skutkové zjištění).
Za skutkové zjištění, které nemá oporu v provedeném dokazování, je třeba rozumět výsledek hodnocení důkazů soudem, který neodpovídá postupu vyplývajícímu z § 132 o. s. ř., protože soud vzal v úvahu skutečnosti, které z provedených důkazů nebo přednesů účastníků nevyplynuly a ani jinak nevyšly za řízení najevo, protože soud pominul rozhodné skutečnosti, které byly provedenými důkazy prokázány nebo vyšly za řízení najevo, nebo protože v hodnocení důkazů, popřípadě poznatků, které vyplynuly z přednesů účastníků nebo které vyšly najevo jinak, z hlediska závažnosti (důležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálně věrohodnosti je logický rozpor. Skutkové zjištění nemá oporu v provedeném dokazování v podstatné části tehdy, týká-li se skutečností, které byly významné pro posouzení věci z hlediska hmotného práva. Dovolacím důvodem podle § 241a odst. 3 o. s. ř. lze napadnout výsledek činnosti soudu při hodnocení důkazů, na jehož nesprávnost lze usuzovat - jak vyplývá ze zásady volného hodnocení důkazů - jen ze způsobu, jak k němu soud dospěl. Nelze-li soudu v tomto směru vytknout žádné pochybení, není možné ani polemizovat s jeho skutkovými závěry. Znamená to, že hodnocení důkazů, a tedy ani skutkové zjištění jako jeho výsledek, z jiných než výše uvedených důvodů nelze dovoláním úspěšně napadnout.
Podle § 35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. předpokládá, že o obsahu právního úkonu může vzniknout pochybnost, a pro ten případ formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být vykládáno nejprve prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu).
Zjištění, zda dopis ze dne 12. 6. 2009 obsahuje vytknutí vad předmětu koupě, je významné pro posouzení, zda nedošlo k zániku práv žalobkyně z odpovědnosti za vady pro nesplnění včasné notifikace vad ve smyslu § 599 obč. zák.
Žalobkyně, resp. její zástupce na základě udělené plné moci, žalovaným v dopise ze dne 12. 6. 2009 mimo jiné sděluje, že před ani po podpisu kupní smlouvy neměla žádné informace o stavu bytových prostorů v domě užívaných M. P. O jejich skutečném stavu se dozvěděla až v souvislosti se zásahem policie dne 17. 3. 2009, kdy „v objektu byla odhalena dlouhodobě provozovaná pěstírna konopí za účelem výroby marihuany. Tímto způsobem užívání došlo ke katastrofální devastaci bytového prostoru, kdy tento stav nechala …. podchytit znaleckým posudkem Roberta Flandery, který znalecky vyčíslil způsobenou škodu na bytových prostorách částkou 378.000,- Kč včetně DPH. Tento znalecký posudek si dovoluji v příloze zaslat pro Vaši orientaci ve věci.“ Znalec ve znaleckém posudku, který byl přílohou dopisu, popsal poškození bytu a posoudil jeho rozsah tak, že „je zcela zničeno veškeré zařízení bytu (sociální zařízení, zařízení kuchyně, dveře, podlahové krytiny). Dále jsou poškozeny veškeré povrchové úpravy stěn a to jak mechanicky, tak vlhkostí a plísněmi. Další poškození plyne z provedených bouracích prací. Jednak je zcela odstraněná část příčky a dále řada průrazů ve stěnách,…..vlhkem jsou poškozena i dřevěná okna,….zcela poškozen a nefunkční je otopný systém.“
Odvolací soud postupoval v posuzovaném případě v souladu se shora popsanými metodami výkladu právního úkonu vyjádřeného slovy v dopise ze dne 12. 6. 2009. Žalobkyně sice v dopise popsala vady bytu pouze obecně slovním spojením „katastrofální devastace bytového prostoru“, a za příčinu jejich vzniku označila „dlouhodobě provozovanou pěstírnu konopí za účelem výroby marihuany“, avšak konkrétní popis a rozsah jednotlivých vad bytu vyplývá z připojeného znaleckého posudku. I když žalobkyně v dopise - pokud jde o výčet vad - na znalecký posudek výslovně neodkázala (neužila výraz „odkazuji“), smysl a účel jeho připojení k dopisu mohl být jediný, a sice konkretizovat jednotlivé vady bytu, jež žalobkyně žalovaným vytýká. Proto také žalobkyně upozornila žalované, že stav bytu nechala podchytit ve znaleckém posudku, který je přílohou jejího dopisu.
Jelikož se žalovaným nepodařilo zpochybnit správnost skutkového závěru, že žalobkyně dopisem (s přílohou) ze dne 12. 6. 2009, který jim byl doručen dne 26. 6. 2009 (tj. před uplynutím šestiměsíční prekluzivní lhůty), vytkla jednotlivé vady bytu, je správný právní závěr, že právo žalobkyně z odpovědnosti za vady nezaniklo prekluzí ve smyslu § 599 obč. zák.
Zjištění, zda kupní smlouva obsahuje prohlášení žalovaných, že dům je plně funkční a způsobilý k užívání, a že (tudíž) žalovaní ujistili žalobkyni, že věc je bez vad, je sice obecně relevantní pro závěr, zda uplatnění nároku z odpovědnosti za zjevné vady vylučuje § 500 obč. zák. či nikoli, avšak uvedené ustanovení na posuzovaný případ nedopadá; je totiž jedním z těch (§ 499 až § 510 obč. zák.), které obsahují obecnou úpravu institutu odpovědnosti za vady, jež se uplatní jen tam, kde zákon speciální úpravu odpovědnosti za vady u jednotlivých smluvních typů neobsahuje. Tak tomu není v případě odpovědnosti za vady koupené věci, která je upravena speciálně v § 596 až § 600 obč. zák. Ustanovení § 597 obč. zák. se přitom týká (objektivní) odpovědnosti prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy (§ 588 obč. zák.), na které prodávající ve smyslu § 596 obč. zák. kupujícího neupozornil (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2011, sp. zn. 33 Cdo 896/2010, a Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, 1512 s. a 1736 s.). Protože v případě práva z odpovědnosti za vady koupené věci je ve smyslu § 597 obč. zák. bez významu, zda jde o vadu zjevnou nebo skrytou (na rozdíl od úpravy provedené v § 500 obč. zák.), bylo nadbytečné posuzovat správnost závěrů odvolacího soudu, že vady bytu byly vadami skrytými a že žalovaní v kupní smlouvě ujistili žalobkyni, že dům je plně funkční, způsobilý k užívání, a tudíž bez vad.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. žalovaní zpochybnili závěr, že ujednáním smluvních stran nelze platně vyloučit odpovědnost prodávajícího za vady prodané věci (§ 499 obč. zák.). I nadále prosazují názor, že zákon nezapovídá smluvním stranám možnost - v rámci autonomie vůle - sjednat si, že prodávající za vady předmětu koupě neodpovídá.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu - sice správně určenou - nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 499 obč. zák. kdo přenechá jinému věc za úplatu, odpovídá za to, že věc v době plnění má vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, že je ji možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co účastníci ujednali, a že věc nemá právní vady.
Podle § 501 obč. zák. přenechá-li se věc jak stojí a leží, neodpovídá zcizitel za její vady, ledaže věc nemá vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo kterou si nabyvatel výslovně vymínil.
Podle § 596 obč. zák. má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit.
Podle § 597 odst. 1 části věty před středníkem obč. zák. jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady.
Podle § 574 odst. 2 obč. zák. dohoda, kterou se někdo vzdává práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout, je neplatná.
Lze souhlasit s odvolacím soudem, že ujednání obsažené v článku IV. kupní smlouvy, podle něhož prodávající (žalovaní) neodpovídají za vady, bezprostředně navazuje na prohlášení, že žalovaní přenechávají nemovitosti žalobkyni ve stavu „jak stojí a leží“, a že tak text této pasáže kupní smlouvy, jehož části jsou vzájemně provázány, zjevně koresponduje právní úpravě provedené v § 501 obč. zák. Ostatně ve smlouvě se výslovně uvádí, že jde o ujednání podle tohoto ustanovení. Je zjevné, že ujednání o vyloučení odpovědnosti žalovaných za vady souvisí výlučně s přenecháním nemovitostí „jak stojí a leží“. Dopad § 501 obč. zák. se ovšem na případy převodu věcí individuálně určených nevztahuje; umožnění převodu věcí určených individuálně nebo druhově s doložkou „jak stojí a leží“ by totiž odporovalo smyslu zákonné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci a výrazně by znevýhodňovalo kupujícího, neboť by nemohl uplatnit svůj nárok z odpovědnosti za vady (srovnej Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1362 - 1363, dále rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2000, sp. zn. 25 Cdo 1741/98, ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 32 Odo 441/2003, a odvolacím soudem zmiňovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 2. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1430/2010). I kdyby si účastníci sjednali vyloučení odpovědnosti žalovaných za vady bez souvislosti s přenecháním nemovitostí „jak stojí a leží“, nebylo by takové ujednání ničím jiným než dohodou, kterou se strana smlouvy vzdává práv, jež mohou v budoucnosti teprve vzniknout, a tu pod sankcí neplatnosti zakazuje ustanovení § 574 odst. 2 obč. zák., jež ve výjimečných případech omezuje smluvní volnost. Jelikož v dané věci by šlo o případ bezvýjimečného vyloučení uplatnění práva z odpovědnosti za vady - vzdání se práva z odpovědnosti za vady jako celku, bylo by takové ujednání ve smyslu § 574 odst. 2 obč. zák. neplatné.
Neopodstatněná je rovněž výhrada žalovaných proti právnímu posouzení přiměřenosti výše slevy z kupní ceny.
Ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007). Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák. na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, a ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, a Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 až 880. Komentář. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009, 1737 s.).
Odvolací soud při úvaze o přiměřenosti slevy z kupní ceny přihlédl nejen k výši nákladů nutných k odstranění vad bytu, ale též poměřil plochu bytu s celkovou zastavěnou plochou domu, v němž se byt nachází, vzal v úvahu podíl bytu na zaplacené kupní ceně, jakož i rozsah vad a nemožnost užívání bytu bez jeho celkové opravy. Závěr odvolacího soudu, že sleva z kupní ceny ve výši 203.948,- Kč je přiměřená povaze a rozsahu vad, je správný.
Vzhledem k tomu, že žalovaným se nepodařilo prostřednictvím uplatněných dovolacích důvodů zpochybnit správnost napadeného rozsudku, Nejvyšší soud jejich dovolání podle § 243b odst. 2 část věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
Podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. jsou žalovaní, kteří neměli ve věci úspěch, povinni nahradit žalobkyni náklady dovolacího řízení, které vynaložila v souvislosti s vyjádřením k dovolání sepsaném advokátem. Poté, co Ústavní soud zrušil vyhlášku č. 484/2000 Sb. (srovnej nález ze dne 17. 4. 2013, sp. zn. Pl.ÚS 25/12, publikovaný ve Sbírce zákonů České republiky pod č. 116/2013), dovolací soud určil výši mimosmluvní odměny podle § 1 odst. 1, 2, § 2, § 6 odst. 1, § 7 bodu 6., § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. k/ vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, v rozhodném znění (dále jen „advokátní tarif“), tj. částkou 9.140,- Kč. Součástí nákladů je paušální částka náhrady za úkon právní služby (vyjádření k dovolání) ve výši 300,- Kč (§ 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu) a částka 1.983,- Kč odpovídající 21% dani z přidané hodnoty (§ 137 odst. 3, § 151 odst. 2 o. s. ř.). Podle poměru účasti žalovaných na řízení (žalovaná 2/3, žalovaný 1/3) uložil dovolací soud žalovaným povinnost nahradit žalobkyni náklady dovolacího řízení ve výši uvedené ve výroku tohoto usnesení; platební místo a lhůta ke splnění uložené povinnosti vyplývají z § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li žalovaní dobrovolně, co jim ukládá vykonatelné rozhodnutí, může žalobkyně podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
Autor: -mha-