// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 27.10.2015
Povinný převod bytové jednotky v případě vadného prohlášení vlastníka
Bytové družstvo je odpovědné za stav svého majetku a tedy i za to, že do katastru nemovitostí vloží jen takové prohlášení vlastníka, jež odpovídá skutečnosti. Nesplnění této povinnosti bytovým družstvem nemůže být důvodem, pro který by bytové družstvo bylo (byť jen po určitou dobu) zbaveno povinnosti uzavřít smlouvu o převodu bytové jednotky podle § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů (respektive podrobit se soudnímu rozhodnutí, jež potud nahrazuje jeho projev vůle tam, kde samo neučinilo ničeho pro dobrovolné splnění této povinnosti). Projev vůle povinného subjektu (vlastníka domu) k převodu bytové jednotky lze proto nahradit i tehdy, obsahuje-li prohlášení vlastníka chyby, podle kterých byly v katastru nemovitostí (z nějž vychází navrhovatel) zapsány jinak spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku.
podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 1598/2013, ze dne 28. 5. 2015
Dotčené předpisy: § 23 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb.
Kategorie: vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Usnesením ze dne 5. června 2012, č. j. 75 Cm 91/2011-65, uložil Městský soud v Praze Lidovému bytovému družstvu Praha 10 (dále jen „bytové družstvo“) uzavřít s navrhovatelkou R. U. (dále jen „R. U.“) smlouvu o bezúplatném převodu bytové jednotky specifikované (v rámci tam uvedeného obsahu smlouvy) ve výroku usnesení (dále jen „bytová jednotka“) [bod I. výroku] a rozhodl o nákladech řízení (bod II. výroku).
Soud prvního stupně - vycházeje z ustanovení § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) a z článku II bodu 1. zákona č. 345/2009 Sb. - dospěl po provedeném dokazování k následujícím závěrům:
1/ R. U. prokázala, že její právní předchůdce (Ing. P. R.) byl členem právního předchůdce bytového družstva a v zákonné lhůtě (k 15. červnu 1992) požádal o převod bytové jednotky do svého vlastnictví.
2/ Dohodou o převodu členských práv a povinností z 24. dubna 1996 převedli manželé R. na R. U. členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, takže R. U. se stala členkou bytového družstva a následně nájemkyní družstevního bytu v domě, v němž se nachází bytová jednotka.
3/ R. U. vyzývala bytové družstvo opakovaně bezúspěšně k převodu bytové jednotky do jejího vlastnictví.
4/ Stav týkající se podílu na společných částech domu a pozemku, zapsaný v katastru nemovitostí, odpovídá stavu uvedenému v prohlášení vlastníka (bytového družstva).
5/ Neodpovídá-li (vinou bytového družstva) skutečnosti zápis v katastru nemovitostí učiněný na základě prohlášení bytového družstva, nemůže to jít k tíži R. U. Bytové družstvo tedy R. U. nemůže upírat právo na převod bytové jednotky proto, že v důsledku černé stavby M. S. (dále jen „M. S.“) v předmětném domě jsou v prohlášení vlastníka i ve výpisu z katastru nemovitostí uvedeny nesprávně podíly na společných částech domu a pozemku. Neodpovídá-li zápis spoluvlastnických podílů skutečnosti, platí to pro všechny bytové jednotky v domě a bude na bytovém družstvu, aby učinilo dodatek k prohlášení vlastníka (podepsaný všemi spoluvlastníky), na jehož základě lze provést opravu v katastru nemovitostí.
K odvolání bytového družstva Vrchní soud v Praze v záhlaví označeným usnesením potvrdil usnesení soudu prvního stupně. Odvolací soud přitakal jako věcně správným závěrům soudu prvního stupně, včetně závěru o povaze chyb týkajících se rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku, vzešlých z černé stavby M. S. a pro stručnost na ně odkázal.
K odvolacím námitkám pak dodal, že odvolatel se mýlí, dovozuje-li, že návrhu nelze vyhovět pro rozpor se zápisem v katastru nemovitostí. V katastru nemovitostí je byt zapsán jako (označená) bytová jednotka ve vlastnictví bytového družstva a rozhodnutí soudu prvního stupně je s tímto zápisem (jehož podkladem bylo prohlášení vlastníka) v souladu.
Jestliže v mezidobí (oproti době, kdy prohlášení vlastníka bylo vloženo do katastru nemovitostí) došlo k té změně, že do podlahové plochy byl započten i nezkolaudovaný byt M. S. (jehož rozšíření z původního 1 + 1 na mezonetový byt bylo černou stavbou), nemění to ničeho na stavu současného zápisu v katastru nemovitostí. Odvolatel sám uvedl, že věc týkající se (nezkolaudovaného) bytu není dosud vyřešena (byla podána kasační stížnost), takže nelze vyhotovit ani nové (opravené) prohlášení vlastníka. Převodu bytu do vlastnictví R. U. však nic nebrání, když pro to byly splněny všechny zákonné podmínky.
Proti usnesení odvolacího soudu podalo bytové družstvo (dále též jen „dovolatel“) dovolání, jehož přípustnost vymezuje (posuzováno podle obsahu) ve smyslu ustanovení § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“) argumentem, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena a požaduje, aby Nejvyšší soud napadené rozhodnutí změnil tak, že návrh R. U. (sám) zamítne, nebo aby je zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Konkrétně dovolatel namítá, že napadené rozhodnutí spočívá co do posouzení důsledků černé stavby M. S. na nesprávném právním posouzení.
Odvolacímu soudu dovolatel především vytýká nesprávnost závěru, že usnesení soudu prvního stupně „není v rozporu s právním stavem, který je v katastru nemovitostí vyznačen“, jakož i závěru, podle kterého dovolatel (v odvolání) dovozuje, že „návrhu nelze vyhovět pro rozpor se zápisem v katastru nemovitostí“. K tomu dovolatel uvádí, že návrh (i napadené usnesení) je zcela v souladu se zápisem v katastru nemovitostí, avšak v rozporu s právním stavem je samotný zápis v katastru nemovitostí (nezachycuje „právní stav“).
V řízení bylo prokázáno (pokračuje dovolatel), že k bytové jednotce náležejí spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku jiné velikosti (než zapsané v katastru nemovitostí). Dovolatel míní, že soud by mohl vyhovět (při současném naplnění ostatních předpokladů pro převod bytové jednotky) jen takové žalobě, v níž by tyto podíly byly uvedeny správně (v souladu s právním stavem). Pak by ale rozhodnutí soudu až na další nemohlo být podkladem pro změnu zápisu v katastru nemovitostí.
Nic (ani v dosavadní judikatuře) nenasvědčuje tomu, že by soudy mohly ve výrocích uvádět nepravdivé údaje odporující právnímu stavu, a to ani ohledně věcí zapsaných v katastru nemovitostí nebo v jiném veřejném seznamu, a to ani na základě odůvodnění, že nepravdivý údaj odpovídající právnímu stavu věci je převzat z katastru nemovitostí nebo že má být podkladem pro změnu zápisu v něm.
Popsaný postup by vedl k absurdnímu stavu, že by soudy přebíraly do výroků rozhodnutí nepravdivé údaje. Protože žádná bytová jednotka se spoluvlastnickými podíly na společných částech domu a pozemku, jak jsou uvedeny v návrhu R. U. a v napadeném usnesení, neexistuje, nemohl ji dovolatel vydat R. U. a nemohl tak učinit ani soud cestou nahrazení projevu vůle dovolatele.
Rozhodné znění občanského soudního řádu pro dovolací řízení (do 31. prosince 2013) se podává z bodu 2., článku II, části první zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony.
Dovolání v této věci je přípustné dle § 237 o. s. ř., když otázka, zda lze nahradit projev vůle povinného subjektu (vlastníka domu) k převodu bytové jednotky, obsahuje-li prohlášení vlastníka chyby, podle kterých byly v katastru nemovitostí (z nějž vychází navrhovatel) zapsány jinak spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku, je otázkou dovolacím soudem dosud neřešenou.
Vady řízení, k nimž Nejvyšší soud u přípustného dovolání přihlíží z úřední povinnosti (§ 242 odst. 3 o. s. ř.), nejsou dovoláním namítány a ze spisu se nepodávají, Nejvyšší soud se proto - v hranicích právních otázek vymezených dovoláním - zabýval tím, zda je dán dovolací důvod uplatněný dovolatelem, tedy správností právního posouzení věci odvolacím soudem.
Dle § 5 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů vlastník budovy může prohlásit, že v budově vymezuje jednotky podle tohoto zákona. Prohlášení musí mít písemnou formu a musí být o něm učiněn zápis vkladem do katastru nemovitostí. Vkladem do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Spolu s prohlášením se katastrálnímu úřadu zpravidla předkládá smlouva o převodu první jednotky.
V této podobě, pro věc rozhodné (tj. naposledy ve znění nálezu Ústavního soudu č. 280/1996 Sb.), platilo citované ustanovení k 26. únoru 1999, kdy nastaly právní účinky vkladu prohlášení vlastníka (bytového družstva) do katastru nemovitostí.
Již v rozsudku ze dne 22. května 2002, sp. zn. 28 Cdo 859/2002 (dostupném na jeho webových stránkách), Nejvyšší soud uzavřel, že prohlášení vlastníka je předpokladem uzavření smlouvy týkající se převodu bytové jednotky.
Dovolatel nezpochybňuje závěry soudů nižších stupňů v tom ohledu, že R. U. je (její právní předchůdce byl) osobou oprávněnou (ve smyslu § 23 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů) žádat bytové družstvo o bezúplatný převod bytové jednotky do svého vlastnictví, že taková žádost byla řádně a včas uplatněna a že bytové družstvo povinnost převést bytovou jednotku do vlastnictví R. U. nesplnilo, ač (ponechají-li se stranou námitky k vadám prohlášení vlastníka vzešlým z černé stavby M. S.) R. U. pro to byly splněny všechny předpoklady.
Zbývá tudíž vypořádat se s dovolací námitkou, že smlouvu o převodu bytové jednotky nelze uzavřít (ani vynutit její uzavření soudně „přímusovou“ žalobou), jelikož po vkladu prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí vyšly najevo skutečnosti týkající se černé stavby mezonetového bytu v domě, jež činí prohlášení vlastníka nesprávným, kterážto skutečnost má vliv na (nesprávné) určení podílů na společných částech domu a pozemku ve smlouvě o převodu bytové jednotky a prohlášení vlastníka zatím ani nelze opravit (vzhledem ke stavu řízení o černé stavbě).
Dovolatel touto cestou předestírá Nejvyššímu soudu názor, že chyby obsažené v listině, kterou sám vyhotovil (a kterou zatím nelze opravit) mají R. U. zbavit možnosti účinného uplatnění jejího nároku soudní cestou tam, kde on sám neučinil nic pro to, aby zákonem (o vlastnictví bytů) uloženou povinnost (uzavřít smlouvu o převodu bytové jednotky s osobou k tomu dle zákona oprávněnou) splnil dobrovolně (i s možným zohledněním důsledků, jež mohou přinést změny vyvolané černou stavbou).
Přiznat těmto námitkám (jejichž obstrukční charakter je zjevný) váhu, by ve vztahu k nároku R. U. znamenalo denegatio justitiae (odepření spravedlnosti co do prosazení nároku, jehož uskutečnění brání bytové družstvo a jemuž se staví do cesty nedostatky způsobené chováním bytového družstva). Bez zřetele k tomu, že bytové družstvo není odpovědné za vznik černé stavby, je odpovědné za stav svého majetku a tedy i za to, že do katastru nemovitostí vloží jen takové prohlášení vlastníka, jež odpovídá skutečnosti. Nesplnění této povinnosti bytovým družstvem nemůže být důvodem, pro který by bytové družstvo bylo (byť jen po určitou dobu) zbaveno povinnosti uzavřít smlouvu o převodu bytové jednotky (respektive podrobit se soudnímu rozhodnutí, jež potud nahrazuje jeho projev vůle tam, kde samo neučinilo ničeho pro dobrovolné splnění této povinnosti).
Soudy nižších stupňů proto správně dospěly k závěru, že okolnosti tvrzené dovolatelem ohledně černé stavby M. S. nebrání tomu, aby žalobě bylo vyhověno a nepochybily ani v tom, že pro identifikaci bytové jednotky využily údajů dosud zapsaných v katastru nemovitostí.
Nejvyšší soud proto, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), dovolání zamítl (§ 243d písm. a/ o. s. ř.).
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení § 243c odst. 3, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když dovolání bytového družstva bylo zamítnuto, přičemž u R. U. nebyly zjištěny žádné prokazatelné náklady dovolacího řízení.
Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-