// Profipravo.cz / Vlastnictví bytů a nebytových prostor, SVJ 20.10.2011
VS: K výkladu pojmu „dohoda“ v zákoně o vlastnictví bytů
Tam, kde zákon o vlastnictví bytů užívá termín "dohoda," se míní souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek.
podle rozsudku Vrchního soudu v Olomouci sp. zn. 5 Cmo 103/2011, ze dne 9. 6. 2011 (dostupný na www.justice.cz)
Vrchní soud v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Aleny Ježíkové a soudců JUDr. Ladislava Bognára a JUDr. Ivana Šišmy v právní věci žalobců a) J. D., bytem ... a b) I. D., bytem ..., zastoupených JUDr. Oldřichem Martinkem, advokátem ve Vsetíně, Luh 697, PSČ 755 11, proti žalovanému Společenství pro dům Jiráskova 1812 Vsetín, se sídlem Vsetín, Jiráskova 1812, PSČ 755 01, IČ: 26 86 10 71, zastoupenému JUDr. Františkem Novosadem, advokátem ve Vsetíně, Smetanova 1101, PSČ 755 01, o určení neplatnosti přijatého usnesení, k odvolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 9.12.2010, č.j. 15 Cm 63/2010 – 81,
t a k t o :
I. Rozsudek krajského soudu se p o t v r z u j e .
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům každému stejným dílem náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 4.800,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta JUDr. Oldřicha Martinka.
O d ů v o d n ě n í :
Rozsudkem krajského soudu bylo vyhověno žalobě na určení, že usnesení přijaté shromážděním žalovaného dne 21.6.2007 k bodu 8. programu je neplatné. Žalovanému pak bylo uloženo zaplatit žalobcům každému stejným dílem náklady řízení ve výši 12.636,- Kč na účet advokáta. Krajský soud po provedeném dokazování uzavřel, že napadeným usnesením byla schválena změna prohlášení vlastníka v části, která upravuje způsob přispívání na náklady spojené se správou domu a pozemku a v části, která vymezuje součásti jednotky a součásti společných prostor domu. Při posuzování platnosti usnesení vycházel krajský soud z ust.
§ 15 zákona č. 72/1994 Sb. a z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2038/2008. Krajský soud uzavřel, že usnesení obsahovalo část prohlášení vlastníka, která stanovila pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu (§ 4g zákona č. 72/1994 Sb.), na tuto část dopadá režim § 15 odst. 1, nikoli § 11 odst. 4 uvedeného zákona. Úprava rozděluje náklady spojené se správou domu a pozemku poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu a od této dispozitivní úpravy je možné odchýlit se pouze dohodou. Judikatura řeší nejednotně množství hlasů spoluvlastníků nezbytné pro dosažení dohody. Na jedné straně většinové rozhodnutí považuje za uzavření dohody, proti tomu je závěr v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2038/2008, ze kterého vyplývá, že tradičním principem podmiňujícím uzavření jakékoli smlouvy je úplný konzesus všech smluvních stran. K takové dohodě mezi spoluvlastníky nedošlo. Proto v části, která upravuje nový způsob úhrady příspěvků na náklady spojené se správou domu je usnesení neplatné. Pokud se týká změny prohlášení vlastníka, je toto rovněž neplatné, neboť zasahuje nepřípustným způsobem do vlastnického práva žalobců. O náhradě nákladů řízení pak bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a plně úspěšným žalobcům byla přiznána náhrada účelně vynaložených nákladů řízení.
Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včas odvolání, ve kterém polemizoval právě se závěrem soudu o tom, kdy je možné hovořit o uzavření dohody a poukazoval na část judikatury, ze které vyplývá, že v případě společenství vlastníků bytových jednotek je za dohodu možné považovat i většinové rozhodnutí. Poukázal na výklad takového rozhodnutí Nejvyšším soudem ČR v rozhodnutí ze dne 20.3.2007, sp. zn. 28 Cdo 1253/2006, nález Ústavního soudu ze dne 8.3.2005, sp. zn. I.ÚS 646/04 a ze dne 27.9.2007 II.ÚS 1501/07, dle kterých za dohodu předpokládanou ust. § 15 zákona o vlastnictví bytů je třeba považovat i usnesení shromáždění společenství vlastníků přijaté na základě zákonem upraveného a řádně použitého mechanismu hlasování. Tak tomu i v daném případě bylo. Navrhl proto zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci k dalšímu řízení nebo jeho změnu na zamítnutí žaloby.
Žalobci navrhli potvrzení rozsudku jako věcně správného, a to z důvodů uvedených v odůvodnění napadeného rozsudku.
Vrchní soud přezkoumal rozsudek krajského soudu, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo a se souhlasem účastníků věc projednal v neveřejném zasedání. Poté dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.
Vrchní soud přejímá jako správná a úplná skutková zjištění krajského soudu, jak jsou obsažena v odůvodnění napadeného rozsudku a na která pro stručnost odkazuje.
Podle ust. § 11 odst. 4 zákona č. 72/1994 Sb. k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4 o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
Podle ust. § 15 odst. 1 téhož zákona vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).
Je skutečností a nebylo mezi účastníky sporným, že k přijetí napadeného usnesení došlo tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů ve smyslu ust. § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. Na druhou stranu je třeba vzít v úvahu tak, jako krajský soud, co bylo předmětem usnesení. Usnesení rozhodovalo v napadeném rozsahu o dvou otázkách, a to jednak o způsobu rozúčtování nákladů spojených s údržbou a opravami společných částí domu a pozemku a nového vymezení bytových jednotek.
Odvolatel poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu a Ústavního soudu, ze kterých dovozuje, že pokud zákon hovoří o dohodě členů společenství, je takovou dohodou i většinové rozhodnutí členů společenství. Tomuto jeho tvrzení odpovídají pouze závěry v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1253/2006, které odkazují na závěry vyslovené v rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 646/04. Z toho závěr Nejvyššího soudu je v uvedeném rozhodnutí jednoznačně vysloven tak, že za „dohodu“ je třeba považovat i usnesení shromáždění společenství, oproti tomu však závěr Ústavního soudu výslovně dohodu nezmiňuje, pouze uvádí, že hlasování kromě toho, že je rozhodováním ve vztahu mezi členy společenství, je současně projevem vůle společenství jako právnické osoby.
Oproti tomuto závěru z odvolatelem citovaných rozhodnutí stojí závěr uvedený rovněž v rozhodnutí Nejvyššího soudu, a to pod sp. zn. 22 Cdo 2038/2008, dle kterého je dohodou jen shodná vůle všech vlastníků jednotek.
Zákon o vlastnictví bytů ve svých jednotlivých ustanoveních užívá termíny: většina hlasů, nadpoloviční, příp. tříčtvrtinová většina všech hlasů, souhlas všech vlastníků, tříčtvrtinová většina přítomných hlasů, ale také termín „dohoda.“
Tam kde zákon (nejen o vlastnictví bytů) užívá termín „dohoda,“ se míní souhlasný projev vůle všech účastníků dohody, v daném případě členů společenství, tedy vlastníků jednotek. Není možné dovodit, že většinové rozhodnutí nahradí dohodu tam, kde zákon výslovně požaduje dohodu a rozlišuje mezi většinovým rozhodováním a dohodou.
Pokud tedy příspěvky dle ust. § 15 zákona o vlastnictví bytů neodpovídají velikosti spoluvlastnického podílu, je možné je stanovit pouze dohodou, tedy souhlasem všech vlastníků jednotek. Tak tomu v tomto případě nebylo, naopak usnesení výši příspěvků stanovilo v rozporu s ust. § 15, nikoli podle velikosti spoluvlastnických podílů, a proto správně krajský soud návrhu na vyslovení neplatnosti usnesení vyhověl.
Žalobci jsou vlastníky bytu v rozsahu uvedeném ve smlouvě o převodu vlastnictví k bytu z 18.11.2002. Zásahy do vlastnictví bez souhlasu vlastníka jsou přísně vymezeny a omezeny zákonem (např. institut vyvlastnění věcných břemen apod.) a dochází k nim jen zcela výjimečně. Usnesení shromáždění společenství v žádném případě nesplňuje žádnou ze zákonem upravených možností zásahu do vlastnictví bez souhlasu vlastníka, proto i v tomto rozsahu je usnesení shromáždění pro rozpor se zákonem neplatné. Jinak odvolací soud pro stručnost odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku, když tento z uvedených důvodů považuje za věcně správný, a proto jej podle ust. § 219 o.s.ř. potvrdil.
Žalobci měli v odvolacím řízení úspěch, proto jim podle ust. § 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o.s.ř. byla přiznána plná náhrada nákladů odvolacího řízení. Ty tvoří odměna advokáta krácená na jednu polovinu při jednom úkonu v odvolacím řízení, tj. 4.500,- Kč a jedna paušální náhrada 300,- Kč.
P o u č e n í : Proti tomuto rozsudku n e n í dovolání přípustné, ledaže by dovolací soud na základě dovolání podaného ve lhůtě dvou měsíců od doručení rozsudku prostřednictvím krajského soudu k Nejvyššímu soudu dospěl k závěru, že ve věci samé byla řešena otázka zásadního právního významu.
Autor: -mha-