// Profipravo.cz / Převod nemovitostí, katastr 27.06.2018
Absence úředně ověřeného podpisu na kupní smlouvě o prodeji nemovitosti
Nezbytnou náležitostí kupní smlouvy, jíž je převáděno vlastnické právo k nemovitosti, a jež je současně vkladovou listinou pro zápis práva do katastru nemovitostí, není úředně ověřený podpis smluvní strany. Při absenci úředně ověřeného podpisu na soukromé listině katastrální úřad (anebo v řízení o nahrazení rozhodnutí katastrálního úřadu příslušný soud) postupuje podle § 62 a § 64 katastrální vyhlášky, tedy činí potřebná opatření ke zjištění pravosti vlastnoručního podpisu.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 21 Cdo 3066/2017, ze dne 28. 3. 2018
Dotčené předpisy:
§ 561 o. z.
§ 1731 o. z.
§ 17 odst. 1 zák. č. 256/2013 Sb. ve znění do 18. 9. 2016
§ 66 odst. 1 písm. e) zák. č. 256/2013 Sb. ve znění do 18. 9. 2016
§ 63 vyhl. č. 357/2013 Sb.
Kategorie: převod nemovitostí, katastr; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Žalobkyně podala dne 6.2.2015 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště N., návrh na vklad vlastnického práva k pozemku parc.č. v katastrálním území V. n. L. do katastru nemovitostí, a to na základě kupní smlouvy, přičemž okolnosti jejího uzavření popsala tak, že „písemnou nabídkou datovanou ke dni 5.1.2015“ nabídl účastník žalobkyni k odprodeji uvedený pozemek, že žalobkyně „písemným sdělením vtěleným přímo do listiny obsahující nabídku k odkupu pozemku s úředně ověřeným podpisem nabídku akceptovala“ a že účastník poté sice odmítl „písemně stvrdit doručení akceptace nabídky“, nicméně „okamžikem doručení akceptace nabídky byla mezi navrhovatelem, coby kupujícím, a účastníkem, coby prodávajícím, uzavřena kupní smlouva k předmětnému pozemku“.
Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk, rozhodnutím ze dne 13.3.2015, č.j. V-1219/2015-208, návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí dle ustanovení § 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, zamítl, neboť z důvodu „neurčitého a nesrozumitelného právního jednání, které je jednáním zdánlivým, a které nemůže odůvodňovat navržený vklad“, nebyla naplněna podmínka dle ustanovení § 17 odst. 1 písm. b) uvedeného zákona. Dospěl k závěru, že „osoba, která podepsala nabídku není dostatečně určitě identifikována“, že „z nabídky nevyplývá zřejmý úmysl uzavřít určitou smlouvu ve smyslu § 1731 OZ ve spojení s § 545 OZ a neplyne z ní vůle být takovouto smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata ve smyslu § 1732 (1) OZ“, že „není zřejmé, kdo je prodávajícím a kdo kupujícím“ a dále že „přijetí nabídky nenabylo účinnosti, když originál nabídky podepsaný adresátem nebyl dodán do sféry navrhovatele a smlouva tedy nebyla uzavřena“.
Žalobou podanou u Krajského soudu v Praze dne 1.4.2015 se žalobkyně domáhala, aby soud jednak určil, že je vlastníkem předmětného pozemku, a jednak aby nahradil svým rozhodnutím zamítavé rozhodnutí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště N., ze dne 13.3.2015, č.j. V-1219/2015-208. Žalobu zdůvodnila zejména tím, že dle jejího názoru k „jednoznačné identifikaci prodávajícího postačilo uvedení jeho jména a příjmení, vč. připojení podpisu“ a že mezí ní a účastníkem došlo k uzavření kupní smlouvy okamžikem, kdy mu žalobkyně dne 4.2.2015 doručila a předložila akceptovanou nabídku, přestože „účastník její doručení odmítl podepsat a ve smyslu ustanovení § 570 odst. 1 občanského zákoníku se pokusil zmařit její dojití“. Žalobkyně má za to, že katastrální úřad dospěl k nesprávnému závěru, že není splněna podmínka pro povolení vkladu stanovená v ustanovení § 17 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, a dovozuje, že napadeným rozhodnutím katastrálního úřadu byla zkrácena na svých právech.
Účastník se k žalobě vyjádřil tak, že je zřejmé, že došlo pouze k „počátku jednání směřujícímu k případné dohodě na podmínkách uzavření kupní smlouvy“, neboť jednání „nedospělo do fáze konečného konsenzu, aby mohla být uzavřena právně perfektní kupní smlouva“. Namítá, že „sama žalobkyně neměla jasno v tom, jaké podmínky by měly být mezi nimi dojednány v případě koupě, když uvádí různé podmínky, které měly být sjednány“. Účastník má za to, že „žalobkyně pouze využila jeho dopis z ledna 2015, který považoval za prostředek zjištění případného zájmu žalobkyně o koupi jeho pozemku“. „Dopsání textu na dopis“ nepovažuje za splnění podmínky stanovené zákonem, neboť „projev vůle není natolik dostatečný, aby jeho pouhým akceptováním mohla vzniknout kupní smlouva“. Dopis účastníka s akceptací navíc nebyl účastníku nikdy doručen.
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 19.10.2015, č.j. 37 C 19/2015-60, žalobu zamítl a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit účastníku na náhradě nákladů řízení 13.722,- Kč k rukám advokáta Mgr. Pavla Jiříčka. Vzhledem k tomu, že „nabídka se pouze stručně vyjadřuje v tom smyslu, že účastník fakticky nabízí pozemek k odkoupení, nijak však nespecifikuje další podmínky převodu, neidentifikuje pozemek, nenavrhuje ani termín splatnosti kupní ceny, ani platební místo“, ztotožňuje se soud prvního stupně s názorem katastrálního úřadu, že „z takové listiny plyne maximálně vůle zahájit jednání o případném prodeji, nikoli závazek uzavřít kupní smlouvu“. Žalobkyně navíc sama zpochybnila své tvrzení o uzavření kupní smlouvy tím, že vypracovala další kupní smlouvu, ve které uvedla „řadu do té doby mezi účastníky neprojednaných skutečností souvisejících s převodem pozemku“. Nakonec soud prvního stupně dospěl také k závěru, že u převodu nemovitostí je nezbytné, ve smyslu ustanovení § 560 ve spojení s § 2128 občanského zákoníku, dodržení písemné formy, u které je stanovena náležitost podpisu podle ustanovení § 561 občanského zákoníku. Obsahuje-li nabídka „pouhou parafu, učiněnou vlastnoručně“, k ekvivalentu podpisu nikdy nedošlo, a proto „nabídka není způsobilou listinou pro uzavření kupní smlouvy o převodu pozemku do vlastnictví žalobkyně její akceptací“.
K odvolání žalobkyně Vrchní soud v Praze rozsudkem ze dne 8.12.2016, č.j. 4 Co 21/2016-88, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit účastníku na náhradě nákladů odvolacího řízení 5.460,- Kč k rukám advokáta Mgr. Pavla Jiříčka. Oproti soudu prvního stupně dospěl k závěru, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy splněny byly, neboť „existuje zcela jasný projev vůle na straně účastníka předmětnou nemovitost prodat“, a „odkazuje-li účastník v nabídce k odprodeji pozemku na nájemní smlouvu č. 346 ze dne 30.10.2008, je zřejmé o jaký předmět převodu se jedná i jaká je navrhovaná kupní cena“. Podle názoru odvolacího soudu však nelze přehlédnout, že kupní smlouva neobsahuje formální náležitost spočívající v úředně ověřeném podpisu účastníka, tedy strany prodávající, a v důsledku toho je uzavřena v rozporu s ustanovením § 561 odst. 1 občanského zákoníku a nesplňuje podle § 17 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona náležitosti listiny pro zápis do katastru nemovitostí.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání. Namítá, že z ustanovení § 561 odst. 1 občanského zákoníku nevyplývá požadavek na úřední ověření podpisu účastníka právního jednání, jehož předmětem je převod věcného práva k nemovité věci, ale je pouze vyžadováno, aby podpisy byly na jedné listině, což je v předmětné vkladové listině dodrženo. Nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, že „absence úředního ověření podpisu účastníka“ je důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva, když „takovou situaci katastrální zákon v ustanovení § 66 písm. e) výslovně předvídá a katastrálnímu úřadu ukládá, jakým způsobem má při zjišťování pravosti podpisu postupovat “. Žalobkyně navrhla, aby dovolací soud rozsudky soudů obou stupňů zrušil.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o.s.ř., se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu vydaná v řízení o věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, pokud to zákon připouští (§ 245 a § 236 odst. 1 o.s.ř.).
Podmínky přípustnosti dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu jsou obsaženy – jak vyplývá z přiměřeného užití části čtvrté, hlavy třetí občanského soudního řádu (§ 245 o.s.ř.) – v ustanoveních § 237, 238 a 238a o. s. ř.
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§ 237 o.s.ř.).
V projednávané věci závisí napadený rozsudek odvolacího soudu mimo jiné na vyřešení otázky hmotného práva, zda je nezbytnou náležitostí kupní smlouvy, jíž je převáděno vlastnické právo k nemovitosti, a jež je současně vkladovou listinou pro zápis práva do katastru nemovitostí, úředně ověřený podpis smluvní strany. Protože tato právní otázka v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla ve všech souvislostech vyřešena, dospěl Nejvyšší soud České republiky k závěru, že dovolání žalobkyně proti rozsudku odvolacího soudu je podle ustanovení § 237 o.s.ř. přípustné.
Po přezkoumání rozsudku odvolacího soudu ve smyslu ustanovení § 242 o.s.ř., které provedl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o.s.ř.), Nejvyšší soud České republiky dospěl k závěru, že dovolání žalobkyně je opodstatněné.
Zápisy týkající se práv se do katastru nemovitostí provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou, a to na základě písemností v listinné nebo elektronické podobě [srov. § 6 věta první a § 7 odst. 1 věta první zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění do 18.9.2016, tj. před novelou zákonem č. 286/2016 Sb. (dále jen „katastrální zákon“)]. Vkladem, který lze provést na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení (srov. § 12 katastrálního zákona), se do katastru nemovitostí zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práv uvedených v ustanovení § 11 odst. 1 písm. a)-s) katastrálního zákona a rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám (srov. § 11 odst. 2 katastrálního zákona).
Podle ustanovení § 17 odst. 1 katastrálního zákona ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, která je soukromou listinou, zda
a) splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru,
b) její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad,
c) právní jednání je učiněno v předepsané formě,
d) účastník vkladového řízení není omezen právními předpisy v oprávnění nakládat s nemovitostí,
e) k právnímu jednání účastníka vkladového řízení byl udělen souhlas podle jiného právního předpisu,
f) z obsahu listiny a z jeho porovnání s dosavadními zápisy v katastru není patrný důvod, pro který by bylo právní jednání neplatné, zejména zda z dosavadních zápisů v katastru nevyplývá, že účastníci vkladového řízení nejsou oprávněni nakládat s předmětem právního jednání, nejsou omezeni rozhodnutím soudu nebo jiného orgánu veřejné moci ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního jednání,
g) navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy v katastru; z tohoto hlediska není na překážku povolení vkladu, pokud logickou mezeru mezi zápisem v katastru a navrhovaným vkladem podle vkladové listiny navrhovatel doloží současně s návrhem na vklad listinami, které návaznost vkladové listiny na dosavadní zápisy v katastru doplní; tyto listiny však musí mít náležitosti vkladových listin.
Podle ustanovení § 66 odst. 1 písm. e) katastrálního zákona Český úřad zeměměřický a katastrální vyhláškou stanoví postup při ověřování pravosti podpisů na soukromých listinách pro zápis do katastru, nejsou-li podpisy úředně ověřeny.
K návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ze dne 6.2.2015 připojila žalobkyně jako vkladovou listinu „nabídku účastníka k odprodeji pozemků ze dne 5.1.2015“, do které byla „vtělena“ její akceptace žalobkyní ze dne 4.2.2015, „protokol o doručení akceptace nabídky“ ze dne 5.2.2015 a „průvodní dopis navrhovatele k návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí“, ve kterém úřadu popsala okolnosti uzavření kupní smlouvy mezí ní a účastníkem. Listina obsahující nabídku účastníka k odprodeji pozemků přitom neobsahuje podpis úředně ověřený, ale je podepsána účastníkem pouze vlastnoručně.
Právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší, vyžaduje písemnou formu (srov. § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „obč. zák.“). K platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího (§ 561 odst. 1 věta první obč. zák.).
Odvolací soud dospěl k závěru, že je v rozporu s ustanovením § 561 odst. 1 obč. zák., neobsahuje-li kupní smlouva úředně ověřený podpis prodávajícího (účastníka). Takový názor však nelze považovat za správný, neboť z dikce daného ustanovení takový požadavek pro písemné právní jednání nikterak nevyplývá. Dovolatelka tedy právem soudům vytýká, že předložená vkladová listina má zákonem stanovené náležitosti a okolnost, že podpis prodávajícího není úředně ověřen, lze posoudit jako „odstranitelný nedostatek, který lze ve vkladovém řízení zhojit“. Navíc přímo ustanovení § 66 odst. 1 písm. e) katastrálního zákona stanovuje, že nejsou-li podpisy na soukromých listinách úředně ověřeny, postupuje se dále podle vyhlášky (myšleno vyhlášky č. 357/2013 Sb.), z čehož je zřejmé, že úředně ověřený podpis není obligatorní náležitostí kupní smlouvy a jeho absence nemůže mít za následek neplatnost smlouvy. Katastrální úřad je povinen v takových případech postupovat dle uvedené vyhlášky a činit potřebná opatření.
Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění do 31.3.2017 (dále jen „katastrální vyhláška“) postup při ověřování pravosti podpisů upravuje v ustanoveních § 62 až 64. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu zkoumá, zda vlastnoruční nebo elektronické podpisy na soukromé listině, které nejsou úředně ověřeny, jsou pravé, tedy zda skutečně náleží osobám v ní uvedeným. V případě, že pravost vlastnoručního podpisu na soukromé listině nelze ani při vynaložení veškerého úsilí, které lze rozumně požadovat, ověřit žádným ze způsobů uvedených v ustanovení § 63 odst. 1 katastrální vyhlášky, zjistí se jiným vhodným způsobem, například na základě svědecké výpovědi nebo znaleckého posudku (srov. ustanovení § 63 odst. 2 katastrální vyhlášky).
Závěr odvolacího soudu, že kupní smlouva byla uzavřena v rozporu s ustanovením § 561 odst. 1 obč. zák., když neobsahuje formální náležitost, kterou je úředně ověřený podpis účastníka, a že taková vkladová listina proto nesplňuje dle ustanovení § 17 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona náležitosti listiny pro zápis do katastru nemovitostí, tedy není správný.
K otázce uzavření kupní smlouvy se odvolací soud dále vyjádřil tak, že z obsahu nabídky k odprodeji pozemků, její akceptace a z „nájemní smlouvy č. 346 ze dne 30.10.2008 a přílohy k této smlouvě“ lze dovodit, že „k uzavření smlouvy kupní ohledně sporné nemovitosti existuje zcela jasný projev vůle na straně účastníka předmětnou nemovitost prodat“. S tímto názorem odvolacího soudu se dovolací soud ztotožňuje.
Podle ustanovení § 1731 obč. zák. musí být z návrhu na uzavření smlouvy (nabídky) zřejmé, že ten, kdo jej činí, má úmysl uzavřít určitou smlouvu s osobou, vůči níž nabídku činí.
Právní jednání směřující k uzavření smlouvy je nabídkou, pokud obsahuje podstatné náležitosti smlouvy tak, aby smlouva mohla být uzavřena jeho jednoduchým a nepodmíněným přijetím, a pokud z něho plyne vůle navrhovatele být smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata (srov. § 1732 odst. 1 obč. zák.). Smlouva je poté uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti (§ 1745 obč. zák.).
Mezi obligatorní náležitosti kupní smlouvy uzavírané dle ustanovení § 2079 a násl. obč. zák. patří určení předmětu koupě a kupní ceny. V nabídce účastníka „k odkoupení pozemků“ ze dne 5.1.2015 je kupní cena stanovena částkou 15 Kč/ m2 a dostatečně identifikován je i předmět koupě, odkazuje-li účastník v nabídce na dříve uzavřenou nájemní smlouvu mezi ním a žalobkyní, když konkretizace předmětu koupě odkazem na jiné právní jednání mezi stejnými účastníky není vyloučena a z provedeného dokazování před soudem prvního stupně bylo zjištěno, že v „nájemní smlouvě č. 346“ ze dne 30.10.2010 bylo k předmětnému pozemku sjednáno jednak nájemní právo „na dobu 10 let“, jednak předkupní právo ve prospěch žalobkyně. Dovolací soud má proto shodně s odvolacím soudem za to, že smlouva uzavřena byla, když žalobkyně písemnou nabídku účastníka akceptovala dopisem ze dne 4.2.2015, který mu byl doručen do jeho sféry, a to i za okolnosti, že účastník tento dopis poté odmítl převzít. K podmínce vůle navrhovatele být smlouvou vázán ve smyslu ustanovení § 1732 odst. 1 obč. zák. dovolací soud uvádí, že ze znění jeho nabídky je tato vůle zřejmá, a nelze dospět k závěru (jak učinil soud prvního stupně), že se ze strany účastníka jednalo pouze o vůli zahájit jednání o případném prodeji, zejména odkazuje-li účastník ve své nabídce výslovně na „předkupní právo pro nájemníka při prodeji smluvních pozemků“.
Z výše uvedeného vyplývá, že jednak došlo k platnému uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní a účastníkem ohledně předmětného pozemku, neboť byly splněny veškeré zákonem stanovené náležitosti pro takové právní jednání, a jednak, že při absenci úředně ověřeného podpisu na soukromé listině katastrální úřad (anebo v řízení o nahrazení rozhodnutí katastrálního úřadu příslušný soud) postupuje podle § 62 a § 64 katastrální vyhlášky, tedy činí potřebná opatření ke zjištění pravosti vlastnoručního podpisu. Vzhledem k tomu, že odvolací soud správně konstatoval, že kupní smlouva byla platně uzavřena, byl poté povinen učinit v řízení opatření k tomu, aby byla ověřena pravost podpisu účastníka na „nabídce k odkupu pozemků ze dne 5.1.2015“. Nezabýval-li se odvolací soud pravostí podpisu, postupoval v rozporu s katastrálním zákonem a navazující katastrální vyhláškou.
Jelikož rozsudek odvolacího soudu není správný, nejsou dány podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání nebo pro změnu rozsudku odvolacího soudu, Nejvyšší soud České republiky rozsudek odvolacího soudu zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 226 odst. 1 a § 243g odst. 1 část věty první za středníkem a věta druhá o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Autor: -mha-