// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 03.12.2018

Zdánlivost a platnost výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání

Při přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání je třeba se zabývat i otázkou zdánlivosti a platnosti výpovědi.

S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2314 odst. 3 o. z. následky, které výpověď z nájmu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem.

podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, ze dne 30. 8. 2018

vytisknout článek


Dotčené předpisy: § 2314 odst. 3 o. z.

Kategorie: nájem prostoru sloužícího k podnikání; zdroj: www.nsoud.cz 

Z odůvodnění:

Žalobce se domáhal určení neplatnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání (dále též jen „předmětná výpověď“ či „výpověď“), kterou mu dala žalovaná (pronajímatelka) dopisem ze dne 11. 8. 2015 doručeným dne 14. 8. 2015 a odůvodnila neplacením nájemného. Žalobce považoval výpověď za neplatnou z důvodu formálních i obsahových vad, neboť z výpovědi není zřejmé, která smlouva má být vypovězena, je v ní chybně uvedena výměra pronajatých prostor, délka výpovědní doby, neobsahuje způsob výpočtu dlužné částky a chybí v ní poučení o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Rovněž tvrdil, že neměl platit nájemné z důvodu rekonstrukce pronajatých prostor. Dne 8. 1. 2016 (se souhlasem soudu) změnil žalobu tak, že požadoval určení, že předmětná výpověď je neoprávněná.

Okresní soud v Olomouci (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 10. 2016, č. j. 21 C 288/2015-336, žalobu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení.

K odvolání žalobce Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci (soud odvolací) rozsudkem ze dne 17. 5. 2017, č. j. 75 Co 30/2017-416, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Současně rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.

Po částečném doplnění dokazování zjistil shodně se soudem prvního stupně následující skutkový stav. Žalovaná (a její předchůdci) jako pronajímatelé a žalobce jako nájemce uzavřeli dne 7. 10. 2013 smlouvu o nájmu nebytových prostor o výměře 194 m2 v 1. nadzemním podlaží a o výměře 150,3 m2 v 1. podzemním podlaží v domě č. p. na pozemku p. č., obec a katastrální území O. na dobu od 1. 10. 2013 do 31. 12. 2028. Ve smlouvě sjednali možnost výpovědi nájemního vztahu mimo jiné pro případ prodlení s placením nájemného o více než jeden měsíc od termínu splatnosti, pokud nebude provedena úhrada ani po písemné výzvě pronajímatele, ve výpovědní lhůtě dvou měsíců od počátku prvního dne následujícího po doručení výpovědi. Nájemné ve výši 100 000 Kč měsíčně mělo být hrazeno kvartálními splátkami po 300 000 Kč vždy do 15. dne každého prvního měsíce příslušného kvartálu počínaje uvedením prostor do provozu. Dopisem ze dne 8. 6. 2015 žalovaná vyzvala žalobce k úhradě dlužného nájemného ve výši 470 833,60 Kč a k zaplacení smluvní pokuty ve výši 14 891 Kč do 26. 6. 2015, na žádost žalobce lhůtu prodloužila do 31. 7. 2015. Dopisem ze dne 11. 8. 2015 žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání z důvodu neplacení nájemného. Tato výpověď byla žalobci doručena dne 14. 8. 2015, žalobce vznesl proti výpovědi námitky, které žalovaná převzala dne 14. 9. 2015, neshledala je však důvodnými.

Na tomto skutkovém základě odvolací soud – stejně jako soud prvního stupně – především dovodil pravomoc soudu ve věci jednat a rozhodnout podle § 6 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém. Ztotožnil se se skutkovým závěrem soudu prvního stupně, že pronajaté prostory byly uvedeny do provozu nejpozději ke dni 1. 7. 2014, a vyčíslil dlužné nájemné za období července 2014 až června 2015 částkou 268 600 Kč. Uzavřel, že žalobce měl dluh na nájemném, byl v prodlení s jeho placením déle než jeden měsíc (nájemné za období duben až červen 2015 bylo splatné 15. 4. 2015) a přes výzvu žalované jej nezaplatil ani v dodatečné lhůtě do 31. 7. 2015. Za této situace shledal, že podmínky pro výpověď nájmu sjednané ve smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne 7. 10. 2013 byly splněny, a výpověď je proto oprávněná. Otázku (ne)platnosti výpovědi přitom nepovažoval za podstatnou. Dovodil, že případný závěr o tom, že výpověď je neplatná, nemůže vést k zamítnutí žaloby o určení neoprávněnosti výpovědi podané podle § 2314 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“), neboť rozsah přezkoumávaných skutečností je odlišný. Pokud se soud prvního stupně touto otázkou zabýval, činil tak pouze okrajově z důvodu, že žalobce námitky směřující proti platnosti výpovědi vznesl. S odkazem na své předchozí zrušovací usnesení ze dne 1. 7. 2016, č. j. 75 Co 159/2016-249, zdůraznil, že výpověď není nicotná a žalovaná nevzala výpověď zpět.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 o. s. ř. a odůvodnil tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek procesního práva, které v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyly vyřešeny, zejména zda soud v řízení o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání podle § 2314 odst. 3 o. z. přezkoumává i platnost této výpovědi. Namítal, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Poukázal na to, že v odůvodnění napadeného rozhodnutí odvolací soud sice uvedl, že otázka platnosti výpovědi se v tomto řízení nepřezkoumává, avšak současně uzavřel, že soud prvního stupně nepochybil, pokud se touto otázkou zabýval z důvodu, že žalobce tyto námitky vznesl (jak mu ostatně odvolací soud uložil ve svém předchozím zrušovacím usnesení). Otázkou nicotnosti výpovědi se soudy měly zabývat z úřední povinnosti, soud prvního stupně se jí však nezabýval vůbec a odvolací soud ji nepřezkoumal ze všech možných aspektů, jež žalobce uplatnil. Řízení je tak zatíženo vadou, která způsobuje zmatečnost celého řízení. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.

Nejvyšší soud dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 29. září 2017 – dále jen „o. s. ř.“ (srov. čl. II bod 2. zákona č. 296/2017 Sb.). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.) za splnění podmínky zastoupení advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť napadené rozhodnutí závisí na řešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, přihlédne k vadám řízení uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.

Prostřednictvím dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Dovoláním nebyla zpochybněna správnost právního závěru, že mezi účastníky byla platně uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor na dobu určitou (§ 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor). Účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru (konkrétně cukrárny) a k tomuto účelu tento prostor také sloužil, proto s účinností od 1. 1. 2014 se nájem řídí ustanoveními o nájmu prostoru sloužícího k podnikání obsaženými v § 2302 - § 2015 o. z. (§ 3074 odst. 1 věta první o. z.).

Za podmínek stanovených v o. z. či ve smlouvě o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (smluvní strany si mohou dohodnout i jiné výpovědní důvody) lze nájem na dobu určitou vypovědět i před uplynutím sjednané doby.

Podle § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odstavce 2 nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odstavce 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

V rozsudku ze dne 17. prosince 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, uveřejněném pod číslem 21/2017 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud dovodil, že nezabýval-li se soud v řízení o neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 2290 o. z. otázkou zdánlivosti či absolutní neplatnosti výpovědi, bylo jeho právní posouzení neúplné. V rozsudku ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod číslem 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, Nejvyšší soud dále uzavřel, že s ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána „po právu“, tedy v souladu se zákonem.

Dovolací soud zastává názor, že neexistuje žádný rozumný důvod, pro který by uvedené závěry nebylo možno vztáhnout rovněž na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání v řízení podle § 2314 odst. 3 o. z. Toto ustanovení je (s výjimkou obligatorního uplatnění námitek) obdobou ustanovení § 2290 o. z., a tudíž i jeho účel a smysl je třeba chápat obdobně a je třeba se při přezkumu oprávněnosti výpovědi zabývat i otázkou zdánlivosti a platnosti výpovědi.

Jestliže se odvolací soud platností výpovědi nezabýval, jeho rozsudek neobstojí, neboť spočívá na neúplném, a tudíž nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.). Jelikož dovolací soud neshledal podmínky pro jeho změnu, napadený rozsudek bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) zrušil (§ 243e odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 243f odst. 4 o. s. ř.), aniž se dále zabýval dalšími otázkami dovolatele, a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 2 o. s. ř.).

Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).

Autor: -mha-

Reklama

Jobs

Aktuální znění právních předpisů