// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 06.12.2017
Přechod práv a povinností ze smlouvy o výstavbě dle ZVB
Při převodu vlastnictví jednotky přecházejí práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů na nového vlastníka jednotky.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4910/2016, ze dne 14. 9. 2017
Dotčené předpisy:
§ 17 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
§ 20 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 31. 12. 2013
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 27. 4. 2016, č. j. 54 Co 353/2015-533, ve znění usnesení ze dne 23. 6. 2016, č. j. 54 Co 353/2015-541, potvrdil (napadené) výroky rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 (soud prvního stupně) ze dne 19. 5. 2015, č. j. 9 C 16/2007-454, ve znění usnesení ze dne 2. 7. 2015, č. j. 9 C 16/2007-473, a usnesení ze dne 15. 12. 2015, č. j. 9 C 16/2007-521, kterými zamítl žalobu, jíž se žalobci domáhali, aby soud uložil žalovaným umožnit jim přístup do domu, P. (dále jen „Dům“), a vybudovat novou bytovou jednotku z dosavadní jednotky č. 1621/13 a 1621/14 a z půdních prostor tak, jak bylo dojednáno ve smlouvě o výstavbě ze dne 24. 11. 2003 a rozhodl o náhradě nákladů řízení; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že dne 24. 11. 2003 uzavřeli žalobci s tehdejšími vlastníky jednotek v Domě smlouvu o výstavbě (dále jen „Smlouva“) podle § 17 a násl. zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), jejímž předmětem bylo vybudování bytové jednotky z jiných nebytových prostorů a půdy (společné části Domu) do 24 měsíců od právní moci stavebního povolení, stanovení (nových) spoluvlastnických podílů na společných částech a žalobci se mimo jiné zavázali zaplatit do třiceti dnů od právní moci stavebního povolení ve prospěch vlastníků jednotek 200.000 Kč. Stavební povolení bylo vydáno dne 3. 12. 2004, právní moci nabylo 30. 1. 2005. Do dvou let od právní moci stavebního povolení nebyla stavba zahájena a stavební úřad rozhodnutím ze dne 27. 3. 2007 zamítl žádost žalobců o jeho prodloužení. Žalobci částku 200.000 Kč včas nezaplatili, shromáždění vlastníků jednotek (společenství vlastníků jednotek v Domě) rozhodlo dne 18. 7. 2006 o vymáhání této pohledávky. Žalobci dlužnou částku nezaplatili ani ve lhůtě stanovené ve výzvě k plnění ze dne 27. 7. 2006, kterou jim jménem společenství vlastníků jednotek zaslala 7. žalovaná MUDr. H. (jako vlastník jednotky pověřený výborem společenství vlastníků jednotek). Dopisem ze dne 13. 9. 2006 někteří vlastníci jednotek proto od Smlouvy odstoupili, odstoupení oznámili na schůzi shromáždění vlastníků jednotek dne 13. 9. 2006 i zástupci žalobců Ing. Zemanovi (který měl plnou moc k zastupování žalobců), ten však převzetí dopisu odmítl a dne 22. 9. 2006 dopis odeslali i oběma žalobcům. Dne 29. 6. 2006 poukázal vedlejší účastník na účet tehdejšího správce Domu částku 200.000 Kč, kterou mu posléze vlastníci jednotek vrátili zpět.
V průběhu řízení bylo s ohledem na přechody a převody vlastnictví některých jednotek rozhodováno o procesním nástupnictví na straně žalovaných podle § 107 a § 107a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění do 31. 12. 2013 (čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb.), dále jen „o. s. ř.“
Shodně se soudem prvního stupně posoudil věc po právní stránce podle zákona o vlastnictví bytů a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“). Uzavřel, že došlo k odstoupení od Smlouvy podle § 48 a § 517 odst. 1 obč. zák., neboť žalobci nesplnili svoji povinnost ani v dodatečné lhůtě, kterou jim věřitelé poskytli. Uhrazení částky 200.000 Kč dne 29. 6. 2006 vedlejším účastníkem nepovažoval za významné, neboť se tak stalo již po platném odstoupení od Smlouvy a vedlejší účastník ani nebyl vůči vlastníkům jednotek v žádném právním vztahu. Měl za to, že k platnému odstoupení od Smlouvy nebylo třeba, aby tak učinili všichni vlastníci jednotek, podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů je při změně stavby nutný souhlas všech vlastníků jednotek, stejně jako při uzavření smlouvy o výstavbě. Proto, odstoupí-li byť i jen jeden z vlastníků jednotek od smlouvy o výstavbě, ruší se smlouva od samého počátku, neboť není splněna podmínka souhlasu všech vlastníků jednotek. Ve vztahu k 3. žalovanému, (F. R.) žalobu zamítl z důvodu nedostatku pasivní věcné legitimace, neboť v době vyhlášení rozsudku (soudu prvního stupně) již nebyl vlastníkem bytové jednotky. Odvolací soud rovněž zdůraznil, že žalobě nemohlo být vyhověno již z toho důvodu, že okruh účastníků Smlouvy na straně vlastníků jednotek byl jiný než okruh účastníků na straně žalované, a to jak ke dni zahájení soudního řízení, tak ke dni rozhodnutí soudů obou stupňů. Měl za to, že práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě v případě převodu vlastnického práva k jednotce nepřecházejí ex lege na nové vlastníky jednotek, a to ani podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, a k přechodu nemohlo dojít ani na základě samotného ujednání ve Smlouvě (čl. XX), že „práva a povinnosti smluvních stran přecházejí na jejich právní nástupce“. Protože noví vlastníci jednotek závazek nepřevzali ani k němu nepřistoupili, není dán souhlas všech vlastníků jednotek s výstavbou podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů a podle stanov společenství vlastníků jednotek. Navíc je požadováno plnění v zásadě nemožné (§ 575 obč. zák.), neboť žalobci nedisponují platným stavebním povolením.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, namítali, že otázku přechodu práv a povinností ze Smlouvy na nové vlastníky jednotek v případě převodu vlastnictví jednotky (podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů) posoudil odvolací soud v rozporu s rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, a pokud si ji vyložili nesprávně, mělo by dojít k novému posouzení této otázky dovolacím soudem. Zdůraznili, že práva vyplývající ze smlouvy o výstavbě mají věcněprávní povahu, a proto podle dosavadní judikatury Nejvyššího soudu přecházejí podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů na nové nabyvatele jednotek. Přechod práv a povinností ze Smlouvy na právní nástupce byl ve Smlouvě výslovně sjednán, vytýkali odvolacímu soudu, že se nezabýval případnou dispozitivní povahou citovaného ustanovení. Za nesprávný považovali i závěr, že plnění ze Smlouvy se po vypršení platnosti stavebního povolení stalo plněním nemožným, nic nebrání tomu, aby o vydání stavebního povolení opětovně požádali, a k jeho vydání jsou žalovaní povinni podle Smlouvy poskytnout veškerou potřebnou součinnost. Nesouhlasili ani se závěrem, že od Smlouvy mohl odstoupit každý z vlastníků jednotky sám za sebe s důsledky zrušení Smlouvy i ve vztahu k účastníkům, kteří od ní neodstoupili. Jestliže smlouvu o výstavbě musí uzavřít všichni vlastníci jednotek, mohou od ní platně a účinně odstoupit také jen všichni. Navíc od Smlouvy platně odstoupeno nebylo, neboť žádný z účastníků Smlouvy jim neposlal sám za sebe výzvu k dodatečnému plnění ve smyslu § 517 odst. 1 obč. zák. Výzvu, která jim byla doručena, nelze považovat za platnou, neboť šlo o výzvu výboru společenství, který však nebyl za účastníky Smlouvy v této věci oprávněn jednat. Odstoupení od Smlouvy nebylo ani doručeno všem jejím účastníkům. Dále vytýkali odvolacímu soudu, že jeho rozhodnutí je překvapivé a v odůvodnění rozsudku se ani nevypořádal se všemi jejich námitkami a porušil tak jejich právo na spravedlivý proces, Navrhli, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu změnil tak, že žalobě v plném rozsahu vyhoví a uloží žalovaným povinnost k náhradě nákladů řízení, příp. aby rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Vedlejší účastník se ve vyjádření k dovolání zcela ztotožnil s podaným dovoláním.
Žalovaní 4., 5., 8., 10. a 11. ve vyjádření k dovolání uvedli, že rozhodnutí odvolacího soudu považují za správné, zdůraznili zejména, že z titulu Smlouvy se žalobci vůči nim nemohou domáhat žádného plnění, neboť právní vztah zanikl v důsledku odstoupení od Smlouvy pro neplnění jejich závazků.
Dovolání podané včas, subjekty k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť v rozhodování dovolacího soudu nebyla doposud řešena otázka, zda při převodu vlastnictví jednotky přecházejí práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů na nového vlastníka jednotky, ani otázka, zda od smlouvy o výstavbě může odstoupit každý vlastník jednotky samostatně; není však důvodné.
Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Z obsahu dovolání je zřejmé, že dovolatelé namítli, že řízení je postiženo vadami (napadené rozhodnutí je překvapivé a nebylo řádně odůvodněno a soud neprovedl všechny důkazy).
Podle ustálené právní teorie i praxe o překvapivost rozhodnutí jde tehdy, jestliže postup obecných soudů nese znaky libovůle. Poučovací povinnost (§ 118a odst. 2 o. s. ř.) se uplatní jen v případě, že z jiného „možného“ hmotněprávního posouzení věci vyplývá potřeba doplnit rozhodná tvrzení. Rozhodnutí odvolacího soudu však za překvapivé považovat nelze, není ostatně ani založeno na odlišném právním posouzení věci, pouze zdůraznil, že ze zjištěného skutkového stavu vyplývají i další důvody pro zamítnutí žaloby. Odůvodnění napadeného rozsudku má všechny náležitosti stanovené v § 157 odst. 1, 2 o. s. ř., je v něm uvedeno, k jakému zjištění o jednotlivých skutečnostech odvolací soud dospěl, na základě jakých důkazů a jak tyto důkazy hodnotil. Odvolací soud (soud prvního stupně) provedl i všechny důkazy významné pro právní posouzení věci.
Lze tak uzavřít, že jiné vady řízení, které by mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, z obsahu spisu nevyplynuly.
Projednávanou věc je třeba posuzovat – s ohledem na okamžik uzavření Smlouvy – podle dosavadní právní úpravy (§ 3028 odst. 1, 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), zejména podle zákona o vlastnictví bytů a obč. zák.
Podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů přecházejí práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.
Rozhodovací praxe dovolacího soudu je ustálena v závěru, že na základě tohoto ustanovení přecházejí na nabyvatele pouze ta práva a závazky, které mají věcněprávní povahu, nebo ta, u nichž to zákon výslovně stanoví (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2010, sp. zn. 22 Cdo 242/2009, ze dne 23. 8. 2012, sp. zn. 22 Cdo 3404/2010).
Smlouva o výstavbě uzavřená podle § 17, 18 zákona o vlastnictví bytů je závazkovým vztahem, jde však o speciální smluvní typ, který je charakteristický svými věcněprávními účinky, jímž je vznik vlastnictví jednotky a spoluvlastnictví společných částí domu (§ 5 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Po skončení výstavby lze jednotku vystavěnou podle smlouvy o výstavbě zapsat do katastru nemovitostí. Práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě tak podle § 20 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů přecházejí na právní nástupce účastníků smlouvy.
Otázku přechodu práv a povinností ze smlouvy o výstavbě na právní nástupce účastníků smlouvy sice odvolací soud neposoudil správně, správný je však jeho další závěr, že odstoupit od Smlouvy byl oprávněn každý vlastník jednotky samostatně, a nemuseli tak učinit společným úkonem všichni vlastníci jednotek.
Nejvyšší soud opakovaně ve svých rozhodnutích formuloval a odůvodnil závěr, že pro posouzení platnosti odstoupení od Smlouvy není významné, zda dovolatelé byli ke splnění svých povinností řádně vyzváni. Předpokladem pro odstoupení od smlouvy podle § 517 odst. 1 obč. zák. je, že dlužník pohledávku řádně a včas nesplní, a to ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu věřitel poskytl (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2001, sp. zn. 22 Cdo 989/99). Věřitel přitom nemusí před tím, než od uzavřené smlouvy odstoupí, dlužníka vyzývat ke splnění dluhu či mu sdělit délku dodatečné lhůty ke splnění (srovnej rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2006, sp. zn. 30 Cdo 1641/2006, ze dne 14. 10. 2015, sp. zn. 26 Cdo 275/2015). Byla-li dlužníkovi poskytnuta (fakticky) přiměřeně dlouhá dodatečná lhůta k plnění, je dán důvod k odstoupení podle § 517 odst. 1 obč. zák., i když nebyl dlužník k plnění dluhu vyzván. Žalobci měli zaplatit částku 200.000 Kč do třiceti dnů od právní moci stavebního povolení. Nabylo-li stavební povolení právní moci dne 30. 1. 2005 a žalobci nezaplatili tuto částku ani ke dni 13. 9. 2006, kdy vlastníci jednotek od Smlouvy odstoupili, lze mít za to, že jim byla fakticky poskytnuta přiměřená dodatečná lhůta ke splnění jejich závazků. Pro právní posouzení věci není proto podstatné, zda výzva k plnění doručená žalobcům před odstoupením od Smlouvy byla řádná.
Ze specifičnosti právní úpravy výstavby jednotek (nástavbou, vestavbou, přístavbou a dalšími změnami dokončených staveb, popř. domu s nejméně dvěma jednotkami, které musí být ve vlastnictví dvou různých vlastníků) v zákoně o vlastnictví bytů vyplývá, že u smlouvy o výstavbě je větší četnost účastníků běžná. V případě výstavby jednotky vestavbou (jako v dané věci) vystupují na jedné straně jako stavebníci vlastníci jednotek (v domě, který již byl rozdělen na jednotky) a na druhé straně stavebníci, kteří mají novou jednotku na základě smlouvy o výstavbě vystavět a vlastnické právo k ní získat. Vzájemná práva a povinnosti pro dobu výstavby si stavebníci upraví zvláštním ujednáním ve smlouvě o výstavbě podle ustanovení § 18 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů (sjednají si způsob správy domu a pozemku, určí záležitosti vyhrazené společnému rozhodování, zastoupení spoluvlastníků navenek, financování stavebních nákladů, atd.). I když závazky podle smlouvy o výstavbě zpravidla plní společnou činností všichni stavebníci a při výstavbě si navzájem poskytují plnění v zásadě nedílného charakteru, smlouvu o výstavbě uzavírá každý ze stavebníků (vlastníků jednotek) sám za sebe a rovněž jednotlivá práva a povinnosti si mohou jednotliví stavebníci upravit odchylně (např. závazek stavebníků nové jednotky poskytnout odlišná finanční plnění jednotlivým vlastníkům stávajících jednotek, apod.).
Zákon o vlastnictví bytů neobsahuje zvláštní úpravu odstoupení od smlouvy o výstavbě, je proto třeba tento právní úkon posuzovat podle úpravy obsažené v obč. zák. (§ 3 zákona o vlastnictví bytů). Odstoupení od smlouvy je jednostranným právním úkonem jednoho z účastníků smlouvy, jímž dochází k zániku závazkověprávního vztahu; od smlouvy může odstoupit jen ten účastník smlouvy, jenž je důvodem odstoupení dotčen (srovnej ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2009, s. 416; Lavický, P. Solidární závazky. I. vydání. Praha: C. H. Beck, 2004, s. 101). Právním následkem odstoupení od smlouvy je mj. zrušení smlouvy od samého počátku (§ 48 odst. 2 obč. zák.), a pokud na zrušenou smlouvu nebylo doposud plněno (jako v této věci), závazek plnit odpadá. Tyto závěry platí i pro účastníky smlouvy o výstavbě (§ 17 zákona o vlastnictví bytů). Účastníci smlouvy o výstavbě, kteří uzavírali smlouvu každý sám za sebe, jsou oprávněni od ní jednotlivě odstoupit (je-li vůči nim druhý účastník smlouvy v prodlení), a to s důsledky - pouze ve vztahu k nim - zániku smlouvy o výstavbě (§ 48 odst. 2 obč. zák.).
Neobstojí námitka dovolatelů, že odstoupení od Smlouvy nebylo doručeno všem účastníkům Smlouvy. Jednostranný právní úkon je způsobilý vyvolat zamýšlené právní účinky, jakmile je doručen (oznámen) druhé straně; je-li na této straně více osob, je nezbytné, aby jednostranný právní úkon byl adresován a doručen každé z nich (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2001, sp. zn. 22 Cdo 3005/99, rozsudek téhož soudu ze dne 29. 8. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2700/2007). Vlastníci jednotek, kteří uzavřeli Smlouvu s žalobci (stavebníky nové jednotky), mohli při splnění podmínek § 517 odst. 1 obč. zák. (jednotlivě, s účinky jen ve vztahu k vlastní osobě) od takto uzavřené smlouvy odstoupit. Protože na straně stavebníků vystupovali oba žalobci, muselo být takové oznámení doručeno oběma, což se také v dané věci stalo (viz shora uvedená skutková zjištění); odstoupení tak bylo doručeno všem účastníkům, kteří ve Smlouvě vystupovali na druhé straně, a nebylo třeba, aby bylo doručeno zároveň i všem vlastníkům (vystupujícím ve Smlouvě samostatně na stejné straně).
Důsledkem odstoupení od Smlouvy některými z vlastníků stávajících jednotek byl zánik Smlouvy ve vztahu k těmto vlastníkům. Při výstavbě nové jednotky půdní vestavbou dochází i ke změně velikosti podílů na společných částech stávajících vlastníků jednotek, i proto musí smlouvu o výstavbě v § 17 a násl. zákona o vlastnictví bytů uzavřít všichni vlastníci jednotek v domě. I když tedy Smlouva nezanikla ve vztahu k účastníkům, kteří od ní neodstoupili, zánik Smlouvy odstoupením byť i jen mezi jedním z vlastníků jednotek a žalobci, má za následek, že žalobci nemohou stavbu nové jednotky podle Smlouvy realizovat. Žalovaným tak nelze uložit, aby strpěli výstavbu jednotky podle Smlouvy, a závěr odvolacího soudu, že bylo na místě žalobu zamítnout, je tak správný.
Protože jde o důvod, který sám o sobě postačuje pro zamítnutí žaloby, není významné, že další (dílčí) otázku (zda se plnění ze Smlouvy stalo pro absenci stavebního povolení plněním nemožným) neposoudil odvolací soud v souladu s judikaturou dovolacího soudu. Jen pro úplnost lze uvést, že v případě následné nemožnosti plnění dochází k zániku závazku vždy, pokud se plnění stalo objektivně nemožným (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 32 Cdo 3334/2010), v případě subjektivní nemožnosti závazek zaniká pouze ve zcela výjimečných případech. Objektivní nemožností se přitom rozumí stav, kdy je plnění nemožné pro kohokoli jiného, tedy nezávisle na osobě a vůli dlužníka, a to například v důsledku překážky právního charakteru nebo pro objektivní (např. přírodní) okolnosti či pro fyzickou nemožnost předmětu plnění. Subjektivní nemožnost spočívá v důvodech na straně dlužníka. V projednávané věci nelze plnění označit za objektivně nemožné, v budoucnu může být vydáno nové stavební povolení (např. při změně názoru vlastníků jednotek) a nebylo ani tvrzeno, že by výstavba jednotky nebyla objektivně – z pohledu stavebnětechnického – proveditelná. Jestliže je závazek fakticky i právně splnitelný (jako je tomu v této věci), nemá ani hospodářská nemožnost (tzn., že z hospodářského hlediska je plnění natolik obtížné, že jej nelze od dlužníka rozumně vyžadovat) za následek zánik závazku [srovnej § 575 odst. 2 obč. zák., rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1787/2007 (ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 11. 3. 2010, sp. zn. III. ÚS 2996/09)].
Lze tak uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je věcně správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§ 243a odst. 1 o. s. ř.) – proto dovolání jako nedůvodné zamítl [§ 243d písm. a) o. s. ř.].
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle § 243c odst. 3, § 224 odst. 1, § 151 a § 142 odst. 1 o. s. ř., s přihlédnutím k tomu, že žalovaným podle obsahu náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Autor: -mha-