// Profipravo.cz / Zprostředkování, obchodní zastoupení 06.05.2009
Ke zprostředkování koupě nemovitosti dle smlouvy o budoucí smlouvě
Zprostředkování, tedy „činnost směřující k tomu, aby zájemce měl příležitost uzavřít určitou smlouvu“, chápe obchodní zákoník velmi široce – od pouhého „obstarání příležitosti“ v užším smyslu, přes uzavření smlouvy, která je předmětem zprostředkování, až po situaci, kdy třetí osoba svůj závazek ze zprostředkovávané smlouvy splní. Zákon dokonce obecně předpokládá (jak vyplývá z § 650 obch. zák.), že zprostředkovatel bude (může být – nestanoví-li smlouva jinak) činný až do okamžiku uzavření smlouvy, jež je předmětem zprostředkování, a to bez ohledu na to, v kterém okamžiku vymezeném § 646 až 646 obch. zák. mu vznikne nárok na provizi.
Obstarat příležitost k uzavření určité smlouvy neznamená pouze „seznámit jednající osoby“. Ani samo uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní nemusí znamenat vždy bez dalšího, že jsou vytvořeny veškeré podmínky (dána faktická příležitost) pro uzavření vlastní kupní smlouvy a že tedy v tomto smyslu již není možno naplnit zprostředkovatelskou smlouvu reálným obsahem.
Nesprávně zde proto soud prvního stupně dospěl k závěru, že předmět plnění byl v okamžiku vzniku zprostředkovatelské smlouvy nemožný, neboť dohodnutou činnost nemohl zprostředkovatel vyvíjet, jestliže smlouva o budoucí smlouvě kupní týkající se týchž nemovitostí, příležitost k jejichž prodeji měl obstarat, byla již uzavřena.
Dovolací soud naopak shodně se soudem odvolacím konstatuje, že smlouvou sjednané plnění nebylo od počátku plněním nemožným, že tedy nenastala situace předpokládaná § 37 odst. 2 obč. zák. a smlouva proto není z tohoto důvodu neplatná.
podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 4604/2007, ze dne 13. 1. 2009
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Galluse a soudců JUDr. Františka Faldyny, CSc. a JUDr. Moniky Vackové v právní věci žalobkyně P. N. I., s.r.o., zastoupené Mgr. O. P., advokátem, proti žalované R. S. a.s., zastoupené JUDr. M. Ž., advokátem, o zaplacení částky 5,000.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 27 Cm 142/2004, o dovolání obou účastníků řízení proti rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 22. května 2007, č.j.3 Cmo 406/2006-220, t a k t o:
I. Dovolání podané žalobkyní se zamítá.
II. Dovolání podané žalovanou se odmítá.
III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
O d ů v o d n ě n í :
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 15. 6. 2006, č.j.27 Cm 142/2004-127, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 5,000.000,- Kč s příslušenstvím, představující bezdůvodné obohacení vzniklé plněním bez právního důvodu.
Vrchní soud v Praze v záhlaví označeným rozsudkem rozhodnutí soudu prvého stupně zčásti změnil tak, že žalobu ohledně částky 2, 325.000,- Kč s příslušenstvím zamítl, ve zbývajícím rozsahu (ohledně 2, 675.000,- Kč s příslušenstvím) rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Soud prvního stupně vyšel zejména ze zjištění, že dne 3. 8. 1999 uzavřela společnost KADRAN, s. r.o. (právní předchůdce žalobkyně) dvě smlouvy. Jako budoucí kupující uzavřela s JUDr. Z. U., správcem konkurzní podstaty úpadce JUDr. J. H., smlouvu o budoucí smlouvě o převodu nemovitostí z konkurzní podstaty. Zároveň uzavřela jako zájemce se žalovaným jako zprostředkovatelem smlouvu o zprostředkování koupě nemovitosti, jejímž předmětem mělo být obstarání příležitosti k uzavření smlouvy kupní, nebo budoucí smlouvy kupní týkající se týchž nemovitostí, jako prvně uvedená smlouva o budoucí smlouvě. Smlouva o zprostředkování byla posléze změněna celkem pěti dodatky, dodatkem č. 4 byla práva a povinnosti ze smlouvy vyplývající převedena ze společnosti K. s.r.o.na žalobkyni, která podle dodatku č. 5 zaplatila žalovanému částku 5,000.000,- Kč jako zálohu na provizi. Smlouvu o zprostředkování uzavřenou ve smyslu § 642 obch. zák. posoudil soud prvého stupně jako neplatnou ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák. Dospěl totiž k závěru, že předmět plnění byl v okamžiku vzniku této smlouvy nemožný, neboť dohodnutou činnost nemohl zprostředkovatel vyvíjet, jestliže kupní smlouva (správně „smlouva o budoucí smlouvě kupní“) týkající se týchž nemovitostí, příležitost k jejichž prodeji měl obstarat, byla již uzavřena. Vyplacená provize je proto bezdůvodným obohacením, totiž plněním poskytnutým na základě neplatné smlouvy (jejího dodatku), tedy bez právního důvodu. Bezdůvodné obohacení je žalovaný povinen vydat dle § 451 obč. zák. (soud prvého stupně zjevně omylem uvedl „obch.“ zák.).
Odvolací soud vyšel ze skutkového stavu zjištěného soudem prvého stupně a zopakoval dokazování oběma uvedenými smlouvami. Smlouvu o zprostředkování na rozdíl od soudu prvého stupně však za neplatnou nepovažoval. Plnění dle této smlouvy není dle odvolacího soudu plněním nemožným, zejména s přihlédnutím k tomu, že účastníci se podle smlouvy chovali. Obsah práv a povinností ze smlouvy vyplývajících „je třeba hodnotit v kontextu všech následných dodatků“. Dodatek č. 1 zvýšil o 2,500.000,- Kč provizi původně sjednanou ve výši 22,500.000,- Kč, dodatkem č. 2 byla platnost smlouvy prodloužena do 3. 8. 2002, dodatek č. 3 deklaroval, že přičiněním zprostředkovatele byla dne 3. 8. 1999 uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní a zájemce se zavázal zaplatit zálohu na provizi ve výši 7,500.000,- Kč a pro případ, že k uzavření kupní smlouvy nedojde, dohodly se smluvní strany na tom, že zprostředkovateli náleží „odměna“ ve výši 9,825.000,- Kč a již zaplacená záloha v celkové výši 7,500.000,- Kč bude považována za úhradu části této odměny. Dodatkem č. 4 byla práva a povinnosti společnosti K. s.r.o. vyplývající ze smlouvy převedena na žalobkyni a podle dodatku č. 5 měla být sporná částka 5,000.000,- Kč zaplacena jako další tzv. nevratná záloha na provizi. Odvolací soud vycházel dále z nesporných skutečností, že kupní smlouva smlouvou o budoucí smlouvě kupní předpokládaná uzavřena nebyla a že žalované bylo zaplaceno 7,500.000,- Kč a dalších 5,000.000,- Kč (jež jsou předmětem tohoto sporu). Dospěl k závěru, že žalované náleží nikoli provize, ale odměna ve výši sjednané třetím dodatkem na částku 9.825.000,- Kč, je proto povinna vydat bezdůvodné obohacení ve výši rozdílu mezi částkami skutečně vyplacenými (v celkové výši 12.500.000,-Kč) a odměnou, na kterou jí dle uvedeného dodatku vznikl nárok. Odvolací soud uzavřel, že „bez ohledu na to, že žalovanému nárok na sjednanou provizi nevznikl, je podstatné, že pojem nevratná záloha je neurčitý, vnitřně si odporující a ujednání o zaplacení nevratné zálohy je tak třeba považovat podle § 37 odst. 1 obč. zák. za neplatné“, „oprávněnost přijetí částky 5,000.000,- Kč nelze z dodatku č. 5 dovozovat“.
Proti rozsudku Vrchního soudu v Praze podali dovolání oba účastníci.
Žalobkyně napadá tu část výroku rozsudku odvolacího soudu, kterou byl změněn rozsudek soudu prvého stupně. Zdůrazňuje, že smlouva, možnost k jejímuž uzavření měl žalovaný zprostředkovat, v okamžiku uzavření smlouvy o zprostředkování již uzavřena byla. Bylo tudíž nemožné, aby po uzavření takové smlouvy žalovaný vykonával jakoukoli faktickou činnost, k níž se zavázal. Otázkou, zda takové plnění bylo právně a fakticky možné, se odvolací soud ve svém rozhodnutí „téměř vůbec“ nezabýval, uvedl pouze, že neshledal, že by předmětem smlouvy bylo plnění nemožné. Následné chování stran smlouvy, které odvolací soud zdůrazňuje, je v tomto případě nepodstatné, neboť zde nebyla řešena otázka výkladu projevu vůle dle § 266 obch. zák. Ohledně vědomosti účastníků smluvního vztahu o počáteční nemožnosti plnění odkazuje žalobce na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1862/2003.
Odkazuje dále na svá tvrzení učiněná v průběhu řízení o nemožnosti plnění, která byla prokazována korespondencí mezi panem R. d. G. jednající za společnost S. a konkurzním správcem a dodává, že pan d. G., který později jednal i za společnost K., s.r.o. (která vznikla 22. 7. 1999), měl již v květnu 1999 příležitost k uzavření kupní smlouvy, proto tuto příležitost nemohl žalovaný zprostředkovávat. Ujednání obsažené v dodatku č. 3 je dohodou o snížení provize pro případ, že by se žalobce na základě smlouvy o smlouvě budoucí následně vlastníkem předmětných nemovitostí nestal. Ujednání o snížení provize nemohlo založit samostatný právní titul, na jehož základě by žalobce byl povinen zaplatit žalovanému určitou částku. Nejde o ujednání o odměně, neboť v dodatku č. 3 nebylo sjednáno žádné plnění, za které by taková odměna měla být zaplacena.
Navrhl, aby rozsudek byl v této části zrušen.
Žalovaná naopak napadá pouze tu část rozhodnutí odvolacího soudu, jíž byl rozsudek soudu prvého stupně potvrzen a dovozuje, že v této části má rozhodnutí po právní stránce zásadní význam, neboť řeší právní otázku v rozporu s hmotným právem a rozdílně od předchozího rozhodování dovolacího soudu vyjádřeného například v rozhodnutí sp. zn. 29 Odo 512/2002. Závěr o tom, že pojem „nevratná záloha“ je pojmem neurčitým, vnitřně si odporujícím a ujednání o zaplacení nevratné zálohy je proto neplatné, učinil dle dovolatelky odvolací soud bez toho, aby dříve příslušné ujednání vyložil v souladu s § 266 obch. zák., spokojil se s pouhým jazykovým výkladem, aniž vzal zřetel na všechny okolnosti související s projevem vůle a aniž provedl důkazy k prokázání skutečné vůle účastníků. Posledně uvedené považuje dovolatelka za vadu řízení. Navrhuje, aby rozsudek odvolacího soudu byl v příslušné části zrušen.
Ve svém vyjádření k dovolání protistranou podanému zdůrazňuje, že závěr o tom, že nelze sjednat nevratnou zálohu, je v souladu s dosavadní judikaturou (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 890/2002) a že soud své rozhodnutí založil na tom, že část žalobou uplatněné částky žalobkyni náleží z jiného titulu, není tedy pravda, že by soud neaplikoval § 266 obch. zák.
Dovolání podané žalobkyní je přípustné dle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti té části rozsudku odvolacího soudu, kterým tento soud změnil rozhodnutí soudu prvého stupně ve věci samé, tedy zamítl žalobu ohledně 2, 325.000,- Kč s příslušenstvím, vycházeje přitom z toho, že v uvedeném rozsahu se žalovaná neobohatila bezdůvodně, neboť tuto částku přijala v souladu s ujednáním obsaženým v dodatku č. 3 platné zprostředkovatelské smlouvy (dále jen „smlouva“) uzavřené dle § 642 obch. zák.
Nejvyšší soud přezkoumal rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu vymezeném uplatněnými dovolacími důvody (§ 242 odst. 3 o.s.ř.) a dospěl k závěru, že žalobkynino dovolání není důvodné.
Odvolací soud své rozhodnutí v části, v níž změnil rozsudek soudu prvého stupně, založil na závěru, že smlouva o zprostředkování je platným právním úkonem, neboť jejím předmětem není plnění nemožné. Odvolací soud přitom vyšel mj. ze skutkového zjištění učiněného soudem prvého stupně o tom, že předmětem smlouvy byl závazek obstarat příležitost buď k uzavření kupní smlouvy, nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Zdůraznil, že smlouvu je třeba vykládat v kontextu s obsahem dodatků k ní připojených a s přihlédnutím k té skutečnosti, že „se účastníci dle smlouvy chovali“.
Z obsahu dodatků tak, jak byl odvolacím soudem zjištěn, bylo zájmem zájemce především uzavřít smlouvu kupní, která však v okamžiku uzavření smlouvy zprostředkovatelské uzavřena nebyla (k jejímu uzavření nesporně nikdy nedošlo). Smlouva byla prodlužována a byly měněny podmínky pro výplatu provize (resp. odměny) ve vazbě na reálné uzavření kupní smlouvy. Z uvedeného plyne, že závazek ze smlouvy uzavřené podle § 642 obch. zák. nebyl zjevně od počátku chápán tak úzce, jak jej chápe žalobkyně a jeví se proto logickým postup odvolacího soudu, který své závěry o platnosti smlouvy dovozoval též ze znění jednotlivých dodatků a z následného chování stran. Jeho úvahy nejsou v rozporu s dispozitivním charakterem zprostředkovatelské smlouvy a vším, co se může skrýt pod velmi široký pojem „zprostředkovatelská činnost“.
Zprostředkování, tedy „činnost směřující k tomu, aby zájemce měl příležitost uzavřít určitou smlouvu“ (§ 642 obch, zák.) chápe obchodní zákoník velmi široce – od pouhého „obstarání příležitosti“ v užším smyslu (§ 645 obch. zák.), přes uzavření smlouvy, která je předmětem zprostředkování (§ 644 obch. zák.), až po situaci, kdy třetí osoba svůj závazek ze zprostředkovávané smlouvy splní (§ 646 obch. zák.). Zákon dokonce obecně předpokládá (jak vyplývá z § 650 obch. zák.), že zprostředkovatel bude (může být – nestanoví-li smlouva jinak) činný až do okamžiku uzavření smlouvy, jež je předmětem zprostředkování, a to bez ohledu na to, v kterém okamžiku vymezeném § 646 až 646 obch. zák. mu vznikne nárok na provizi. Též sporná smlouva byla uzavřena na delší dobu, z pozdějších dodatků a následného chování stran nelze dovozovat, že by zprostředkovatel nemohl mít po celou dobu trvání smlouvy a v souladu s ní prostor pro další zprostředkovatelskou činnost. Obstarat příležitost k uzavření určité smlouvy neznamená pouze „seznámit jednající osoby“. Ani samo uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní nemusí znamenat vždy bez dalšího, že jsou vytvořeny veškeré podmínky (dána faktická příležitost) pro uzavření vlastní kupní smlouvy a že tedy v tomto smyslu již není možno naplnit zprostředkovatelskou smlouvu reálným obsahem. (K tomu viz též usnesení Nejvyššího soudu 32 Cdo 3596/2007, které řešilo vztah vzniklý z téže smlouvy, z něhož vyplývá, že smlouva připouštěla též zprostředkování koupě jiných nemovitostí, tedy i těch, ohledně nichž smlouva o budoucí smlouvě kupní uzavřena nebyla).
Dovolací soud tedy shodně se soudem odvolacím konstatuje, že smlouvou sjednané plnění nebylo od počátku plněním nemožným, že tedy nenastala situace předpokládaná § 37 odst. 2 obč. zák. a smlouva proto není z tohoto důvodu neplatná. Jestliže tedy odvolací soud, vycházeje z platného ujednání smlouvy ve znění jejího dodatku č. 3, dospěl k závěru, že žalované vznikl nárok na odměnu ve výši tímto dodatkem stanovené a za podmínek tam uvedených, je jeho rozhodnutí správné.
Dovolání podané žalovanou, která jeho přípustnost opírá o ustanovení § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., směřuje do té části rozhodnutí odvolacího soudu, již byl potvrzen rozsudek soudu prvého stupně. Dovolání je v této části přípustné pouze za předpokladu, že dovolací soud, bez ohledu na názor dovolatelky, sám dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí ve věci samé po právní stránce zásadní význam skutečně má, resp. že otázka dovolatelkou vymezená, je-li na ní založeno rozhodnutí odvolacího soudu, je ve smyslu § 237 odst. 3 o.s. ř. otázkou zásadního právního významu.
Dovolací soud dospěl k závěru, že otázka položená žalovanou, související s výkladem pojmu „nevratná záloha“, nemá zásadní právní význam. Odvolací soud své rozhodnutí v části, v níž potvrdil rozsudek soudu prvého stupně, neřešil ani v rozporu s hmotným právem, ani se stávající judikaturou.
Zálohou je v občanskoprávních vztazích míněna část platby poskytnutá předem, zpravidla před vznikem práva na zaplacení konečné platby smlouvou sjednané (ceny kupní, ceny díla, provize atd.), případně platba uhrazená ještě před uzavřením určité smlouvy (viz § 498 obč. zák.). Právním důvodem k poskytnutí zálohy je závazek k úhradě určité (konečné) sumy vyplývající z konkrétního smluvního ujednání. Principielně platí, že odpadne-li (nenastane-li) právní důvod, na jehož základě byla záloha jako částečné plnění poskytnuta, je třeba ji vrátit, není-li ve smlouvě dohodnuto jinak (viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 890/2002). Z tohoto hlediska nelze odvolacímu soudu vytknout jakékoli pochybení, hodnotí-li pojem „nevratná záloha“ jako vnitřně rozporný. Ze skutkových zjištění odvolacím soudem učiněných totiž nevyplývá, že by mezi účastníky byly ujednány podmínky, za nichž by si zálohu sjednanou v dodatku č. 5 ke smlouvě mohla žalovaná ponechat (na rozdíl od žalobkyní zmiňovaného rozhodnutí sp. zn. 29 Odo 512/2002). Svůj závěr o pojmu „nevratná záloha“ učinil odvolací soud v kontextu ujednání obsažených v dodatcích ke smlouvě a tedy v souladu s projevy vůle vyloženými v souvislostech mu dostupných smluvních ujednání tak, jak to předpokládá § 266 obch. zák.
Dovolací soud, jak z uvedeného plyne, neshledal existenci podmínek daných ustanovením § 237 odst. 3 o.s.ř., ani jiných okolností, z nichž by, s přihlédnutím k obsahu dovolacích námitek žalované, bylo možno zásadní právní význam jí napadené části rozhodnutí dovodit. Dovolání podané žalovanou není podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. přípustné, Nejvyšší soud je proto dle § 243b odst. 5 věta první a § 218 písm. c) o. s. ř. odmítl.
O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 5 věty první, § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 a 146 odst. 3 o. s. ř. s přihlédnutím ke skutečnosti, že poměr úspěchu a neúspěchu byl v případě obou účastnic v zásadě stejný.
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-