// Profipravo.cz / Kupní a směnná smlouva 26.08.2013
K vadám rodinného domu („vodovodní přípojka“)
Okolnost, zda je rodinný dům připojen k vodovodu pro veřejnou potřebu, je okolností, kterou lze zjistit při obvyklé pozornosti při prohlídce domu. V případě, že dům takovou vodovodní přípojkou nedisponuje, je výrazem běžné opatrnosti kupujícího, že si - za předpokladu, že se z jeho strany jedná o požadovanou vlastnost nemovitosti, o jejíž existenci nebyl ze strany prodávajícího ujištěn - jakost vody ověří, případně, že si napojení domu na zdroj pitné vody vymíní. Neučiní-li tak, nelze takový nedostatek považovat za vadu ve smyslu ustanovení § 597 obč. zák. a kupující je povinen sám nést riziko nedostatku takové vlastnosti spojené i s případnými vyššími náklady vynaloženými na užívání domu, například s výdaji na zásobení balenou pitnou vodou.
Ujištění prodávajícího, že věc má určité vlastnosti, nemusí být součástí uzavřené kupní smlouvy; postačí, bylo-li dáno při sjednávání smlouvy. Odpovědnost prodávajícího podle § 597 odst. 1 obč. zák. má přitom povahu objektivní, tzn. že prodávající, který kupujícího ujistil, že předmět koupě má určité vlastnosti, za vadu předmětu koupě spočívající v nedostatku takové vlastnosti odpovídá bez zřetele k tomu, zda věděl, že jeho ujištění o tom, že předmět koupě má určité vlastnosti, je nesprávné. Podstatné je, že vada v době plnění existovala.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 670/2012, ze dne 25. 7. 2013
(kategorie: kupní a směnná smlouva; zdroj: www.nsoud.cz)
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudkyň JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Blanky Moudré ve věci žalobců a) V. F., b) M. F., a c) J. H., zastoupených JUDr. Marcelou Andrýskovou, advokátkou se sídlem v Hodoníně, Masarykovo nám. 120/22, proti žalovaným 1) M. Č. a 2) Z. Č., zastoupeným JUDr. Svatavou Míčkovou, advokátkou se sídlem v Brně, Šumavská 416/15, o zaplacení 617.610,- Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 43 C 79/2006, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 19. 10. 2011, č.j. 44 Co 288/2010-108, takto:
Dovolání se zamítá.
O d ů v o d n ě n í :
Žalobci se žalobou domáhají zaplacení 617.610,- Kč se specifikovanými úroky z prodlení z titulu slevy z kupní ceny nemovitosti.
Ve výroku označeným rozhodnutím krajský soud potvrdil mezitímní rozsudek ze dne 23. 3. 2010, č.j. 43 C 79/2006-78, kterým Městský soud v Brně rozhodl, že základ žalobního nároku je opodstatněn. Odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že „zásobení rodinného domku umístěného v intravilánu obce a určeného k trvalému bydlení pitnou vodou je obvyklým a očekávaným doplňkem bydlení odpovídající standardním požadavkům na bydlení v 21. století v civilizované společnosti.“ Zásobení pitnou vodou není ničím specifickým, co by běžně nebylo od nemovitosti určené k bydlení očekáváno, a nemusí být proto výslovně vymíněno v kupní smlouvě. Skutečnost netypického napojení rodinného domu na studnu a nikoliv vodovodní řad byla účastníkům známa a žalobcům se od žalovaných dostalo ujištění, že se jedná o vodu pitnou. Žalovaní žalobce před uzavřením kupní smlouvy ujistili, že prodávaný dům lze užívat podle povahy a účelu smlouvy (k trvalému bydlení), aniž by byly dány okolnosti toto užívání ztěžující či omezující. Dodatečně zjištěný nedostatek zdravotně nezávadné pitné vody je podle názoru odvolacího soudu takovou okolností, a jedná se tak o vadu ve smyslu ustanovení § 597 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), zakládající nárok na slevu z kupní ceny, za kterou žalovaní odpovídají, i když o ní nevěděli a sami byli přesvědčeni o nezávadnosti vody. Ze závěru znalce dovodil, že kontaminace vody způsobená koloběhem dusíku v přírodě byla dlouhotrvající a existovala i v době převodu nemovitosti.
Proti rozhodnutí odvolacího soudu podali žalovaní dovolání. Přestože ohlásili užití pouze dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení věci [uvedeného v § 241a odst. 2 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 12. 2012 (srov. část první, čl. II, bod 7. zákona č. 404/2012 Sb., dále jen „o.s.ř.“)], vznesli námitky i proti skutkovým zjištěním; tvrdí, že žalobcům sdělili, že vodu jako pitnou užívali, nikoli že je voda pitná, dále že nemovitost se nachází na okraji lesa a stojí osamoceně, a nejedná se proto o intravilán, ale naopak o extravilán obce, a konečně namítají, že ve znaleckém posudku není uvedeno, že voda byla kontaminována již v době převodu. Nesprávné právní posouzení věci spatřují v závěru odvolacího soudu, že ze strany žalobců nebylo nutné si zásobení nemovitosti pitnou vodou vymínit v kupní smlouvě. Pokud není voda přivedena do nemovitosti vodovodním řadem podle zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 274/2001 Sb.“), nelze podle dovolatelů souhlasit s tím, že pitná voda je vlastností obvyklou. Žalobci měli trvat na rozboru vody ze studny před uzavřením kupní smlouvy nebo si měli pitnou vodu vymínit ujednáním ve smlouvě. Dovolatelé poukázali na to, že povinnost zajistit dodávku pitné vody je uložena pouze provozovateli vodovodu a kanalizace, a zdůraznili, že při převodu byli v dobré víře, neboť nevěděli o tom, že voda není pitná. Navrhli proto, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., neboť napadené rozhodnutí má po právní stránce zásadní význam; ten je dán tím, že otázkou, zda nedostatek napojení rodinného domu na zdroj pitné vody je ve smyslu § 499 a § 597 obč. zák. vadou tohoto domu zakládající nárok z odpovědnosti za vady, se Nejvyšší soud dosud nezabýval (§ 237 odst. 3 o.s.ř.).
V poměrech přípustnosti dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. jsou bezcenné výtky vystihující dovolací důvod podle § 241a odst. 3 o.s.ř., neboť skutkový stav, který byl podkladem pro právní posouzení věci odvolacím soudem, je nezpochybnitelný a dovolací soud je povinen z něj vycházet (srov. § 237 odst. 3, část věty za středníkem, § 241a odst. 3 o.s.ř.). Dovolací soud proto k výhradám dovolatelů směřujícím proti skutkovým zjištěním nepřihlížel a vycházel ze stejného skutkového stavu jako odvolací soud.
Podle ustanovení § 499 obč. zák. kdo přenechá jinému věc za úplatu, odpovídá za to, že věc v době plnění má vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, že je ji možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co účastníci ujednali, a že věc nemá právní vady.
Podle ustanovení § 597 obč. zák. jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit (odstavec 1). Právo odstoupit od smlouvy má kupující i tehdy, jestliže jej prodávající ujistil, že věc má určité vlastnosti, zejména vlastnosti kupujícím vymíněné, anebo že nemá žádné vady, a toto ujištění se ukáže nepravdivým (odstavec 2).
Prodávající je povinen splnit dluh řádně, tzn. přenechat kupujícímu věc bez vad. Nesplní-li tuto povinnost, nastupuje odpovědnost za vady, která se - s výjimkou záruky - zásadně vztahuje na vady, které existovaly v době plnění. Vadné je takové plnění, které a) nemá vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé (tj. vlastnosti standardní, které se u předmětu plnění s ohledem na jeho povahu obecně předpokládají), b) není možné je použít podle povahy nebo účelu smlouvy, nebo c) má právní vady. Nedostatky fyzické povahy, např. co do jakosti, množství, funkčnosti apod. představují tzv. vady faktické; vadami právními se rozumí nedostatky, které brání tomu, aby nabyvatel získal k předmětu plnění práva v takovém rozsahu a takové kvality, která vyplývají ze smlouvy účastníků.
Odvolací soud vyšel z následujícího skutkového stavu, který není - jak bylo vyloženo výše - v poměrech přípustnosti dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. zpochybnitelný. Žalovaní prodali žalobcům kupní smlouvou z 3. 8. 2005 označený rodinný dům a pozemky. V kupní smlouvě žalovaní prohlásili, že jim nejsou známy žádné okolnosti, které by bránily, ztěžovaly či omezovaly řádné užívání nemovitostí. Rodinný dům není napojen na vodovodní řad, nýbrž na vlastní zdroj vody z hloubkového vrtu; žalobce před uzavřením kupní smlouvy ujistili, že se jedná o vodu pitnou. Vodu čerpanou z vrtu nelze užít jako pitnou s ohledem na výrazné překročení nejvyšší mezní hodnoty u dusičnanů. Tato kontaminace existovala i v době převodu nemovitostí.
Odvolací soud dospěl k závěru, že zásobení rodinného domu určeného k trvalému bydlení pitnou vodou je jeho obvyklou vlastností, a že nedostatek této vlastnosti je okolností ztěžující či omezující užívání domu podle povahy a účelu smlouvy. Uvedený názor dovolací soud nesdílí. Nedostatek připojení rodinného domu ke zdroji pitné vody činí sice užívání takové nemovitosti méně komfortním, nicméně jeho užívání k trvalému bydlení nebrání a možnost takového užívání ani podstatně nesnižuje. Tento názor je podpořen i tím, že z žádného právního předpisu nevyplývá povinnost vybavit rodinné domy napojením na pitnou vodu. Pojem pitná voda je definován v ustanovení § 3 odst. 1 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 258/2000 Sb.“), tak, že pitnou vodou je veškerá voda v původním stavu nebo po úpravě, která je určena k pití, vaření, přípravě jídel a nápojů, voda používaná v potravinářství, voda, která je určena k péči o tělo, k čištění předmětů, které svým určením přicházejí do styku s potravinami nebo lidským tělem, a k dalším účelům lidské spotřeby, a to bez ohledu na její původ, skupenství a způsob jejího dodávání. Hygienické požadavky na zdravotní nezávadnost a čistotu pitné vody (dále jen "jakost pitné vody") se stanoví hygienickými limity mikrobiologických, biologických, fyzikálních, chemických a organoleptických ukazatelů, které jsou upraveny prováděcím právním předpisem, nebo jsou povoleny nebo určeny podle tohoto zákona příslušným orgánem ochrany veřejného zdraví. Hygienické limity se stanoví jako nejvyšší mezní hodnoty, mezní hodnoty a doporučené hodnoty. Doporučené hodnoty jsou nezávazné hodnoty ukazatelů jakosti pitné vody, které stanoví minimální žádoucí nebo přijatelnou koncentraci dané látky, nebo optimální rozmezí koncentrace dané látky. Za pitnou vodu se nepovažuje přírodní léčivý zdroj a přírodní minerální voda, o níž bylo vydáno osvědčení podle zvláštního právního předpisu. Prováděcím předpisem, kterým se stanoví hygienické limity mikrobiologických, biologických, fyzikálních, chemických a organoleptických ukazatelů jakosti pitné vody je vyhláška č. 252/2004 Sb. (ve znění pozdějších předpisů). Podle ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 258/2000 Sb. povinnost zajistit, aby dodávaná pitná voda měla jakost pitné vody podle odstavce 1, má provozovatel vodovodu pro veřejnou potřebu, respektive jeho vlastník, který je nositelem práv a povinností provozovatele, osoba, která zajišťuje náhradní zásobování pitnou vodou, osoba, která vyrábí pitnou vodu z individuálního zdroje jako součást své podnikatelské činnosti, pro jejíž výkon musí být používána pitná voda, a osoba, která dodává pitnou vodu pro veřejnou potřebu. Za osobu, která dodává pitnou vodu pro veřejnou potřebu, se považuje a) vlastník, a není-li provozovatelem, pak provozovatel vodovodu, u něhož je průměrná denní produkce menší než 10 m³, nebo počet fyzických osob trvale využívajících vodovod je menší než 50, pokud vodovod provozuje jako součást své podnikatelské činnosti nebo jako součást jiné činnosti právnické osoby, b) osoba dodávající pitnou vodu jako součást své podnikatelské činnosti nebo jiné činnosti právnické osoby z výdejních automatů, akumulačních nádrží, ve vzdušných, vodních a pozemních dopravních prostředcích, c) vlastník nebo provozovatel veřejné studny, která byla označena jako zdroj pitné vody, d) osoba zásobující pitnou vodou z individuálního zdroje veřejné objekty (například školy, zdravotnická zařízení, zařízení stravovacích služeb). O žádnou ze situací předvídaných právě uvedeným ustanovením se v souzené věci nejedná.
Podle ustanovení § 5 odst. 3 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů, jsou při provádění staveb nebo jejich změn nebo změn jejich užívání stavebníci povinni podle charakteru a účelu užívání těchto staveb je zabezpečit (mimo jiné) zásobováním vodou; není stanoveno, že se musí jednat o vodu pitnou. Podle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby (dále jen „vyhláška č. 268/2009 Sb.“), stavby podle druhu a potřeby musí být (mimo další technické vybavení) napojeny na vodní zdroj nebo vodovod pro veřejnou potřebu; pro rodinné domy pak není stanoveno, že se musí jednat o vodu, která má parametry pitné vody, jako je tomu například u staveb škol, předškolních, školských a tělovýchovných zařízení, pro které je zakotveno, že ve výukových prostorách musí být umístěn alespoň jeden výtok pitné vody (§ 49 odst. 8, věta první, vyhlášky č. 268/2009 Sb.)
Ani ve vyhlášce č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, účinné do 25. 8. 2009, nebyla povinnost napojit rodinný dům na zdroj výhradně pitné vody stanovena. Podle ustanovení § 11 odst. 1 platilo, že stavby podle druhu a potřeby se (mimo jiné) napojují na zdroj pitné, popřípadě užitkové vody a vody pro hašení požárů, s tím, že pro stavby škol, předškolních, školských a tělovýchovných zařízení bylo stejně jako ve vyhlášce č. 268/2009 Sb. stanoveno, že ve výukových prostorách musí být umístěn alespoň jeden výtok pitné vody (§ 59 odst. 12, věta první, vyhlášky č. 137/1998 Sb.).
V případě, že je rodinný dům napojen na vodovod pro veřejnou potřebu podle zákona č. 274/2001 Sb., je jeho zásobení pitnou vodou zajištěno (§ 3 odst. 2 zákona č. 258/2000 Sb., § 2 odst. 3, § 8, § 9, § 15 zákona č. 274/2001 Sb.). V případě individuálního zásobování rodinného domu z vlastního zdroje vody, nejsou ve vztahu ke kvalitě vody stanoveny žádné povinnosti. Na posouzení jakosti vody se sice vztahují parametry stanovené vyhláškou č. 252/2004 Sb., avšak je věcí vlastníka, respektive uživatele rodinného domu, jakou vodu pro vlastní potřebu používá. V tomto směru není nijak omezen. Nelze proto v případě rodinného domu, který je napojen na individuální zdroj vody, považovat za obvyklé, že voda z takového zdroje vykazuje hodnoty pitné vody.
V uvedených souvislostech je třeba zohlednit, že okolnost, zda je rodinný dům připojen k vodovodu pro veřejnou potřebu, je okolností, kterou lze zjistit při obvyklé pozornosti při prohlídce domu. V případě, že dům takovou vodovodní přípojkou nedisponuje, je výrazem běžné opatrnosti kupujícího, že si - za předpokladu, že se z jeho strany jedná o požadovanou vlastnost nemovitosti, o jejíž existenci (a to je podstatné v souzené věci) nebyl ze strany prodávajícího ujištěn - jakost vody ověří, případně, že si napojení domu na zdroj pitné vody vymíní. Neučiní-li tak, nelze takový nedostatek považovat za vadu ve smyslu ustanovení § 597 obč. zák. a kupující je povinen sám nést riziko nedostatku takové vlastnosti spojené i s případnými vyššími náklady vynaloženými na užívání domu, například s výdaji na zásobení balenou pitnou vodou.
V souzené věci však nelze přehlédnout, že podle skutkových zjištění, z nichž vycházel odvolací soud, žalovaní (prodávající) žalobce (kupující) před uzavřením kupní smlouvy ujistili, že voda z vlastního zdroje je pitná. Vyšlo-li následně najevo, že toto ujištění prodávajících je nesprávné, nastupuje odpovědnost prodávajících za vady podle ustanovení § 597 obč. zák., v jehož ustanovení odstavce 1 má oporu žalobci uplatněné právo na slevu z kupní ceny. Nejvyšší soud totiž již v rozsudku ze dne 29. 11. 2000, sp. zn. 29 Cdo 2228/2000, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod poř. č. 57/2001, dovodil, že ujištění prodávajícího, že věc má určité vlastnosti, nemusí být součástí uzavřené kupní smlouvy; postačí, bylo-li dáno při sjednávání smlouvy. Odpovědnost prodávajícího podle § 597 odst. 1 obč. zák. má přitom povahu objektivní, tzn. že prodávající, který kupujícího ujistil, že předmět koupě má určité vlastnosti, za vadu předmětu koupě spočívající v nedostatku takové vlastnosti odpovídá bez zřetele k tomu, zda věděl, že jeho ujištění o tom, že předmět koupě má určité vlastnosti, je nesprávné. Podstatné je, že vada v době plnění existovala.
Lze shrnout, že právní závěr odvolacího soudu, že kupující mají právo na slevu z kupní ceny podle § 597 odst. 1 obč. zák., je (v konečném důsledku) správný. Nejvyšší soud proto dovolání zamítl (§ 243b odst. 2, část věty před středníkem, o.s.ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení dovolací soud nerozhodoval, neboť tímto rozhodnutím řízení nekončí a o nákladech bude rozhodnuto v konečném rozhodnutí.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-