// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 28.02.2019

Výpověď z nájmu bytu pro neplacení symbolického nájemného

I v případě neplacení symbolického nájemného z bytu (v dané věci v částce 1,- Kč měsíčně) může jít o hrubé porušení nájemcových povinností, a tudíž naplnění výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013; výše měsíčního nájemného není v tomto směru právně významná.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1809/2018, ze dne 21. 11. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy: § 711 odst. 2 písm. b) obč. zák. ve znění do 31. 12. 2013

Kategorie: nájem bytu; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Žalobce se domáhal určení neplatnosti výpovědi ze dne 12. března 2013 (dále též jen „Výpověď“), kterou mu dal žalovaný z nájmu bytu („bytové jednotky č. XY v XY“ – dále opět jen „byt“, resp. „předmětný byt“) z důvodu hrubého porušení povinností nájemce (v podobě nezaplacení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu) ve smyslu § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“).

Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. června 2017, č. j. 18 C 123/2013-132, žalobě vyhověl a určil, že Výpověď je neplatná (výrok I.); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.).

K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 18. ledna 2018, č. j. 20 Co 427/2017-158, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil ve výroku I. a změnil ve výroku II. jen tak, že výše nákladů řízení činí 11.200,- Kč, jinak ho i v tomto výroku potvrdil; zároveň rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.

Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně zjistil z provedených důkazů mimo jiné i následující skutečnosti. Dne 11. června 1993 uzavřeli Pražské stavební bytové družstvo (dále jen „PSBD“) jako pronajímatel a žalobce jako nájemce smlouvu o nájmu předmětného bytu (dále jen „Nájemní smlouva“) na dobu „do vložení vlastnického práva k předmětu nájmu ve prospěch nájemce“ za nájemné v částce 1,- Kč měsíčně. Téhož dne uzavřeli smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o majetkovém převodu bytu za částku 653.644,- Kč a ve stejný den PSBD vydalo žalobci potvrzení o úhradě této kupní ceny. Dne 22. července 1997 pak uzavřeli ohledně předmětného bytu další nájemní smlouvu. Usnesením Městského soudu v Praze ze dne 17. dubna 2009 byl na majetek PSBD prohlášen konkurs a insolvenčním správcem byl ustanoven žalovaný. Rozsudkem soudu prvního stupně ze dne 29. září 2009, č. j. 5 C 130/2009-56, ve spojení s rozsudkem odvolacího soudu ze dne 18. dubna 2010, č. j. 62 Co 59/2010-71, byla pravomocně zamítnuta žaloba, aby žalobce předmětný byt vyklidil, a to s odůvodněním, že ho užívá na základě platné nájemní smlouvy ze dne 11. června 1993. Dne 12. března 2013 byla žalobci dána výpověď z nájmu bytu podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. s odůvodněním, že za dobu insolvenčního řízení (od 17. dubna 2009) neuhradil nájemné, které činilo 12,- Kč ročně. Odvolací soud posoudil nájemní smlouvu jako pravou (již z toho důvodu, že je opatřena stejným razítkem a podpisem dlužníka /PSBD/ jako nájemní smlouva uzavřená mezi žalobcem a PSBD dne 22. července 1997, jejíž pravost žalovaný nepopřel) a jako platnou, přičemž zde odkázal na odůvodnění svého rozhodnutí (a rozhodnutí soudu prvního stupně) vydaného v řízení o žalobě žalovaného na vyklizení bytu, vedeném u soudu prvního stupně pod sp. zn. 5 C 130/2009 (včetně odmítacího rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 12. června 2012, č. j. 26 Cdo 3799/2010-84). Nadto přisvědčil žalobcově připomínce, že v období od 1. března 1992 do 31. prosince 1994 bylo možné uzavřít nájemní smlouvu i konkludentně, jelikož ustanovení § 685 obč. zák. (v tehdejším znění) pro ni nepředepisovalo písemnou formu. Shodně se soudem prvního stupně pak dospěl k závěru, že v daném případě nebyl naplněn výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák., neboť neplatil-li žalobce nájemné, které bylo pouze symbolické, nebyla splněna podmínka hrubého porušení nájemcových povinností. Stejně jako soud prvního stupně posoudil Výpověď rovněž jako úkon příčící se dobrým mravům ve smyslu § 3 odst. 1 obč. zák., a tudíž neplatný podle § 39 obč. zák., neboť žalobce po zaplacení vysoké finanční částky z titulu kupní ceny očekával převod vlastnického práva k bytu a navíc platil úhradu za služby související s užíváním bytu v podstatně vyšších částkách, než bylo sjednané (pouze symbolické) nájemné. Za této situace vyhovující rozsudek soudu prvního stupně potvrdil.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný (dovolatel) dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 o.s.ř. (zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále opět jen „o.s.ř.“) a odůvodnil konstatováním, že „odvolací soud napadené rozhodnutí založil na nesprávném právním posouzení několika otázek procesního a hmotného práva, při jejichž řešení se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, které nebyly doposud v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešeny či mají být dovolacím soudem vyřešeny jinak“. Především – z důvodů tam obšírně uvedených – nesouhlasil s názorem (považoval ho za spekulativní), že s ohledem na okolnosti daného případu (pronajímatel jednal dlouhodobě s žalobcem jako s nájemcem a po dobu šestnácti let jeho nájemní právo nezpochybňoval) byla nájemní smlouva v období od 1. března 1992 do 31. prosince 1994 uzavřena konkludentně (dále jen „první otázka“). Zpochybnil také správnost názoru, že Nájemní smlouva je pravá, byla-li takto posouzena pouhým odkazem na jinou listinu, a to nájemní smlouvu ze dne 22. července 1997 (dále jen „druhá otázka“). Na rozdíl od odvolacího soudu je i nadále přesvědčen, že Nájemní smlouva je neplatná pro chybějící vymezení předmětu nájmu, neurčité vymezení doby nájmu a sjednání nájemného ve výši obcházející zákonná ustanovení o nájmu bytu (dále jen „třetí otázka“). Nesouhlasil ani s názorem, že v daném případě nebyl naplněn výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák., neboť s ohledem na symbolické nájemné nešlo v případě jeho neplacení o hrubé porušení nájemcových povinností (dále jen „čtvrtá otázka“). Podle jeho názoru nelze na straně jedné posoudit nájemní smlouvu se symbolickým nájemným jako platnou a na straně druhé dovozovat, že ani dlouhodobé neplacení symbolického nájemného není hrubým porušením nájemcových povinností. Kromě toho měl za to, že odvolací soud při posouzení Výpovědi z hlediska dobrých mravů nijak nereflektoval, že je insolvenční správce, který svou činnost vykonává nikoli ve svůj prospěch, nýbrž ve prospěch řádně přihlášených věřitelů PSBD (dále jen „pátá otázka“). Navrhl, aby dovolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že žaloba se zamítá.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o.s.ř.) dovolání žalovaného (dovolatele) projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen „o.s.ř.“). Shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o.s.ř.).

Poté se zabýval otázkou přípustnosti dovolání. Při řešení této otázky nepřehlédl, že ve vztahu k první a páté otázce dovolatel nevymezil, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 – 238a o.s.ř.), přičemž tuto vadu (nedostatek), pro niž nelze v dovolacím řízení pokračovat, včas (po dobu trvání lhůty k dovolání) neodstranil (§ 241b odst. 3 o.s.ř.). Byť vymezuje právní otázky, jež mají být předmětem dovolacího přezkumu a (mimo pátou otázku; navíc k páté otázce viz výklad na jiném místě odůvodnění tohoto rozhodnutí) také uvádí, že při jejich řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, není z dovolání – s přihlédnutím k jeho obsahu (§ 41 odst. 2 o.s.ř.) – patrné, od které konkrétní rozhodovací praxe se měl odvolací soud odchýlit. Tato situace dovolacímu soudu znemožňuje, aby se naznačenými otázkami mohl blíže zabývat (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. září 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Ve vztahu k druhé otázce lze uvést následující. Ústavní soud i Nejvyšší soud ustáleně judikují, že údaj o tom, od které rozhodovací praxe se řešení v dovolání vymezené právní otázky odvolacím soudem odchyluje, postačí vymezit i pouhým slovním popisem bez uvedení konkrétní spisové značky (srov. nález a usnesení Ústavního soudu z 18. prosince 2014, sp. zn. IV. ÚS 1256/14, a z 21. ledna 2015, sp. zn. IV. ÚS 3530/14, či usnesení Nejvyššího soudu z 22. listopadu 2016, sp. zn. 26 Cdo 3861/2016). Uvádí-li tedy dovolatel ve vztahu k druhé otázce, že podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu „je účastník soudního řízení povinen předložit originál důkazní listiny, jejíž pravost na základě kopie druhý účastník účinně a přesvědčivě zpochybnil“, nelze takovému vymezení po formální stránce nic vytknout. Zde však nelze přehlédnout, že z rozhodnutí Nejvyššího soudu z 3. března 1998, sp. zn. 1 Odon 53/97, a z 22. června 2004, sp. zn. 32 Odo 964/2003, uveřejněných pod č. 64/1998 a 154/2004 časopisu Soudní judikatura, či z 30. srpna 2006, sp. zn. 29 Odo 801/2005, naopak vyplývá, že občanský soudní řád neukládá soudu povinnost provádět důkazy pouze originály listin. Ačkoli jsou originály listin obecně jako důkazní prostředek vhodnější, než jejich neověřené kopie, a soud by se, pokud pro to nejsou závažné důvody, neměl při dokazování spokojit pouze s fotokopií listiny, nelze takový postup prohlásit za odporující zákonu, a v této situaci lze pouze vážit průkaznost provedeného důkazu. Přitom důkaz provedený pomocí fotokopie listiny soud hodnotí (jako každý jiný důkaz) podle zásad upravených v § 132 a násl. o.s.ř. Z uvedeného vyplývá, že pro řešení druhé otázky není dovolání přípustné.

S přihlédnutím k obsahové specifikaci třetí otázky lze usoudit, že dovolatel se domáhá, aby Nejvyšší soud posoudil jinak (než v usnesení ze dne 12. června 2012, č. j. 26 Cdo 3799/2010-84) otázku platnosti Nájemní smlouvy. Již na tomto místě je však zapotřebí zdůraznit (stejně jako v citovaném usnesení), že skutkové námitky a vady řízení, které dovolatel v tomto ohledu rovněž uplatnil, nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem (viz § 241a odst. 1 o.s.ř. a contrario). Zpochybňuje-li totiž dovolatel správnost (úplnost) zjištěného skutkového stavu rozhodného pro posouzení otázky platnosti Nájemní smlouvy, neuplatňuje tak jediný způsobilý dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci. Přitom skutková zjištění, k nimž odvolací soud dospěl, nejsou natolik vadná, že by ve svém důsledku představovala porušení práv garantovaných čl. 36 Listiny základních práv a svobod; nešlo zde tedy o tzv. extrémní rozpor mezi provedenými důkazy a skutkovými zjištěními (viz stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. listopadu 2017, sp. zn. Pl.ÚS-St. 45/16, uveřejněné pod č. 460/2017 Sbírky zákonů). Pro úplnost zbývá dodat, že k vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (jakož i k vadám uvedeným v§ 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a/ a b/ a § 229 odst. 3 o.s.ř.) pak dovolací soud přihlíží jen tehdy, je-li dovolání přípustné (§ 242 odst. 3 věta druhá o.s.ř.); samy o sobě však takovéto vady, i kdyby byly dány, přípustnost dovolání (podle § 237 o.s.ř.) nezakládají. Jinak dovolací soud konstatuje, že jde-li o samotnou otázku platnosti Nájemní smlouvy, neshledal důvod, pro nějž by se měl od svého dřívějšího rozhodnutí odchýlit; lze jen dodat, že v citovaném usnesení šlo o platnost Nájemní smlouvy podle právní úpravy platné a účinné v době jejího uzavření a v souladu se zjištěnými skutkovými okolnostmi, a proto není dán ani prostor, aby se od takto přijatého názoru (na nějž pro stručnost odkazuje) odchýlil. Lze uzavřít, že ani pro řešení třetí otázky nemůže být dovolání přípustné.

Naproti tomu dovolací soud dospěl k závěru, že dovolání je přípustné podle § 237 o.s.ř. pro řešení čtvrté otázky, že v případě neplacení symbolického nájemného z bytu (v daném případě v částce 1,- Kč měsíčně) nejde o hrubé porušení nájemcových povinností a není tudíž naplněn výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. V tomto ohledu totiž směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na řešení otázky hmotného práva, která v takto nastolené podobě nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena.

Jelikož v posuzovaném případě bylo řízení o neplatnost výpovědi z nájmu bytu zahájeno přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dokončí se podle dosavadních právních předpisů, tj. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 – dále opět jen „obč. zák.“ (§ 3076 zákona č. 89/2012 Sb.).

Ustálená soudní praxe (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 13. května 2010, sp. zn. 26 Cdo 28/2009, a z 20. října 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009) především dovodila, že výpovědní důvod upravený v § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. byl zjevně sankční povahy a jeho cílem bylo postihnout hrubé porušení povinností nájemcem bytu, a to stejně jako tomu bylo u obdobně formulovaného výpovědního důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d/ zákona č. 40/1964 Sb., ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. Přitom již samotné nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu bylo zákonem výslovně označováno jako hrubé porušování povinností nájemce, které zakládalo důvod výpovědi pronajímatelem. V této souvislosti nelze totiž ztratit ze zřetele, že placení nájemného patří mezi základní povinnosti nájemce bytu; jinak tomu – v případě úplatného vztahu nájmu bytu – ani být nemůže (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze 7. dubna 2004, sp. zn. 26 Cdo 2325/2003, z 15. dubna 2004, sp. zn. 33 Odo 668/2002, z 28. července 2010, sp. zn. 26 Cdo 2724/2008, a z 24. listopadu 2010, sp. zn. 26 Cdo 3537/2008). Přitom neplacením nájemného je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši.

S přihlédnutím k uvedeným závěrům přijatým dlouhodobě ustálenou soudní praxí se nelze ztotožnit s názorem, že nešlo o hrubé porušení nájemcových povinností ve smyslu § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. (a není tudíž naplněn citovaný výpovědní důvod), neplatil-li žalobce nájemné z bytu přinejmenším od 17. dubna 2009 do dne dání Výpovědi (v březnu 2013). Tento názor je totiž v přímém rozporu s ustanovením § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák., přičemž výše měsíčního nájemného není v tomto směru právně významná. Jestliže by tomu tak bylo, pak by neplacení relativně nízkého nájemného (v celkové zákonem předpokládané výši) nebylo nikdy postižitelné výpovědí z nájmu bytu a dovedeno do absurdních důsledků byl by takový nájemce, jde-li o další pokračování nájemního vztahu k bytu, nepostižitelný.

Se zřetelem k řečenému lze uzavřít, že napadený rozsudek odvolacího soudu není z hlediska vymezeného dovolacího důvodu správný. Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o.s.ř.) jej zrušil (§ 243e odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 věty před středníkem o.s.ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí také na rozhodnutí soudu prvního stupně, dovolací soud zrušil i toto rozhodnutí a podle § 243e odst. 2 věty druhé o.s.ř. věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.

Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný (§ 243g odst. 1 věta první o.s.ř.). V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o.s.ř.).

Pro účely dalšího řízení pokládá dovolací soud za potřebné připomenout, že odvolací soud postupoval v rozporu s ustálenou judikaturou, jestliže se zabýval otázkou platnosti Výpovědi pro rozpor s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 obč. zák. přesto, že uzavřel, že Výpověď je neplatná v důsledku nenaplněnosti uplatněného výpovědního důvodu podle § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zák. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 23. listopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 1592/2008, z 26. září 2012, sp. zn. 26 Cdo 316/2012, či z 26. července 2012, sp. zn. 26 Cdo 1022/2012 /ústavní stížnost podanou proti citovanému rozhodnutí odmítl Ústavní soud usnesením z 11. dubna 2013, sp. zn. III. ÚS 4347/12/). V řadě svých rozhodnutí (srov. rozsudky z 23. 1istopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 1592/2008 /již citovaný/, z 25. 1istopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 1109/2009, či z 23. března 2010, sp. zn. 26 Cdo 2561/2008, uveřejněný pod č. 17/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) zaujal Nejvyšší soud rovněž právní názor (který sdílí i v projednávané věci), že podle právní úpravy účinné od 31. března 2006 posuzuje soud otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy v rámci úvahy o neplatnosti výpovědi (§ 39 obč. zák.), jak správně učinil odvolací soud. Při posuzování otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 39 obč. zák. pro rozpor s dobrými mravy jsou však právně významné pouze skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy pronajímatel uvedený právní úkon (výpověď z nájmu bytu) doručil nájemci; okolnosti nastalé po tomto okamžiku nelze při tomto právním posouzení zohledňovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 8. června 2011, sp. zn. 26 Cdo 2150/2010, uveřejněný pod č. 28/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek /ústavní stížnost podanou proti citovanému rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením z 13. února 2012, sp. zn. IV. ÚS 2361/11/). V dalším řízení pak soudy nepřehlédnou, že po prohlášení konkursu na majetek osoby, která byla původcem jednání, v němž lze spatřovat rozpor s dobrými mravy, musí soud ve sporu zahájeném reivindikační žalobou o vyklizení nemovitosti při úvaze, zda ve vztahu k insolvenčnímu správci (jako stávajícímu žalobci) lze pro jednání (insolvenčního) dlužníka (původního žalobce) odepřít právo na vyklizení nemovitosti (garáže), přihlédnout i k tomu, zda to lze spravedlivě žádat též s přihlédnutím ke společnému zájmu věřitelů (insolvenčního) dlužníka (srov. rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 12. listopadu 2014, sp. zn. 31 Cdo 3931/2013, uveřejněný pod č. 15/2015 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů