// Profipravo.cz / Občanskoprávní shrnutí 26.11.2018
Nárok zprostředkovatelky na provizi v případě uzavření neidentické smlouvy
Za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy nelze považovat uzavření kupní smlouvy, která v otázce výše kupní ceny není identická (kupní cena je nižší) se smlouvou, na jejímž zprostředkování se účastnice ve zprostředkovatelské smlouvě dohodly. Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, zprostředkovatelka svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi nevznikl.
podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 2842/2018, ze dne 26. 9. 2018
Dotčené předpisy: § 2445 odst. 1 o. z.
Kategorie: smlouva zprostředkovatelská; zdroj: www.nsoud.cz
Z odůvodnění:
Podle obsahu spisu se žalobkyně domáhala podanou žalobou po žalované zaplacení částky 530 612 Kč s příslušenstvím jako provize z kupní ceny za zprostředkování prodeje nemovitostí.
Obvodní soud pro Prahu 5 rozsudkem ze dne ze dne 26. 10. 2017, č. j. 24 C 153/2016-109, zamítl žalobu a uložil žalobkyni zaplatit žalované náhradu nákladů řízení. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že dne 2. 9. 2015 byla mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem uzavřena výhradní dohoda o poskytnutí realitních služeb (dále též jen „dohoda“, příp. „zprostředkovatelská smlouva“), kterou právně kvalifikoval jako zprostředkovatelskou smlouvu podle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Jejím předmětem byl závazek zprostředkovatele zprostředkovat pro zájemce uzavření kupní smlouvy o prodeji souboru tam popsaných nemovitostí (pozemků) mezi zájemcem a třetí osobou za kupní cenu 14 500 000 Kč včetně zprostředkovatelské provize ve výši 4 % z realizované kupní ceny včetně DPH v zákonné výši oproti závazku zájemce zaplatit za to zprostředkovateli provizi. V dohodě, která byla uzavřena na dobu 6 měsíců, bylo sjednáno, že výše kupní ceny může být změněna na základě písemné dohody (možno e-mailem) smluvních stran. Podle zjištění soudu prvního stupně by žalobkyni právo na odměnu v dohodnuté výši vzniklo při kumulativním splnění dvou podmínek, a sice že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu za kupní cenu 14 500 000 Kč (či z logiky věci i za cenu vyšší), a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním žalobkyně. Tak tomu však v souzené nebylo. V řízení bylo prokázáno, že k písemné změně dohody ohledně kupní ceny, která měla podle názoru soudu zásadní význam pro žalovanou, nedošlo, přičemž soud vysvětlil, proč se tak nemohlo stát ani konkludentně na první schůzce mezi K. a žalovanou dne 14. 1. 2016, jak žalobkyně uvedla podle jeho mínění účelově v závěrečném návrhu. Soud prvního stupně se neztotožnil ani s tvrzením žalobkyně, že aktivně vyvíjela činnost, jíž vytvořila žalované příležitost uzavřít předmětnou kupní smlouvu se třetí osobou. Podle jeho zjištění se žalobkyně totiž omezila pouze na předání kontaktu na K., který však neměl na uzavření zprostředkovávané smlouvy (tj. kupní smlouvy za kupní cenu 14 500 000 Kč) zájem. Žalobkyně, ač o tomto negativním stanovisku K. věděla, však další možné kupce nezprostředkovala a nevyvinula aktivitu k tomu, aby sjednané kupní ceny bylo dosaženo. Až následnými jednáními výhradně mezi žalovanou a K. byla dne 18. 7. 2016 uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovitosti za výrazně změněných skutkových okolností (s kupujícím - otcem K. a za výrazně nižší cenu 13 265 307 Kč). Soud prvního stupně uzavřel, že mezi žalovanou a třetí osobou nedošlo k uzavření konkrétně identifikované smlouvy, na jejíž zprostředkování byla dohoda mezi účastnicemi uzavřena; žalobkyně tak svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi nevznikl.
K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze ve výroku označeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 530 612 Kč s příslušenstvím (výrok I.), a dále rozhodl o nákladech za řízení před soudy obou stupňů (výrok II.).
Odvolací soud vyšel při přezkoumání napadeného rozsudku ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právním posouzením věci. Podle odvolacího soudu bylo v řízení prokázáno, že předmětné pozemky byly stále nabízeny za kupní cenu 14 500 000 Kč; bylo však věcí žalované a potencionálního kupce, na jaké výši kupní ceny se fakticky dohodnou. Z výpovědi jednatele žalované bylo zjištěno, že další zájemce o koupi pozemků neřešil a po žalobkyni je nepožadoval. Žalovaná se posléze sama snažila najít vhodnějšího kupce, ale za cenu 14 500 000 Kč se jí to nepodařilo. Bylo prokázáno, že žalovaná nezměnila výši nabízené kupní ceny uvedenou v dohodě a nadále jednala s K., kterého zprostředkovala žalobkyně. Jestliže tedy žalovaná neměla zájem na nabízení nemovitostí za jinou (zřejmě nižší) kupní cenu jinému zájemci, pak nebylo třeba uzavírat písemnou změnu dohody v části týkající se kupní ceny a žalovaná již od 14. 1. 2016 měla zájem prodat předmětné pozemky K.
Podle posouzení odvolacího soudu byly v souzené věci splněny podmínky pro vznik nároku žalobkyně na provizi (uzavření kupní smlouvy žalovanou s žalobkyní vyhledanou s třetí osobou, a to přičiněním žalobkyně), která se ve smyslu § 2447 o. z. stala splatnou dnem uzavření zprostředkované (nepřesně uvedeno zprostředkovatelské) smlouvy. V řízení bylo nepochybně zjištěno, že žalobkyně svou činností vytvořila žalované příležitost uzavřít kupní smlouvu se třetí osobou, vyhledala zájemce o uzavření smlouvy a seznámila žalovanou s touto třetí osobou – K., a umožnila vyjednávání o kupní smlouvě. Námitku žalované, že se žalobkyně aktivně neúčastnila jednání o uzavření kupní smlouvy včetně její písemné přípravy, označil za nedůvodnou, neboť takové povinnosti žalobkyně z výhradní dohody o poskytnutí realitních služeb nevyplývají. Žalovaná uzavřela se žalobkyní vyhledanou osobou kupní smlouvu, a to přičiněním žalobkyně, a proto je zde příčinná souvislost mezi jednáním žalobkyně a uzavřením kupní smlouvy. Odvolací soud proto změnil napadený rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobkyni nárok na provizi přiznal.
Rozsudek odvolacího soudu v rozsahu měnícího výroku ve věci samé napadla žalovaná dovoláním a současně navrhla, aby dovolací soud odložil jeho vykonatelnost. Jeho přípustnost opírá o § 237 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, při jejímž řešení „se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, resp. je dovolacím soudem rozhodována rozdílně a přípustnost není vyloučena jiným procesním ustanovením.“ Jako dovolací důvod označuje nesprávné právní posouzení věci. Rovněž tak žádá, aby dovolací soud přihlédl k vadě řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, jíž se podle jejího mínění dopustil odvolací soud tím, že bez provádění dokazování změnil skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně.
Pro rozhodnutí o věci je podle dovolatelky zcela zásadní, zda v případě kupní smlouvy ze dne 18. 7. 2016 šlo o zprostředkovávanou smlouvu či se jednalo o smlouvu jinou. Proto předkládá dovolacímu soudu k řešení právní otázku, zda lze považovat za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy uzavření kupní smlouvy, která není konkrétně identifikovanou smlouvou, na jejímž zprostředkování se zprostředkovatel a zájemce dohodli (viz bod 16. dovolání). Podle dovolatelky byla tato otázka již vyřešena v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 2387/2008, a odvolací soud postupoval v souzené věci bez jakékoli právní argumentace v rozporu s jeho právním závěrem, podle něhož k zániku závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy řádným splněním (a tím i ke vzniku jeho nároku na sjednanou odměnu) je třeba, aby přičiněním zprostředkovatele byla uzavřena zprostředkovaná kupní smlouva, v níž byla sjednána kupní cena stanovená pro zprostředkovávanou smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě, či vyšší.
Dovolatelka dále předestírá k řešení a považuje za významné pro rozhodnutí zodpovězení otázky, zda lze spatřovat v poskytnutí kontaktu zájemci na potencionálního kupujícího aktivní činnost zprostředkovatele, jíž je vytvořena příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu se třetí osobou, pokud se zprostředkovatel nepodílí na vyjednání dohodnutých podmínek zprostředkovávané smlouvy, konkretizovaných ve zprostředkovatelské smlouvě a zprostředkovávaná smlouva je po ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy uzavřena s jinou osobou, byť blízkou třetí osobě (viz bod 18. dovolání). Rovněž v tomto případě jde podle dovolatelky již o otázku Nejvyšším soudem vyřešenou, ale rozhodnutí odvolacího soudu je s jeho judikaturou, konkrétně s rozsudkem ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008, v rozporu. Podle jejího názoru postupoval v souladu s jeho rozhodovací praxí soud prvního stupně, pokud za stěžejní pro závěr, zda má žalobkyně nárok na provizi, považoval zjištění, na splnění jakého závazku byl vznik tohoto práva vázán. Podle soudu prvního stupně tak mělo jít o aktivní činnost žalobkyně směřující k dosažení dohodnutých podmínek zprostředkovávané kupní smlouvy, tedy zejména dosažení stanovené kupní ceny a dalších podmínek, za nichž měla být kupní cena složena\placena. Dovolatelka zdůrazňuje, že kupní smlouva s podmínkami uvedenými ve zprostředkovatelské smlouvě (vyjma ceny, která je podstatně nižší než měla docílit žalobkyně) byla sjednána výhradně přičiněním žalované, jak zjistil soud prvního stupně a odvolací soud toto zjištění nezpochybnil. Tvrdí, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo přičiněním žalobkyně, která svou činnost omezila jen na poskytnutí kontaktu a sjednání nezávazné schůzky, neboť tyto skutečnosti nezakládají přímou příčinnou souvislost s později uzavřenou kupní smlouvou.
V další části dovolání dovolatelka vytýká odvolacímu soudu pochybení, že bez jakéhokoli dokazování se odchýlil od skutkových zjištění soudu prvního stupně, měl-li například za prokázané, že se nabízená kupní cena 14 500 000 Kč po celou dobu neměnila. Jako naprosto zjednodušující označuje zjištění odvolacího soudu, že již po 14. 1. 2016 měla zájem prodat předmětné pozemky K. Dále poukazuje na to, že odvolací soud ve svých právních úvahách zcela pominul skutkové závěry soudu prvního stupně, že kupní smlouva, která byla nakonec uzavřena, je jinou než zprostředkovávanou smlouvou, že se žalobkyně nepřičinila o uzavření kupní smlouvy a že tato smlouva byla uzavřena výhradně v důsledku jednání mezi žalovanou a K.
Dovolatelka navrhuje, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Současně navrhuje, aby dovolací soud odložil vykonatelnost napadeného rozhodnutí, neboť neprodleným výkonem nebo exekucí jí hrozí závažná újma. Uvádí, že v současné době nemá disponibilní prostředky k uhrazení svého závazku. Závažnou újmu spatřuje zejména v tom, že v případě exekuce, byť postihující primárně „pouze“ její bankovní účet, by došlo k jejímu záznamu v rejstříku dlužníků i exekucí, což by mělo za následek hodnocení její osoby jako nespolehlivého subjektu a nemožnost navazovat korektní obchodní vztahy. Kromě toho má obavy, že v důsledku negativného záznamu v registru dlužníků by nemohla čerpat úvěry od peněžních ústavů a nemá žádné záruky, že v případě úspěšnosti dovolání jí bude zaplacená částka ze strany žalobkyně vrácena.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání uvádí, že odvolací soud se od ustálené rozhodovací praxe neodchýlil, ale naopak ji do svého rozhodnutí důsledně promítl; proto výhrady dovolatelky proti jeho právnímu posouzení nejsou na místě. Odkaz dovolatelky na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2387/2008 označuje za nepřípadný, rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3900/2008 se podle žalobkyně blíží jen zdánlivě souzené věci a rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1593/2000 podle jejího mínění plně svědčí právní argumentaci v odůvodnění napadeného rozhodnutí, kterým odvolací soud žalobkyni nárok na provizi přiznal.
Žalobkyně se nesouhlasně vyjadřuje i k dalším námitkám a výhradám dovolatelky s tím, že odvolací soud v rozhodnutí shrnul právně významná skutková zjištění, a to bez jakékoli vnitřní rozpornosti ve vztahu k závěru o skutkovém stavu, přičemž přesně popsal skutkový stav s odůvodněním aplikace příslušné právní normy. Tvrdí-li dovolatelka, že žalobkyně nesplnila svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy, pokud žalovaná uzavřela zprostředkovanou kupní smlouvu za cenu nižší než 14 500 000 Kč, pak jde ze strany žalobkyně o směšování dvou závazkových vztahů mezi rozdílnými subjekty. V této souvislosti akcentuje, že subjektem kupní smlouvy byla žalovaná, která přijala nabídku zprostředkované třetí osoby, aniž měla žalobkyně jako zprostředkovatel možnost vši sjednané kupní ceny ovlivnit.
Žalobkyně oponuje i argumentaci žalované o jinakosti kupních smluv (zprostředkovávané a uzavřené). Tvrdí, že ve smyslu § 2445 o. z. zprostředkovala žalované jako zájemci uzavření kupní smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí, a proto jí vznikl nárok na sjednanou provizi. Žalobkyně se staví odmítavě i k návrhu žalované na odložení vykonatelnosti napadeného rozhodnutí, když odůvodnění takového návrhu nepovažuje za přiléhavé. Proto navrhuje, aby dovolací soud zamítl dovolání včetně návrhu žalované na odložení vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
Již v usnesení ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1590/2014 (jež je – stejně jako i další uváděná rozhodnutí Nejvyššího soudu – veřejnosti k dispozici na jeho webových stránkách a ústavní stížnost proti němuž Ústavní soud usnesením ze dne 30. 6. 2015, sp. zn. I. ÚS 267/2014, odmítl) Nejvyšší soud objasnil, že z povahy věci vyplývá, že v konkrétním případě může být splněno vždy pouze jedno ze zákonem předvídaných kritérií přípustnosti dovolání (splnění jednoho kritéria přípustnosti dovolání vylučuje, aby současně bylo naplněno kritérium jiné). Vylíčení, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání, proto není řádné, bylo-li provedeno označením (volbou) několika (více) v úvahu přicházejících alternativ přípustnosti dovolání pro jednu (konkrétní) právní otázku. Rozhodovací praxe dovolacího soudu nemůže být dost dobře ustálená a zároveň rozporná (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2016, sp. zn. 32 Cdo 274/2016). Dovolatelka sice v souvislosti s tvrzenou přípustností dovolání podle § 237 o. s. ř. uvedla dva předpoklady přípustnosti (rozpor s rozhodovací praxí dovolacího soudu a rozdílnost rozhodovací praxe dovolacího soudu), nicméně vzhledem k tomu, že žádnou judikaturu dovolacího soudu, kterou považuje za rozpornou, neoznačila a při formulaci obou otázek, jejichž řešení přisuzuje význam, příp. zásadní význam pro rozhodnutí ve věci, argumentuje toliko rozporem právního posouzení odvolacího soudu s rozhodovací praxí dovolacího soudu, má Nejvyšší soud požadavky na obligatorní náležitosti dovolání za splněné.
Po zjištění, že dovolání bylo podáno ve lhůtě stanovené v § 240 odst. 1 o. s. ř. oprávněnou osobou při splnění podmínek povinného zastoupení (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se dovolací soud nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť dovoláním lze napadnout pravomocné rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§ 236 odst. 1 o. s. ř.).
Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí a odvolací soud se při řešení otázky, zda lze za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy považovat uzavření kupní smlouvy, která v otázce výše kupní ceny není identická se smlouvou, na jejímž zprostředkování se účastnice ve zprostředkovatelské smlouvě dohodly, odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a je tedy i důvodné.
Nejvyšší soud přezkoumal rozhodnutí odvolacího soudu v napadeném rozsahu (srov. § 242 odst. 1 o. s. ř.), jsa vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně toho, jak jej dovolatelka obsahově vymezila (srov. § 242 odst. 3 větu první o. s. ř.). Nejvyšší soud se proto zabýval správností právního posouzení věci zpochybňovaného dovolatelkou (dovolací důvod podle § 241a odst. 1 o. s. ř.).
Právní posouzení věci je činnost soudu, spočívající v podřazení zjištěného skutkového stavu pod hypotézu (skutkovou podstatu) vyhledané právní normy, jež vede k závěru, zda a komu soud právo či povinnost přizná či nikoliv.
Nesprávným právním posouzením věci je obecně omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutková zjištění), tj. jestliže věc posoudil podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Posoudit správnost napadeného rozhodnutí znamená z pohledu výhrad dovolatelky přezkoumat právní závěr odvolacího soudu o tom, že zprostředkováním uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou a třetí osobou na předmětné nemovitosti, k němuž došlo přičiněním žalobkyně, žalobkyně naplnila podmínky § 2445 odst. 1 o. z. a vzniklo jí právo na vyplacení sjednané provize.
Při posuzování této otázky vyšel odvolací soud správně z právní úpravy zprostředkovatelské smlouvy obsažené v § 2445 odst. 1 o. z., nicméně při jeho aplikaci na zjištěný skutkový stav právně pochybil.
Podle § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.
Podle § 2447 odst. 1 části věty před středníkem o. z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy.
Podle zjištění soudů byl předmětem výhradní dohody o poskytnutí realitních služeb ze dne 2. 9. 2015 závazek zprostředkovatele (žalobkyně) zprostředkovat pro zájemce (žalovanou) uzavření kupní smlouvy o prodeji souboru tam popsaných nemovitostí (pozemků) mezi zájemcem a třetí osobou za kupní cenu 14 500 000 Kč včetně zprostředkovatelské provize ve výši 4 % z realizované kupní ceny včetně DPH v zákonné výši oproti závazku zájemce zaplatit za to zprostředkovateli provizi. V poslední větě bodu 2.1 čl. II. dohody bylo sjednáno, že výše kupní ceny může být změněna na základě písemné dohody (možno e-mailem) smluvních stran. Podle zjištění soudu žalovaná prodala předmětné nemovitosti otci K. kupní smlouvou ze dne 18. 7. 2016 za kupní cenu 13 265 307 Kč.
Odvolací soud vyšel při hodnocení plnění podmínek pro vznik nároku žalobkyně na provizi z úvahy, že v situaci, kdy bylo v řízení prokázáno, že žalovaná poté, co se posléze sama snažila najít vhodnějšího kupce, ale za cenu 14 500 000 Kč se jí to nepodařilo, nezměnila výši nabízené kupní ceny uvedenou v dohodě a nadále jednala s K., kterého zprostředkovala žalobkyně, neměla zájem na nabízení nemovitostí za jinou (zřejmě nižší) kupní cenu jinému zájemci, a proto nebylo třeba uzavírat písemnou změnu dohody o nabízené kupní ceně a žalovaná již od 14. 1. 2016 měla zájem prodat předmětné pozemky K. Podle odvolacího soudu žalobkyně naplnila podmínky § 2445 odst. 1 o. z. a vzniklo jí právo na vyplacení provize ve výši 4 % z realizované kupní ceny včetně DPH, když zajištěním kupce K. pro žalovanou vyvinula činnost směřující k uzavření kupní smlouvy.
Podle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb. nahrazuje v něm upravená smlouva o zprostředkování smluvní typ, který zrušený zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších změn, upravoval jako smlouvu o obstarání věci, přičemž právní úprava smlouvy o zprostředkování v zákoně č. 89/2012 Sb. se inspiruje § 642 a násl. zrušeného zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění jeho pozdějších změn. Proto judikatura, která byla přijata soudy před 1. 1. 2014 k zákonu č. 40/1964 Sb., příp. k zákonu č. 513/1991 Sb., je v řešené otázce aplikovatelná i pro zákon č. 89/2012 Sb.
Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 2387/2008, v němž byl posuzován nárok žalobkyně na vrácení provize vyplacené za zprostředkování prodeje bytu podle zprostředkovatelské smlouvy, jejímž předmětem byl prodej označeného bytu za minimální kupní cenu 980 000 Kč, formuloval a odůvodnil právní závěr, podle něhož k zániku závazku žalované (v postavení zprostředkovatele) ze zprostředkovatelské smlouvy řádným splněním (a tím i ke vzniku nároku žalované na sjednanou odměnu) bylo třeba, aby žalobkyně jako prodávající uzavřela přičiněním žalované kupní smlouvu, kterou by předmětný byt prodala za kupní cenu 980 000 Kč či vyšší. Uzavřela-li však žalobkyně se žalovanou vyhledaným kupujícím kupní smlouvu s kupní cenou 960 000 Kč, nejednalo se o takovou smlouvu, k jejímuž zprostředkování se žalovaná zavázala a jejíž uzavření by vedlo k zániku závazku žalované splněním. Od tohoto právního posouzení, které ostatně zcela koresponduje s právními závěry již tradiční soudní judikatury (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu Československé republiky ze dne 28. 8. 1923, Rv I 475/23, publikované ve sbírce Vážný pod číslem 2872, v němž bylo judikováno, že byla-li slíbena zprostředkovateli odměna, docílí-li prodeje nemovitosti za určitou cenu, má na ni nárok, došlo-li ku směně nemovitosti pouze tehdy, byla-li hodnota směněné věci rovnocenná stanovené prodejní ceně), nemá dovolací soud jakéhokoli důvodu odchýlit se ani v souzené věci.
Odvolací soud však v souladu se shora uvedenými judikaturními závěry v předmětné věci nepostupoval, považoval-li pro vznik nároku žalobkyně na sjednanou provizi (vedle přičinění žalobkyně k tomu, že žalovaná uzavřela s žalobkyní vyhledanou třetí osobou kupní smlouvu) za postačující, že mezi žalovanou a třetí osobou došlo k uzavření kupní smlouvy. Odvolací soud tímto posouzením ale zcela pominul, že § 2445 odst. 1 o. z. váže závazek zprostředkovatele na zprostředkování uzavření určité smlouvy s třetí osobou a že podle § 2447 odst. 1 o. z. nastává splatnost provize zásadně dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Pokud byl tedy podle zjištění soudů předmětem výhradní dohody o poskytnutí realitních služeb ze dne 2. 9. 2015 závazek žalobkyně zprostředkovat žalované uzavření kupní smlouvy o prodeji popsaných nemovitostí mezi ní a třetí osobou za kupní cenu 14 500 000 Kč a v předmětné kupní smlouvě byla sjednána kupní cena 13 265 307 Kč, tedy kupní ceny uvedené v dohodě nebylo při realizaci prodeje dosaženo, nelze dospět k závěru, že v případě realizované kupní smlouvy šlo o určitou kupní smlouvu, k zprostředkování jejíhož uzavření se žalobkyně v dohodě uzavřené podle § 2445 a násl. o. z. zavázala. Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, žalobkyně svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi ve výši 4 % z realizované kupní ceny včetně DPH nevznikl. I když odvolací soud v odůvodnění napadeného rozhodnutí při vysvětlování podstaty zprostředkovatelské smlouvy uvedl jako jednu ze dvou zákonných podmínek pro vznik práva zprostředkovatele na odměnu skutečnost, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu, ve svých právních závěrech tento předpoklad pro vznik nároku na provizi neaplikoval a na splnění závazku zprostředkovatele zprostředkovat uzavření určité kupní smlouvy, na jejímž zprostředkování se účastnice dohodly, zcela rezignoval. Nešlo-li v případě uzavřené kupní smlouvy, v níž nebylo dosaženo kupní ceny 14 500 000 Kč, o tu kupní smlouvu, jejíž uzavření bylo předmětem zprostředkování, není pro posuzování nároku na provizi ani rozhodující, z popudu (iniciativy) koho k uzavření kupní smlouvy došlo, jak míní žalovaná. Ostatně takový závěr nelze dovodit ani z odůvodnění napadeného rozhodnutí.
Na základě výše uvedeného lze uzavřít, že odvolací soud při řešení dovolatelkou vytčené otázky, zda lze považovat za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy uzavření kupní smlouvy, která není konkrétně identifikovanou smlouvou, na jejímž zprostředkování se zprostředkovatel a zájemce dohodli, právně pochybil, a dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 o. s. ř. byl uplatněn právem.
Další dovolatelkou formulovanou otázku (viz bod 18. jejího dovolání) odvolací soud neřešil a na jejím řešení svůj závěr o nároku žalobkyně na sjednanou provizi nezaložil; proto se jí dovolací soud nezabýval.
Pokud dovolatelka směřuje námitky proti skutkovým zjištěním odvolacího soudu, patrně přehlédla, že skutkový základ sporu nelze v dovolacím řízení s úspěchem zpochybnit a je pro dovolací soud závazný, a že nesprávná skutková zjištění nejsou podle současné právní úpravy způsobilým dovolacím důvodem. Stejně tak způsob ani výsledek hodnocení důkazů (se zřetelem na zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v § 132 o. s. ř.) promítající se do skutkových zjištění, z nichž soudy při rozhodování vycházely, nelze úspěšně napadnout dovolacím důvodem (srov. § 241a odst. 1 o. s. ř. a contrario a dále například důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2011, sen. zn. 29 NSČR 29/2009, uveřejněného pod číslem 108/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, včetně tam zmíněného odkazu na nález Ústavního soudu ze dne 6. 1. 1997, sp. zn. IV. ÚS 191/96, uveřejněný pod číslem 1/1997 Sbírky nálezů a usnesení Ústavního soudu). Dovolací přezkum je v § 241a odst. 1 o. s. ř. vyhrazen výlučně otázkám právním, ke zpochybnění skutkových zjištění odvolacího soudu nemá tudíž dovolatelka k dispozici způsobilý dovolací důvod; tím spíše pak skutkové námitky nemohou založit přípustnost dovolání (srov. shodně například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 2014, sp. zn. 29 Cdo 2125/2014, a ze dne 30. 10. 2014, sp. zn. 29 Cdo 4097/2014) a není jimi naplněn ani ohlášený dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle § 241a odst. 1 o. s. ř.
Právní posouzení soudu prvního stupně, jenž zamítl žalobu na základě závěru, že k uzavření zprostředkované kupní smlouvy mezi žalovanou a třetí osobou nedošlo, je tedy správné a nesprávné je rozhodnutí odvolacího soudu, který ve své měnícím rozhodnutí, jímž žalobkyni nárok na sjednanou provizi přiznal, zcela pominul, že jedním z předpokladů nároku na provizi je podle § 2445 odst. 1 o. z. zprostředkování uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou. Protože v procesních poměrech souzené věci dosavadní výsledky řízení umožňují ve věci rozhodnout, Nejvyšší soud napadený rozsudek odvolacího soudu podle § 243d písm. b) o. s. ř. změnil tak, že rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil, a to včetně správného výroku o nákladech řízení (§ 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř.).
Vzhledem k rozhodnutí dovolacího soudu o změně rozsudku odvolacího soudu bylo bezpředmětné rozhodovat o návrhu žalované na odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí. Ostatně jejímu návrhu by ani nebylo možné vyhovět, neboť dovolatelka v návrhu své majetkové poměry, ze kterých by bylo možné dovodit hrozbu závažné újmy v případě výkonu rozhodnutí, neuvádí a její majetkové poměry odůvodňující takovou hrozbu pak nevyplývají ani z obsahu spisu.
O náhradě nákladů odvolacího a dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle § 243c odst. 3 věty první, § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobkyně nemá na jejich náhradu právo a je povinna nahradit ve věci plně úspěšné žalované účelně vynaložené náklady odvolacího a dovolacího řízení.
Náklady žalované v odvolacím řízení sestávají z mimosmluvní odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání, účast na jednání před odvolacím soudem), po 10 460 Kč [§ 11 odst. 1 písm. d) a g), § 8 odst. 1 a § 7 bod 6 vyhlášky č. 117/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „vyhláška“), tj. celkem 20 920 Kč, a z paušální náhrady hotových výdajů advokáta za dva úkony právní služby po 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhlášky), tj. celkem 600 Kč. Po připočtení náhrady za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 4 519,20 Kč, kterou bude muset advokát jako plátce této daně odvést z odměny a z náhrad (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), činí náklady žalované účelně vynaložené v odvolacím řízení částku 26 039,20 Kč.
Náklady žalované v dovolacím řízení sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za dovolání ve výši 14 000 Kč, z mimosmluvní odměny advokáta za jeden úkon právní služby (sepis dovolání) ve výši 10 460 Kč [§ 11 odst. 1 písm. k), § 8 odst. 1 a § 7 bod 6 vyhlášky], tj. celkem 24 460 Kč, a z paušální náhrady hotových výdajů za jeden úkon právní služby ve výši 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhlášky). Po připočtení náhrady za 21% daň z přidané hodnoty ve výši 5 199,60 Kč, kterou bude muset advokát jako plátce této daně odvést z odměny a z náhrad (§ 137 odst. 3 o. s. ř.), činí náklady žalované účelně vynaložené v dovolacím řízení částku 29 959,60 Kč.
Náhradu nákladů je žalobkyně povinna žalované zaplatit ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám jejího advokáta (§ 243b ve spojení s § 149 odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněná domáhat výkonu rozhodnutí.
Autor: -mha-