// Profipravo.cz / Obecná ustanovení občan. zák. 22.06.2011
K přechodu nájmu bytu při opuštění společné domácnosti
Došlo-li k ukončení společné domácnosti nikoli z vůle nájemce bytu, ale z vůle osoby, jež s ním žila ve společné domácnosti a která se odmítla spolu s ním odstěhovat do jiného bytu, nejde o trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu, jež by mělo za následek přechod práva nájmu bytu na spolužijící osobu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3292/2009, ze dne 10. 2. 2011
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobkyně OTOL COMPANY, spol. s r.o., se sídlem v Praze 1, Dlouhá 727/39, identifikační číslo 25179055, zastoupené Mgr. Soňou Červinkovou, advokátkou se sídlem v Praze 1 – Staré Město, Haštalská 27, proti žalovaným 1) D. M., a 2) P. H., zastoupeným Václavem Hrabákem, advokátem se sídlem v Praze 1, V Celnici 4, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 15 C 120/2008, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. března 2009, č. j. 21 Co 560/2008-71, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 31. března 2009, č.j. 21 Co 560/2008-71, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 16. října 2008, č.j. 15 C 120/2008-43, se zrušují a věc se vrací obvodnímu soudu k dalšímu řízení.
O d ů v o d n ě n í:
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 16. 10. 2008, č. j. 15 C 120/2008-43, zamítl žalobu na vyklizení žalovaných z bytu č. 29, sestávajícího ze čtyř pokojů, kuchyně a příslušenství, ve 2. nadzemním podlaží domu č. p. 727, D. 39, P. 1 (dále „předmětný byt“, resp. „byt“); současně rozhodl o nákladech řízení.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 31. 3. 2009, č. j. 21 Co 560/2008-71, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a ve shodě s ním vzal za prokázáno, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník domu, v němž se předmětný byt nachází, že její právní předchůdce uzavřel dne 2. 11. 1993 (na základě dohody o výměně bytu) s rodiči 1. žalovaného P. a H. M. (dále též jen „původní nájemci“) nájemní smlouvu k bytu a předmětný byt užívali společně s 1. žalovaným a dcerou Ráchel Mackovou do 19. 5. 2002, kdy se přestěhovali do bytu o velikosti 3+1 v Praze 5, v Petřínské ulici, jenž zakoupili a zrekonstruovali, že předmětný byt přenechali 1. žalovanému a R. M. (svým dětem), kteří neměli vlastní byt, aby se mohli osamostatnit, že změnu počtu osob užívajících byt neohlásili, že dopisem ze dne 7. 6. 2007 žalobkyně dala P. a H. M. výpověď z nájmu bytu, která jim byla doručena do vlastních rukou v červnu 2006, a to z důvodů podle § 711 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen „obč. zák.“) proto, že jsou vlastníky bytové jednotky č. 572/9 zapsané na listu vlastnictví č. 627 v k. ú. M. S., mají tedy dva byty a lze na nich spravedlivě požadovat, aby užívali jen jeden, že v dopise ze dne 3. 8. 2007 sdělili jmenovaní žalobkyni, že došlo k přechodu nájmu na jejich děti (1. žalovaný a R. M.), které zůstali v bytě bydlet, poté, co se v roce 2002 z bytu odstěhovali, že nepodali žalobu na neplatnost výpovědi, že dopisem ze dne 2. 8. 2007 oznámil 1. žalovaný žalobkyni, že dne 10. 7. 2007 se z bytu odstěhovala jeho sestra Ráchel a k 8. 9. 2007 se do bytu nastěhuje jeho manželka – 2. žalovaná. Odvolací soud shledal správným závěr soudu prvního stupně, že na 1. žalovaného (a jeho sestru – R. M.) přešlo podle § 708 ve spojení s § 706 odst. 1 obč. zák. právo nájmu bytu trvalým opuštěním společné domácnosti jeho rodiči, neboť s nimi žil ve společné domácnosti. R. M. nájemní právo zaniklo po jejím odstěhování z předmětného bytu a po uzavření sňatku a nastěhováním 2. žalované do předmětného bytu vznikl žalovaným podle § 704 obč. zák. společný nájem manželů. Stejně jako soud prvního stupně, ani odvolací soud neshledal jednání původních nájemců v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 obč. zák.), neboť je běžné, že dochází k rozdělení soužití rodičů a dospělých dětí.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., a uplatnila v něm dovolací důvody podle § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Zásadní právní význam napadeného rozhodnutí spatřuje v otázce, zda v případě, kdy si nájemce plánovaně, v průběhu delšího časového období, opatřuje jiný byt (plánovaná koupě, rekonstrukce, výstavba, apod.), zaniká jeho úmysl tvořit s osobou bydlící s ním v bytě, jenž je předmětem jeho nájmu, trvalé, předem časově neomezené životní společenství v tomto bytě. Namítala, že bylo-li v řízení zjištěno, že rodiče 1. žalovaného jako nájemci předmětného bytu koupili jiný byt s úmyslem se do něj přestěhovat a po rekonstrukci trvající rok se do něj odstěhovali, není závěr soudů obou stupňů, že právo nájmu přešlo na jejich dospělé děti, kteří zůstali v bytě bydlet, správný. Rozhodnutím původních nájemců koupit jiný byt a přestěhovat se do něj, zanikla jejich souhlasná vůle žít v trvalém společenství s dětmi a k přechodu nájmu proto nedošlo. Vytýkala odvolacímu soudu, že v rozporu s ustálenou judikaturou (podle níž musí být ustanovení týkající se přechodu nájmu bytu s regulovaným nájemným vykládána tak, aby bylo co nejvíce šetřeno vlastnické právo vlastníka bytu) nepřihlédl k účelu ustanovení o přechodu nájmu bytu. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že jednání původních nájemců, 1. žalovaného a jeho sestry Ráchel Mackové, není v rozporu s dobrými mravy; původní nájemci se mohli a měli do nového bytu přestěhovat spolu se svými dětmi, k zajištění bydlení pro děti původních nájemců došlo na úkor žalobkyně. Navrhla, aby dovolací soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaní v dovolacím vyjádření namítli, že rozhodnutí v dané věci není zásadně právně významné, neboť dovolatelkou vytýčená otázka týkající se trvání podmínek společného soužití, již byla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena a nesoulad jednání s dobrými mravy neřeší napadené rozhodnutí v rozporu s hmotným právem, dovolání proti rozsudku odvolacího soudu by proto mělo být odmítnuto.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 31. 3. 2009, Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupenou advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí ustanoveními § 237 odst. 1 písm. b) a c) o. s. ř. Ustanovení § 237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. přípustnost dovolání nezakládá, neboť rozhodnutí soudu prvního stupně, potvrzené napadeným rozsudkem odvolacího soudu, je jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Zbývá proto posoudit přípustnost dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., z něhož ji dovozuje taktéž dovolatelka.
Podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Přitom podle § 237 odst. 3 o. s. ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam (odstavec 1 písm. c/) zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Napadené rozhodnutí spočívá na právním závěru, že původní nájemci trvale opustili společnou domácnost, kterou vedli v předmětném bytě s 1. žalovaným a Ráchel Mackovou, jejich jednání nebylo v rozporu s dobrými mravy a na 1. žalovaného tak přešlo právo nájmu bytu podle § 706 odst. 1 ve spojení s § 708 obč. zák.
Dovolatelka spojuje zásadní právní význam napadeného rozhodnutí jednak s námitkou, že v případě, kdy si nájemce opatří jiný byt a po delší dobu jej připravuje k nastěhování, zaniká trvalé životní společenství s těmi členy domácnosti, kteří jej nehodlají do nového bytu následovat, a s námitkou, že odvolací soud v rozporu s ustálenou judikaturou nepřihlédl k účelu ustanovení o přechodu nájmu bytu, jenž omezuje vlastnické právo pronajímatele. Současně namítá, že v rozporu s hmotným právem odvolací soud posoudil nesoulad jednání původních nájemců a 1. žalovaného s dobrými mravy.
Podle ustanovení § 242 odst. 3 o. s. ř. je dovolací soud vázán nejen rozsahem dovolání, ale i uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil.
Otázka, ke kterému okamžiku nastávají právní následky jednání nájemce, jenž projevil vůli trvale opustit společnou domácnost a realizoval ji, tedy kdy dochází k zániku společné domácnosti, nemůže být zásadně právně významná; tuto otázku totiž odvolací soud vyřešil v souladu s názorem zaujímaným v ustálené soudní praxi.
Judikatura Nejvyššího soudu (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1980/97, uveřejněný v časopise Soudní judikatura číslo 4, ročníku 2000, pod číslem 37, rozsudky téhož soudu z 7. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 240/2000, z 24. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 396/2001 a z 21. 12. 2005, sp. zn. 26 Cdo 679/2005) zabývající se problematikou aplikace ustanovení § 708 obč. zák. v případech, kdy nájemce bytu trvale opustí společnou domácnost, kterou až dosud vedl s dalšími spolužijícími osobami, dovodila, že opuštěním společné domácnosti je třeba rozumět jednání nájemce bytu, jež je vedeno úmyslem společnou domácnost zrušit a již ji neobnovit. Právní následky tohoto jednání nastávají v době, kdy nájemce svoji vůli trvale opustit společnou domácnost projevil a realizoval. Základním předpokladem trvalého opuštění společné domácnosti je její předchozí existence, byť v době projevu vůle společnou domácnost opustit, již tato společná domácnost nutně existovat nemusí. Skutečnost, že po projevu vůle nájemce opustit společnou domácnost s dalšími spolužijícími osobami, nenásleduje bezprostředně i jeho realizace, neznamená (bez dalšího), že by se po dobu, než dojde k jeho odstěhování, původně založené soužití, které nebylo nijak časově omezené, změnilo na soužití konkrétně časově ohraničené s důsledky z toho plynoucími. Přechod práva nájmu je možný i v případě současného opuštění společné domácnosti oběma manžely – společnými nájemci. Tyto právní závěry (stejně jako dále uvedené) přijaté dosavadní soudní praxí ve vztahu k výkladu ustanovení § 708 ve spojení s § 706 odst. 1 občanského zákoníku ve znění do 30. 3. 2006, se uplatní i v podmínkách současné právní úpravy (tj. po účinnosti zákona č. 107/2006 Sb.).
Dovolací soud však dospěl k závěru, že napadenému potvrzujícímu rozhodnutí lze přisoudit zásadní právní význam, neboť otázku, zda právní úkon původních nájemců – trvalé opuštění společné domácnosti, splňoval náležitosti stanovené v § § 34 a násl. obč. zák. (zejména § 39 obč. zák.), neposoudily soudy obou stupňů v souladu s judikaturou dovolacího soudu. Je-li podle závěru dovolacího soudu napadené rozhodnutí zásadně právně významné, stává se tím dovolání – pro řešení zmíněné otázky – přípustným podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§ 241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.), i když nebyly dovoláním uplatněny. Existenci uvedených vad dovolatelka nenamítla a tyto vady nebyly zjištěny ani z obsahu spisu.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu uvedeného ustanovení jde tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle § 706 odst. 1 obč. zák., jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci – mimo jiné – také jeho děti, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.
Ustanovení § 706 odst. 1 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost (§ 708 obč. zák.).
Judikatura Nejvyššího soudu (srov. již citovaný rozsudek sp. zn. 2 Cdon 1980/97, dále např. jeho rozsudky z 8. 6. 2004, sp. zn. 26 Cdo 227/2004, z 11. 5. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1670/2005 a z 27. 2. 2010, sp. zn. 26 Cdo 1731/2008) dovodila, že jednání nájemce, pokud trvale opustil společnou domácnost, je nejen úkonem faktickým, ale současně i právním úkonem. Je proto nutno jej posoudit i z hlediska ustanovení § 39 obč. zák. V závislosti na konkrétních okolnostech případu je pak třeba uvážit, zda jednání nájemce bytu bylo způsobilé vyvolat právní následky ve smyslu ustanovení § 708 obč. zák., tj. zánik jeho práva nájmu bytu a přechod na osoby žijící s ním ve společné domácnosti.
Podle § 39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Jde o absolutní neplatnost právního úkonu, k níž soud přihlíží z úřední povinnosti.
Institut přechodu nájmu je svým charakterem nájmem vnuceným, neboť omezuje pronajímatele - ve prospěch taxativně určeného okruhu osob, jež odvozovaly své bydlení od práva nájmu zemřelého nájemce - v právu po smrti dosavadního nájemce byt volně pronajmout. Ustanovení § 706 odst. 1 občanského zákoníku omezuje smluvní volnost vlastníka bytového domu v užívání jeho věci. Účelem tohoto rozsáhlého omezení je ochrana faktických nájemníků, které pojila s nájemcem velmi úzká vazba, což se mj. projevilo tím, že s ním trvale žili před jeho smrtí, a kteří se tak spoléhali na zajištěnost své potřeby a nemohou ji "ze dne na den" uspokojit jinak. Toto omezení však nesmí být zneužíváno k účelům jiným, např. k získání výhodného bydlení účelovým jednáním, jež naplní dikci, ale nikoli účel omezujícího ustanovení (srovnej např. nález Ústavního soudu České republiky ze dne 1. 6. 2005, sp. zn. IV. ÚS 8/05). Uvedené lze vztáhnout i na přechod nájmu bytu trvalým opuštěním společné domácnosti podle § 708 obč. zák.
Rozdělení soužití rodičů a dospělých dětí („osamostatnění“ dětí) nelze řešit na úkor vlastníka předmětného domu a zneužívat institut přechodu nájmu. Trvalé opuštění společné domácnosti jako právní úkon, musí splňovat náležitosti stanovené v § 34 a násl. obč. zák., tedy i náležitosti vyplývající z ustanovení § 39 obč. zák. a nesmí proto svým obsahem či účelem zákon obcházet.
Nejvyšší soud již opakovaně (např. v již citovaných rozsudcích sp. zn. 26 Cdo 679/2005 a sp.zn. 26 Cdo 1731/2008), vyjádřil právní názor, že došlo-li k ukončení společné domácnosti nikoli z vůle nájemce bytu, ale z vůle osoby, jež s ním žila ve společné domácnosti a která se odmítla spolu s ním odstěhovat do jiného bytu, nejde o trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu, jež by mělo za následek přechod práva nájmu bytu na spolužijící osobu.
Odvolací soud se však v dané věci posouzením trvalého opuštění společné domácnosti ze všech naznačených hledisek nezabýval. Jeho právní posouzení je proto neúplné a tudíž i nesprávné.
Úplné není ani posouzení odvolacího soudu ve vztahu k případné aplikaci § 3 odst. 1 obč. zák., kterou se sice zabýval, posuzoval však pouze okolnosti na straně původních nájemců a 1. žalovaného, nikoliv i na straně pronajímatele (žalobkyně).
Se zřetelem k tomu Nejvyšší soud podle § 243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. napadené rozhodnutí zrušil. Jelikož důvody, pro něž bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně (§ 243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§ 243d odst. 1 věta první o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-